מס שבח - עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק

הוראת שעה למשפרי דיור

אוהד שפק — Tue, 31 Mar 2026 16:27:12 +0000

מליאת הכנסת אישרה הוראת שעה המאריכה ב-3 חודשים את התקופה שבה נדרשים משפרי דיור למכור את דירתם הישנה, כדי להמשיך ולהיחשב כבעלי דירה יחידה לצורך חישוב מס רכישה ו-מס שבח. ההחלטה התקבלה בעקבות המצב הביטחוני המיוחד השורר בארץ על רקע מבצע "שאגת הארי".

מדובר בעדכון משמעותי למי שרכש דירה חלופית ונמצא בתוך "תקופת החפיפה" – התקופה שבה מותר להחזיק זמנית שתי דירות ועדיין ליהנות מהטבות המס של דירה יחידה, בכפוף לכך שהדירה הישנה תימכר במועד שקובע החוק.

מהו ההסדר הרגיל בחוק? (תקופת החפיפה)

ככלל, אדם הרוכש דירת מגורים חייב במס רכישה לפי מדרגות שנקבעות על ידי רשות המסים. כאשר מדובר בדירת מגורים יחידה – המדרגות מיטיבות יותר, ולעיתים יש פטור עד תקרה מסוימת ולאחר מכן מדרגות מופחתות.

החוק מאפשר גם למי שרוכש דירה נוספת (במטרה להחליף את דירתו היחידה) להצהיר לרשות המסים שיראו בו כרוכש דירה יחידה – ובלבד שימכור את הדירה הישנה בתוך התקופה הקבועה בדין.

נכון לעדכון שנמסר בהודעה:

• לגבי דירות חלופיות שנרכשו בין 1.06.2023-31.05.2025 – התקופה למכירת הדירה הישנה היא 18 חודשים ממועד רכישת הדירה החלופית.

• לגבי דירות חלופיות שנרכשו מ-1.06.2025 ואילך – התקופה היא 24 חודשים ממועד הרכישה.

• כאשר נרכשת דירה מקבלן: לעניין מס רכישה, התקופה היא שנה ממועד מסירת הדירה.

במילים פשוטות – מותרת החזקה "זמנית" בשתי דירות, אך רק לתקופה מוגדרת, ולאחריה אי מכירה עלולה לגרור שינוי סיווג לדירה נוספת וחבות מס בהתאם.

מה קובעת הוראת השעה שאושרה?

בהתאם להוראת השעה:

• אם התקופה הקובעת למכירת הדירה הישנה (כולה או חלקה, אפילו יום אחד) חלה בין 28.2.2026-31.5.2026 –

• אז המועד האחרון למכירת הדירה הישנה יידחה ל:

• 31.8.2026, או 3 חודשים מהמועד האחרון שהיה חל אילולא אושרה ההוראה, לפי המאוחר.

המשמעות: מי שמועד המכירה שלו "נופל" (גם חלקית) בתוך חלון הזמן שנקבע – עשוי לקבל ארכה שמטרתה למנוע פגיעה בזכויות מס בתקופה הביטחונית.

למה הארכה הזו חשובה?

אי עמידה במועדים של משפרי דיור עשויה ליצור חשיפה משמעותית, למשל:

• חישוב מס רכישה לפי מדרגות של דירה שאינה יחידה (במקום דירה יחידה).

• פגיעה בזכאות להקלות או פטורים רלוונטיים לעניין מס שבח – כאשר תנאי הפטור/הסיווג תלויים בהיות הנכס "דירה יחידה" ובעמידה בתקופות שקובע החוק.

"פתרונות" בדקה ה-90: למה צריך להיזהר מעסקאות מתנה בין קרובים?

בפרקטיקה, כשמתקרב הדד-ליין למכירת הדירה הישנה, יש מי שמנסים "לפתור" את הבעיה באמצעות העברת הדירה במתנה לקרוב משפחה – מתוך מחשבה שהדירה כבר לא שלהם, ולכן יישארו עם דירה אחת לצורכי מס.

חשוב להבין:

• העברת דירת מגורים ללא תמורה בין קרובים היא עסקת מקרקעין לכל דבר ועניין.

• החוק אכן מעניק הטבות מס במקרים מסוימים של "מתנה בין קרובים", אך רשות המסים ובתי המשפט בוחנים יותר ויותר האם מדובר במתנה אמיתית או במהלך שנועד בעיקר להקטין מס.

מהי "עסקה מלאכותית" ומה המבחן?

עסקה יכולה להיות חוקית מבחינה פורמלית – אך עדיין להיחשב בלתי לגיטימית, אם נחצה הגבול בין תכנון מס לגיטימי לבין תכנון מס פסול.

המבחן המרכזי שנקבע בפסיקת בית המשפט העליון הוא מבחן הטעם המסחרי (הכלכלי):

• האם קיים בעסקה טעם כלכלי יסודי מעבר לחיסכון במס?

בנוסף, נבחנות נסיבות נוספות כמו:

• מטרות העסקה והנימוקים לעריכתה

• האם יש סיבות עסקיות או כלכליות ממשיות (ומה משקלן)

• סמיכות זמנים לדד-ליין

• מי נהנה בפועל מהנכס וההכנסות ממנו

• התחייבויות כלכליות (למשל משכנתא) ומי נושא בהן בפועל

המסקנה הפרקטית: העברה במתנה "כדי לעמוד במועד" בלבד, כשבפועל אין שינוי מהותי בבעלות ובשליטה הכלכלית – עלולה להיחשב עסקה מלאכותית.

ומה לגבי מס שבח? פטור דירה יחידה ותקרת הפטור

מס שבח הוא מס על הרווח שנוצר למוכר במכירת נדל"ן בישראל. כאשר אין רווח – אין מס. גם כאשר יש רווח, במקרים מסוימים ניתן לקבל פטור ממס שבח, ובראש ובראשונה כאשר מדובר בדירת מגורים יחידה של תושב ישראל, בכפוף לעמידה בתנאים שקובע החוק.

חשוב לזכור:

• הפטור לדירה יחידה מוגבל בתקרה (הסכום מוצמד למדד ונמצא כיום סביב 5 מיליון ₪.

• בהתאם לפסיקה של ועדות ערר, תקרת הפטור עשויה להיחשב ככזו שמחושבת ביחס למוכר ולא בהכרח "ביחס לנכס" – עניין שעשוי להיות משמעותי כאשר יש כמה מוכרים שאינם "תא משפחתי" אחד.

נושא	מה הכלל/המסר המרכזי	למה זה חשוב בפועל	טיפ מהיר
🏡 מי הם "משפרי דיור"?	מי שרוכשים דירה חלופית ומתכוונים למכור את הדירה הישנה, תוך שימוש ב"תקופת חפיפה"	מאפשר ליהנות מהטבות מס של דירה יחידה למרות החזקה זמנית של 2 דירות	📌 לתעד מראש שהרכישה היא לצורך החלפה (ולא השקעה)
⏳ תקופת החפיפה – ההסדר הרגיל	ניתן להיחשב כבעל דירה יחידה לצורכי מס רכישה/מס שבח, בתנאי שמוכרים את הדירה הישנה בזמן	פספוס מועד עלול להפוך את הרוכש לבעל "דירה נוספת" מבחינת מס	✅ לעבוד עם דד-ליין ביומן + מרווחי ביטחון
🧾 מס רכישה – למה זה משנה	מדרגות מס רכישה לדירה יחידה מיטיבות יותר (לעיתים פטור עד תקרה ואז שיעורים מופחתים)	איחור במכירה יכול לגרור חישוב מס לפי מדרגות של "דירה נוספת" והפרשים משמעותיים	💡 לא להניח שהשומה "תסתדר" בדיעבד – לבדוק מראש
📆 18 חודשים (רכישה בין 1.06.2023-31.05.2025)	מי שרכש דירה חלופית בתקופה זו – חייב למכור את הישנה בתוך 18 חודשים ממועד הרכישה	זהו חלון הזמן העיקרי שהרבה עסקאות עדיין נמצאות בתוכו	🗂️ להחזיק מסמכי רכישה ותאריך דיווח מדויק לרשות המסים
📆 24 חודשים (רכישה מ-1.06.2025 ואילך)	לגבי רכישות חדשות יותר – התקופה למכירת הישנה היא 24 חודשים	נותן עוד אוויר, אבל עדיין יש דד-ליין חד וברור	🧭 לחשב דד-ליין לפי "מועד רכישה" כהגדרתו בדין
🏗️ דירה מקבלן – כלל מיוחד	לעניין מס רכישה: התקופה היא שנה ממועד מסירת הדירה (ולא ממועד החתימה)	משנה לגמרי את ספירת הזמנים בעסקאות מקבלן	📌 לוודא מהו "מועד מסירה" החוזי והמעשי (פרוטוקול מסירה)
🛡️ הוראת השעה – מה היא עושה	הארכה של 3 חודשים לדד-ליין למכירת הדירה הישנה כדי לשמור על סיווג "דירה יחידה"	הקלה בתקופה הביטחונית המיוחדת (מבצע "שאגת הארי")	✅ לבחון תחולה אוטומטית לפי תאריכים – לא לפי "תחושה"
🗓️ חלון התחולה (28.2.2026-31.5.2026)	אם הדד-ליין למכירה חל כולו או חלקו (אפילו יום אחד) בתוך החלון הזה – נכנסים להוראה	נקודת המפתח: מספיק יום אחד בתוך התקופה כדי להפעיל את ההארכה	🔍 לחשב במדויק את המועד האחרון המקורי ומה נופל בתוך החלון
⏱️ מהו המועד החדש בפועל	הדחייה היא עד: 31.8.2026 או 3 חודשים מהמועד המקורי – לפי המאוחר	מייצר "רשת ביטחון" ומונע פגיעה בזכויות מס למי שנתקע בתקופה	📅 לרשום גם את המועד המקורי וגם את המועד הדחוי, למעקב
💥 מה הסיכון אם לא מוכרים בזמן	חשיפה למס רכישה לפי מדרגות דירה שאינה יחידה + פגיעה אפשרית בזכאות להקלות/פטורים במס שבח	עלול ליצור הפרשי מס, ריביות, הצמדות ולעיתים גם מחלוקות	⚠️ לא לחכות לימים האחרונים לפני פעולה
🎁 "פתרונות" בדקה ה-90: מתנה לקרוב	העברה ללא תמורה היא עסקת מקרקעין לכל דבר, ולא בהכרח פתרון קסם לדד-ליין	רשות המסים בוחנת האם המתנה אמיתית או מהלך שנועד בעיקר להפחתת מס	🚫 לא לבצע העברה במתנה בלי בחינת אלמנטים כלכליים ושליטה בנכס
🧪 עסקה מלאכותית – המבחן	מבחן הטעם המסחרי (הכלכלי): האם יש טעם יסודי מעבר לחיסכון במס	העברה "על הנייר" בלי שינוי מהותי עלולה להיפסל ולהוביל לשומות	🧾 לבחון: מי נהנה מהנכס, שכ"ד, משכנתא, שליטה, סמיכות זמנים
🏷️ מס שבח – פטור דירה יחידה	פטור מס שבח לדירה יחידה כפוף לתנאים ותקרת פטור (כיום סביב 5 מ' ש"ח, מוצמד)	גם אם מס רכישה "טופל", מס שבח עלול להיפגע אם לא עומדים בתנאים	✅ לבדוק מראש זכאות לפטור ותקרות לפני חתימה על מכירה
👥 כמה מוכרים – תקרת הפטור	יש פסיקה של ועדות ערר שתקרת הפטור עשויה להיבחן ביחס למוכר ולא בהכרח לנכס	רלוונטי במיוחד כשיש כמה מוכרים שאינם "תא משפחתי" אחד	🧠 לתכנן מבנה עסקה ודיווח בזהירות כשיש ריבוי בעלים
✅ מה מומלץ לעשות עכשיו	לחשב דד-ליין, לבדוק תחולת הוראת השעה, להיזהר מ"פתרונות" מהירים, ולבחון מתנה רק אם אמיתית	מצמצם חשיפה להפרשי מס וטענות לעסקה מלאכותית	📞 ייעוץ מוקדם חוסך יותר מהכול – במיוחד כשקרובים לדד-ליין

מה מומלץ לעשות עכשיו? (צעדים פרקטיים למשפרי דיור)

אם רכשתם דירה חלופית ועדיין לא מכרתם את הדירה הישנה:

1. חשבו את המועד האחרון למכירה לפי הוראות החוק.

2. בדקו תחולה של הוראת השעה: האם לפחות יום אחד מהתקופה הקובעת נופל בין 28.2.2026-31.5.2026.

3. אל "תפתרו" דד-ליין באמצעות מהלך לא מדויק ומבלי להתייעץ.

4. אם נשקלת עסקת מתנה אמיתית – חשוב לבחון מראש נושאים כמו: שימוש בנכס, דמי שכירות, משכנתא, טעמים מסחריים וכיוצא בזה .

הארכת המועד למשפרי דיור היא הקלה חשובה בתקופה הנוכחית – אך היא לא מבטלת את הצורך בתכנון נכון ובהקפדה על מועדים. במקביל, המגמה הברורה היא שרשות המסים מגבירה את הבדיקה של עסקאות שנועדו "להתאים את המציאות" לתנאי המס, ובעיקר בעסקאות מתנה בין קרובים.

לפני ביצוע פעולה שעשויה להשפיע על מס רכישה או מס שבח – מומלץ לבצע בדיקה פרטנית של המועדים ושל המשמעות הכלכלית-משפטית של העסקה, כדי להימנע מחשיפה להפרשי מס וטענות לעסקה מלאכותית.

The post הוראת שעה למשפרי דיור appeared first on עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק.

מכירת דירת ירושה התחדשות עירונית

אוהד שפק — Tue, 31 Mar 2026 16:17:26 +0000

רשות המסים עושה סדר בסוגיה שמטרידה לא מעט יורשים בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38: האם מכירת דירה שהתקבלה בירושה - כאשר הדירה הישנה כבר נהרסה ובמקומה קיימת רק זכות חוזית לדירה חלופית - עדיין יכולה ליהנות מהפטור לדירת ירושה.

רשות המסים פרסמה ביום 19.3.2026 את נייר עמדה מיסוי מקרקעין מספר 03/2026, שעוסק בשאלה פרקטית שחוזרת לא מעט בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38:

מה הדין כאשר מדובר בדירת מגורים שהתקבלה בירושה, שנכנסה או כבר נמצאת בעסקת התחדשות עירונית, והיורשים רוצים למכור את הזכות – לפני סיום הבנייה, או לאחריה.

נייר העמדה מבהיר את מדיניות רשות המסים ביחס להחלת הפטור במכירת דירת ירושה לפי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 – כאשר הדירה המקורית כבר "הוחלפה" במסגרת התחדשות עירונית לדירה חלופית, ולעיתים בתקופת הביניים הדירה כלל לא קיימת פיזית.

פטור ממס שבח

מס שבח הוא מס שמוטל על ידי מדינת ישראל על הרווח שנצבר למוכר ממכירת נדל"ן בישראל. לכן, אם אין רווח – אין מס שבח לתשלום.

במקרים מסוימים החוק מעניק פטורים ממס שבח. אחד החשובים בהם הוא הפטור על דירת מגורים יחידה, בכפוף לתנאים ובכפוף לתקרת פטור (כיום נע סביב 5 מיליון ₪).

פטור דירת ירושה

בנוסף לפטור של דירה יחידה, קיים פטור ייעודי לדירת ירושה.

מהו הפטור במכירת דירת ירושה?

סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה שהתקבלה בירושה. תכלית הסעיף היא לאפשר ליורש "להיכנס בנעלי המוריש" ולמכור בפטור, כאילו המוריש עצמו היה מוכר את הדירה.

הפטור מותנה בהתקיימות מצטברת של 3 תנאים עיקריים:

1. המוכר הוא בן זוג של המוריש, צאצא של המוריש, או בן זוג של צאצא של המוריש.

2. לפני פטירתו היה המוריש בעלים של דירת מגורים אחת בלבד.

3. אילו המוריש היה בחיים ומוכר את הדירה – הוא היה פטור ממס בגין המכירה.

כלומר, לא כל מכירה של דירה שהתקבלה בירושה מקבלת פטור אוטומטי – יש תנאים מהותיים שיש לעמוד בכולם כדי להיות זכאי לפטור.

דירת ירושה התחדשות עירונית

בהתחדשות עירונית, הדיירים חותמים על הסכם עם יזם, ובמקרים רבים הבניין הישן נהרס, ובמקומו נבנה בניין חדש. בתקופת הביניים, לדיירים יש זכות חוזית עתידית לקבל דירה חלופית.

כאן עולה השאלה: האם הזכות הזו, בתקופה שבה אין דירה פיזית, עדיין "נחשבת דירת מגורים" לצורכי פטורים, ובעיקר – לצורך הפטור של דירת ירושה?

תיקון 96 לחוק מיסוי מקרקעין מנובמבר 2021

נייר העמדה מפנה לכך שתיקון 96 לחוק חל על עסקאות ש"יום המכירה" בהן הגיע לאחר 18.11.2021.

במסגרת התיקון נקבעה חזקה שלפיה בתקופת הבנייה – לאחר הריסת הבניין הישן ועד השלמת החדש בפינוי בינוי – יראו את זכות הדייר (או חליפו) בדירה החלופית כ-"דירת מגורים" לצורך מס שבח ומס רכישה (לפי העניין).

המשמעות הפרקטית היא דרמטית: גם אם בפועל קיימת רק זכות חוזית עתידית, ניתן במקרים מסוימים למכור את הזכות ולהשתמש בפטורים הרגילים של דירת מגורים מזכה, בכפוף לעמידה בתנאי החוק.

מתי יורש יוכל למכור בפטור?

נייר העמדה מבחין בין 2 מצבים מרכזיים – לפי השאלה מתי התרחשה הירושה ביחס ל-"יום המכירה" בעסקת ההתחדשות העירונית. יום המכירה בפרויקטים של התחדשות עירונית הוא היום בו התקיימו התנאים המתלים של הפרויקט (בהתאם להסכם בין היזם לבעלי הדירות) ובלבד שהודיעו לרשות המסים על דחיית יום המכירה.

מצב 1: הירושה התרחשה לפני "יום המכירה"

כאשר הירושה מתרחשת בטרם הגיע "יום המכירה" אז:

• רואים ביורש כמי שירש את הדירה הישנה, והיורש הוא זה שחייב במס ביום המכירה.

• בכפוף לכך שבעסקת ההתחדשות העירונית (המכירה ליזם) נוצל הפטור הרלוונטי, היורש יוכל לנצל את הפטור לפי סעיף 49ב(5) בעת מכירת הדירה החלופית – בכפוף לעמידה בכל תנאי סעיף 49ב(5).

נייר העמדה מוסיף: אם המכירה על ידי היורש נעשית לאחר ההריסה ולפני השלמת הבנייה, הזכאות לפטור תיבחן בהתאם להוראות התחולה של תיקון 96.

