פיצול יחידות דיור צמודות קרקע

האפשרות לפצל יחידות דיור צמודות קרקע הייתה בתוקף בין השנים 2017 ועד 2022 – ועליה כתבנו כבר בשנת 2017 (לחצו כאן לקריאה) – אולם הלכה למעשה כמעט ולא נוצלה.

התיקון לחוק מאפשר לבעלי הנכס לקבל תוספת של שטחי בנייה, כולל ממ"ד, וכן מאפשר באמצעות פיצול יחידות – ללא תוספת שטח – להתיר שינוי שימוש משטח שירות למרתף או למחסן לשטח עיקרי למגורים.  

ההסדר שנקבע בתיקון הנוכחי קובע כי ברירת המחדל העומדת לועדה מקומית היא מתן הקלה לבניית תוספת יחידת דיור צמודת קרקע נוספת מעבר למספר היחידות המותר על פי התוכנית החלה במגרש. 

בנוסף, הוועדה המקומית רשאית לפי שיקול דעתה לתת הקלה של תוספת שטחי בניה מעבר לשטח הכולל המותר לבניה ע"פ הוראות התוכנית לצורך יחידת דיור נוספת בדרך של פיצול יחידת דיור שכבר קיימת או הוספת יחידת דיור נוספת או שילוב של השניים – גם אם התוכנית החלה במגרש קובעת מפורשות כי מדובר בסטייה ניכרת. זאת בכפוף להתקיימותם של רשימת תנאים שונים, להלן נמנה את התנאים המרכזיים:

1. השטח הכולל של יחידת הדיור הקיימת הוא לפחות 120 מ"ר אם ההקלה היא בדרך של פיצול גרידא (היינו ללא תוספת שטח).

2. תוספת השטח הכולל לא תעלה על 45 מ"ר כולל הממ"ד.

3. שטח היחידה הנוספת / היחידה הקיימת לאחר הפיצול למעט שטח מדרגות הגישה למפלס לא יפחת מ-45 מ"ר ויח"ד תכלול מטבח, שירותים וכניסה נפרדים. 

4. התוכנית החלה במגרש נכנסה לתוקף לפני יום 7.8.2017.

5. המגרש – כולו או חלקו – אינו נמצא במתחם השפעה או במתחם השפעה זמני של תחנות המטרו.

6. יחידת הדיור שהתווספה במסגרת ההקלה תשמש להשכרה בלבד או למגורי קרוב, ולא ניתן יהיה להעביר בה זכויות בעלות בנפרד מיחידת הדיור הקיימת. כן, לא ניתן יהיה לקבל היתר לשימוש חורג ביחידת הדיור הנוספת שלא למגורים. בנוסף, מתן היתר בניה מכח ההקלה מותנה ברישום הערה בדבר השימוש המותר ביחידה – קרי להשכרה או למגורי קרוב. 

7. אם שטח יחידת הדיור הנוספת קטן מ-60 מ"ר, מתן ההקלה לא יותנה בהתקנת מקומות חניה נוספים בגין יח"ד הנוספת. אולם הוועדה המקומית רשאית לחייב את מבקש ההקלה להשתתף במימון התקנת מקום חניה בחניון ציבורי באזור המגרש נשוא ההקלה, על פי שמאות השמאי הוועדה המקומית. 

8. כאשר מדובר בהקלה לפיצול יח"ד – ללא תוספת שטח – ניתן להתיר גם שינוי שימוש משטח שירות שנועד לשמש למרתף או למחסן  ששטחו עד 7.5 מ"ר, לשטח עיקרי שישמש למגורים, בכפוך לכך ששטח השינוי בכללותו (כולל 7.5 מ"ר של מחסן) לא יעלה על 60 מ"ר ליחידה המפוצלת.

היטל השבחה על תוספת יחידת הדיור

התיקון קובע כי יוטל חוב בהיטל השבחה בגין הקלה מכוח התיקון לחוק,  שבמסגרתה תתאפשר תוספת יחידת דיור. 

שיעור ההיטל יהא בשיעור מופחת של 34% מההשבחה. כאשר מחצית ההיטל המופחת (קרי 17%) ישולם בעת קבלת ההיתר ומחציתו השניה בעת העברת הזכויות במקרקעין. 

היטל השבחה על תוספת השטח

התיקון קובע כי יוטל חוב בהיטל השבחה בגין הקלה מכוח התיקון לחוק,  שבמסגרתה תתאפשר תוספת שטח ועל כך ישולם היטל השבחה רגיל של 50% משווי השטח שיתווסף. 

שיקול דעת הוועדה המקומית לקבוע מכסה מירבית של יחידות דיור שיתווספו במסגרת ההקלה  

התיקון מקנה לוועדה המקומית שיקול דעת רחב לקבוע מכסה מקסימלית ("מספר מירבי") של יחידות דיור שיתווספו במסגרת ההקלה שקובע התיקון – בכפוף לקבלת חוות דעת של מהנדס הוועדה; בהתחשב בתשתיות הקיימות במרחב התכנון ובלבד שהמכסה המרבית שתיקבע לא תפחת מ-20% ממספר יחידות הדיור צמודות הקרקע בתחום פעילותה של הוועדה. 

יצויין כי הוועדה מחוייבת לפרסם החלטה זו וכי מי שרואה עצמו נפגע מההחלטה רשאי להגיש עליה ערר בתוך שלושים יום ממועד הפרסום.

בנוסף, אם לא נקבעה מכסה כזו, הנחת המוצא הינה כי ההקלה לתוספת יחידת הדיור תאושר, אלא אם מהנדס הוועדה הציג חוות דעת לפיה אין מענה תכנוני ותשתיתי לתוספת, ובמקרה שהוגשה התנגדות – אלא אם הוכח כי ההקלה תגרום לפגיעה בלתי סבירה במתנגדים.

ואולם, לעניין בקשה להקלה אשר כוללת תוספת שטח זכויות הבנייה מסורה לשיקול דעת הוועדה, על בסיס בחינה של המענה התכנוני והתשתיתי הקיים.

עד מתי ניתן להגיש בקשה להקלה מכוח התיקון לחוק?

בקשה להקלה לפיצול יח"ד ניתן להגיש לוועדה המקומית עד יום 1.6.2025, או עד תום תקופת המעבר (ככל שתוארך בצווים שיוציא שר הפנים), לפי המאוחר.