The post קרקע ספקולטיבית appeared first on עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק.

The post ביטול עסקאות מתנה – הרחבת ההלכה appeared first on עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק.

הורים רשאים לקנות דירות לילדיהם

הכלל הוא כי הורים יכולים ורשאים לקנות דירות לילדיהם וכי זו גם פרקטיקה קיימת ומקובלת. הורים יכולים ורשאים לתת לילדיהם הלוואות וגם מתנות בצורה של קניית דירה וזכותם גם לערוך תכנון מס.

הזכות לתכנון מס היא חלק מזכות הקניין של אדם, שהיא זכות יסוד במדינת ישראל. מותר לכן לערוך תכנון מס לגיטימי.

לצד זאת, ניתנה סמכות לרשות המסים לקבוע כי עסקה היא עסקה מלאכותית או בדויה ואז יש לה את הסמכות לקבוע את המס החל על פי מהות העברת הכספים האמיתית והעסקה האמיתית תוך שהיא מתעלמת מהעסקה שהוצגה לה.

רכישת דירה עבור הילדים – חיסכון במס

לרכישת דירה עבור הילדים ועל שמם עשויה להוות חיסכון משמעותי במיסוי. אם לילד אין דירה בבעלותו, הוא זכאי לפטור ממס רכישה עד גובה המדרגה הראשונה (כיום כ-1.805 מיליון ₪) ולמדרגות מס רכישה מופחתות מעבר לכך. כמו כן, הילד או הילדה יהיו זכאים לפטור ממס שבח אם יעמדו בתנאי הפטור בעת המכירה ובלבד וזו דירתם היחידה, וגם יוכלו בחלק מהמקרים לקבל פטור ממיסוי על דמי השכירות שיקבלו מהשכרת הדירה.

הילדים נוהגים בדירה כמנהג בעלים

נוהגים לבחון האם מדובר בעסקה מלאכותית במקרים מסוג אלה בעיקר באם הילדים אכן נוהגים בדירה כבעלי הדירה; האם הם מתגוררים בדירה או משכירים אותה לצד ג' כאשר הם צד להסכם השכירות, והם מטפלים בדירה בעצמם. כלומר, האם הם בקשר עם השוכרים ואחראים לתקלות בדירה וכיו"ב. אם מדובר בכספים שניתנו במתנה, אז רשות המסים עשויה לבחון האם הכספים חזרו להורים וחזרת הכספים יכולה להוות סממן שמדובר בעסקה מלאכותית – לפיה ההורים קנו לעצמם את הדירה באמצעות ילדיהם.

העברת דמי שכירות להורים – לאו דווקא סממן לעסקה מלאכותית

אם דמי השכירות מועברים מדי חודש מהילד/ילדה להורים, אין ההעברה מעידה בהכרח כי מדובר בעסקה מלאכותית וכי ההורים הם הבעלים האמיתיים של הדירה. ישנם מקרים בהם ניתן להוכיח כי ההורים השאירו בידיהם את הזכות לקבל דמי שכירות מהנכסים של ילדיהם, למשך כל ימי חייהם. רשות המסים גם מכירה באפשרות זאת שלפיה החייבים במס יהיו ההורים כאשר הסבת דמי השכירות "אינה נגועה במלאכותיות או בהפחתת מס בלתי נאותה".

אם דמי השכירות מועברים להורים – ייתכן והילדים לא יהיו זכאים לפטור

כדאי לזכור בהקשר זה את פסיקתו של בית המשפט המחוזי בתל אביב משנת 2019 במקרה של יעקב ארביב. יעקב וילדיו היו הבעלים של כ-10 נכסי נדל"ן בנתניה שפוצלו ליחידות דיור קטנות. 5 דירות הועברו על שם 5 בניו והתבקש פטור מתשלום דמי שכירות עבור 5 הדירות. במקרה זה, קבע בית המשפט כי הילדים הסבו את הנכסים לאב ולא הותירו לעצמם כל סממן של בעלות למעט הרישום בטאבו שהיה על שמם, ולכן יש להתייחס למסות את האב גם על דמי השכירות המתקבלים מהדירות הרשומות על שם ילדיו.

The post דירות על שם הילדים / הדר מוכתר appeared first on עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק.

