סקירת ענף הנדל"ן למגורים ברבעון הראשון לשנת 2018 / עו"ד אוהד שפק
מדי רבעון מפרסם יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, אוהד דנוס, סקירת מחירי נדל"ן בישראל. הסקירה מבוססת על שיטה שהייתה נהוגה במשרד המשפטים והיא מנתחת עסקאות נדל"ן בדירות בנות 4 חדרים בלבד ב-16 ערים שונות ברחבי ישראל.
בסקירה שפרסם דנוס ביחס לרבעון הראשון של שנת 2018 עולה כי ישנה ירידה בשיעור של 0.6% (נומינלי) במחיר הממוצע של הדירות, כאשר הסקירה אינה בוחנת עסקאות במסגרת פרויקטים של "מחיר למשתכן".
מתוך 16 הערים הנסקרות, ירידת המחירים החדה ביותר, ביחס לרבעון שקדם לו, הייתה באילת בשיעור של 7%. בערים הגדולות – ירושלים, באר שבע ומודיעין חלו ירידות בשיעור של כ-3% מהמחירים, ואילו בתל אביב ובחיפה חלה עלייה של כאחוז. העלייה הגבוהה ביותר ברבעון שנסקר הייתה בנתניה – בשיעור של 5%.
כדאי לבחון נתונים אלו גם בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. אילת הובילה את טבלת הירידות גם ברבעון המקביל בשנה שעברה (9%), ירידה חדה נרשמה בהרצליה (7%) וגם בתל אביב (4%).
כמו כן, ברבעון הראשון של 2018, נרכשו 26,500 דירות (לרבות במסגרת "מחיר למשתכן") ובהשוואה לרבעון המקביל אשתקד מדובר בירידה של 4%. אם נבחן את מספר העסקאות "במחירי שוק" (ללא מחיר למשתכן) הרי שברבעון הראשון של 2018 ירד מספר העסקאות ב-11% בהשוואה לרבעון המקביל בשנת 2017.
בפילוח גיאוגרפי ממשיך לבלוט איזור תל אביב עם מגמה מתמשכת של ירידה חדה במספר העסקאות. האיזור היחידי שרשם גידול בעסקאות ברבעון הראשון ("במחירי שוק" ובכלל), על פי סקירת הכלכלן הראשי במשרד האוצר, הוא איזור המרכז. גידול זה מתרכז במידה רבה בפלח השוק של הדירות החדשות, וייתכן כי עניין זה נובע מהורדת מחירים של קבלנים.
ברבעון הראשון של 2018 נמכרה רמת שיא של 2500 דירות במסגרת "מחיר למשתכן" ו-"מחרי מטרה". כמות זו גבוהה יותר מסך כל הדירות שנמכרו במסגרת תוכניות אלו בכל שנת 2016, בה החלו המכירות.
לפי נתוני משרד האוצר ביחס למכירות המשקיעים ברבעון הראשון, ישנה יציאה מוגברת מהשוק הישראלי של המשקיעים המבוססים יותר. ניתוח מאפייני ההכנסות ההוניות של משקיעים אלו מצביע על כך ששיעור גבוה יותר מהמשקיעים היוצאים כעת משוק הנדל"ן הם במקביל גם בעלי השקעות בניירות ערך בבורסה בתל אביב. מהנתונים מתחזקת ההשערה לפיה המשקיעים היוצאים כעת משוק הנדל"ן עושים זאת במידה רבה יותר על רקע חלופות השקעה אחרות.
ברבעון הראשון של שנת 2018 נמשכה הירידה החדה ברכישות המשקיעים, זה הרבעון השישי ברציפות, רצף הירידות הארוך ביותר לפחות מאז העשור הקודם. משקל המשקיעים בסך העסקאות ירד בשתי נקודות אחוז לרמת שפל של פחות מ-15%, כאשר רכישות המשקיעים באיזור תל אביב הגיעו לרמתם הנמוכה ביותר לפחות מאז תחילת העשור הקודם.
הירידה החדה ברכישות המשקיעים הקיפה את כל האיזורים, למעט ירושלים – נתניה עם ירידה של 43% ואיזור ת"א עם ירידה של 34% ביחס לרבעון הראשון של 2017.
