The post שימוש בתוספת בנייה של השכנים appeared first on עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק.

The post חלוקת שימוש ברכוש המשותף בבניין appeared first on עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק.

מהו פירוק שיתוף במקרקעין?

על-פי החוק, כל שותף במקרקעין משותפים זכאי לדרוש את פירוק השיתוף – בכל עת, בכפוף לחריגים.

החוק מנסה להקל ככל הניתן על פירוק השותפות אם שותף לשותפות מבקש על כך, לטובת השותפים ולטובת פיתוח המשק כולו, שכן הדבר יכול לגרום לנכסי מקרקעין רבים שיעמדו בשוק ללא כל מעש.  

המקרא מספר לנו על אברהם ולוט (בן אחיו של אברהם) אשר חיו יחדיו כמשפחה ביחד עם הצאן והבקר שלהם עד אשר אירע האירוע (בראשית יג, ו-יב):

"ולא נשא אתם הארץ לשבת יחדיו, כי היה רכושם רב ולא יכלו לשבת יחדיו. ויהי ריב בין רעי מקנה-אברם ובין רעי מקנה-לוט והכנעני והפרזי אז ישב בארץ. ויאמר אברם אל-לוט-אל-נא תהי מריבה ביני ובינך ובין רעי ובין רעיך כי-אנשים אחים אנחנו. הלא כל הארץ לפניך הפרד נא מעלי, אם השמאל ואימנה ואם-הימין ואשמאילה. וישא-לוט את עיניו וירא את כל ככר הירדן כי כלה משקה, לפני שחת ה' את סדם ואת- עמרה כגן-ה' כארץ מצרים באכה צער. ויבחר-לו לוט את כל ככר הירדן ויסע לוט מקדם ויפרדו איש מעל אחיו. אברם ישב בארץ-כנען ולוט ישב בערי הכיכר ויאהיל עד סדום".  

ויפרדו איש מעל אחיו – זו הדרך לפירוק שותפות שאינה רצויה לאחד השותפים, וזהו עיקרון העל בפירוק השיתוף.

חלוקה בעין קודמת

העקרון השני בפירוק השותפות במקרקעין (בהיעדר הסכמה בין השותפים) הוא שיש לעשות ככל האפשר לפרק על דרך החלוקה בעין אם המקרקעין ניתנים לחלוקה, ואז יזכה כל שותף בחלק בהתאם לחלקו בשותפות.

הפסד ניכר לשותפים

העקרון השלישי בפירוק השותפות במקרקעין הוא כי בית המשפט לא יורה על חלוקה בעין של מקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה וכן לא יורה על חלוקה בעין אם נוכח לדעת שהחלוקה תגרום "הפסד ניכר לשותפים", ובמקרים אלו פירוק השיתוף יהיה על דרך מכירת המקרקעין למרבה במחיר.

פירוק שיתוף בבניין דירות

העקרון הרביעי הוא אם מדובר בבית הראוי להירשם כבית משותף (בניין) רשאי בית המשפט לצוות על פירוק השיתוף באמצעות הקצאת דירות בבניין לפי החלקים של השותפים.

מתי בית המשפט יסרב לפרק את השיתוף?

החריגים לפירוק השיתוף נובעים מהחוק. למשל, כאשר נכרת הסכם שיתוף השולל או המגביל את הזכות לדרוש את פירוק השיתוף. אם התנאי השולל או המגביל את זכות זו לתקופה של מעל 3 שנים, רשאי בית המשפט כעבור 3 שנים, לצוות על פירוק השיתוף – "אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות העניין".

בנוסף, עיקרון העל בדבר הזכות לפרק את השיתוף בכל עת כפוף גם לעיקרון תום הלב ולעיקרון איסור השימוש לרעה בזכות, כפי שקבוע בסעיף 14 לחוק המקרקעין.