מצב 2: הירושה התרחשה אחרי "יום המכירה" (היורש ירש זכות לדירה החלופית)

כאשר הירושה מתרחשת לאחר "יום המכירה":

• היורש ירש את הזכות לקבל את הדירה החלופית.

• אם הירושה התרחשה לפני סיום בניית הדירה החלופית, הזכאות לפטור תיבחן בהתאם לתחולת תיקון 96.

וההבחנה המרכזית היא לפי המועד ביחס ליום התחולה של תיקון 96 (18.11.2021):

• ירושה לאחר 18.11.21 ולפני השלמת הבנייה: תיחשב כירושה של "דירת מגורים מזכה", וניתן יהיה למכור בפטור לפי 49ב(5) – לפני או אחרי סיום הבנייה – בכפוף לתנאי הסעיף.

• ירושה לפני 28.11.21 לא תיחשב כירושה של "דירת מגורים מזכה", ולכן לא תזכה לפטור לפי 49ב(5) – גם אם הדירה תימכר רק לאחר סיום הבנייה.

בנוסף, הובהר כי אם הירושה מתרחשת לאחר השלמת הבנייה של הדירה החלופית – תהיה זכאות לפטור לפי סעיף 49ב(5), בכפוף לתנאי הסעיף.

נושא	מה הכלל/המסר המרכזי	למה זה חשוב בפועל	טיפ מהיר
🧾 מהו מס שבח?	מס על הרווח ממכירת מקרקעין בישראל	אם אין רווח – בדרך כלל אין מס שבח; אם יש רווח, השאלה היא האם יש פטור	📌 לא לשכוח לבדוק הוצאות מוכרות שמקטינות שבח
🏠 פטור דירת ירושה (49ב(5))	יורש יכול "להיכנס בנעלי המוריש" ולמכור בפטור אם מתקיימים תנאים	זה לא פטור אוטומטי – חייבים לעמוד בכל התנאים יחד	✅ לאמת מראש מי היורש ומה זכאותו
👨‍👩‍👧 תנאי קרבה ליורש	רק בן/בת זוג, צאצא, או בן/בת זוג של צאצא	יורש שאינו עומד בקרבה – לא ייכנס למסלול הפטור	🔍 לבדוק צו ירושה/צו קיום ומבנה ירושה בפועל
1️⃣ דירה יחידה למוריש	המוריש היה בעלים של דירת מגורים אחת בלבד לפני פטירתו	אם למוריש היו 2 דירות – הפטור לפי 49ב(5) נופל	🗂️ להוציא נסח/מידע נכסים ולוודא מצב בעלות
♻️ התחדשות עירונית והבעיה	בתקופת הביניים הדירה נהרסת ויש רק זכות עתידית לדירה חלופית	עולה השאלה האם "זכות" נחשבת "דירת מגורים" לפטורים	🧠 כאן נכנס תיקון 96 לתמונה
🧱 תיקון 96 (18.11.2021)	קובע חזקה: בתקופת הבנייה יראו את הזכות לדירה חלופית כ"דירת מגורים" (למס שבח/מס רכישה לפי העניין)	מאפשר במקרים מסוימים למכור גם בתקופת ביניים תוך שימוש בפטורים	📅 תאריך 18.11.2021 הוא נקודת הכרעה
🗓️ "יום המכירה" בהתחדשות עירונית	היום שבו התקיימו התנאים המתלים (ובהינתן הודעה על דחיית יום המכירה)	ממנו נגזר האם הירושה הייתה "לפני" או "אחרי" – וזה משנה את כל התוצאה	🧾 לא להניח – להצליב עם ההסכם ודיווחי מס
🔁 מצב 1: הירושה לפני "יום המכירה"	היורש נחשב כמי שירש את הדירה הישנה; הוא החייב ביום המכירה	יכול למכור את הדירה החלופית בפטור 49ב(5) (אם התנאים מתקיימים) וכפוף למה שנוצל בעסקה מול היזם	✅ לבחון האם בעסקת היזם כבר נוצל פטור רלוונטי
🏗️ מכירה אחרי הריסה ולפני אכלוס (במצב 1)	הזכאות לפטור תיבחן לפי הוראות התחולה של תיקון 96	זו נקודת סיכון: אין דירה פיזית, רק זכות	📌 לתעד תאריכים: הריסה, מנגנון זכויות, סטטוס בנייה
🔁 מצב 2: הירושה אחרי "יום המכירה"	היורש יורש זכות לדירה החלופית	השאלה המרכזית: האם הזכות שירש נחשבת "דירת מגורים מזכה"	🧭 כאן ההבדל בין לפני/אחרי 18.11.2021 קריטי
✅ ירושה אחרי 18.11.2021 ולפני סיום בנייה	תיחשב כירושה של "דירת מגורים מזכה"	ניתן למכור בפטור 49ב(5) לפני או אחרי סיום הבנייה (בכפוף לתנאי הסעיף)	🎯 זה "המסלול הירוק" ברוב המקרים
❌ ירושה לפני 18.11.2021 (בנייר העמדה מצוין כתאריך מכריע)	לא תיחשב כירושה של "דירת מגורים מזכה" בתקופת הביניים	לא יינתן פטור לפי 49ב(5) גם אם המכירה אחרי סיום הבנייה	⚠️ מקרה קלאסי שמחייב תכנון מס חלופי
🏁 ירושה אחרי השלמת הבנייה	ככלל – יש זכאות לפטור 49ב(5), בכפוף לתנאי הסעיף	כי כבר קיימת דירה חלופית גמורה ולא רק זכות	✅ עדיין צריך לבדוק תנאי קרבה + דירה יחידה למוריש
🧩 גבולות נייר העמדה	מוגבל להתחדשות עירונית בלבד ובנסיבות המתוארות (תמורה: דירה אחת בפטור מלא לפי הפרקים הרלוונטיים)	לא נכון להשליך ממנו לעסקאות אחרות	📌 במקרים חריגים כדאי לשקול פרה-רולינג/ייעוץ נקודתי
🧮 תכנון מס לגיטימי	אם אין פטור מלא – אפשר להפחית מס באמצעות הוצאות מוכרות	עשוי לחסוך סכומים משמעותיים	🧾 לאסוף אסמכתאות: מס רכישה, עו"ד, השבחה, היטל, וכו'

גבולות נייר העמדה – ולמה לא כדאי להשליך ממנו למקרים אחרים

רשות המסים מדגישה שנייר העמדה מוגבל לעסקאות התחדשות עירונית בלבד (פינוי-בינוי ותמ"א 38), ובמקרה של מכירת דירת מגורים שהתקבלה בירושה לפי 49ב(5), כאשר התמורה בעסקה היא דירת מגורים אחת בפטור מלא. אין להקיש ממנו לעסקאות אחרות או למצבים אחרים.

מה כדאי לעשות לפני מכירה של דירת ירושה בהתחדשות עירונית?

מכירה של דירת ירושה בפרויקט התחדשות עירונית דורשת בדיקה מוקדמת של כמה נקודות מפתח:

• מי היורשים והאם הם עומדים בתנאי הקרבה של סעיף 49ב(5).

• האם בעת פטירת המוריש הייתה לו דירת מגורים אחת בלבד.

• מהו "יום המכירה" בעסקת ההתחדשות העירונית, ומתי התרחשה הירושה ביחס אליו.

• האם האירועים התרחשו לפני או אחרי 18.11.2021 (תחולת תיקון 96).

• האם מדובר במכירה של דירה חלופית בתקופת ביניים (אחרי הריסה ולפני אכלוס) – ומה המשמעות לעניין "דירת מגורים" ופטורים.

תכנון מס לגיטימי

חשוב לזכור שסעיף 49ב(5) (דירת ירושה) הוא מסלול פטור אחד מתוך כמה מסלולים אפשריים בדיני מס שבח. למשל, במכירת דירת מגורים יחידה קיימים תנאים משלה, תקרות פטור, וכללים נוספים.

ככל שאין פטור מלא – לעיתים ניתן להקטין את מס השבח באמצעות הוכחת הוצאות מוכרות שהושקעו בנכס לאורך השנים (כגון מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, ריבית משכנתא, היטל השבחה והוצאות השבחה), כאשר נדרש שתהיינה הוצאות סבירות ובעלות זיקה להשבחת הנכס.

נייר עמדה 03/2026 מחדד את העיקרון הבא: בהקשר של התחדשות עירונית, ובהשפעת תיקון 96, גם "זכות חוזית" לדירה חלופית בתקופת ביניים יכולה להיחשב דירת מגורים לצורך הפטור במכירת דירת ירושה – אך הכל תלוי בתזמון: מועד הירושה, "יום המכירה", ותחולת תיקון 96 (18.11.2021), לצד עמידה מלאה בתנאי סעיף 49ב(5).

בשל המורכבות והמשמעויות הכספיות, מומלץ לבצע בדיקה משפטית-מיסויית טרם כל פעולה של מכירה או העברת זכויות בפרויקט התחדשות עירונית, ובפרט כאשר מדובר בדירה שהתקבלה בירושה. אין האמור לעיל מהווה ייעוץ משפטי ויש לבחון משפטית כל מקרה לגופו.

The post מכירת דירת ירושה התחדשות עירונית appeared first on עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק.

מס שבח פינוי בינוי

אוהד שפק — Thu, 27 Feb 2025 09:28:45 +0000

מלכודות מס במכירת דירה בפרויקט התחדשות עירונית

מס שבח הוא מס המוטל מכוח סעיף 48א לחוק מיסוי מקרקעין, על הרווח ממכירת נכס מקרקעין. כלומר על קניית נכס (דירה, קרקע, מגרש וכו') במחיר מסוים ומכירתו במחיר גבוה יותר, מחויב המוכר לשלם מס אשר חל על ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הקנייה (ברוטו, לאחר ניכוי הוצאות רלוונטיות).

לצד זאת, חוק מיסוי מקרקעין קובע את המקרים השונים בהם יינתן למוכר נכס מקרקעין פטור מתשלום מס שבח – בין היתר למשל במקרה של מכירת דירה יחידה מזכה, בכפוף להתקיימות תנאים מסוימים הקבועים בחוק.

מס שבח פינוי בינוי

פרויקטים להתחדשות עירונית מבוססים על כך שבתמורה לביצוע עבודות חיזוק מפני רעידות אדמה בבניין מגורים, הקבלן המבצע מקבל זכויות בנייה בבניין המגורים. רשויות המס רואות אפוא בפרויקטים להתחדשות עירונית כעסקה במקרקעין החייבת במס. שכן, עבודות החיזוק שהקבלן מבצע בבניין ובדירות במסגרת הפרוייקט, נחשבות לעבודות שמשביחות את הנכס.

ואולם, במטרה לתמרץ ולעודד ביצועם של פרויקטים של התחדשות עירונית, חוק מיסוי מקרקעין קבע תנאים לקבלת פטור מתשלום מס שבח.

פטור ממס שבח פינוי בינוי

ביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית מבוסס על מספר שלבים עד למימוש הפרויקט והשלמת העסקה אשר עלולים לארוך שנים רבות. ראשית, חותמים הדיירים עם היזם על הסכם עם תנאים מתלים, שרק עם התקיימותם העסקה משתכללת ויוצאת לדרך. התנאים המתלים מגוונים ותלויים בהסכם הספציפי בין היזם לבין בעלי הדירות אך הם לרוב כוללים הגעה לרוב הדרוש לביצוע הפרויקט, קבלת מימון בנקאי בידי היזם, קבלת היתר בניה, קבלת ערבויות בידי בעלי הדירות ועוד.

כך למשל, בפרויקטים של תכנית החיזוק בדרך של הריסה ובניה מחדש – כלומר בפרויקטים מסוג תמ"א 38/2 – רק לאחר שמתקיימים התנאים הקבועים בהסכם, הדיירים נדרשים לפנות את הבניין והבניין נהרס.

לפיכך, עיתוי מכירת דירה בבניין המגורים בו מתבצע פרויקט התחדשות עירונית מסוג הריסה ובנייה הוא קריטי ועשוי להשפיע על שאלת מס השבח – האם יינתן פטור או לא גם אם עומדים בתנאי הפטור.

סעיף 49לו1 לחוק מיסוי מקרקעין, שנחקק בשנת 2021, קובע כי מיום התקיימות התנאים המתלים יש לראות את דירת התמורה כ"דירת מגורים" לעניין חבות במס, אף שפיזית הדירה עדיין אינה קיימת.

זאת כמובן בהתאם לתנאים הקבועים בחוק (סעיף 49לג1) כי ניתנה למוכר תמורת הזכות הנמכרת דירת מגורים חלופית שהשטח או השווי שלה לא עולה על האמור בתקנות וכי בוצעה הקמתו מחדש של המבנה שנהרס בהתאם לתוכנית החיזוק בדרך של הריסה.

מס שבח – עד למועד הריסת הבניין

מיום חתימת בעלי הדירות על הסכם לפרויקט התחדשות עירונית ועד למועד בו כל התנאים המתלים התקיימו, כולל כאמור קבלת היתר בנייה, ליווי בנקאי וכו' – יכולות לחלוף שנים רבות.

בעל הדירה המבקש למכור את דירתו אחרי חתימת החוזה עם היזם אבל לפני התקיימות התנאים הללו עלול לשלם מס שבח במכירת דירתו גם אם הוא עומד בתנאי הפטור זאת, משום שרשות המסים עלולה לקבוע כי מחיר הדירה הנמכרת מושפע, לפחות בחלקו, מזכויות בניה בלתי מנוצלות מכח הפרויקט שעתיד לצאת לדרך בבניין.

במילים אחרות, רשות המיסים עלולה לקבוע כי התמורה שתתקבל בגין מכירת הדירה גבוהה מכפי שהיה אלמלא נחתם לגביה הסכם תמ"א או הסכם פינוי בינוי. זאת, בשל פוטנציאל ההשבחה הקיים בגין זכויות הבנייה שמעניק הפרויקט. שכן, עבודות הפרויקט שיבוצעו על-ידי היזם עתידות לכלול את הרחבת שטח הדירה הקיימת.

לכן, רשות המסים עשויה לפצל את התמורה בין מרכיב הדירה הקיימת במצבה הנוכחי לבין מרכיב הזכויות העודפות – אלו שעתידות להתווסף לכשיושלם הפרויקט ותתקבל הדירה החדשה העתידית.

חשיפה למס שבח – גם בלי לחתום על ההסכם עם היזם

כדאי לזכור כי קיימת אפשרות לחשיפה למס שבח, גם אם עומדים בתנאי הפטור, בגין מרכיב הזכויות העודפות כאמור לעיל, גם אם בעל הדירה לא חתם כלל על הסכם התחדשות עירונית עם היזם, ובלבד שהושגה הסכמה של הרוב הדרוש בקרב בעלי הדירות בבניין ו/או בבניינים בהם עתיד להיות מבוצע פרויקט.

The post מס שבח פינוי בינוי appeared first on עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק.

הקטנת מס שבח ללא קבלות

אוהד שפק — Fri, 31 Jan 2025 14:17:43 +0000

בשורה משמחת למוכרי דירות: הוראת ביצוע שפורסמה ביום 16.1.2025 על ידי רשות המיסים מאפשרת להכיר בהוצאות בנייה של מוכרי נכסים שהשיפוץ שלהם בוצע לפני כעשור, גם אם הם לא שמרו את הקבלות ואת החשבוניות של הבנייה לצורך הקטנת החוב במס שבח.

פטור ממס שבח – דירה יחידה

מס שבח הוא מס המוטל על הרווח ממכירת נכס מקרקעין. כלומר על קניית נכס (דירה, קרקע, מגרש וכו') במחיר מסוים ומכירתו במחיר גבוה יותר, יש לשלם מס אשר חל על ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הקנייה ברוטו, בניכוי הוצאות רלוונטיות.

עם זאת, בחוק מיסוי מקרקעין נקבעו מצבים שונים בהם ניתן פטור מתשלום מס שבח – למשל כאשר מדובר במכירת דירה מזכה שהיא "דירה יחידה" – כהגדרתה בחוק, אשר קובע את התנאים לקבלת הפטור, ומפרט את ההגבלות והתנאים שצריכים להתקיים כדי שמוכר דירה יוכל ליהנות מהפטור ממס שבח.

במסגרת הפטור ממס שבח שניתן עבור "דירה יחידה", עד לאוגוסט 2013, הוראות סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין, קבעו כי ינתן אחת ל-4 שנים פטור מלא מתשלום מס שבח עבור דירת מגורים יחידה.

אולם במסגרת שינוי הוראות החוק בשלהי שנת 2013 בוטל הפטור שניתן אחת ל-4 שנים בגין דירה מזכה שהיא דירה יחידה. תחת זאת, נקבע כי ינתן פטור ממס שבח עבור "דירה יחידה" עד לסכום מרבי של 5,008,000 ₪ (נכון ל-2025), כאשר החלק משווי הדירה שעולה על תקרת הפטור יחויב במס.

למעשה, שינוי הוראות החוק הביא לצמצום עילות הפטור וכפועל יוצא וישיר – לגידול בדירות שמכירתן חויבה בתשלום מס שבח.

הפחתת מס השבח

לצד הפטור מתשלום מס שבח, חוק מיסוי מקרקעין קובע בסעיף 39 כי בקביעת סכום השבח ניתן לקזז הוצאות מסוימות שהוציא המוכר לצורך השבחת הנכס – מיום הרכישה ועד ליום המכירה של הנכס ובכך להקטין את גובה המס.

כך, הוצאות כדוגמת עבודות שיפוץ ובנייה שהשביחו את הנכס; מס רכישה ששילם לרשות המסים עם רכישת הנכס; ריבית ששילם על הלוואה שנטל או משכנתא שלקח בכדי לממן את רכישת הנכס; שכר טרחת עורך דין, הוצאות למתווכים ושמאים, היטל השבחה ששולם בגין המכירה, וככלל – הוצאות שנועדו להעלאת שווי הנכס ולא לשמירת הקיים (כדוגמת אחזקה שוטפת).

יצויין כי על ההוצאות להיות סבירות וכי גם עבודה עצמית של המוכר עלולה להיות מוכרת כהוצאות בגין השבחת הנכס.

ואולם, לצורך ניכוי הוצאות אלו, על מוכר הדירה להציג אסמכתאות שונות המוכיחות כי הוא אכן שילם את ההוצאות להן הוא טוען.

כך, נוצר מצב בו אנשים שביצעו עבודות בנייה ושיפוץ בדירתם היחידה לפני שינוי החוק בשנת 2013, לא טרחו לשמור אסמכתאות המעידות על הוצאותיהם בגין השבחת הנכס – משום שלא היה בכך כל צורך. שכן, כאמור, עד לאוגוסט 2013 הם היו זכאים לפטור מלא ממס שבח אחת ל-4 שנים ולא נדרשו להציג כל אסמכתא על הוצאותתיהם לצורך ניכויים מסכום השבח.

כפועל יוצא, נוצר מצב אבסורדי בו מוכרי דירות נדרשו לשלם מס שבח בסכומים גבוהים – מבלי כל יכולת לבקש מרשויות המס כי ינוכו מסכום השבח הוצאות הבניה שאכן שולמו על ידם!

על מנת לתקן מצב זה ולשים לדבר קץ, רשות המיסים פרסמה ביום 16.1.2025 הוראת ביצוע המסדירה מחדש את הנהלים לעניין הכרה בהוצאות בנייה של מוכרי נכסים. להלן נפרט את עיקריה.

ראשית, על המוכר המבקש לנכות מסכום השבח הוצאות בנייה ששולמו על ידו להודיע למנהל מיסוי מקרקעין כי אין בידיו אסמכתאות באמצעות מילוי טופס "דיווח על הוצאה בגין בניה במכירת דירת מגורים מזכה ללא אסמכתאות" אשר תצורף להצהרה שמגיש המוכר לרשות המיסים.

במסגרת הדיווח על המוכר לפרט את סכום ההוצאה המדווח, אופן קביעתו ,פירוט העבודות שנעשו, מסמכים המעידים על תשלום כגון העתק צ'ק/העברה בנקאית/משיכת והפקדת מזומן וכדומה.

כמו כן, יש לצרף הסכמים וחוזים חתומים על ידי הצדדים ואשר קובעים את מהותה וסכומה של ההוצאה הנדרשת כגון: הסכמי מתן שרותי בניה עם קבלן מבצע, מנהל עבודה, אדריכל, ומהנדס. כן, על המוכר לצרף כל מסמך נוסף שיש בו כדי להעיד על הוצאות הבניה ששילם כגון: הערכת שווי שמאית לצורך ביטוח או לצורך שיעבוד הנכס למתן הלוואה בה יש התייחסות לעלויות הבניה; הסכמי הלוואה שניתנה בגין הבניה ממוסד פיננסי, הצהרות של קבלן הביצוע/קבלן משנה על ביצוע העבודה וכל מסמך אחר.

יצויין כי במידת הצורך, המפקח רשאי לתאם ביקור בנכס על מנת לתעד את הבניה ולאמוד את סכום ההוצאות שנדרש לשם ביצועה.

גובה הוצאות הבניה

באשר למוכרי נכסים שהשיפוץ שלהם בוצע לפני 1.1.2014

הראות הביצוע מאפשרת להכיר בהוצאות בנייה של מוכרי נכסים שהשיפוץ שלהם בוצע לפני 1.1.2014, גם אם הם לא שמרו את הקבלות ואת החשבוניות של הבנייה לצורך הקטנת החוב במס שבח. נקבע כי סכום עלויות הבניה יוערך על בסיס מחירון ואומדנים המקובלים בענף הבנייה ללא מע"מ וללא רווח קבלני ששיעורו 15%.

במקרים חריגים בלבד, המפקח מטעם רשות המיסים רשאי לדרוש מהמוכר להמציא בנוסף גם אישור רואה חשבון לפיו לא מדובר בהוצאה שנדרשה/תידרש על ידי המוכר כהוצאה בהתאם לפקודת מס הכנסה או בגין מכירת נכס אחר.

באשר למוכרי נכסים שהשיפוץ שלהם בוצע לאחר 1.1.2014:

עבודות בניה שבוצעו לאחר 1.1.2014 ושאין בידי המוכר אסמכתאות בגינן – הוראת הביצוע קובעת כי ינוכו 2/3 בלבד מסכום עלויות הבניה ללא מע"מ וללא רווח קבלני בשיעור 15% – אך זאת בכפוף לכך שהמוכר המציא אישור רואה חשבון כי ההוצאה לא נדרשה/ לא תידרש על ידי המוכר כהוצאה בהתאם לפקודת מס הכנסה או בגין מכירת נכס אחר.

אי המצאת אישור רואה חשבון מבלי שהמוכר הציג נימוקים ראויים תגרור סירוב מצד רשויות המס לנכות את עלויות הבניה מסכום השבח.

תשלום במזומן

אם התשלום במזומן בוצע משנת 2019 ואילך, מומלץ לוודא מראש בטרם הגשת הבקשה לניכוי הוצאות הבניה ממס השבח לרשות המיסים, כי מדובר בסכום שאינו עולה על הסכום שמותר לשלם במזומן על פי החוק לצמצום השימוש במזומן.

זאת, משום שהוראת הביצוע שפורסמה מורה למפקח מטעם רשות המיסים אשר בוחן את הבקשה לניכוי הוצאות בניה ללא אסמכתאות, כי אם הוא מצא כי ההוצאה שולמה במזומן החל מיום 1/1/2019 ואילך, עליו להעביר את המידע לממונה האזורי, לצורך בדיקת עמידה בתנאי חוק צמצום השימוש במזומן.

להרחבה: קראו את הוראת הביצוע בנוסח שפורסם על ידי רשות המיסים.

The post הקטנת מס שבח ללא קבלות appeared first on עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק.

מס שבח עולה ל-30% עם מס יסף

אוהד שפק — Mon, 30 Dec 2024 18:05:28 +0000

ועדת הכספים של הכנסת אישרה את הצעת החוק להקפאת עדכוני מס והטלת מס יסף. הצעת החוק נכללת בחוק ההסדרים הצמוד לתקציב לשנת 2025 ונועדה כדי לאפשר עמידה ביעד התקציב. הצעת החוק שאושרה מקפיאה שורה של תיאומים סכומים בחוק המס, שנעשים מדי שנה בהתאם למדד המחירים לצרכן של השנה החולפת.

בהתאם להצעת החוק שאושרה, בשנים 2025 – 2027 לא יבוצעו תיאומים בהתאם לשינוי במדד בשנים 2024 – 2026, כאשר לכך תהיה השפעה, בין השאר, על מדרגות מס רכישה, תקרת הפטור ממס בגין הכנסות משכירות, תקרת הפטור ממס שבח במכירת דירה יחידה ובמכירת שתי דירות ששווין נמוך, ותקרות להטבת מס במכירת דירה עם זכויות בניה.

מס שבח

באשר להשפעה על מס השבח – אושרה הגדלת מס יסף בגין כל הכנסה הונית של יחיד מעל 721,560 ₪. כיום, מוטל מס יסף של 3% על כל הכנסה חייבת שמעל לתקרה זו – הכנסות מיגיעה אישית (עסק, עבודה) וכן הכנסות פסיביות כמו דיבידנד, ריבית, שכירות, רווח הון או מס שבח ממכירת נדל"ן.

מס יסף נוסף

החל מינואר 2025 יוטל מס נוסף של 2% על הכנסות הוניות המצויות מעל הרף, כלומר מעל הסכום של 721,560 ₪. הכנסות הוניות הם כל מה שאינו הכנסה מעסק או מעבודה או מהכנסה מיגיעה אישית, לרבות רווחים ממכירת דירה.

הכנסות הוניות

הכנסות הוניות לעניין זה כוללות גם רווח ממכירת זכות במקרקעין שאינה דירת מגורים (למשל משרד, חנות, קרקע) וכן שבח ממכירת דירת מגורים ששווי מכירתה עולה על 5,382,285 ₪ כאשר המכירה אינה פטורה ממס.

לצורך הדוגמה בלבד:

אם קיבלתי דמי שכירות של 200,000 ₪ בשנת המס, ייצרתי רווח על מניות של 300,000 ₪, וכן צמח לי רווח ממכירת קרקע של 300,000 ₪, אחויב לשלם 5% מס על הרווח שעלה מעל 721,560 ₪.

מס שבח – 30%?

כלומר, מס השבח ממכירת דירת מגורים עשוי להיות 28% כולל מס יסף ומעל מדרגה מסוימת אף 30% (ועשוי כמובן להיות יותר, הכל בהתאם להוראות החוק)

פריסת מס שבח

בכדי להפחית את מס השבח, ייתכן ואפשר לבקש לפרוס את מס השבח בהתאם להוראות סעיף 48א(ה) לחוק מס שבח ורכישה, כאשר הפריסה מאפשרת למוכר "לנצל" שיעורי מס נמוכים ו/או נקודות זיכוי שלא נוצלו במהלך שנות הפריסה – שנת המס במועד המכירה ו-3 שנים אחורה.

כמובן שמוטב להתייעץ עם עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין בטרם המכירה וכן עם רואה חשבון על היקף המסים ואופן התשלום. לא למותר לציין כי האמור לעיל מהווה לידיעה כללית ובהתאם לפרסומי רשות המסים ואין האמור מהווה ייעוץ משפטי פרטני, ומוטב לקבל ייעוץ משפטי פרטני בטרם כל ביצוע עסקת מקרקעין.

The post מס שבח עולה ל-30% עם מס יסף appeared first on עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק.

תיקון שומה

אוהד שפק — Sun, 27 Oct 2024 13:13:37 +0000

סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין עוסק בתיקון שומה שהוגשה למיסוי מקרקעין וקובע כי מנהל במיסוי מקרקעין רשאי, בין ביוזמתו ובין לפי דרישה של מי ששילם מס רכישה או שבח, לתקן את השומה תוך 4 שנים מיום שאושרה כשומה עצמית או מיום שנקבעה שומה ע"י רשות המסים (שומה לפי מיטב השפיטה) אם נתגלתה טעות בשומה, אם המוכר מסר הצהרה בלתי נכונה שהיה בה כדי לשנות את סכום המס או למנוע תשלום של מס או אם התגלו עובדות חדשות העשויות לשנות את סכום המס או לחייב אדם בתשלום מס.