The post ביטול עסקה בנדל"ן appeared first on עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק.

The post ביטול עסקאות מתנה – הרחבת ההלכה appeared first on עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק.

The post מתנה או ניסיון להתחמק ממס? appeared first on עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק.

The post מיסוי שכירות – דירות ילדים appeared first on עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק.

באפריל 2012 התקשרו משה ומאיה אליאסיאן (הקונים) עם מאיר שבו (המוכר) בהסכם מכר לרכישת בית במושב בית מאיר תמורת 1.6 מיליון ₪ שבו נקבע כי המוכר ישלים את העברת הזכויות של הבית אצל כל הגורמים הרלוונטיים עד אפריל 2013. זאת משום שהזכויות בבית לא נרשמו על שם המוכר ויש צורך לעשות כן כדי שבהשלמת העסקה, הקונים יוכלו להעביר את הזכויות על שמם לאחר שישלמו את מלוא התמורה.

לאחר שנחתם ההסכם, פנה המוכר לרשות מקרקעי ישראל אשר מסרה לו – כי לצורך רישום הנכס על שמו הוא צריך לעבור הליך של "הקצאה" של הבית, דבר המחייב תשלום לרשות מקרקעי ישראל של 91% מהשווי המוערך של הנכס. בהתאם לשמאות שערכה רשות מקרקעי ישראל, הבית מוערך בשווי של 2 מיליון ₪, והמוכר צריך לשלם כ-1.8 מיליון ₪ – יותר ממה שמכר את הבית לקונים.

המוכר הגיש תביעה נגד רשות מקרקעי ישראל אך התביעה לא צלחה ולאחר מכן הודיע לקונים כי הוא מבטל את הסכם המכר שנחתם ביניהם.

הקונים: יש לאכוף את החוזה

העניין הגיע לבית המשפט המחוזי בירושלים כאשר הקונים ביקשו מבית המשפט לאכוף את הסכם המכר (תא (י-ם) 4995-10-15 משה אליאסיאן ואח' נ' מאיר שבו).

המוכר טען כי החוזה בטל היות והתנאי המתלה, שנקבע כי הייתה אי ודאות אם יהיה אפשר לרשום את הבית על שם הנתבע, לא התקיים. הקונים לעומת זאת טענו כי התנאי המתלה לא התקיים בגלל המוכר שסירב לשלם את דרישת רשות מקרקעי ישראל.

אמנם הצדדים העריכו כי המוכר יצטרך לשלם 300,000 ₪ לרשות מקרקעי ישראל, אך דרישת התשלום הגבוהה אינה מניעה מצד הרשות אלא מניעה מצד המוכר. הצדדים התכוונו בחוזה, לדעת בית המשפט, בתנאי המתלה למצב בו רשות מקרקעי ישראל תציב בפני קיום העסקה מכשול שאינו תלוי בהתנהגות הצדדים ואשר אין לצדדים כל דרך להתגבר עליו.

המוכר: יש לבטל החוזה עקב "טעות"

המוכר טען כי מדובר בטעות משותפת של הצדדים לפי סעיף 14(ב) לחוק החוזים – טעות בהערכת תכונות הבית ולא בהערכת השווי שלו. לדבריו, הצדדים סברו בטעות כי מדובר בנכס שכבר עבר "הקצאה ראשונית" ולכן כל שנדרש הוא לשלם דמי הסכמה נמוכים.

לצורך הוכחת רכיבי הטעות המשותפת יש לבחון 3 תנאים:

• קיומה של טעות אצל הצד המבקש לבטל את החוזה.
• היעדר ידיעת הצד השני על הטעות.
• קשר סיבתי בין הטעות ובין ההתקשרות בחוזה.

אם מתקיימים כל התנאים הללו, רשאי בית המשפט להורות על ביטול החוזה אם מצא "שמן הצדק לעשות כן".

בית המשפט קבע כי אינו מקבל את הטענה לפיה המוכר ידע שיצטרך לשלם סכומים משמעותיים אך התקשר בהסכם משום שקיווה לשנות בהמשך הדרך את דרישת הרשות או כי היה זקוק לכסף מזומן באופן דחוף כדי לפרוע את חובותיו לנושים. למעשה, קשה להעלות על הדעת שהמוכר היה מסכים לעסקה שבה הוא לא רק שאינו מרוויח ממנה, אלא שהוא משלם יותר ממה שהוא מקבל עבור מכירת ביתו.