הירקון 208, תל אביב

בנובמבר 2019 הגיעה תביעה לפירוק שיתוף בדירת מגורים בת 3 חדרים ברח' הירקון 208 בתל אביב לבית המשפט. התובע, יהודנין גרשל, החזיק ב-3/4 מהדירה והנתבע, איתי חן, החזיק ב-1/4 מהדירה.

לפני שגרשל וחן היו הבעלים של הדירה, הדירה הייתה בבעלותם של ז'אק פיטוסי ואנדרה רואימי – אשר התקשרו בהסכם שיתוף וחילקו את הדירה ל-2 דירות, כך שפיטוסי יחזיק באחת ורואימי יחזיק בשנייה.

גרשל קנה מפיטוסי את הדירה שלו מתוך הבנה שיצליח לרכוש את הדירה שבבעלות רואימי ולפעול לאיחוד פיזי בין הדירות, אולם לא הצליח לקנות את החלק של רואימי וזה נמכר למישהו אחר.

גרשל הגיש תביעה לבית המשפט לפירוק שיתוף ולמכירה כפויה של הדירה.

למעשה, מדובר על פירוק שיתוף בדירת מגורים, כאשר השיתוף במתכונת הנוכחית לא פוגע ביכולת של כל אחד מהשותפים להשתמש בדירה – וזאת בעקבות הסכם השיתוף שנותן זכות שימוש ייחודית לכל אחד מהבעלים בחלק מוגדר של הנכס.

בית המשפט הדגיש כי גם מי שפועל לפי הזכות שלו בחוק ומגיש תביעה לפירוק שיתוף צריך לפעול בתום לב. במהלך התביעה, גרשל אישר כי התביעה נועדה כדי לחייב את חן למכור לו את החלק שלו – במחיר שיתאים לגרשל.

בית המשפט קבע כי שימוש בהליך המשפטי על מנת לכפות על הנתבע את מכירת החלק שלו ולא באמצעות ניהול משא ומתן בתום לב, אלא על דרך של כפייה – אינה התנהגות בתום לב ובית המשפט לא יתיר אותה.  

לסיכום, קבע בית המשפט כי היות והתביעה היא ניסיון שלא בתום לב לנצל את הוראות החוק שעוסקות בפירוק שיתוף בכדי לכפות על הנתבע למכור את חלקו במחיר שיהיה לשביעות רצונו של התובע, והיות ואין שיתוף של ממש בין הצדדים – הוחלט לדחות את התביעה לפירוק שיתוף.

(תא 5832-01-18 יהודנין גרשל נ' איתי חן)

The post סירוב לפירוק שיתוף במקרקעין appeared first on עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק.

א' (שנקרא לה "אסנת") ו-י' (שנקרא לו "יצחק) החלו בשנת 1992 בקשר זוגי כידועים ציבור. בשנת 1994 עבר יצחק להתגורר עם אסנת בדירה בה התגוררה בשכירות ציבורית (עמידר). בשנת 1998 רכשה אסנת דירה תמורה 370,000 ₪ ברח' אנדה אמיר, באר שבע, והדירה נרשמה על שמה.

בכדי לרכוש את הדירה, נטלה אסנת הלוואה ונרשמה משכנתא של 300,000 ₪ על הדירה לטובת בנק פחות. יצחק השתתף במימון הרכישה בסך של כ-39,000 ₪ ובתחילת שנת 2000 הם עברו להתגורר יחדיו בדירה זו.

באוקטובר 2000 פרץ סכסוך בין הצדדים, במסגרתו הוצאו צווי הרחקה נגד יצחק, ויצחק הגיש תביעה לפירוק השיתוף בדירה וקבלת שווי מחצית הדירה. בסופו של דבר הצדדים הגיעו להסכמה בדמות הסכם ממון, שאושר על-ידי בית המשפט לענייני משפחה. בהסכם כתבו הצדדים כי

(א) אסנת תמסור לעורך דין של יצחק ייפוי כח להעביר את מחצית מהזכויות בדירה על שם יצחק.

