חוזה שכירות לדירה

נכון להיום, יש בישראל כ-2.5 מיליון משקי בית בישראל, כאשר כרבע מהם מתגוררים בשכירות. משמע כמעט 700,000 משקי בית בישראל מתגוררים בדירה שאינה בבעלותם.

המשמעות היא שמאות אלפי דירות מושכרות מדי שנה בישראל למשפחות ויחידים, וזאת מבלי להתחשב בהשכרה של בתי עסק, מחסנים ומרכזים לוגיסטיים.

מהי שכירות?

שכירות מוגדרת כזכות בנדל"ן שהוקנתה בתמורה לטובת החזקה בנכס ושימוש בו לתקופה מוגדרת, שאינה לצמיתות. בדרך כלל זכות השכירות מוגדרת בחוזה שכירות למגורים, אשר כולל סעיפים בנוגע לתקופת השכירות, אופציה להארכת השכירות, חובות המשכיר והתחייבויות השוכר, דמי השכירות והתשלומים הנלווים שיחולו על השוכר, כמו גם אפשרויות להפרה של הסכם השכירות מצדו של השוכר וכיוצא בזה.

הצהרות והתחייבויות השוכר

ברוב הסכמי השכירות מופיע פרק שלם שעוסק בהצהרות השוכר, לפיהן הוא מבקש לשכור את הדירה המושכרת למטרת מגורים בלבד, כי אין כל מניעה מצדו לחתום על הסכם השכירות ולקיים את התחייבויותיו וכי ראה ובדק את הדירה המושכרת ומצא שהיא נקייה, תקינה ומתאימה למטרותיו.

אם יש הצהרות כאלה בהסכם השכירות, אז מוטב אם השוכר אכן יבדוק את הדירה לפני שהוא מצהיר כי היא תקינה ומתאימה למטרותיו. בנוסף, אפשר לבקש מהמשכיר נסח רישום וצילום תעודת זהות כדי לוודא שהמשכיר הוא אכן הבעלים של הדירה. אפשר גם לבקש מסמכי בית משותף או מסמכים בקשר לצמידויות של הדירה – כדי לוודא שאכן לדירה יש חניה וזו החניה שמצוינת בחוזה או לוודא כי לדירה יש מחסן וכיוצא בזה.

מהי דירה ראויה למגורים?

חוק השכירות והשאילה, וליתר דיוק התיקון שלו משנת 2017 מגדיר מהי דירה שאינה ראויה למגורים ובכך למעשה גם קובע מהי דירה שכן ראויה למגורים. החוק קובע כי דירה אינה ראויה למגורים אם מתקיים אחד מאלה:

• אינה כוללת מערכת ניקוז, כולל מערכת לסילוק של שפכים ודלוחין.

• דירה שלא כוללת מערכת חשמל או מערכת תאורה.

• דירה שאין בה פתחי אוורור ותאורה טבעית ודלתות וחלונות לסגירת הפתחים כולל דלת כניסה ראשית.

• דירה שאין בה מערכת להספקת מי שתייה.

• דירה שלא כוללת מחיצה בין השירותים ובין הדירה.

• דירה שיש בה סיכון בלתי סביר לבטיחות השוכר או לבריאותו.

על המשכיר חלה חבה למסור את הדירה המושכרת כשהיא מתאימה וראויה למגורים. אם מסר המשכיר את הדירה כשהיא אינה ראויה למגורים, זו תהיה הפרת חוזה מצדו של המשכיר.

מהו חוזה שכירות למגורים?

החוק קובע כי חוזה שכירות למגורים צריך לכלול, לכל הפחות את הנושאים הבאים:

• שמות הצדדים לחוזה כולל גם מספרי תעודות הזהות של הצדדים וכתובות עדכניות.

• כתובת הדירה המושכרת, ומוטב לכלול גם פרטי זיהוי במרשם המקרקעין.

• תקופת השכירות, האם יש אופציה להאריך את תקופת השכירות, האם האופציה ניתנת רק לשוכר ללא סייג ותנאי מצד המשכיר וכיוצא בזה.

• האם יש זכות למי מהצדדים לבטל את החוזה ובאילו תנאים.

• תיאור של הדירה המושכרת, לרבות הריהוט והאביזרים שבה.

• דמי השכירות כמובן, מועד התשלום שלהם ואופן התשלום.

• תשלומים נוספים החלים על השוכר שאינם דמי שכירות.

• ליקוי או פגם אחר בדירה השכורה שאינו "קל ערך" אשר המשכיר מודע אליו.

• כל דבר הקיים בדירה או בסביבה שלה אשר גורם או עלול לגרום להפרעה של ממש לשוכרים כשישתמשו בדירה, ואשר המשכיר מודע אליו.

תשלומים בהם יישא השוכר

החוק קובע כי השוכר ישלם כמובן דמי שכירות לפי מה שהוסכם בשכירות, מסים החלים על מי שמחזיק בדירה כדוגמת ארנונה, תשלומים בעד צריכה של שירותים שוטפים (מים, חשמל, חימום וגז), תשלומים לצורך אחזקה שוטפת כדוגמת ועד הבית או דמי ניהול של חברת הניהול.

כמו כן, החוק מגדיר כי השוכר לא יישא בכל תשלום אחר ממה שנאמר בפסקה הקודמת, ובכלל זה, למשל, בתשלומים המיועדים לרכישה או להשבחה של מערכות או מתקנים קבועים הנמצאים בדירה המושכרת, אלא אם מדובר בהתאמות מיוחדות או בשיפורים שביקש השוכר לעשות. בנוסף, השוכר לא יישא בדמי ביטוח המשולמים בעבור ביטוח מובנה, או בתשלומים שהמשכיר חייב לשלם אותם לצדדים שלישיים כדוגמת דמי תיווך למתווך, אם המתווך פעל מטעם המשכיר.

תיקון ליקויים בדירה המושכרת

הסכמי שכירות בדרך כלל קובעים כי השוכר ישתמש בדירה המושכרת שימוש של שוכר סביר, כאשר השימוש יהיה זהיר ויימנע מכל גרימת נזק לדירה המושכרת או שינהג בדירה "כמנהג בעלים" ויתקן על חשבונו על נזק שיגרום עקב שימוש בלתי סביר. כמו כן, חוזי שכירות לרוב קובעים כי אם מדובר בנזק שנגרם עקב שימוש סביר או נזק שנגרם למערכות הדירה, יידרש המשכיר לתקן בעצמו ועל חשבונו.

החוק קובע כי המשכיר יידרש לתקן על חשבונו כל ליקוי או פגם בדירה המושכרת למעט כזה שנגרם עקב שימוש בלתי סביר (או אם הסכימו הצדדים אחרת בחוזה) ושאינו ליקוי קל ערך, בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ-30 ימים מיום שקיבל דרישה מהשוכר, ואם מדובר בליקוי שיש לתקן אותו בדחיפות – אז על המשכיר לתקן עד ולא יאוחר מ-3 ימים מיום שקיבל דרישה מהשוכר. מהו פגם שיש לתקן בדחיפות? פגם שאינו מאפשר מגורים בדירה באופן סביר.

כדאי לזכור כי חוק השכירות והשאילה קובע כי אם מדובר בפגם או בליקוי כה דחוף שאין לדרוש מהשוכר שימתין למשכיר שיתקן אותם, הוא רשאי לתקן אותו ולדרוש מהמשכיר שישיב לו את הוצאותיו הסבירות.

יש לזכור כי הוראות החוק מאפשרות לשוכר לתקן בעצמו כל פגם או ליקוי שתיקונו לא באחריות המשכיר, רק אם נתן למשכיר הזדמנות סבירה לתקן את הליקוי או את הפגם. במקרה כזה, השוכר יוכל לבקש מהמשכיר שישיב לו את הוצאותיו הסבירות או להפחית את דמי שכירות כל עוד לא תוקן הפגם או הליקוי, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הליקוי או הפגם.

האם יש ליקוי או פגם שאין לדרוש את התיקון שלו? יש לזכור שאם מדובר בליקוי שנוצר בנסיבות או מגורים שבעת חתימת החוזה לא ידע עליהן המשכיר וגם לא היה עליו לדעת והוא לא יכול היה למנוע אותן, וגם אם תיקון הפגם הוא בלתי אפשרי או מטיל עליו חיוב אשר משנה באופן יסודי את ההסכמות בינו לבין השוכרים – לא ניתן יהיה לדרוש תיקון או פיצויים או הוצאות בגין התיקון.

