קורונה ומחירי הדירות

אחת מהשאלות המרכזיות בתחום הנדל"ן בצל משבר הקורונה היא – האם ירדו מחירי הנדל"ן בישראל. הכוונה בעיקר למחירי דירות המגורים אך גם למחירי המשרדים והחנויות.

מנתונים של מדד הדירות של אתר יד2 עולה כי ברבעון הראשון של שנת 2020 ישנה הורדת מחירים מצד מוכרי הדירות, בכל הנוגע לפרסומי המודעות למכירת דירות מגורים באתר יד2. בדיקות אחרות נעשו בכל הנוגע למשברים שפקדה מדינת ישראל ובדיקת ההשפעות על שוק הנדל"ן – בטווח הקצר ובטווח הארוך.

התפשטות נגיף הקורונה והצעדים הננקטים על-ידי גורמי ממשל בישראל משפיעים רבות על הכלכלה, הבילוי הפנאי, חופש התנועה, על כמות המובטלים במשק ובאופן טבעי גם על שוק הנדל"ן.

ככלל, הגורמים הפועלים להגדלת הביקוש לדירות מגורים בשנים האחרונות הם גידול האוכלוסייה בגילאי עבודה עיקריים (מגיל 25 ועד 64), גידול ההכנסה הריאלית של משקי הבית, שיעור האבטלה הנמוך יחסית והרמה הנמוכה של הריבית. בנוסף, ננקטו מספר צעדים ממשלתיים בשנים האחרונות להרחקת המשקיעים משוק הדיור, כדוגמת העלאת מס הרכישה המוטל על המשקיעים שיצר הפחתת מספר העסקאות של המשקיעים בישראל – ירד בחצי בין השנים 2015 – 2017. צעד נוסף שנקטה הממשלה הוא הפעלת תוכנית "מחיר למשתכן" אשר הגדילה את הביקוש לדירות כתוצאה מהענקת הסובסידיה, ונתוני העסקאות בפועל שיקפו ירידה בשנים הראשונות היות והזכאים המתינו לזכייה בהגרלה.

לפי נתוני בנק ישראל, בשנת 2019 יש מגמה של התרחבות ההשקעה בנדל"ן בחו"ל מצד משקיעים ישראלים, אולם היקף עליית ההשקעה בנדל"ן בחו"ל הוא כחמישית מהיקף הירידה בהשקעה של משקיעים ישראליים בדירות בישראל.

צעדים ממשלתיים אלו, בין השאר, הצליחו לעצור את עליית מחירי הדיור אשר עלו במשך עשור ועד לשנת 2018. בשנת 2018 מחירי הדירות ירדו ב-1.2% (וזה כולל כמובן את מחירי הדירות שנמכרו במסגרת פרויקטים של מחיר למשתכן) ובשנת 2019 מחירי הדיור עלו ב-3%. בהתאם לדו"ח של בנק ישראל, ניתן למנות גורמי רקע לעליית מחירי הדירות ב-2019 ביניהם, בין היתר, ירידת הריביות לטווח הארוך שהתבטאה גם בירידת הריביות על המשכנתאות, המשך עליית ההכנסה הריאלית של משקי הבית ושיעור אבטלה נמוך, ואי-וודאות פוליטית ביחס למדיניות הממשלה בתחום הדיור בעתיד.

לאור המשתנים לעיל, ובעקבות השפעת נגיף הקורונה על המשק הישראלי בחודש וחצי האחרונים, ניתן לנסות ולהעריך לאן מועדים המחירים בשוק הנדל"ן בישראל בטווח הקצר ובטווח הארוך.

מספר דורשי העבודה חצה את המיליון, וגם אם רובם יחזרו לעבודה לאחר המשבר, יתווספו ככל הנראה מאות אלפי מובטלים. חטיבת המחקר של בנק ישראל חוזה שיעור אבטלה של 6% וקרן המטבע הבינלאומית מעריכה סביב 12%, אולם בכל מקרה אין מחלוקת בין הגופים הכלכליים הללו כי שיעור האבטלה יעלה בצורה משמעותית. נגיד בנק ישראל העריך כי רק בסוף 2021 תחזור ישראל לרמת אבטלה של כ-4%.

באשר להכנסה הריאלית של משקי הבית בישראל, בנק ישראל חוזה התכווצות בפעילות העסקית של המשק של 5.3% וקרן המטבע חוזה התכווצות של 6.3%. בנוגע לריבית, בנק ישראל אמנם הוריד את הריבית מ-0.25% ל-0.1% אולם הריביות של הבנקים על משכנתאות עלו בצורה גבוהה יותר ובכך יגדל ההחזר החודשי של הלווים.

צירוף כל הנתונים גם יחד – עלייה באבטלה, מיתון של הכלכלה, עליית הריביות של המשכנתאות לצד קפיצה במחירי הדיור בשנת 2019 ב-3% – מעידים כי לפחות בטווח הקצר ככל הנראה נחזה בירידה של מחירי הדירות בישראל.

בטווח הארוך, מחירי הדירות מושפעים מקשר חזק בין המלאי לבין הצרכים הדמוגרפיים. ככל שהאוכלוסייה גדלה גדל הביקוש לדיור, ולכן גם מלאי הדירות יתאים את עצמו ויגדל בהתאם. זאת באמצעות כוחות השוק, בין אם באמצעות עליית מחירים שתגרור גידול של היצע הבנייה או באמצעות תכנון ממשלתי. בהתאם לדו"ח של בנק ישראל, מלאי הדירות משנת 2009 נמוך מהצורך בהתאם לקשר ארוך הטווח הקיים בין מלאי הדירות לדמוגרפיה.