(ב) הצדדים יפתחו חשבון בנק משותף אליו יעבירו את משכורותיהם וכספיהם ומחשבון זה ישלמו את תשלומי המשכנתא ואת ההוצאות השוטפות.

(ג) תכולת הבית בבעלות משותפת של הצדדים.

העברת הרישום על יצחק נתקעה ולא בוצעה היות ויצחק לא השיג את הסכמת בנק טפחות לצירופו כחייב בהלוואת המשכנתא שרבצה על הדירה והדירה נותרה רשומה על שם אסנת בלבד, שגם נותרה כחייבת היחידה בהלוואת המשכנתא.

יצחק ואסנת התגוררו בדירה עד שיצחק נפטר בשנת 2010. יצחק הותיר אחריו צוואה בה הוא מצווה את כל רכושו, לרבות זכויותיו בדירה, לארבעת ילדיו בחלקים שווים.

הילדים-היורשים הגישו בקשה לקיום צוואה ואסנת הגישה התנגדות המבוססת על כך שיצחק לא עמד בהתחייבויות שלו בהסכם הממון.

בית המשפט העליון: הסכם הממון פשוט וברור

המחלוקת הגיעה לבית המשפט העליון בדצמבר 2018 (בע"מ 2943/18 פלונית נ' פלוני ואח') שקבע כי הסכום הממון הוא החוזה – הוא פשוט וברור. הוא קובע חיובים שלובים של שני הצדדים: אסנת תמסור ייפוי כח בלתי חוזר להעברת מחצית מהזכויות בדירה – שנרכשה על ידה ורשומה על שמה – ואילו יצחק ישתתף בחלקו בתשלומי המשכנתא באמצעות חשבון בנק משותף שיפתחו הצדדים לשם כך, אליו יעבירו את משכורותיהם, כספיהם וחסכונותיהם, ומחשבון זה ישולמו תשלומי המשכנתא והוצאות ניהול משק הבית.

בנסיבות שבהן יצחק הפר את חיוביו על ההסכם, עולה שאלה לגבי התוקף של ההסכם, שכן לפי ההסכם אסנת הייתה רשאית להודיע על ביטול ההסכם אך לא עשתה כן.

הלכת בתי המשפט מכירה בנסיבות בהן התנהגות הצדדים מלמדת באופן משתמע על זניחת הסכם ופגיעתו, ללא צורך בהודעה ביטול. שתיקה, חוסר מעש והיעדר כל פעולה לביצוע חיובים הקבועים בחוזה במשך תקופה ארוכה מאד – עשויים ללמד על כך שהצדדים זנחו את ההסכם וויתרו על זכויותיהם על פי החוזה.

הלכה זו חלה גם כאשר מדובר בהסכם שעניינו התחייבות לבצע עסקה במקרקעין (ע"א 10148/05 חברת תדי ירושלים בע"מ נ' כץ-שיבאן) וגם היא חלה כאשר ההסכם קיבל תוקף של פסק דין.

לפיכך קבע בית המשפט כי הסכם הממון שנחתם בין הצדדים בטל ועבר מן העולם לאחר שלא קוים במשך תקופה ארוכה ונזנח הלכה למעשה על ידי שני הצדדים. מסקנה זו מקבלת משנה תוקף כאשר אין מדובר בשני צדדים מזדמנים להסכם אלא בבני זוג שחיו יחדיו לאורך כל התקופה, ואלמלא זנחו את ההסכם בכל הנוגע לדירה, חזקה עליהם שהיו פועלים למימושו.

היות והסכם הממון בטל, בטלים גם החיובים מכוחו – ובענייננו העברת מחצית הזכויות בדירה על שם יצחק או כעת על שם יורשיו.  

The post הסכם ממון שלא קיימו אותו במשך שנים – לא תקף appeared first on עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק.

The post סתירת חזקת התא המשפחתי – גם אחרי הנישואין appeared first on עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק.

נציגות הבית המשותף אמורה לתקן את הליקויים ברכוש המשותף, אשר שייך לכל הדיירים בבניין. אך מה קורה כאשר ליקוי מסוים ברכוש המשותף מסב נזק לרכוש של אחד הדיירים בבניין, אך הנציגות מסרבת לתקן אותו בכספי וועד הבית? האם לאותו דייר בבניין יש זכות לתקן בעצמו את הליקוי ולדרוש לאחר מכן פיצוי מהנציגות או לקזז את הסכום מתשלומי וועד הבית שלו?

הכלל הוא שתיקון על-ידי אחד הדיירים ושיפוי הוצאתו מכספי הנציגות היא החריג, וככלל על התיקון להתבצע על-ידי הנציגות ומכספי כלל הדיירים. מקרה כזה הגיע לאחרונה לבית המשפט העליון (שמעון חיים נ' נציגות הבית המשותף, סוקולוב 48, קריית אתא).

בית המשפט קבע כי דרך המלך של דייר בתיקון ליקויים ברכוש המשותף היא פנייה לנציגות הבניין, אחרת כל דייר יעשה כרצונו והדבר יוביל לכאוס. זוהי גם הוראת חוק המקרקעין. אם לא נקבע אחרת בתקנון של הבניין, כל בעל דירה זכאי לדרוש מהנציגות שתבצע כל תיקון ברכוש המשותף של הבניין, שאי-ביצועו עלול לפגוע בדירתו או בערך של דירתו. אם הנציגות מסרבת לתקן את הליקוי, באפשרותו של הדייר לפנות למפקח על הבתים המשותפים לצורך הכרעה בסכסוך.

אם כך, החוק מסדיר רק את הכלל אך לא מסדיר את החריג. לכן, בית המשפט העליון התערב וקבע הלכה חדשה, שהיא בבחינת החריג במקרים אלו. בית המשפט קבע כי ניתן לאפשר תיקון של הדייר ודרישה של הדייר מהנציגות לשיפוי בגין ההוצאות שהוציא לתיקון הפגם ברכוש המשותף. על מנת שאותו דייר יקבל את הפיצוי על הוצאותיו, עליו לעמוד במספר תנאים:

ראשית, הוא נדרש להוכיח כי הליקוי שתוקן הוא אכן ליקוי ברכוש המשותף, אשר היה מוטל על נציגות הבניין לתקנו על חשבונה. שנית, על הדייר להוכיח שפנה לנציגות הבית המשותף בדרישה לתיקון הליקוי, וכי זו סירבה לתקן. שלישית, עליו להוכיח שעיכוב שהיה נגרם בגין פנייה למפקח על הבתים המשותפים היה מביא להחמרת הנזק באופן משמעותי. רביעית, על הדייר להוכיח את נחיצות התיקון באופן שאי התיקון בהקדם יפגע בצורה קשה וברורה ביכולתו של הדייר לעשות שימוש בכספו. חמישית, על הדייר להוכיח כי הליקוי ברכוש המשותף תוקן על ידו בצורה נאותה. שישית, עלות התיקון. כלומר, היות ומדובר בתיקון ליקוי או פגם באופן הכופה הוצאה כספית על יתר הדיירים, ראוי כי ככל שמדובר בהוצאה כספית גדולה יותר, כך גם יגבר הנטל המוטל על הדייר המתקן בדרישה לפסיקת שיפוי לטובתו. דייר לא יזכה לשיפוי בגין הוצאות בלתי סבירות שהוצאו לצורך תיקון הליקוי או הפגם. במקרה שאכן אותו דייר הפריז בהוצאות אך הוא עומד בשאר התנאים – הוא יזכה לשיפוי רק בגין הוצאות סבירות שהיו נדרשות לתיקון הליקוי.

The post תיקון רכוש משותף בבניין על-ידי אחד הדיירים appeared first on עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק.