אוהד שפק, משרד עורכי דין

אנו מייצגים לקוחות פרטיים וחברות ויזמים בכל תחומי הנדל"ן בישראל ומחוצה לה – בין אם מדובר ברכישת נדל"ן או מכירת נדל"ן, ייצוג בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, ליווי עסקאות קומבינציה, מתן ייעוץ משפטי בתחומי מיסוי נדל"ן, ליווי של פרויקטיי מחיר למשתכן, ייצוג ברכישת קרקעות חקלאיות או בתהליך של הפשרה/שינוי ייעוד, מלווים במכרזים של רשות מקרקעי ישראל/עמידר/משרד הבטחון ומסייעים ללקוחותינו לנהל את הנכסים שלהם.

לפני שחותמים על חוזה רכישה עליו ינהל עורך הדין שלכם מו"מ נרחב ומקיף, מומלץ לבחון את איזור המגורים, לוודא את הבעלות של הקבלן על הקרקע, לבדוק היטב מי הקבלן שעתיד לבנות את הפרויקט ומה הניסיון והמוניטין שיש לו, לבקש לעיין בהיתר הבניה ולראות את הדירה הספציפית שאתם עתידים לקנות, לבחון את גודל הדירה, ההצמדות, התכנון הפנימי וכיווני האוויר, לבקש מהקבלן את התוכניות של כלל הבניין ולפנות לעורך דין נדל"ן שינהל משא ומתן עם הקבלן על סדר התשלומים, הצמדה, מפרט טכני, היבטים משפטיים למשל של ליקויים ואיחור במסירה ועוד.

כאשר משרדנו מייצג רוכשים של דירה יד שנייה אנו מתחילים בבדיקות אישיות וכלכליות של המוכרים ובבדיקה משפטית של הדירה הנרכשת. כמו כן, אם יש שוכרים נבחן גם את הסכם השכירות ואם מדובר בדירה שעתידה לעבור תמ"א 38 או פינוי בינוי, משרדנו יבחן גם את השלב בו נמצא הפרויקט ונקרא את המסמכים שנחתמו או שעתידים להיחתם. לעתים גם יש צורך להסדיר טעויות ברישום שנעשו בכדי שהקנייה תעבור בצורה חלקה ככל האפשר. 

המשרד צבר מומחיות רבה בשנים האחרונות בייצוג פרויקטים שונים של מחיר מטרה ומחיר למשתכן, כיום תחת מטריה אחת הקרויה "דירה בהנחה" ואנו ייצגנו בעבר ומייצגים כיום זוכים וקבוצות של זוכי דירה בהנחה בכל רחבי ישראל ובכלל זה חיפה, גדרה, טירת הכרמל, מודיעין, יקנעם, ירושלים, פרדס חנה, ראשון לציון, טבעון, אור יהודה והיד עוד נטויה.

אנחנו מתמחים בייצוג רוכשים במכרזים ציבוריים שונים המפורסמים למשל ברשות מקרקעי ישראל, עמידר, משרד הבטחון, כונסי נכסים ועוד. חשוב קודם כל לבדוק את המצב התכנוני וזכויות הבניה, לבחון מהם הזכויות המוצעות למכירה, האם מדובר במבנה מסוכן כאשר המבנה כבר קיים, לערוך בדיקה אודות המחירים באיזור כדי להציע את המחיר הנכון בעל סיכוי לזכות במכרז, לבחון את היבטי המיסוי בעת הרכישה והנחות שאולי ניתנות במסגרת חוברת המכרז ועוד.

אם יש למוכר דירת מגורים יחידה והוא עומד בכל תנאי הפטור ממס שבח עבור אותה דירת מגורים, אז החלק הנוסף שיש לו בדירה אחרת – בתנאי שלא עולה על שליש (כולל שליש או כמה שלישים בדירות שאינם נמצאים באותו בניין) לא ימנע ממנו לקבל פטור ממס שבח בגין דירה יחידה. עם זאת, לאחר מכן כשימכור את השליש או השלישים, לא יהיה זכאי לקבל פטור ממס שבח בגין השלישים. החוק ופסיקת בתי המשפט כל הזמן משתנים ומומלץ לקבל ייעוץ פרטני עדכני לפני כל מכירה. 

אדם עשוי ליהנות ממדרגות מס רכישה מופחתות בגין "דירה יחידה" גם אם יש ברשותו עד שליש דירה או עד חצי דירת ירושה (או כמה שלישים שאינם בדירות באותו בבניין).

חוק מס שבח מאפשר למשפרי דיור – אנשים שקונים דירת מגורים נוספת במקום הדירה שברשותם (לא משנה אם מתגוררים בהן או לא) לקנות את הדירה החלופית (חדשה מקבלן או יד2) וליהנות מתשלום מס רכישה מופחת כאילו זו דירתם היחידה. המשמעות היא שבתקופה מסוימת יהיו לקונים 2 דירות ברשותם, והם מתחייבים בפני רשות המסים למכור את דירתם הנוכחית כאשר התקופות משתנות באופן תדיר בחוק ויש הבדל אם הדירה החדשה שנרכשה היא דירה חדשה מקבלן או דירה יד שנייה.