באשר לתנאי השני, האם הצד השני ידע על הטעות – קבע בית המשפט כי בהסכם נקבע סך של 300,000 ₪ שישמשו את המוכר לשלם כל תשלום שיידרש לצורך השלמת הרישום על שם המוכר. עולה מכך ומשתמע מכך, שהמוכר והקונים סברו במעמד החתימה על ההסכם כי די בסכום של 300,000 ₪ בכדי להסדיר את רישום הזכויות.

התנאי השלישי הוא הקשר הסיבתי בין הטעות להתקשרות בהסכם – מובן מאליו כי המוכר לא היה מתקשר בהסכם אילו היה מודע לכך שאין לו זכויות בנכס וכי יידרש לשלם 1.8 מיליון ₪ כדי לרשום את הבית על שמו. ההנחה כי המוכר היה נכנס לעסקת הפסד שבסופה יצטרך להשיב את הכספים שקיבל בפועל, להעביר את החזקה בביתו וכן לשלם 200,000 ₪ נוספים מכיסו לא רק שאינה סבירה אלא היא אינה מתקבלת על הדעת.

טעות שאינה אלא בכדאיות העסקה

אם הטעות שנעשתה היא טעות בכדאיות העסקה אין היא מזכה בסעד של ביטול החוזה.

בית המשפט הדגיש כי בבואו לקבוע האם אין להורות על ביטולו של חוזה למרות שהתקיימו בו יסודות הטעות או ההטעיה, עליו לבחון מגוון של שיקולים שיש להביאם בחשבון לצורך הכרעה בשאלה.

יש לבחון האם מטעות בטעות בשווי הבית או בטעות בתכונות הבית; יש לברר מה היקף הטעות ומה המשמעות הכלכלית של הטעות מבחינת הצדדים; יש לבחון האם מדובר בטעות לגבי המצב בהווה או בעבר, או בטעות לגבי המצד בעתיד; יש גם לקבוע מהי מידת האשם או האחריות שיש לייחס לכל אחד מהצדדים לכך שקרתה הטעות, ועל מי היה מוטל הנטל לבדוק את הדברים לפני שנחתם ההסכם.

מבחן השווי או התכונות – הטעות המשותפת אליה נפלו הצדדים היא באשר לטיב הזכויות שהיו למוכר בנכס בעת חתימת ההסכם. אין מדובר בטעות בדבר שיעור הרווח שיפיק המוכר מהעסקה, אלא במצב של עסקת הפסד.

מבחן הסיכון – זהו המבחן המקובל בפסיקת בתי המשפט בשנים האחרונות. כלומר האם הטעות בכדאיות העסקה היא טעות הבאה בגדרי הסיכון שנטל על עצמו צד לחוזה, ועליה אין הוא רשאי להסתמך בטענה כי דין החוזה להתבטל בעילה של טעות. הסיכון יכול להיות התרחשויות או שינויים שיחולו בעתיד לאחר כריתת החוזה ויכול שיתייחס למצב דברים הקיים בעת חתימת החוזה.

בית המשפט קבע לא ניתן לטעון כלפי המוכר כי הוא נטל על עצמו סיכון לגבי גובה הסכום שהוא יידרש לשלם לרשות מקרקעי ישראל. זאת כיוון שהוא פנה לרשות מספר פעמים בשאלה זו וקיבל גם מענה. בנוסף, כל הצדדים הסתייעו בשירותי עורכי דין והמוכר היה רשאי להניח כי אם נפלה טעות כה יסודית ביחס להבנתו באשר לגובה הסכום שהוא יידרש לשלם לרשות, עורכי הדין יפנו את תשומת ליבו לכך.

לסיכומו של עניין, קבע בית המשפט כי יבוטל החוזה אך המוכר ישלם לקונים פיצוי מוסכם ושיפוי על הוצאות נוספות ובסך הכל – 310,000 ₪.

The post ביטול הסכם מכר – עקב טעות appeared first on עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק.