שליש דירה

עו"ד אוהד שפק
עו"ד אוהד שפק

האם בעלים של מלוא זכויות בדירת מגורים זכאי להקלה במס רכישה, הניתנת לדירה יחידה בישראל, בעת רכישת חלק בדירה נוספת שאינו עולה על שליש ממנה?

חוק מיסוי מקרקעין קובע כי במכירת זכות במקרקעין שהיא דירת מגורים ישולם מס רכישה בשיעור משווי דירת המגורים – על חלק השווי שעד כ-5.2 מיליון ₪ – 8%, על חלק השווי שעולה על כ-5.2 מיליון ₪ – 10%.

עם זאת, הכנסת בחרה להטיב עם התא המשפחתי אשר רוכש את דירתו היחידה לעומת מי שרוכש דירה נוספת המיועדת להשקעה ולכן קבעה שיעורי מס רכישה נמוכים יותר החלים על מי שרוכש את דירתו היחידה. בכדי ליהנות ממדרגות מס הרכישה הנמוכות, החלות על מי שרוכש דירה יחידה, על הרוכש להיות “תושב ישראל” כהגדרתו בחוק ועל הדירה לענות על הגדרת “דירה יחידה” בחוק.

 

החוק קובע כי לצרכי חיוב במס שבח יראו את הדירה הנמכרת כדירת מגורים יחידה שבבעלות המוכר גם אם יש לו, בנוסף על הדירה הנמכרת, דירת מגורים שבה חלקו של המוכר אינו עולה על שליש ולגבי דירה שהתקבלה בירושה – אינו עולה על מחצית.

 

רוני טהרלב נגד רשות המסים

 

לבית המשפט המחוזי בתל אביב הגיעה ביולי 2020 שאלה משפטית – האם בעלים של מלוא זכויות בדירת מגורים זכאי להקלה במס רכישה, הניתנת לדירה יחידה, בעת רכישת חלק בדירה נוספת שאינו עולה על שליש ממנה?

 

בשנת 2004 רכשה רוני טהרלב דירת מגורים ברחוב פושקין ביפו. בשנת 2019 רכשה 1/5 מהזכויות בדירת מגורים נוספת ברח’ יהודה מרגוזה ביפו.

 

רשות המסים החליטה לחייב את רוני טהרלב בסך של 8% בגין 1/5 מהזכויות שקנתה בדירה ברח’ מרגוזה, שכן השימוש במילים “גם אם יש לרוכש נוסף עליה” מלמד כי ההתייחסות היא למצב בו יש לרוכש חלק בדירה שאינו עולה על שליש ממנה, לפני שהוא רוכש את דירת המגורים.

 

לטענת גב’ טהרלב, כל עוד התוצאה הסופית היא שבבעלות הרוכש דירה שלמה וחלק בדירה שאינו עולה על שליש ממנה, אין לחייב את הרוכש במס הרכישה הרגיל החל על דירה נוספת, בגין אף אחת מהדירות – בין אם הדירה השלמה נרכשה לאחר רכישת החלק בדירה (שאינו עולה על שליש) ובין אם החלק בדירה נרכש לאחר רכישת הדירה השלמה.

דירה ושליש או שליש ודירה?

בית המשפט קבע כי מנוסח החוק עולה בבירור כי על הדירה שבגינה מבוקש שיעור מס רכישה החל על דירה יחידה, להירכש לאחר רכישת חלק הדירה שאינו עולה על שליש ולא להיפך.

 

מהגדרת “דירה יחידה” הכנסת ביקשה להבהיר כי רק דירת מגורים שחלקו של הרוכש בה אינו עולה על שליש לא תבוא במניין דירותיו של הרוכש.

 

משמע – שהמבחן לזכאות בהטבת מס רכישה הוא סדר הרכישות ולא התוצאה הסופית, לפיה מחזיק הרוכש בסופו של יום בדירת מגורים ועוד בשליש מדירה נוספת.

 

צריך להדגיש כי אם מדובר בחלקי דירות נפרדות, שכל אחד מהם אינו עולה על שליש מהדירה, והם אינם מצויים באותו בניין, אין חשיבות לסדר הרכישות לצורך קבלת הטבת מס רכישה של דירה יחידה בגינם.

 

במילים אחרות – מי שיש לו חלק בדירה שאינו עולה על שליש (או חלקי דירות נפרדות שאינם עולים על שליש ואינם באותו בניין), זכאי לרכוש דירה נוספת, בשיעור מס רכישה מוטב החל על דירה יחידה, בין אם חלקו בדירה הנוספת עולה על שליש ובין אם לא (יש לציין כי כאשר החלק הנרכש בדירה הנוספת עולה על שליש, תישלל ההטבה במס רכישה רק ברכישת הדירה הבאה בתור).

 

לא באותו בניין

 

מדוע ההתייחסות היא לחלקי דירה שלא מצויים באותו בניין? משום שלפי מבחן “השקילות הכלכלית” שנקבע בפסק דין לודמילה מאיר יש לצרף את זכויותיו של הרוכש באותו בניין לדירה אחת.

(ו”ע 25755-01-20 רוני טהרלב נ’ מנהל מיסוי מקרקעין מחוז תל אב

השאר תגובה

אודות

המשרד מתמחה בנדל”ן ובמיסוי מקרקעין, בנושאי ירושה צוואות ועיזבונות, וכן ובליטיגציה בבתי המשפט. המשרד משלב מומחיות בתחומי משפט מגוונים תוך הבנה והיכרות מעמיקה עם הרגולציה בישראל ועם הסביבה העסקית.

כתובות המשרד :
ירושלים רחוב קרן היסוד 34, 9214913
תל אביב: רחוב יהודה ונח מוזס 13 (בית אגיש רבד), 6744252.

פוסטים אחרונים

עקבו אחרינו

לקבלת ייעוץ משפטי ראשוני אנא השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

דילוג לתוכן