קניית דירה "על הנייר"

בית המשפט העליון הפך החלטה של בית המשפט המחוזי בתל אביב, וחייב יזם לפצות רוכשת דירה "על הנייר" (קרי בטרם הדירה נבנתה) בפרויקט יוקרה, שגילתה בדיעבד כי הנוף הנשקף מדירתה לכיוון דרום, נחסם על ידי מבנה נוסף שבנה היזם, וזאת מבלי שהדבר הובא לידיעתה במסגרת המשא ומתן שקדם לרכישת הדירה. 

חובת גילוי

לפי חוק החוזים, על מוכר דירה חלה חובה לנהוג בתום לב בניהול המשא ומתן למכירת הדירה. חובת תום הלב כוללת, בין היתר, את חובתו של המוכר לגלות לרוכש כל פרט מהותי בעסקה. זאת, מתוקף יתרונו המובנה על הרוכש, בכל הנוגע למידע אודות הנכס הנמכר. כשמדובר במוכר המשמש גם כיזם או קבלן של הנכס הנמכר, חלה חובת גילוי מוגברת בשל פערי המידע והניסיון המקצועי שבינו לבין הרוכש.  

דירה "על הנייר"

רוכש של דירה "על הנייר" אינו יכול לראות את הדירה עצמה ואת סביבתה. מחובתו של מוכר הדירה – חברה קבלנית או יזם נדל"ן – לדאוג לכך שהמידע אותו מקבל רוכש דירה יכיל את כל הפרטים הרלוונטיים לרכישה בשפה ברורה ונגישה, כדי להחליט באופן מושכל אם ברצונו לקנות את הדירה.

בתי משפט כבר קבעו בעבר כי מצגים טרום חוזיים אשר הוצגו על-ידי קבלן במסגרת משא ומתן לרכישת דירה "על הנייר" מהווים חלק מהחוזה עצמו, עקב המאפיינים הייחודיים של חוזים כאלה שעיקרם יחסי כוחות בלתי שווים ופערי מידע משמעותיים בין הקבלן לבין אדם רגיל שבא לקנות ממנו דירה.

נטע מור

ביולי 2014 רכשה נטע מור דירה מיזם, במסגרת פרוייקט יוקרה בשכונת בבלי בתל אביב תמורת כ-5 מיליון ש"ח. בשעתו, כשהצדדים חתמו על החוזה, הדירה הייתה "על הנייר" בלבד, היינו בשלב התכנוני ובטרם הושלם שלב הבנייה. הדירה תוכננה באופן כזה שקירותיה החיצוניים, הפונים אל הנוף תוכננו להיבנות מזכוכית. 

למרבה התדהמה, בחלוף כ-4 שנים, במהלך סיור שערכה באתר הבנייה, התברר לנטע כי היזם בנה מבנה נוסף הכולל מתקני כושר וכיוצ"ב לרווחת כלל דיירי הבניין, שצפוי לחסום באופן ממשי את הנוף הנשקף מצידה הדרומי של דירתה. נטע פנתה לחברה היזמית בדרישה לפיצוי, אולם מאחר שהצדדים לא הגיעו להסכמה הגישה נטע תביעה לבית המשפט המחוזי בתל אביב. אלא שבית המשפט המחוזי דחה את תביעתה, בין היתר לאור העובדה שהייתה מיוצגת על ידי עורך דין בשעה שנכרת חוזה הרכישה, וקבע כי ניתן לצפות מעו"ד שייצג אותה לייעץ גם בנוגע לפרטים תכנוניים מהותיים כגון חסימות נוף.

נטע לא אמרה נואש, וערערה על החלטת בית המשפט המחוזי לבית המשפט העליון, אשר קיבל את ערעורה והפך את החלטת המחוזי.

בית המשפט העליון פסק כי חסימת הנוף הנשקף מדירתה של נטע על ידי מבנה שהיזם-המוכר בנה בעצמו, עולה כדי הפרת חובת הגילוי המוגברת החלה על היזם, קל וחומר כשהמבנה החוסם את הנוף נבנה על ידי היזם עצמו.

בית המשפט הבהיר בהחלטתו כי במסגרת המשא ומתן שקדם לחתימה על חוזה המכר, היה על היזם להסב את תשומת ליבה של נטע ולגלות לה מיוזמתו את תשריט הבקשה להיתר בניה שהוגשה על ידו לצורך בניית המבנה החוסם את הנוף, ממנו ניתן להסיק בבירור כי המבנה לרווחת הדיירים מתוכנן כך שגגו יהא גבוה מרצפת הדירה שרכשה נטע, ובוודאות יחסום את החזית הדרומית.

חיוב היזם לגלות מיוזמתו את התשריט לרוכש, מבלי שנשאל על כך, אך מתבקש לנוכח טיבה ואופיה של עסקה לרכישת דירה "על הנייר", בה לרוכשת אין יכולת ממשית להתרשם באופן בלתי אמצעי מהדירה ומתכונותיה, ומכאן שנטע נאלצה לדמיין את הדירה בעזרת ומתוך הסתמכות מלאה על מצגי היזם המוכר. 

(להרחבה: ראו פסק הדין שניתן בעא 2274/21 נטע מור נ' אלעד ישראל מגורים בע"מ)