הלכה חדשה בפיצויי הפקעות – פיצויי “סבל” בסמכות שר הפנים

עו"ד אוהד שפק
עו"ד אוהד שפק

האם יש לשלם פיצוי לאדם על הפקעה חלקית של מקרקעין אשר לא השביחה את החלק הנותר של המקרקעין, שלא הופקע? / עו”ד אוהד שפק

 

על-פי סעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבנייה, הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רשאית להפקיע מקרקעין לצרכי ציבור מבלי לשלם פיצוי בעבור עד 40% משטח החלקה הכולל. בפסק דין בעניין הולצמן (ע”א 5546/97 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה קריית-אתא נ’ הולצמן) קבע בית המשפט העליון בשנת 2001 כי כאשר חלקת מקרקעין מופקעת מכח חוק התכנון והבנייה בשלמותה – הרשות תחויב לשלם פיצוי מלא בעד החלקה כולה, והפיצוי לא יופחת בעד 40%.

 

לעומת זאת – כאשר מופקע מכח חוק התכנון והבנייה חלק מהחלקה בלבד, ולא החלקה כולה, וכתוצאה מכך מושבח ועולה ערכו של החלק שנותר בידי הבעלים של המקרקעין – תותר הפחתה של הפיצוי.

 

אחמד מסרי ופאטמה קייס הם הבעלים של חלקות מקרקעין בכרמיאל. בשנת 1997 פורסמה למתן תוקף תוכנית שנועדה לפיתוח שטח באיזור התעשייה של כרמיאל, ובחלקה כללה גם סלילת כביש גישה לאיזור אשר עברה בחלקות מקרקעין של מסרי ואנשים נוספים ולכן נדרשה הפקעה חלקית של המקרקעין.

 

מסרי וקייס הגישו תביעות לבית המשפט המחוזי בחיפה וטענו כי על עיריית כרמיאל היה להפקיע את החלקות בשלמותן ולכן לשלם פיצויים מלאים או לוותר על ההפקעה (עניין הקרוי “הגנת היתרה”).

 

בית המשפט קבע כי היות ושווי יתרת החלקות שלא הופקעו נפגע כתוצאה מההפקעה, הרי שעיריית כרמיאל הייתה צריכה להפקיע את החלקות במלואן ולשלם פיצוי מלא על ההפקעה.

 

סעיף 188 לחוק התכנון והבנייה מסמיך את הוועדה המקומית להפקיע מקרקעין שנקבע בתוכנית שנועדו לצרכי ציבור. בשלב הראשון, נקבע בתכנית כי הייעוד של הקרקע, אשר שייכת למישהו, משתנה לייעוד ציבורי ומוענק פיצוי בגין ייעוד המקרקעין לצרכי ציבור; בשלב השני, השלב בו הרשות מפקיעה את הקרקע, מוענק פיצוי נוסף בגין ההפקעה עצמה.

 

בשלב הראשון הפגיעה יכולה להיות הרבה יותר משמעותית, שכן במקרים רבים מרבית ערך הקרקע יורד ויש להיות ערים לאפשרות להגשת תביעה עד שלוש שנים מיום תחילת תוקפה של התוכנית. לאחר ביצוע ההפקעה בפועל, ניתן לתבוע בבית המשפט המחוזי פיצוי בגין נטילת הקרקע בפועל – כלומר בשל אובדן הבעלות על החלק המופקע, לפי השווי המופחת של המקרקעין שייעודם לצרכי ציבור.

 

בעניין מסרי וקייס, אשר הגיע לדיון בבית המשפט העליון, נקבעה בפסק דין ארוך ומפורט שניתן בסוף מאי 2018 הלכה חדשה בעניין הסמכות של השר להעניק פיצויי סבל במקרה של הפקעה חלקית שלא השביחה את יתרת החלקה.

