חוק התכנון והבניה מחייב רשות המקומית לגבות היטל השבחה מבעלים של נכס מקרקעין ששוויו עלה כתוצאה מהשבחת הנכס שבבעלותו עקב אחד מאלה:
(1) אישור תוכנית שמעניקה זכויות בנייה – כלומר מאפשרת בנייה נוספת בנכס או שהתוכנית משנה את ייעוד הקרקע (למשל מקרקע חקלאית לקרקע למגורים). לעיתים, יחויבו בהיטל השבחה גם בעלי נכסים שלא מצויים בתחומי התוכנית אם ניתן להוכיח שערך הנכס שלהם עלה בעקבות התוכנית, כדוגמת הקמת מרכז תרבות ומסחר בסמוך לאזור המגורים בו מצוי הנכס שבבעלותם.
(2) אישור בקשה להקלה – כשהעירייה או המועצה מאשרת בניה שאינה תואמת את התנאים הקבועים בתוכנית שחלה על נכס מקרקעין, כגון הוספת מרפסת לבניין מגורים בניגוד לתוכנית.
(3) אישור בקשה לשימוש חורג – כשהעירייה או המועצה מעניקה היתר לשימוש בנכס שאינו לפי הייעוד המקורי שלו לפי התוכנית החלה. למשל, הסבת מחסן לדירת מגורים שמבוצעת מכוח הגשת בקשה לשימוש החורג מהשימוש שהותר בתוכנית.
מי קובע את היטל ההשבחה ואיך יודעים אם חל על הנכס היטל השבחה?
בסמוך לאחר אישור של תכנית בשטח הנכס, העירייה שולחת שמאי מקרקעין מטעמה, שבוחן את עליית הערך של הנכס כתוצאה מאישור התוכנית. על פי הערכת השווי, נקבע סכום התשלום להיטל.
בתוך חצי שנה ממועד אישור התוכנית, העיריה מפרסמת במשרדיה "לוח שומה", בו מופיעים פרטי המקרקעין ושיעור ההשבחה. עם פרסום לוח השומה, על העיריה מוטלת החובה ליידע ולעדכן כל חייב בהיטל השבחה אודות חובו, לרבות מהו שיעור ההשבחה כמו גם אודות זכותו לערער על ההחלטה לחייבו בהיטל ההשבחה.
לחילופין, בעל נכס המעוניין לברר מראש, בטרם מימוש זכויותיו במקרקעין, אם תחול חובת תשלום בגין עליית השווי ומהו גובה החיוב, רשאי לפנות ביוזמתו לעירייה ולברר באמצעות הגשת בקשה לקבל "פרה-רולינג", האם חל על הנכס היטל השבחה. תשובה על גובה ההיטל תינתן תוך 90 יום. באשר לשאלה האם בכלל יש השבחה, על העיריה להשיב תוך 30 יום.
מועד עריכת שומת ההשבחה
שמאי המקרקעין מטעם העירייה עורך את שומת ההשבחה בסמוך לאחר אישור תכנית הבניה שחלה על הנכס.
ואולם, העירייה רשאית לדחות את המועד בו תיערך שומת ההשבחה – עד למועד מימוש הזכויות במקרקעין בפועל – קרי עד למועד מכירת הנכס/מועד רישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין/ מועד התחלת השימוש על פי התכנית/מועד קבלת היתר בנייה.
העירייה אחראית להודיע לחייבים בהיטל אם החליטה לדחות את מועד עריכת השומה עד למימוש הזכויות במקרקעין.
עם זאת, בעל מקרקעין שקיבל הודעה על דחיית המועד בו תיערך שומת ההשבחה יכול לדרוש מהעירייה לאפשר לו לשלם מייד את ההיטל שחל עליו. במקרה זה, העירייה מחויבת לערוך שומת השבחה לנכס תוך 90 יום מקבלת הדרישה של בעל הנכס.
כמה צריך לשלם?
גובה היטל השבחה הוא 50% מסכום ההשבחה (לא שווי הנכס הכולל), אלא אם קיים פטור או הנחה.
כך למשל, אם שווי הנכס היה 1,000 ש"ח ולאחר ההשבחה שוויו עלה ל-2,000 ש"ח, אז שווי ההשבחה הוא 1,000 ש"ח וגובה ההיטל יהיה 500 ש"ח.
מה קורה אם לא שילמתי היטל השבחה?
ביצוע ורישום פעולות בפנקסי המקרקעין מותנים בהמצאת אישור העיריה על היעדר חובות של בעל הזכויות בנכס – בכלל זה נדרש אישור היעדר חוב היטל השבחה.
במילים אחרות, כל עוד רובצים על הנכס חובות לתשלום מס וכיוצא בזה – לרבות חוב בהיטל השבחה – לא ניתן לבצע פעולות רישום בלשכת המקרקעין (הטאבו) שיממשו את הזכויות במקרקעין כדוגמת מכירה. כמו כן לא ינתנו היתר בנייה/ הקלה/היתר לשימוש חורג במקרקעין.
יש לציין כי לאחר פרסום "לוח השומה" במסגרתו מודיעה העיריה כי יוטל חיוב בהיטל השבחה בעקבות השבחת המקרקעין, העיריה רשאית לרשום הערות אזהרה בפנקסי המקרקעין אודות חבות בהיטל השבחה על כל הנכסים שהושבחו.
פטור מתשלום היטל השבחה
במקרים מסוימים בלבד לא יוטל היטל השבחה, לרוב כפועל יוצא ממיקום המקרקעין ו/או אופיים וטיבם כך למשל כאשר:
– ההשבחה בגין בניית מרחב מוגן.
– ההשבחה בעקבות בנייה או הרחבה של דירה למגורים המשמשת לחייב או לקרובו, בשטח כולל של עד 140 מ"ר. כל שטח נוסף מעבר ל- 140 מ"ר יחויב בתשלום יחסי לגודל הבנייה בלבד.
– העיריה רשאית לפטור בעל נכס מתשלום היטל השבחה או חלקו, עקב מתן הקלה או התרת שימוש חורג (אך לא עקב אישור תוכנית משביחה) – עקב מצבו הכלכלי של בעל הנכס.
– השבחה בקרקע בשל תוספת שטחי שרות הנדרשים לצורך ביצוע התאמות נגישות.
– ההשבחה היא בקרקע למגורים ביישוב שהממשלה הכריזה עליו "כשכונת שיקום"
– ההשבחה בקרקע למגורים הנכללים ב"אזור שיקום" כמשמעותו בחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, התשכ"ה-1965.
– ההשבחה היא בנכס של מוסדות ציבוריים המשמשים למטרה ציבורית כגון: חינוך, תרבות, מדע, דת, צדקה, בריאות או לספורט.
– השבחה בקרקע המיועדת לשמש דרך ציבורית.
ואם אין לי פטור, האם ניתן לשנות/ לבטל שומת היטל השבחה?
בפני חייב בהיטל השבחה עומדות מספר אפשרויות לפעול לשינוי/ביטול שומת היטל ההשבחה. בכלל זה: הגשת ערר, בקשה לתיקון שומה וכן בקשה למינוי שמאי מייעץ או שמאי מכריע. כל מסלול שונה באופיו ומתאים לנסיבות השונות בגינן מוגש הערר כמו גם לתוכן הערר.
לבחירת המסלול הרצוי והמתאים מומלץ להתייעץ עם עו"ד בעל ניסיון בתחום.
מסלול 1 – הגשת ערר לוועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה:
ניתן לערור על השומה בפני "וועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה", הפועלת בכל מחוז. יש להגיש את הערר תוך 45 יום מהמועד שבו הובאה השומה לידיעת החייב. במסגרת הערר ניתן לקבול על גובה השומה כמו גם על עצם החיוב בהיטל השבחה.
וועדת הערר רשאית להחליט לקבל את הערר או לדחות אותו, בחלקו או במלואו. על החלטת וועדת הערר ניתן לערער לבית המשפט לעניינים מנהליים, תוך 45 יום ממועד מתן ההחלטה.
הרכב וועדת הערר הינו מקצועי ומבוסס על 3 חברים:
(א) יו"ר הוועדה – עורך דין, בעל ותק של חמש שנים לפחות, המצוי בענייני תכנון ובניה.
(ב) נציג מטעם מתכנן המחוז – הבקיא בענייני תכנון ובניה;
(ג) בעל תואר אקדמי בתחום הכלכלה, מינהל עסקים, ראיית חשבון או ההנדסה, או השכלה מתאימה אחרת, שימנה שר הפנים, ובלבד שאינו עובד המדינה או עובד ועדה מקומית או רשות מקומית, שבאותו מחוז;
מאחר שמדובר בוועדה מקצועית המורכבת ממומחים בתחום, מטבע הדברים ישנו יתרון מובהק בייצוג החייב על ידי בעל מקצוע – עו"ד ו/או שמאי מקרקעין.