מתי קמה הזכאות לפטור מהיטל השבחה בגין בניה או הרחבה של דירה ששטחה עד 140 מ"ר? האם הזכאות לפטור דורשת שלא יהיו למבקש הפטור דירות נוספות?
היטל השבחה הוא תשלום חובה הנדרש מבעלים של נכס מקרקעין על-ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה אשר אישרה תוכנית מסוימת, למשל תוכנית בניין עיר, אשר גרמה לעליית שווי נכס המקרקעין. היות והנכס "מושבח", הוועדה המקומית גובה היטל השבחה, כחלק מכיסוי הוצאותיה בנושאי תכנון ופיתוח של הרשות המקומית.
חוק התכנון והבניה בישראל מקנה פטור מהיטל השבחה אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותו מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו אם השטח של דירת המגורים לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר.
בנובמבר 2019 דן בית המשפט העליון לגבי מתי זכאי אדם לפטור מהיטל השבחה. שלמה וגלית שילה משכונת הולילנד שבירושלים קנו בשנת 2009 יחד עם שותפים זכויות במגרש שעליו הוקם בניין בן 3 קומות והם קיבלו שתי דירות בקומה השלישית, כאשר גודל כל דירה 133 מ"ר.
בשנת 2012 משפ' שילה ביחד עם בעלי דירות אחרות הגישו תוכנית לעירייה להוסיף שתי קומות נוספות לבניין כאשר הוסכם שבמקום שתי הדירות שהם זכאים להם בקומה 3 הם יקבלו דירה חדשה אחת בשטח של 280 מ"ר בקומה 5.
באפריל 2012 פורסמה התוכנית למתן תוקף. ביולי 2012 הגישו משפ' שילה ובעלי הדירות הנוספים בקשה להיתר בניה. באותו חודש מכרה משפ' שילה דירה אחת בקומה 3.
בנובמבר 2012 אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובניה את הבקשה להיתר הבניה – יומיים לאחר מכן מכרה משפ' שילה את הדירה הנוספת בקומה 3 ובתחילת שנת 2014 ניתן היתר הבניה לפי התוכנית החדשה.
הוועדה המקומית לתכנון ובניה קבעה כי על משפ' שילה לשלם כמיליון ₪ היטל השבחה והעניין הגיע לבית המשפט.
המחלוקת: מתי בוחנים את הזכאות לפטור בהיטל השבחה – יום אישור התוכנית המשביחה שאפשרה להם לבנות שתי קומות נוספות בבניין; או היום שבו הוועדה המקומית לתכנון ובניה אישרה את הבקשה להיתר הבניה בהתאם לתוכנית המשביחה; או יום קבלת היתר הבניה בפועל; או יום השלמת הבנייה לפי ההיתר שניתן.
לבחירה בין התאריכים הללו משמעות רבה:
ביום אישור התוכנית המשביחה – היו בבעלות משפ' שילה 2 דירות בשטח של מעל 140 מ"ר.
ביום אישור הבקשה להיתר בניה – מכרו כבר דירה אחת, ואז יכול להיות שהיו זכאים לפטור מסוים של 7 מ"ר כי גודל כל דירה 133 מ"ר.
יום קבלת היתר הבניה / יום השלמת הבניה – לא היו בבעלות משפ' שילה דירות נוספות ואז הם זכאים לפטור.
בית המשפט קבע כי בהתאם לחוק ובהתאם לתכלית החוק מועד הזכאות לפטור מהיטל ההשבחה הוא מיום אישור התוכנית המשביחה.
לדעת בית המשפט, הכלל הוא כי אירוע המס הוא מעשה ההשבחה הבא לידי ביטוי במועד אישור התוכנית המשביחה, כאשר דחיית התשלום נועדה רק להקל על הנישום אך החוב נוצר ביום שהתוכנית נכנסה לתיקוף ופירעון החוב נדחה עד למועד המימוש.
לכן, אם שאלת החבות בהיטל ההשבחה נבחנת במועד תחילת התוכנית המשביחה, אז זהו גם המועד הרלוונטי לבחון את הזכאות לפטור. יש להבחין בין מועד בחינת הזכאות לפטור – אישור התוכנית – לבין המועד שאליו "נדחית" דרישת התשלום – שהוא מתן היתר הבניה.
מתן הפטור בהיטל השבחה נועדה לאפשר התחשבות במי שמבצע בניה בהיקף נמוך יחסית ולתמרץ פיתוח של מקרקעין ולהקל על מצוקת הדיור. החוק לא נועד, לפי עמדת בית המשפט, לאפשר למי שיש לו דירה לבנות דירה נוספת תוך קבלת פטור מהיטל השבחה בזמן שהוא מחזיק בבעלותו בדירה הקודמת.
בית המשפט העליון מתייחס גם לשאלה האם הזכאות לפטור מותנית בכך שלמבקש הפטור לא יהיו נכסים אחרים שאינם מצויים במקרקעין המיועדים לבניה – לדעת בית המשפט, הוראות החוק אינן מתנות זאת ומתייחסות רק לנכסים באותו מקרקעין, אולם אין בכך לשלול את החובה של בתי המשפט לחתור למימוש תכלית הפטור בגדר "אותם מקרקעין" במקרים כמו של משפ' שילה.