 

נקבע כי הנפקע (אותו אדם שהפקיעו את המקרקעין שלו) רשאי לפנות לשר הפנים בבקשה לקבלת פיצוי סבל בגין הפגיעה ביתרת חלקתו שהסבה לו ההפקעה. הנפקע יכול לפנות ישירות אל השר תוך שהוא מציע אסמכתאות להיקף ירידת ערכה של יתרת חלקתו והוא גם יוכל להשיג על החלטתו של השר בפני בית המשפט.

 

שופטי בית המשפט העליון קבעו כי אמנם הענקת פיצויי “סבל” על ידי שר הפנים בנסיבות שלעיל היא סמכות רשות לצד הפעלת שיקול דעת של השר, הרי שלדעת בית המשפט מן הראוי כי יוענקו פיצויי “סבל, בנסיבות שבהן הפקעה מכח חוק התכנון והבנייה לא השביחה את יתרת חלקת המקרקעין, למעט במקרים חריגים. במקרים אלו ניתן להצביע על מספר שיקולים שיש להביאם בחשבון:

  • שיקול אחד והוא המרכזי עוסק בשיעור הפגיעה במקרקעין בשל ירידת ערך החלק הנותר. ככל שהפגיעה במקרקעין שנותרים בידי הנפקע היא בשיעור נמוך יותר, כך הפגיעה בנפקע קלה יותר. בכדי לתחום את ההיקף המספרי של הפגיעה ביתרת המקרקעין, אין די בלהתבונן רק על אחוז ירידת הערך של החלק הנותר בלבד, אלא לבחון אותו מול שווי הקרקע לאחר ההפקעה. למשל, אם יתרת החלקה היא 2% מהחלקה כולה, וזו ספגה ירידת ערך בשיעור 50%, הרי שירידת הערך שחלקה לגבי המקרקעין בשלמותם היא בשיעור של 1% בלבד, שהוא על פני הדברים בגדר “פגיעה של מה בכך”.

 

  • השוויון במימון – על השר להביא בחשבון את מידת התממשותו של עיקרון השוויון במימון, ויבחן אם בעלים שונים של חלקות סמוכות נושאים גם הם בנטל מעשה הפקעת הרשות הספציפי שמובא לבחינתו. כלומר, אם הנטל אינו פוגע אך ורק בנפקע אחד, אלא מתחלק בצורה שוויונית יחסית בין חברי הקהילה ולכל הפחות בין שכניו של הנפקע – עשוי הדבר להוות סיבה נוספת שלא להעניק פיצויי סבל לנפקע שלא הושבחה יתרת חלקתו בנסיבות העניין.

 

  • מידת התגשמותם של ערכים קהילתיים המגולמים במטרת ההפקעה הספציפית – ככל שהאינטרס הקהילתי הגלום בהפקעה דומיננטי יותר (שכן ההפקעה לפי חוק התכנון והבנייה היא לרוב נועדה לצרכים מקומיים -סלילת כביש שכונתי, הקמת בית ספר או מרפאה שצפויים לשמש את השכונה) – כך ייתכן והפגיעה בקניין כתוצאה מהפחתת שוויה של יתרת המקרקעין תיחשב סבירה בנסיבות העניין.

 

(להרחבה, ראו ע”א 6407/14 הוועדה המקומית לתכנון ובניה כרמיאל נ’ אחמד מסרי)

השאר תגובה

אודות

המשרד מתמחה בנדל”ן ובמיסוי מקרקעין, בנושאי ירושה צוואות ועיזבונות, וכן ובליטיגציה בבתי המשפט. המשרד משלב מומחיות בתחומי משפט מגוונים תוך הבנה והיכרות מעמיקה עם הרגולציה בישראל ועם הסביבה העסקית.

כתובות המשרד :
ירושלים רחוב קרן היסוד 34, 9214913
תל אביב: רחוב יהודה ונח מוזס 13 (בית אגיש רבד), 6744252.

פוסטים אחרונים

עקבו אחרינו

לקבלת ייעוץ משפטי ראשוני אנא השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

דילוג לתוכן