ביטול חוזה

בחלק מחוזי השכירות מופיע סעיף המאפשר למשכיר לבטל את החוזה ללא כל סיבה, כלומר אם גם השוכר לא הפר את הוראות החוזה. בהתאם להוראות החוק, אם קיימת הוראה כזו המאפשר ביטול חד-צדדי של המשכיר הרי שהוראה כזה בטלה אלא אם החוזה מאפשר גם לשוכר זכות לבטל את החוזה ולסיים את תקופת השכירות בהודעה מסוימת מראש ללא כל סיבה.

הארכת תקופת השכירות = אופציה

לעתים, שוכרים מבקשים מהמשכירים אפשרות מובנית להאריך את תקופת השכירות בהודעה מראש. מנגד, המשכירים מבקשים כי תינתן אפשרות לשוכרים להאריך את התקופה בתנאי שהם מקיימים את כל הוראות ההסכם ומשלמים את דמי השכירות בזמן ואת כל החשבונות ולעתים תוך שמוגדר מראש מה יהיו דמי השכירות בתקופת ההארכה. החוק קובע שאם לשוכר הייתה אפשרות להאריך את תקופת השכירות, עליו להודיע לא יאוחר מ-60 ימים לפני תום תקופת השכירות אם ברצונו לממש את אופציית ההארכה. אם למשכיר ניתנה ברירה אם להאריך או לא, עליו להודיע לשוכרים לא יאוחר מ-90 יום לפני תום תקופת השכירות.

ערבויות ובטחונות

פרק נוסף שתמיד מצוי בחוזי שכירויות הוא פרק הביטחונות או פרק הערבויות. בפרק זה, המשכיר מבקש להבטיח כי השוכרים יקיימו את כל התנאים בחוזה ובכלל זה פינוי הדירה המושכרת בסוף תקופת השכירות, תשלום דמי השכירות, תיקון נזקים, תשלום החשבונות ועוד. בדרך כלל, מבקשים המשכירים שיק מזומן ו/או ערבות בנקאית ו/או שטר חוב ו/או ערבים ו/או המחאות ריקות לתשלום לעירייה או לחברת החשמל.

החוק קובע שאם ביקש המשכיר מהשוכר ערובה הכרוכה בהוצאה כספית לשוכר, ובכלל זה מזומן (או שיק לפירעון מיידי) או ערבות בנקאית, גובה כל הערובות יחד לא יעלה על סכום 1/3 מכל דמי השכירות שהתחייב השוכר לשלם או סכום של פי 3 מדמי השכירות החודשיים – לפי הנמוך מביניהם.

החוק גם קובע כי על המשכיר להודיע לשוכר זמן סביר מראש על כוונתו לממש את הבטוחה שניתנה לו ויאפשר לשוכר לתקן תוך זמן סביר את מחדלו.

עורכי דין המתמחים בייצוג שוכרים ומשכירים

המשרד מתמחה בייצוג משכירים ושוכרים כאחד של דירות מגורים בערים, במושבים ובקיבוצים. במסגרת ייצוג לקוחות הבאים להשכיר את דירת מגוריהם או לשכור דירה להתגורר בה, אנו בוחנים את הזכויות בנכס המושכר, בודקים את השימושים המותרים לפי חוק בנכס המושכר ואם השימוש המוגדר בהסכם תואם את התוכניות הקיימות, מנסחים הסכם שכירות בהתאם להוראות חוק השכירות והשאילה ופסיקת בתי המשפט, מכינים נוסחים של ערבויות לחתימת השוכרים ו/או ערבים, בודקים את שמות השוכרים במרשם חשבונות מוגבלים בבנק ישראל ובמרשם החייבים המוגבלים בהוצאה לפועל ובמערכת פושטי הרגל, וניהול מו"מ על הסכם השכירות עד לחתימה.

משרדנו מייצג גם בעלי דירות שאינם תושבי ישראל, ויכול לחתום על הסכמי השכירות מכח ייפוי כח ואף לסייע בניהול הנכסים, ובכלל זה גם בניהול השוכרים.