מתי פעילות בתחום הנדל"ן בישראל תהיה פעילות העולה כדי "עסק" ועל כן העסקאות במסגרת הפעילות הנדל"נית יסווגו כעסקאות פירותיות ותהיינה כפופות למס הכנסה ומתי פעילות בתחום הנדל"ן לא תעלה כדי "עסק" ותהיה כפופה לחוק מיסוי מקרקעין ולפטורים המוענקים על פי החוק – במס שבח ובמס רכישה?
הכנסה הונית היא הכנסה הנובעת ממימוש עלייה בשווי השוק של הנכס והכנסה פירותית היא הכנסה המופקת מניצול כישוריו ומשאביו של העוסק בכך ולא עקב שינוי בשווי השוק של הנכס.
כאשר לא ניתן להכריע באופן חד-משמעי מהו סוג ההכנסה יהיה על פי רוב כאשר הרווחים שהופקו הם תוצאה של שני המצבים גם יחד: שינוי בשווי השוק של הנכס לצד כישרון של הנישום, ואז יש צורך להכריע באשר לסוג הכנסה לפי מספר מבחני עזר שפיתחו בתי המשפט בישראל.
להלן המבחנים העיקריים:
מבחן טיב הנכס: במסגרת מבחן זה יש לבחון את טיבו ואופיו של הנכס – האם מדובר בנכס השקעתי לטווח ארוך או שמדובר בנכסים למסחר שוטף?
מבחן התדירות – על-פי מבחן זה, ככל שתדירות הפעילות רבה יותר, הדבר מצביע על אופייה הפירותי – כלומר ככל שעסקאות הנדל"ן תכופות יותר, תוצאת מבחן תיטה לכיוון עסק לכל דבר.
מבחן היקף העסקאות – ככל שהיקף העסקאות רב יותר מלמד הדבר על אופי פירותי של הפעילות.
מבחן המימון – מימון הפעילות בתחום הנדל"ן בהון עצמי מלמד על אופייה ההוני ואילו מימונה בהון זר – כדוגמת משכנתאות, כספים ממשקיעים וכיו"ב – מלמד על אופייה הפירותי.
מבחן ההשבחה – פעולות השבחה בנכס לקראת מכירתו מלמדות על פעילות מסחרית.
מבחן הבקיאות – ככל שהבקיאות בתחום העסקה רבה יותר, מצביע הדבר על אופי פירותי. הבריאות הנדרשת איננה בקיאות מושלמת, והיא איננה חייבת להיות בקיאות של המבצע עצמו, אלא ניתן להשתמש גם בבקיאות של מי שעושה את הפעילות עבור המבצע או על-פי בקיאות של יועצים אותם שוכר המבצע.
מבחן ייעוד התמורה – האם התמורה מיועדת לעניינים פרטיים או להמשך עיסוק בתחום הנדל"ן בדומה לעוסקים אחרים בתחום "המתגלגלים" מפרויקט נדל"ן אחד למשנהו.
קיומו של מנגנון עסקי – האם קיים מנגנון עסקי להתנהלות הנדל"נית?
מבחן הנסיבות – מבחן העל – זהו מבחן הגג שבמסגרתו נבחנת כל נסיבה רלוונטית שיש בה כדי לסייע בגיבוש קו ההבחנה בין הכנסה הונית לבין הכנסה פירותית.