ביטול הסכם מכר – עקב טעות

בית המשפט דחה תביעה לאכיפת הסכם מכר של בית והורה כי יש לבטל את ההסכם עקב טעות משותפת של הצדדים באשר לטיב הזכויות שהיו למוכר בעת חתימת ההסכם, כאשר אין מדובר בטעות בכדאיות העסקה.

באפריל 2012 התקשרו משה ומאיה אליאסיאן (הקונים) עם מאיר שבו (המוכר) בהסכם מכר לרכישת בית במושב בית מאיר תמורת 1.6 מיליון ₪ שבו נקבע כי המוכר ישלים את העברת הזכויות של הבית אצל כל הגורמים הרלוונטיים עד אפריל 2013. זאת משום שהזכויות בבית לא נרשמו על שם המוכר ויש צורך לעשות כן כדי שבהשלמת העסקה, הקונים יוכלו להעביר את הזכויות על שמם לאחר שישלמו את מלוא התמורה.

לאחר שנחתם ההסכם, פנה המוכר לרשות מקרקעי ישראל אשר מסרה לו – כי לצורך רישום הנכס על שמו הוא צריך לעבור הליך של "הקצאה" של הבית, דבר המחייב תשלום לרשות מקרקעי ישראל של 91% מהשווי המוערך של הנכס. בהתאם לשמאות שערכה רשות מקרקעי ישראל, הבית מוערך בשווי של 2 מיליון ₪, והמוכר צריך לשלם כ-1.8 מיליון ₪ – יותר ממה שמכר את הבית לקונים.

המוכר הגיש תביעה נגד רשות מקרקעי ישראל אך התביעה לא צלחה ולאחר מכן הודיע לקונים כי הוא מבטל את הסכם המכר שנחתם ביניהם.

הקונים: יש לאכוף את החוזה

העניין הגיע לבית המשפט המחוזי בירושלים כאשר הקונים ביקשו מבית המשפט לאכוף את הסכם המכר (תא (י-ם) 4995-10-15 משה אליאסיאן ואח' נ' מאיר שבו).

המוכר טען כי החוזה בטל היות והתנאי המתלה, שנקבע כי הייתה אי ודאות אם יהיה אפשר לרשום את הבית על שם הנתבע, לא התקיים. הקונים לעומת זאת טענו כי התנאי המתלה לא התקיים בגלל המוכר שסירב לשלם את דרישת רשות מקרקעי ישראל.

אמנם הצדדים העריכו כי המוכר יצטרך לשלם 300,000 ₪ לרשות מקרקעי ישראל, אך דרישת התשלום הגבוהה אינה מניעה מצד הרשות אלא מניעה מצד המוכר. הצדדים התכוונו בחוזה, לדעת בית המשפט, בתנאי המתלה למצב בו רשות מקרקעי ישראל תציב בפני קיום העסקה מכשול שאינו תלוי בהתנהגות הצדדים ואשר אין לצדדים כל דרך להתגבר עליו.

המוכר: יש לבטל החוזה עקב "טעות"

המוכר טען כי מדובר בטעות משותפת של הצדדים לפי סעיף 14(ב) לחוק החוזים – טעות בהערכת תכונות הבית ולא בהערכת השווי שלו. לדבריו, הצדדים סברו בטעות כי מדובר בנכס שכבר עבר "הקצאה ראשונית" ולכן כל שנדרש הוא לשלם דמי הסכמה נמוכים.

לצורך הוכחת רכיבי הטעות המשותפת יש לבחון 3 תנאים:

• קיומה של טעות אצל הצד המבקש לבטל את החוזה.
• היעדר ידיעת הצד השני על הטעות.
• קשר סיבתי בין הטעות ובין ההתקשרות בחוזה.

אם מתקיימים כל התנאים הללו, רשאי בית המשפט להורות על ביטול החוזה אם מצא "שמן הצדק לעשות כן".

בית המשפט קבע כי אינו מקבל את הטענה לפיה המוכר ידע שיצטרך לשלם סכומים משמעותיים אך התקשר בהסכם משום שקיווה לשנות בהמשך הדרך את דרישת הרשות או כי היה זקוק לכסף מזומן באופן דחוף כדי לפרוע את חובותיו לנושים. למעשה, קשה להעלות על הדעת שהמוכר היה מסכים לעסקה שבה הוא לא רק שאינו מרוויח ממנה, אלא שהוא משלם יותר ממה שהוא מקבל עבור מכירת ביתו.

באשר לתנאי השני, האם הצד השני ידע על הטעות – קבע בית המשפט כי בהסכם נקבע סך של 300,000 ₪ שישמשו את המוכר לשלם כל תשלום שיידרש לצורך השלמת הרישום על שם המוכר. עולה מכך ומשתמע מכך, שהמוכר והקונים סברו במעמד החתימה על ההסכם כי די בסכום של 300,000 ₪ בכדי להסדיר את רישום הזכויות.

התנאי השלישי הוא הקשר הסיבתי בין הטעות להתקשרות בהסכם – מובן מאליו כי המוכר לא היה מתקשר בהסכם אילו היה מודע לכך שאין לו זכויות בנכס וכי יידרש לשלם 1.8 מיליון ₪ כדי לרשום את הבית על שמו. ההנחה כי המוכר היה נכנס לעסקת הפסד שבסופה יצטרך להשיב את הכספים שקיבל בפועל, להעביר את החזקה בביתו וכן לשלם 200,000 ₪ נוספים מכיסו לא רק שאינה סבירה אלא היא אינה מתקבלת על הדעת.

טעות שאינה אלא בכדאיות העסקה

אם הטעות שנעשתה היא טעות בכדאיות העסקה אין היא מזכה בסעד של ביטול החוזה.

בית המשפט הדגיש כי בבואו לקבוע האם אין להורות על ביטולו של חוזה למרות שהתקיימו בו יסודות הטעות או ההטעיה, עליו לבחון מגוון של שיקולים שיש להביאם בחשבון לצורך הכרעה בשאלה.

יש לבחון האם מטעות בטעות בשווי הבית או בטעות בתכונות הבית; יש לברר מה היקף הטעות ומה המשמעות הכלכלית של הטעות מבחינת הצדדים; יש לבחון האם מדובר בטעות לגבי המצב בהווה או בעבר, או בטעות לגבי המצד בעתיד; יש גם לקבוע מהי מידת האשם או האחריות שיש לייחס לכל אחד מהצדדים לכך שקרתה הטעות, ועל מי היה מוטל הנטל לבדוק את הדברים לפני שנחתם ההסכם.

מבחן השווי או התכונות – הטעות המשותפת אליה נפלו הצדדים היא באשר לטיב הזכויות שהיו למוכר בנכס בעת חתימת ההסכם. אין מדובר בטעות בדבר שיעור הרווח שיפיק המוכר מהעסקה, אלא במצב של עסקת הפסד.

מבחן הסיכון – זהו המבחן המקובל בפסיקת בתי המשפט בשנים האחרונות. כלומר האם הטעות בכדאיות העסקה היא טעות הבאה בגדרי הסיכון שנטל על עצמו צד לחוזה, ועליה אין הוא רשאי להסתמך בטענה כי דין החוזה להתבטל בעילה של טעות. הסיכון יכול להיות התרחשויות או שינויים שיחולו בעתיד לאחר כריתת החוזה ויכול שיתייחס למצב דברים הקיים בעת חתימת החוזה.

בית המשפט קבע לא ניתן לטעון כלפי המוכר כי הוא נטל על עצמו סיכון לגבי גובה הסכום שהוא יידרש לשלם לרשות מקרקעי ישראל. זאת כיוון שהוא פנה לרשות מספר פעמים בשאלה זו וקיבל גם מענה. בנוסף, כל הצדדים הסתייעו בשירותי עורכי דין והמוכר היה רשאי להניח כי אם נפלה טעות כה יסודית ביחס להבנתו באשר לגובה הסכום שהוא יידרש לשלם לרשות, עורכי הדין יפנו את תשומת ליבו לכך.

לסיכומו של עניין, קבע בית המשפט כי יבוטל החוזה אך המוכר ישלם לקונים פיצוי מוסכם ושיפוי על הוצאות נוספות ובסך הכל – 310,000 ₪.