מכירת דירה חדשה ע"י אדם פרטי – אחריות כמו של קבלן / עו"ד אוהד שפק
זוג התקשר בהסכם לרכוש בית בקיסריה בסך 1.48 מיליון דולר, מאדם שקנה אותו מקבלן אך לא התגורר בו.
ארבע שנים לאחר מכן, בשנת 2002, הגישה האישה תביעה לבית המשפט המחוזי על סך 3.6 מיליון ₪ בגין ליקויים בבית, הן לפי ההסכם בין הצדדים והן לפי חוק המכר (דירות).
בית המשפט המחוזי דחה את רוב התביעה וקבע כי על המוכר לשלם 170,000 ₪ בגין ליקויים אולם על הרוכשת לשלם 130,000 ₪ שכר טרחת עורך הדין של המוכר. בית המשפט קבע כי חוק המכר (דירות) אינו חל על עסקה זו, היות והמוכר, אדם פרטי, לא בנה את הדירה בכדי למכור אותה כפי שמגדיר החוק. לכן, אין אחריות של המוכר לליקויים בבית כשם שמוטלת על קבלן.
בפסק דין מדצמבר 2017 (ע"א 40/50 אורית יהודאין גוברין נ' ירון לבנשטיין ואח') קבע בית המשפט העליון כי תחולתו של חוק המכר (דירות) אינה מוגבלת רק לחברות בנייה, והוא עשוי לחול גם על אנשים פרטיים במקרים מסוימים. יזם פרטי, אשר בונה דירה באמצעות קבלן משנה, במטרה למכור את הדירה ולהפיק רווח יזמי מהמכירה – עשוי בהחלט להיכנס לגדר תחולתו של חוק המכר (דירות).
חוק זה נועד להסדיר את התנהלות השוק הפרטי בתחום מכר הדירות באמצעות קביעת הסדר מחייב, מתוך הכרה בכשלי שוק אפשריים שמקורם בפערי מידע שבין מוכרי דירות לקונים. ההסדר שנקבע בחוק זה מחולק לשני מישורים מרכזיים: הראשון מתייחס לחובת גילוי המידע מצד המוכר, והשני נוגע לאחריות המוכר להתאמת הדירה.
החוק אינו עורך הבחנה בין חברות בנייה ליזמים פרטיים. ולכן, ההצדקות להחלת החוק על חברות בנייה מתקיימות במידה רבה גם בנוגע ליזמים פרטיים. ליזם הפרטי יש יכולת לוודא שהבנייה תתבצע כראוי, ואף לערוך הסכמים מול הקבלן המבצע, המסדירים את אחריות הקבלן כלפי היזם. כמו כן, כאשר מדובר ביזם הבונה דירה במטרה למכור אותה מיד לאחר מכן, קיים חשש לשימוש בחומרי גלם זולים ובנייה בסטנדרט נמוך בכדי לחסוך בהוצאות. לשונו של החוק רחבה דיה וכוללת גם אדם פרטי שאינו עוסק על דרך קבע בבנייה ומכירה של דירות, אלא ייתכן שביצע עסקה כזו באופן חד פעמי. זאת, כל עוד הוא בנה את הדירה במטרה למכור אותה מיד לאחר מכן. מה הכוונה מיד לאחר מכן? את משך הזמן מסדיר סעיף 9 לחוק המכר (דירות).
הוראת סעיף 9 לחוק זה קובעת כי: "לעניין חוק זה, המוכר דירה שהייתה תפוסה בידי אחר פחות משנה מיום גמר בנייתה או שהוא עצמו גר בה פחות מששה חודשים מיום גמר בנייתה, חזקה שבנה או רכש אותה על מנת למכרה, זולת אם הוכח היפוכו של דבר".
בית המשפט העליון קבע כי במקרה שבענייננו הבית נמכר מיד לאחר סיום הבניה, ואף אדם לא גר בו למשך התקופה הקבועה בסעיף 9 לחוק, לפני שנמכר לרוכשת, ולפיכך חוק המכר (דירות) והאחריות לליקויי בנייה תחול על המוכר, שהוא כאמור אדם פרטי ולא קבלן.
מפסק הדין משתמע כי גם אדם פרטי שהתקשר בעסקת קומבינציה עם קבלן ובסיום בניית דירתו מחליט למכור אותה עלול למצוא את עצמו אחראי כמו קבלן בעצמו לליקויי הבנייה במשך מספר שנים לאחר המכירה.
