תיקון רכוש משותף בבניין על-ידי אחד הדיירים

תיקון רכוש משותף בבניין על-ידי אחד הדיירים / עו"ד אוהד שפק

נציגות הבית המשותף אמורה לתקן את הליקויים ברכוש המשותף, אשר שייך לכל הדיירים בבניין. אך מה קורה כאשר ליקוי מסוים ברכוש המשותף מסב נזק לרכוש של אחד הדיירים בבניין, אך הנציגות מסרבת לתקן אותו בכספי וועד הבית? האם לאותו דייר בבניין יש זכות לתקן בעצמו את הליקוי ולדרוש לאחר מכן פיצוי מהנציגות או לקזז את הסכום מתשלומי וועד הבית שלו?

הכלל הוא שתיקון על-ידי אחד הדיירים ושיפוי הוצאתו מכספי הנציגות היא החריג, וככלל על התיקון להתבצע על-ידי הנציגות ומכספי כלל הדיירים. מקרה כזה הגיע לאחרונה לבית המשפט העליון (שמעון חיים נ' נציגות הבית המשותף, סוקולוב 48, קריית אתא).

בית המשפט קבע כי דרך המלך של דייר בתיקון ליקויים ברכוש המשותף היא פנייה לנציגות הבניין, אחרת כל דייר יעשה כרצונו והדבר יוביל לכאוס. זוהי גם הוראת חוק המקרקעין. אם לא נקבע אחרת בתקנון של הבניין, כל בעל דירה זכאי לדרוש מהנציגות שתבצע כל תיקון ברכוש המשותף של הבניין, שאי-ביצועו עלול לפגוע בדירתו או בערך של דירתו. אם הנציגות מסרבת לתקן את הליקוי, באפשרותו של הדייר לפנות למפקח על הבתים המשותפים לצורך הכרעה בסכסוך.

אם כך, החוק מסדיר רק את הכלל אך לא מסדיר את החריג. לכן, בית המשפט העליון התערב וקבע הלכה חדשה, שהיא בבחינת החריג במקרים אלו. בית המשפט קבע כי ניתן לאפשר תיקון של הדייר ודרישה של הדייר מהנציגות לשיפוי בגין ההוצאות שהוציא לתיקון הפגם ברכוש המשותף. על מנת שאותו דייר יקבל את הפיצוי על הוצאותיו, עליו לעמוד במספר תנאים:

ראשית, הוא נדרש להוכיח כי הליקוי שתוקן הוא אכן ליקוי ברכוש המשותף, אשר היה מוטל על נציגות הבניין לתקנו על חשבונה. שנית, על הדייר להוכיח שפנה לנציגות הבית המשותף בדרישה לתיקון הליקוי, וכי זו סירבה לתקן. שלישית, עליו להוכיח שעיכוב שהיה נגרם בגין פנייה למפקח על הבתים המשותפים היה מביא להחמרת הנזק באופן משמעותי. רביעית, על הדייר להוכיח את נחיצות התיקון באופן שאי התיקון בהקדם יפגע בצורה קשה וברורה ביכולתו של הדייר לעשות שימוש בכספו. חמישית, על הדייר להוכיח כי הליקוי ברכוש המשותף תוקן על ידו בצורה נאותה. שישית, עלות התיקון. כלומר, היות ומדובר בתיקון ליקוי או פגם באופן הכופה הוצאה כספית על יתר הדיירים, ראוי כי ככל שמדובר בהוצאה כספית גדולה יותר, כך גם יגבר הנטל המוטל על הדייר המתקן בדרישה לפסיקת שיפוי לטובתו. דייר לא יזכה לשיפוי בגין הוצאות בלתי סבירות שהוצאו לצורך תיקון הליקוי או הפגם. במקרה שאכן אותו דייר הפריז בהוצאות אך הוא עומד בשאר התנאים – הוא יזכה לשיפוי רק בגין הוצאות סבירות שהיו נדרשות לתיקון הליקוי.