השגה על שומה

נישום זכאי להגיש השגה אם הוא חולק על השומה שבה הוא מבקש בכתב לחזור ולעיין בשומה שהוצאה. הבקשה כמובן צריכה לכלול את הנימוקים שבמסגרתם מוגשת ההשגה, את סכום המס שאינו שנוי במחלוקת ועליו להגיש את ההשגה בתוך 30 ימים מיום שנמסרה לו הודעת השומה.

רשות המסים צריכה לתת את החלטתה המנומקת בכתב להשגה בתוך 8 חודשים מיום שנמסרה לנישום הודעת ההשגה או בתוך 30 ימים מיום שרשות המסים אישרה כי המשיג המציא את כל המסמכים והפרטים שנדרש להמציא אותם לפי המאוחר.

אם רשות המסים לא נתנה החלטה במהלך התקופה הזאת (שניתן להאריך אותה ל-12 חודשים) יראו את ההשגה כאילו התקבלה.

הגדלת השומה

האם מוסמכת רשות המסים להגדיל את השומה במסגרת ההשגה?

וועדת הערר לענייני מס שבח ורכישה קבעה לאחרונה (מאי 2024) בפסק דין מעניין כי רשות המסים אינה מוסמכת להגדיל את השומה בשלב ההשגה. סמכותו של מנהל מיסוי מקרקעין להגדיל שומה קבועה בסעיף 85 לחוק (אותו הזכרנו למעלה) לפי התנאים הקבועים באותו סעיף ואם בשלב ההשגה מנהל מיסוי מקרקעין אינו מעמיד את הנישום על כוונתו לתקן את השומה לפי מיטב השפיטה ואינו מציג בפניו את עילת התיקון – יש בכך פגיעה בזכויותיו של הנישום. על המנהל ליידע מראש את הנישום בשלב הדיון בהשגה אודות כוונתו לתקן את השומה ולהגדילה, כך שלנישום תינתן הזדמנות נאותה וסבירה להעלות את טענותיו בשלב ההשגה גם ביחס לתיקון השומה.

ערר לוועדת הערר

החוק קובע את זכותו של נישום, הרואה עצמו מקופח בהחלטת המנהל בהשגה, להגיש ערר לוועדת הערר.

במסגרת ערר המוגש על החלטה בהשגה, הכוללת החלטה לתקן את השומה לפי מיטב השפיטה ולהגדיל אותה, נדרש העורר להציג את טענותיו הן ביחס לתיקון השומה וקיומה של עילה כדין לביצוע התיקון והן ביחס להחלטה בהשגה על השומה.

האם ניתן לתקן שומה במהלך ערר?

גם שאלה זו הגיעה לדיון בוועדת הערר. רשות המסים סברה כי יש לה את הסמכות לתקן שומה בכל עת, בכפוף למגבלת הזמן של 4 השנים ממועד הוצאת השומה העצמית או השומה לפי מיטב השפיטה.

לעומת זאת, וועדת הערר קבעה כי לאחר שלב ההשגה ובמסגרת ניהול דיון בערר, לרשות המסים אין סמכות להודיע על תיקון השומה אלא היא רשאית רק לבקש שוועדת הערר תשתמש בסמכותה ותגדיל את השומה. על רשות המסים לשכנע את וועדת הערר כי יש בסיס חוקי להגדלת השומה, ואילו לנישום יש זכות לשכנע כי אין מקום להגדיל את השומה.

(להרחבה קראו – וועדת ערר חיפה 35404-06-23 א. כפיר אחזקות ובנין (1991) בע"מ נגד מנהל מיסוי מקרקעין חיפה)

The post תיקון שומה appeared first on עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק.

הגדלת מס השבח וחובת דיווח על קבלת דמי שכירות

אוהד שפק — Sat, 28 Sep 2024 08:45:18 +0000

משרד האוצר פרסם בספטמבר 2024 רשימה של "צעדי התכנסות" לקראת התקציב לשנת 2025, שנועדו להגדיל את הכנסות המדינה.

בין הצעדים המתוכננים, מבקש משרד האוצר להגדיל את הגבייה ממשכירי דירות וממוכרי נכסים. בכל הנוגע למשכירי דירות, תקציב 2025 עשוי לכלול הטלת חובה לדווח לרשות המסים על כל דמי השכירות המתקבלים מהשכרת דירות מגורים גם אם ניתן פטור ממס וכן קיבוע תקרת הפטור ממס, אשר גדלה מדי שנה עקב הצמדתה למדד. בכל הנוגע למוכרי נכסים, משרד האוצר מעוניין להגדיל את מס השבח ולא לאפשר להכיר בהוצאות ללא קבלות או חשבוניות.

חובת דיווח על הכנסות מהשכרת דירות מגורים

חוק מס הכנסה קובע כיום פטור ממס על הכנסות מהשכרת דירת ו/או דירות מגורים עד לגובה התקרה הקיימת (נכון לשנת 2024 מדובר ב-5,654 ₪ לחודש) וכן קובע פטור מדיווח על אותה הכנסה. המשמעות היא כי מי שהכנסתו מהשכרת דירת מגורים או דירות מגורים נמוכה מהתקרה הקבועה בחוק, אינו נדרש לדווח על ההכנסה שלו משכר הדירה כלל (למעט מי שחייב בהגשת דו"ח שנתי מסיבות אחרות).

לפי ההערכות, בעלי דירה רבים נהנים מהכנסה מדמי שכירות אשר אינה אמורה להיות פטורה ממס לפי החוק, אך מסיבות שונות הם אינם מדווחים על כך.

ביטול ההצמדה של תקרת הפטור

הצעה נוספת שהועלתה היא לבטל את ההצמדה של תקרת הפטור על הכנסות מהשכרת דירות מגורים. תקרת הפטור גדלה מדי שנה, היות והיא צמודה למדד המחירים לצרכן, ומשרד האוצר מבקש לקבע את תקרת הפטור לתקרה הקיימת בשנת 2024 ולמנוע עלייה כל שנה.

(הצעת חוק לתיקון פקודת מס הכנסה (תיקון מס' 268))

הגדלת מס השבח

בסעיף 121ב לפקודת מס הכנסה נקבע כי אדם יהיה חייב במס נוסף של 3% על הכנסות העולות על 721,560 ₪ לשנה נכון לשנת 2024, אשר כוללת הכנסה מכל מקור, ובכלל זה רווחי הון.

נכון לשנת 2024, שבח שנצבר כתוצאה ממכירת זכות כלשהי בנדל"ן נכלל כחלק מההכנסה החייבת של אדם (לצורך גביית אותם 3%) רק אם הוא מכר דירת מגורים מעל 5,382,285 ₪ (נכון לשנת 2024) והמכירה אינה פטורה ממס. כלומר, משקיעים שרוכשים דירות מגורים לא יהיו חייבים במס יסף (של 3% נוספים) על רווחיהם ממכירת דירות ההשקעה אלא אם הדירה נמכרת ביותר מ-5,382,285 ₪.

משרד האוצר מבקש להחיל מס ייסף על כלל ההכנסות משבח, לרבות ממכירת דירות מגורים, ובלבד שההכנסה אינה פטורה ממס שבח לפי חוק מיסוי מקרקעין.

צריך להדגיש כי שבח שנצבר ממכירת דירה יחידה (כלומר מעל תקרת הפטור שהיא כיום 5,008,000 ₪) לא ייכלל גם לאחר התיקון בבסיס המס לעניין מס נוסף. לעומת זאת, שבח שנצבר ממכירת דירת מגורים שאינה יחידה ושאינו פטור ממס על פי כל דין, יחושב לצורך חישוב הכנסת היחידה החל מהשקל הראשון.

הגדלת מס השבח – אי הכרה בהוצאות

סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי ניתן להכיר בהוצאות הכרוכות בהשבחת הנכס הנמכר בכדי לצמצם את מס השבח. אולם, לעתים, אין למוכרים קבלה או חשבוניות שיכולות להעיד על סכום השיפוצים או סכום ההוצאות שהיו להם בנכס.

פסיקת בתי המשפט קבעה כי במקרים אלו ניתן יהיה להוכיח את ההוצאות באמצעים חלופיים, למשל באמצעות חוות דעת שמאית על אומדן הוצאות השיפוץ או הוצאות הבנייה מבלי להציג קבלות או חשבוניות.

לדעת משרד האוצר, מצב משפטי זה מעודד את בעלי הנכסים לא לדרוש מבעלי המקצוע את הקבלות או החשבוניות בגין שירותי הבניה או השיפוץ, לא מאפשר לאמוד את ההוצאה כראוי ולהקטין את השבח בהתאם. לכן, מוצע לאפשר את הקטנת השבח רק כנגד הצגת תיעוד שהוא קבלה או חשבונית. מוצע כי הסדר זה המחייב שמירה של התיעוד כדי לדרוש את ההוצאה ייושם אך ורק ביחס להוצאה בהיקף כספי של למעלה מ-25,000 ₪ ותחול בגין הוצאות שיצאו ונדרשו ממועד החקיקה והלאה.

כמו כן, הוצע כי רשות המסים תפתח מערכת ייעודית לתיעוד בזמן אמת של הקבלות או החשבוניות, אליה יוכלו האזרחים להעלות בצורה מקוונת את התיעוד לשם שמירתו עד למועד מכירת הנכס.

The post הגדלת מס השבח וחובת דיווח על קבלת דמי שכירות appeared first on עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק.

