תביעה נגד יזם – מחיר למשתכן

במאי 2010 נחתם חוזה בין משרד השיכון לבין חברת "בונייך בניה פיתוח והשקעות", אשר זכתה במכרז מחיר למשתכן ברמת בית שמש.

חוברת המכרז ונהלים שפרסם משרד השיכון קבעו הוראות שונות בנוגע לחוזי המכר שעל חברת בונייך לערוך עם רוכשי הדירות העתידיים בפרויקט מחיר למשתכן אותו התחייבה להקים.

בין היתר הוראות חוברת המכרז, ובפרט החוזה בין המדינה לבין היזם, קבעו כי:

"בונייך תהיה רשאית לגבות תוספת תשלום מרוכשי דירות, עבור מחסן; כי בתום שנתיים ממועד אכלוס הדירות בונייך תהיה רשאית למכור מחסנים ללא מגבלות בכפוף לקבלת אישור חתום ע"י שאר דיירי הבניין שאין בחזקתם מחסן ואינם מעוניינים לרכוש מחסן; כי לא תותר הצמדה של מעל 2 מחסנים לדירה, אלא אם בבניין קומת מחסנים נפרדת; משרד הבינוי יפקח על מימושו של חוזה המכרז בהיבטים אשר נוגעים להסכמים עם רוכשי הדירות בפרויקט, לרבות מחירי הדירות, וכן בחינה כללית של התאמת חוזי המכר לתנאי חוזה המכרז על ידי משרד בינוי והשיכון וכיוצא בזה."

היזם החתים את הרוכשים על חוזים מנוגדים לחוברת המכרז

ואולם, חרף הוראות המכרז, בחוזי מכר (שנוסחם אושר מראש על-ידי משרד השיכון) שנכרתו במהלך השנים 2013-2011 מול מספר רוכשי דירות בפרויקט שבנתה בונייך, חברת בונייך לא התחייבה לאפשר לרוכשי הדירות לרכוש מחסנים בפרויקט. זאת בניגוד להוראות המכרז.

.

לפיכך, מספר רוכשים הגישו כנגד חברת בונייך תביעה לבית משפט השלום.

בכתב התביעה נטען, בין היתר, כי בונייך הפרה את נהלי המכרז – עליהם הסתמכו התובעים בתום לב – בכך שלא אִפשרה לתובעים לרכוש מחסנים, כי התובעים הסתמכו בתום-לב וכי התנהלות בונייך עולה כדי הפרת חוזה המזכה את הרוכשים בפיצוי מכוח הוראות חוק שונות.

מנגד, טענה בונייך כי יש לדחות את התביעה, בין היתר ולענייננו, מהטעמים הבאים: חוזה הרכישה אינו מקנה לתובעים זכות לרכישת מחסן; מסמכי המכרז ונהלים שפרסם משרד הבינוי והשיכון חיצוניים לחוזי הרכישה ואינם רלבנטיים, שכן מסמכים אלו לא הוצגו לרוכשי הדירות על-ידי בונייך, ומשכך אינם יוצרים חבות במערכת היחסים שבין בונייך לתובעים; נטען גם כי יש לדחות את התביעה מהטעם שהתובעים לא הוכיחו את נזקיהם על ידי ראיות.

בית משפט השלום קיבל את תביעת הרוכשים, אולם בית המשפט המחוזי הפך את החלטת בית משפט השלום במסגרת ערעור שהגישה חברת בונייך.

על פסק דינו של בית המשפט המחוזי הגישו רוכשי הדירות בקשת רשות לערער לבית המשפט העליון בניסיון להשיב את פסק הדין שניתן בבית המשפט השלום על כנו. אך בקשת רוכשי הדירות נדחתה.

תחת זאת בית המשפט העליון תמך בפסק הדין שניתן על ידי בית המשפט המחוזי והבהיר כי חופש החוזים מחייב כיבוד הסכמה של צדדים לחוזה מכר, ולכן יש להתעלם מכל מה שלא הוסכם על-ידם.

בהתאם לכך, בענייננו, מאחר שהסכם המכר שנכרת בין בונייך לרוכשי הדירות לא קבע כי תינתן לרוכשי הדירות זכות לרכישת מחסן, אזי אין לחייב זאת, מכח הוראות מסמכי המכרז ונהלי משרד הבינוי והשיכון שהינם חיצוניים להסכם המכר.

בנוסף, מאחר שרוכשי הדירות אינם צד לחוזי המכרז שנכרתו בין המדינה לבין חברת בונייך, אז התחייבויות בונייך למדינה לא מקנות לרוכשי הדירות סעד. בהקשר זה, פסיקת בית משפט השלום שגויה ומובילה הלכה למעשה לפגיעה ממשית בחופש החוזים של בונייך והמדינה שבחרו במכוון להתקשר בחוזה המכרז מבלי להעניק סעד לצדדים שלישיים (קרי – לרוכשי הדירות), והסתפקו בכוונה להיטיב עם צד שלישי.

בית המשפט העליון אף הביע עמדה עקרונית לפיה במקרים רבים חוזים שהמדינה צד להם, ובפרט חוזי מכרז, מיועדים להיטיב עם הציבור, או עם ציבור מסוים. אולם אין משמעות הדבר שלאותו ציבור תהיה עילה לתבוע מכוחם של אותם חוזים. הכרה בזכות מעין זו תשלול את חופש החוזים של המדינה ושל הצד השני לחוזה, אשר בחרו שלא להעניק לציבור עילות תביעה בגין הפרת החוזה שנערך לטובתו, ואף תשלול או תצמצם את שיקול הדעת הרחב שעומד למדינה באשר לנקיטת הליכים במקרים של הפרת חוזה שהיא צד לו.

(להרחבה ראו רשות ערעור אזרחי מס' 4933/22 שלמה ביטון ואחרים נגד בונייך בנייה פתוח והשקעות בע"מ)