חובת המוכר לגלות כל מה שהוא יודע וכל מה שהיה עליו לדעת.
עסקת רכישת דירה היא בין העסקאות המשמעותיות ביותר שמבצע אדם במהלך חייו. במסגרת רכישת הדירה, חותם הרוכש על הסכם מכר, אשר מסדיר את כל הפרטים בעסקת הנדל”ן.
דרישה מהותית מהסכם לרכישה ומכירה של נכס מקרקעין היא שהוא צריך להיות בכתב. “חוק החוזים” אמנם קובע כי חוזה יכול להיערך בין צדדים בעל-פה, אך בנוגע לעסקת מקרקעין על ההסכם להיות בכתב.
קניית דירה AS IS
כמעט בכל ההסכמים הללו נקבע כי הרוכש קונה את הדירה במצב שהיא היום (AS IS) וכי לפני חתימת החוזה הוא בחן את הדירה, את כל המתקנים בה, את הבניין בו היא נמצאת ואת הסביבה שלה והוא מצב את הדירה לשביעות רצונו ומתאימה לכל צרכיו וכי הוא רוכש את הדירה במצב AS IS ולא יהיו לו טענות או תביעות נגד המוכר בעתיד.
מהי המשמעות של סעיף זה, כי הקונה בדק את הדירה וכי הוא קונה אותה AS IS במקרה שהמוכר לא גילה את כל הפרטים שהוא יודע או שהיה עליו לדעת?
חובת הגילוי של מוכר הדירה
חובת הגילוי המוטלת על מוכר דירה לפרט בפני הקונה את הליקויים הקיימים בדירה, מומים נסתרים, וכל מידע רלוונטי למכר נשענת על שני אדנים: סעיף 12 לחוק החוזים וסעיף 16 לחוק המכר.
סעיף 12 לחוק החוזים קובע כי על צדדים במשא ומתן לקראת כריתת חוזה לנהוג בתום לב ובדרך מקובלת. הפרת החובה לנהוג בתום לב ובדרך מקובלת יכולה להיות בדרך של מעשה או מחדל, ובכלל זה גם אי-גילוי של עובדות, אשר על פי הנסיבות היה מקום לצפות לכך שאדם המנהל משא ומתן יגלה אותן לצד השני.
גם אם הרוכש יכול היה לגלות את אותן עובדות, המוכר אינו פטור מחובת הגילוי וממסירת ביוזמתו של העובדות הנדרשות. בנסיבות מסוימות אי גילוי יכול גם להיחשב כטעות או כהטעיה.
חובת המוכר – אם ידע או היה עליו לדעת
סעיף 16 לחוק המכר מטיל חובה מוגברת על המוכר שכן הוא בעל הנגישות למידע על הדירה. הסעיף עוסק באי התאמה הנובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת בעת כריתת החוזה ולא גילה אותן לקונה.
כלומר, לא נדרשת ידיעה ממשית מצדו של המוכר על אי ההתאמה, אלא די ביסוד נפשי של רשלנות כדי לחייב את המוכר באחריות מלאה כלפי הקונה. המבחן הוא האם היה על המוכר לדעת על אי ההתאמה או על אותן עובדות (ראו למשל 8068/11 אורי עיני נ’ חן שיפריס). המוכר לעניין זה ייראה כמי שלא קיים את חיוביו על פי הסכם המכר ככל שהנכס אינו מתאים למה שהוסכם בין הצדדים.
יש לזכור כי חוק המכר אינו מתייחס בשוויון לצדדים להסכם. המוכר נדרש להראות כי הקונה ידע בפועל על אי ההתאמה ידיעה ממשית בכדי שהוא לא יוכל להסתמך עליה, הקונה נדרש להראות שהמכר ידע או היה עליו לדעת על אי ההתאמה (הרחבה ראו במנחם מאוטנר – “יוצרי סיכונים ו’נקלעי סיכונים – הגנתו של המסתמך על מצג הזולת בחקיקה האזרחית החדשה, משפטים טז (תשמ”ו)).
כלומר, גם אם לקונה הייתה הזדמנות סבירה לבדוק את הדירה והוא לא ניצל אותה, או שניצל אותה אך עקב רשלנותו לא גילה את הפגם בדירה, עדיין מוטלת על המוכר חובת גילוי מוגברת, והקונה רשאי להסתמך על תיאור הדירה על ידי המוכר ועל מה שכתוב בהסכם ביניהם (להרחבה ראו תא 27228-11-13 הלל מסגנאן מששה נ’ אלירן פרץ משנת 2016).
לא ניתן להתנות על חובת הגילוי
למעשה, חובת הגילוי של המוכר לפי חוק המכר הוא עניין שלא ניתן להתנות עליו. לכן, גם סעיף שמופיע תדיר בהסכמי המכר לפיהם הקונה מצא את הדירה מתאימה לצרכיו ומטרותיו ומוותר על כל טענה או שהוא קונה את הדירה במצבה AS IS – לא ניתן להסתמך על סעיף כזה באופן שיפטור את המוכר מאחריותו לליקויים בבניה או לאי התאמה בדירה (ראו הרחבה למשל בתא 13698-03-11 נינט בובליל נ’ גדילן חברה להשקעות ונכסים בע”מ משנת 2014 / תא”מ 20029-08-13 אורי צרפי נ’ מצפור אדומים בע”מ משנת 2015).
משמע – אחריותו של המוכר אינה קשורה לשאלה האם ניתנת אי ההתאמה לגילוי מוקדם בבדיקה סבירה או לא והקונה מוגן מפני רשלנותו בבדיקת הדירה, אלא אם ידע על אי ההתאמה או על המום הנסתר מבעוד מועד – כלומר, לפני החתימה על ההסכם.
האחריות המוטלת על המוכר ביחס לבדיקת הדירה וחובת הגילוי המשתמעת ממנה היא רחבה מזו המוטלת על הקונה. אחריות זו מהווה אף “תנאי מכח הדין” אשר המוכר נוטל על עצמו במסגרת הסכם המכר (ראו שר המשפטים לשעבר דניאל פרידמן – “טעות, הטעיה ותנאים מכללא מכוח הדין”, המשפט א (תשנ”ג)).
“היה עליו לדעת”
אחריות זו של המוכר אם ידע או היה עליו לדעת על אי ההתאמה או הפגם – “היה עליו לדעת” פורשה בפסיקת בית המשפט העליון באופן שאין חובה להוכיח ידיעה ממשית מצד המוכר, אלא די ביסוד של התרשלות, כלומר כי אדם סביר באותן נסיבות היה יודע על העובדות המקימות את אי ההתאמה (רע”א 7642/97 חנה שטרית נ’ בלה נוסבאום, פ”ד נג (3)).