רשות המסים תחזיר מאות מיליוני שקלים למוכרי דירות

אוהד שפק — Fri, 31 May 2024 05:17:56 +0000

בית המשפט המחוזי קיבל תובענה ייצוגית שהוגשה נגד רשות המיסים בשל גביית יתר של מס שבח במסגרת מכירת דירת מגורים, שנעשתה על ידי רשות המיסים ללא סמכות ובניגוד לחוק ולפיכך חייב את רשות המיסים להשיב לנישומים את סכום החיוב העודף. בית המשפט קבע כי פרשנות רשות המיסים לפיה במסגרת חישוב מס השבח בגין מכירת דירות שהושכרו בפטור ממס הכנסה יש לנכות את פחת הדירה באופן המגדיל את סכום השבח היא פרשנות שגויה, וכי הגבייה שנעשתה על יסוד פרשנות זו הייתה שלא כדין.

המונח "פחת" מבטא את הירידה של שווי ערך דירה על פני משך זמן השימוש בה. לפי תקנות מס הכנסה, בעל דירה שהייתה מושכרת למגורים במשך כל שנת המס, זכאי לנכות מהכנסתו באותה שנה מהשכרת הדירה, 2% משווי הדירה בגין הוצאות הפחת – קרי ההוצאות שמגולמות בירידת שווי הדירה, לצורך חישוב גובה המס מהכנסותיו כך שמס ההכנסה יוטל אך ורק על ההכנסה החייבת בפועל מהדירה.

פטור ממס הכנסה

עם זאת, ניכוי הוצאות פחת חל רק במקרים ששיעור המס המוטל על ההכנסות מהדירה הוא במסלול "מס שולי" או מסלול ה"פטור המתואם" (באופן יחסי בהתאם לחלק החייב במס); ואילו כאשר המסלול הנבחר על ידי הנישום הוא תשלום מס הכנסה בשיעור 10% מהכנסות שכר הדירה ברוטו, הוצאות הפחת אינן מותרות בניכוי הפחת. כמו כן, חוק מס הכנסה קובע מסלול פטור נוסף לפיו ניתן פטור מלא מתשלום מס הכנסה לבעלי דירות מגורים המושכרות תמורת דמי שכירות חודשיים שאינם עולים נכון לשנת 2024 על 5,654 ש"ח. היות שמדובר בפטור מלא ממס הכנסה, ממילא שהאפשרות לנכות את פחת הדירה מתייתרת מאליה – שכן, על בעל הדירה לא מוטל מס הכנסה בגין הכנסותיו מדמי השכירות.

לפתחו של בית המשפט הוגשה תביעה ייצוגית על ידי קבוצה של מוכרי דירות עקב מחלוקת שנתגלעה ביניהם לבין רשות המיסים אודות אופן חישוב גובה מס השבח שהוטל עליהם.

שכן, כאשר המחיר בו נמכרת דירה על ידי בעליה גבוה מהמחיר בו היא נרכשה על ידיהם, מוכרי הדירות מחויבים בתשלום מס שבח בגין ההפרש שבין מחיר הרכישה למחיר המכירה – בניכוי הוצאות מוכרות.

האם על דירה פטורה יש לחשב פחת?

המחלוקת אודות אופן חישוב מס השבח ניטשה סביב השאלה:
האם לצורך חישוב מס שבח על מכירה של דירת מגורים, אשר הושכרה בדמי שכירות חודשיים שאינם עולים על התקרה הפטורה – ולפיכך בעלי הדירה זכו בפטור מלא ממס הכנסה לפי החוק, ולפיכך לא נוכה פחת מדמי השכירות שנגבו בעת השכרתה, האם הייתה רשות המיסים רשאית לנכות את הפחת משווי הרכישה – ובכך להגדיל את הפער בין שווי הרכישה לשווי המכירה וכפועל יוצא את סכום מס השבח בו יחויב המוכר – או שמא הניכוי איננו מותר?

המקרה של התובע

התובע הייצוגי שהגיש את התביעה בשם קבוצת בעלי הדירות רכש בשנת 1996 דירת מגורים ברחוב חורב ליד מרכז חורב בחיפה בסך של כ-450,000 ₪. בשנת 2019 הוא מכר את הדירה בסך של 900,000 ₪. במשך 23 שנים, השכיר התובע את הדירה תמורת דמי שכירות בסכום הנמוך מתקרת הפטור ממס הכנסה ולכן היה פטור מתשלום מס הכנסה. לאחר המכירה, הגיש דיווח לרשות המסים וטען כי עליו לשלם מס שבח בסך של כ-9,000 ₪. רשות המסים טענה שיש להפחית פחת בסך של כ-110,000 ₪ (מה שהגדיל את סכום השבח) בגין המכירה, ומס השבח גדל לכ-20,000 ₪.

עמדת רשות המסים

לטענת רשות המיסים, בעת חישוב מס השבח יש להחיל על דירה שהושכרה במסלול פטור מלא ממס הכנסה יש לנכות משווי הרכישה את הפחת הרעיוני – זה שתאורטית ניתן היה לנכותו מן ההכנסה משכר הדירה, לצורך הקטנת החבות במס. כאשר ניכוי הפחת לעניין השבח נועד למנוע מצב של כפל הטבה בגין אותו רכיב הוצאה – פעם אחת כהוצאה לצורך ייצור הכנסה במסגרת דיני מס הכנסה, ופעם נוספת לצורך חישוב השבח.

בהתאם, לשיטת רשות המיסים היא גבתה מס כדין מחברי הקבוצה המיוצגת, לפי לשון החוק ותכליתו, ובאופן שאושר על ידי ועדות ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין.

עמדת מוכרי הדירות שהשכירו את הדירות בפטור

לעומת זאת, לטענת התובע הייצוגי, חברי הקבוצה המיוצגת על ידו, קיבלו פטור מלא מתשלום מס הכנסה בגין דמי השכרת דירותיהם, מכוחו של מסלול הפטור המלא, וממילא לא היו יכולים לנכות פחת מהכנסה פטורה; על כן, רשות המיסים לא הייתה אמורה לנכות פחת לחברי הקבוצה לצורך חישוב מס השבח, החל בעת מכירת הדירות, ולא היה בסיס חוקי לאופן בו חישבה רשות המיסים את גובה מס השבח שהוטל עליהם.

רשות המסים תחזיר מיליוני שקלים למוכרי דירות מ-2018 עד 2023

בית המשפט קיבל את תביעת קבוצת בעלי הדירות הנישומים, ופסק כי ההיגיון העומד מאחורי ניכוי הפחת לעניין השבח הוא מניעת מצב של כפל הטבה בגין אותו רכיב הוצאה – פעם אחת כהוצאה לצורך ייצור הכנסה במסגרת דיני מס הכנסה, ופעם נוספת לצורך חישוב השבח אינו חל כאשר הנישום נמנע מלעשות שימוש בפחת. שכן, לפי היגיון זה, נישום בעל דירה פטורה לפי חוק הפטור שלא ניכה פחת כהוצאה לצורך ייצור הכנסה (ולמעשה, מחמת הפטור, לא הייתה לו כל דרך או צורך לנכות פחת), לא ינוכה לו פחת משווי הרכישה בעת חישוב השבח ממכירת הדירה – שהרי הנישום לא ניצל פחת לשם הקטנת חבותו במס, וממילא אין כאן חשש להטבת מס כפולה בהקשר לפחת.

לעומת זאת, הסדר שונה בתכלית מצוי בסעיף 122(ג) לפקודת מס הכנסה, שעניינו מסלול מס המחזור. סעיף זה קובע כי מי שבחר במסלול מס המחזור, לא רק שאיננו רשאי לנכות פחת מהכנסתו בגין השכרת הדירה, אלא שבנוסף, בעת מכירתה של הדירה, הפחת שלא נוכה, יתווסף לשווי המכירה של הדירה, מה שיגדיל את השבח וממילא גם את מס השבח.

בית המשפט הבהיר בקביעתו כי חוק הפטור איננו קובע, בשום צורה ואופן, שבעת מכירת דירה שהושכרה במסלול הפטור המלא, יש להוסיף לשווי המכירה את רכיב הפחת. כן, בית המשפט הבהיר בפסק דינו כי אמנם רשות המיסים ביססה את טיעוניה על דוקטרינה כללית, לפיה הפטור ממס שניתן למשכירי דירות בהתאם למסלול הפטור המלא, מגלם בחובו את כל הניכויים אשר נישום רשאי לנכותם, לרבות ניכוי הפחת. הדוקטרינה מבוססת על מה שנתפס בעיני רשות המיסים כ"עקרונות החשבונאיים המקובלים בדבר ייחוס הוצאות להכנסות, ובמקרה דנן את ההוצאות והפחת להכנסה הפטורה" (מתוך הוראת הביצוע 5/2007).

אולם לדוקטרינה זו לפיה כל פטור ממס מגלם בתוכו את כלל הניכויים האפשריים, לרבות פחת, אין כל אחיזה בלשונו של חוק הפטור, וגם לא בחוקי מס אחרים שמעניקים פטור ממס.

בית המשפט קבע כי רשות המסים תחזיר מאות מיליוני שקלים לאנשים שמכרו את דירות מגוריהם מיום 20 בינואר 2018 ועד 28 בפברואר 2023 אשר השכירו את דירתם בפטור ממס הכנסה, רשות המסים ניכתה פחת משווי רכישת דירותיהם והם שילמו בפועל את מס השבח בגין מכירת הדירות.

להרחבה ראו: ת"צ (מינהליים ת"א) 42666-01-20 עו"ד רשף חן נ' מדינת ישראל- רשות המיסים (נבו 23.05.2024)‏‏

The post רשות המסים תחזיר מאות מיליוני שקלים למוכרי דירות appeared first on עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק.

ביטול מס שבח ליניארי מוטב

אוהד שפק — Wed, 24 Jan 2024 18:16:55 +0000

מס שבח מקרקעין הוא מס שהמדינה מטילה על מוכרי נדל"ן בגין הרווח שנצבר להם ממכירת נדל"ן. החוק מעניק פטור ממס שבח בכפוף לתנאים מסוימים עד תקרה של כ-4.9 מיליון ₪. המשמעות היא שאם יש למוכר יותר מדירת מגורים אחת, הוא יידרש לשלם מס שבח כאשר ימכור את הדירה שברשותו (שאינה יחידה) בתנאי שיש רווח, היות ומוטל מס רק על הרווח.

חישוב ליניארי מוטב

לפני שנת 2014 היה ניתן לקבל פטור ממס שבח כל 4 שנים במכירת דירת מגורים, אולם החל מ-1 בינואר 2014 ניתנה הטבה למוכרי דירות שנקראת "חישוב ליניארי מוטב". ההטבה קבעה כי השבח לתקופה שעד תחילת שנת 2014 יהיה פטור, ואילו שבח משנת 2014 יחויב במס שבח לפי החוק.

כך, למשל, אם החליט אדם למכור דירה שברשותו (ואינה דירתו היחידה) אותה רכש בשנת 1994 הרי שבשנת 2024 הוא ישלם רק 1/3 ממס השבח. זאת משום שמס השבח יחושב על פני 30 שנה, אולם הוא יהיה חייב בשבח רק עבור 10 שנים, ולכך עשויה להיות השפעה של מאות אלפי שקלים ואף יותר.

הקטנת מס השבח

ניתן כמובן להקטין את מס השבח באמצעות הוצאות שנועדו להעלאת שווי הדירה (להבדיל משמירת הקיים) כדוגמת שכר טרחת עורך דין לקניית או למכירת הדירה, מס רכישה ששולם בעת רכישת הדירה, הוצאות למתווכים ושמאים בעת הקניה ובעת המכירה, היטל השבחה ששולם בגין המכירה, ריבית ששולמה על המשכנתא בכל תקופת הבעלות בנכס ועוד.

ביטול החישוב הליניארי = מכירת דירות ישנות להשקעה בהקדם

ב-16 בינואר 2024 פורסם תזכיר חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון), התשפ"ד-2024, אשר במסגרתו משרד האוצר מבקש לבטל בצורה הדרגתית את ההטבה בדמות החישוב הליניארי המוטב החל משנת 2026. כלומר כל מכירת דירה עד סוף שנת 2025 תזכה להטבה יחסית של פטור ממס שבח עד סוף שנת 2013. על מכירת דירה בשנת 2026 יחול מס של 5% על השבח שנצבר עד שנת 2014, וכל שנה לאחר מכן יתווספו 5% מס נוספים עד שהחל מינואר 2030 יבוטל החישוב הליניארי המטיב.

לדעת משרד האוצר, החישוב הליניארי המטיב אינו נותן תמריץ למשקיעים למכור את דירותיהם ובכך פוגע בהיצע הדירות למכירה ותורם לעליית מחירי הדירות. כמו כן, הטענה היא שמרבית הנהנים מהטבת המס הזו הם בעלי דירות להשקעה באיזורי הביקוש במרכז הארץ.

לכן, כדי לעודד כניסת דירות נוספות לשוק הדירות ולהשוות את נטל המס החל על מוכרי דירות להשקעה, ללא קשר למועד רכישת הדירות, תזכיר החוק מציע לבטל את החישוב הליניארי המוטב בהדרגה משנת 2026 עד שיבוטל כליל החל משנת 2030 כאמור.

דירות יוקרה – גם מס יסף

בהקשר זה כדאי לזכור כי בהתאם להוראת סעיף 121ב לפקודת מס הכנסה, חל מס יסף בשיעור של 3% על יחיד שהכנסתו החייבת במס גבוה מ-721,560 ₪ (נכון לשנת 2024) וזאת על החלק מהכנסה העולה על הסכום הזה. איך זה רלוונטי למס שבח? "הכנסה חייבת" כוללת גם שבח ממכירת דירת מגורים ששווי מכירתה עולה על 5,382,285 ₪ (נכון לשנת 2024) והמכירה אינה פטורה ממס.

לכן, ביטול החישוב הליניארי המוטב, במקרים של מכירת דירות יוקרה – יגרור לא רק חיוב של מס שבח בשיעור של 25% על הרווח, אלא גם חיוב במס יסף.

חוק ההסדרים 2023 – אי מתן חישוב ליניארי מטיב

במאי 2023 פרסמנו כי הכנסת ביקשה לעודד רוכשים שקנו קרקעות לפני 2014, אשר טרם בנו על הקרקע שלהם. נקבע כי החישוב הליניארי המטיב לא יחול במכירת דירת מגורים מזכה בידי יחיד אם יתקיימו שני התנאים הללו גם יחד: (1) אם במועד רכישת הקרקע וגם ביום 1 ביוני 2023 לא הייתה בנויה דירת מגורים על הקרקע (2) אם הבנייה של דירת המגורים הסתיימה לאחר 31 בדצמבר 2030.

The post ביטול מס שבח ליניארי מוטב appeared first on עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק.

הארכת מועד להגשת פטורים ממס שבח

אוהד שפק — Tue, 28 Nov 2023 16:53:36 +0000

הכנסת אישרה בסוף נובמבר את הצעת חוק הארכת תקופות ודחיית מועדים בענייני הליכי מס (הוראת שעה – חרבות ברזל), וזאת עקב המלחמה וגיוס המילואים הנרחב.

בכל הנוגע למיסוי נדל"ן, החוק נועד כדי להאריך את התוקף של התקופות הקצובות בזמן בחוק שנקבעו להליכים שונים למכירת ורכישת נדל"ן, על רקע חוסר היכולת של הקונים והמוכרים וגם של רשות המסים לנהל את ההליכים בתקופה זו.

הארכת הפטורים לדירה יחידה

החוק מגדיר את התקופה הקובעת שהיא מיום 7 באוקטובר 2023 ועד 7 בינואר 2024.

הוחלט לאפשר הארכה של 3 חודשים מתום התקופה הקובעת או 3 חודשים מהיום בו הייתה אמורה להסתיים התקופה לפי הוראות החוק, לפי המאוחר מביניהן – וזאת אך ורק אם התקופה הקובעת (07.10.23 – 07.01.24) נמצאת בתוך התקופה שעליו היה למכור את הדירה.

נזכיר כי אדם אשר ברשותו דירת מגורים והוא רוכש דירה נוספת, יידרש למכור את דירתו הקיימת אם ירצה ליהנות ממס רכישה לפי מדרגות דירה יחידה בעבור הדירה שרכש וכן ליהנות מפטור ממס שבח בגין דירתו היחידה. עליו יהיה כאמור למכור את דירתו הקיימת תוך 18 חודשים מיום חתימת חוזה הרכישה (אם מדובר בדירה יד2) או 12 חודשים מיום האכלוס (אם מדובר בדירה חדשה מקבלן).

הארכת הפטורים הזו תקפה הן לגבי מכירה כאמור כדי ליהנות מפטור ממס שבח וגם כדי ליהנות ממדרגות מס רכישה לפי דירה יחידה.

הארכת מועדים – תיקון שומה, הגשת השגה, הגשת ערר ומכירת זכויות במתחם פינוי-בינוי או לפי תמ"א 38

כמו כן, החוק קבע הארכת מועדים ודחיית תקופות לביצוע פעולות שונות כדוגמת תיקון שומה, הגשת השגה על שומת מקרקעין, הגשת ערר, מכירת זכויות במתחם פינוי בינוי או מכירת זכויות לפי תמ"א 38 ועוד.

החוק קבע כי אם מועד תחילת ביצוע הפעולה (למשל – הגשת תיקון שומה או השגה) חל לפני תום התקופה הקובעת (07.01.2024) ומועד סיום ביצוע הפעולה חל במהלך "התקופה הקובעת" או בחודשיים שלאחריה (כלומר עד 07.03.2024), 3 החודשים שהם התקופה הקובעת לא ייחשבו במניין התקופה.

שאלות ותשובות:

אם אני צריכה למכור את הדירה הנוכחית שלי עד ליום 08.10.2023, עד מתי יידחה המועד כדי שאזכה בפטור ממס שבח? לפי החוק החדש, תידרשי למכור את דירתך הנוכחית עד ולא יאוחר מיום 07.04.2024, כלומר 3 חודשים נוספים מתום התקופה הקובעת.

אם כדי לשלם מס רכישה לפי מדרגות דירה יחידה אני חייב למכור את הדירה שלי עד ליום 01.03.2024 – למתי יידחה המועד שלי? היות ואתה נדרש למכור את דירתך לאחר התקופה הקובעת כך שהתקופה הקובעת חלה באופן מלא בתוכה, תקבל ארכה של 3 חודשים מאותו יום, כלומר תצטרך למכור את הדירה שלך עד ליום 01.06.2024.

אני יכול להגיש השגה על השומה שלי עד ליום 17.10.2023, למתי יידחה המועד בו אוכל להגיש השגה? תוכל להגיש השגה עד 10 ימים לאחר סיומה של התקופה הקובעת, כלומר עד ליום 17.01.2024.

נקבע שאני יכולה לתקן את שומת המס שלי עד ליום 07.02.2024, כלומר חודש לאחר התקופה הקובעת, האם יידחה המועד שלי? כן. תוכלי להגיש בקשה לתיקון שומה עד 07.05.2024, כלומר בתוספת של 3 חודשים (שהם התקופה הקובעת).

The post הארכת מועד להגשת פטורים ממס שבח appeared first on עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק.