הלוואה מובטחת בנכס (= משכנתא) היא ההתחייבות הפיננסית הגדולה של כל משק בית. מדובר באירוע פיננסי מורכב עבור משקי הבית בישראל בשל מורכבות ההלוואה ועקב היקף ההתחייבות.

הלוואות אלו, המשכנתאות, מתפלגות בישראל בין מסלולים שונים: ריבית קבועה צמודה למדד, ריבית משתנה שאינה צמודה למדד, ריבית קל"צ (קבועה לא צמודה), ריבית משתנה צמודה למדד וריבית פריים.

בעולם המשכנתאות בעולם לא נוהגים לשלב בין המסלולים – ובדרך כלל במרבית המדינות ניתן לקחת משכנתא בריבית קבועה או בריבית משתנה. בהולנד, ארה"ב צרפת, בלגיה וגרמניה למשל – למעלה מ-80% מהמשכנתאות במדינות אלו הן משכנתאות בריבית קבועה.

היות ובישראל נהוג לשלב מספר מסלולים, כחלק מתמהיל המשכנתא, לעתים קשה להשוות בין הצעות שונות מבנקים שונים ולכן באמצע נובמבר 2021 הודיע בנק ישראל על רפורמה שנועדה להגביר את השקיפות עבור הלווים.

במסגרת הרפורמה, קבע בנק ישראל כי הבנקים יידרשו למספר צעדים אשר יקלו על הלווים להשוות בין ההצעות השונות לקבלת משכנתא:

אישור עקרוני במבנה אחיד – אישור זה הוא מסמך שהבנק מנפיק עבור הלווים לפיו הוא נענה לבקשה לקבל משכנתא תוך שהוא מתבסס על הנתונים שהלווים מסרו לו. האישור העקרוני כולל את התנאים שבהם הבנק מוכן להעמיד את ההלוואה ואת שיעור הריבית בגין ההלוואה. המשכנתא מורכבת מכמה הלוואות שונות שמכונות "מסלולים", אשר נבדלים זה מזה בסוג הריבית, התכיפות בה משתנה הריבית, משך ההלוואה, סוג ההצמדה ועוד.

התשלום החודשי לאורך חיי ההלוואה משתנה במסלולים, למעט במסלול בו הריבית היא קבועה ולא צמודה. השינויים בהחזר החודשי נקבעים לפי השינויים במדד המחירים לצרכן בהלוואות שהן צמודות למדד או בשיעור ריבית העוגן ולכן התשלום החודשי הראשון, המוצג ללווים, לא משקף בהכרח את התשלומים החודשיים שישלמו הלווים בעתיד.

בנק ישראל קבע כי מעתה ואילך, האישור העקרוני יהיה זהה בין הבנקים, יכלול את הריבית הכוללת המשוערת, את סכום ההחזר החודשי הראשון אך גם את סכום ההחזר החודשי הגבוה ביותר שצפוי להיות, וכן ייתן הערכה של סך כל הסכום שצפוי להיות משולם על-ידי הלווים עד לסוף תקופת ההלוואה.

סלי משכנתא אחידים לכל הבנקים – האישור העקרוני יכלול 3 סלים אחידים, כאשר משך תקופת ההלוואה ייקבע על-ידי הלווים. הרכב סלי ההלוואות יהיה כדלהלן: (א) 100% קל"צ (ריבית קבועה לא צמודה – פיקס) (ב) 1/3 קל"צ, 1/3 ריבית צמודה למדד ומשתנה ו-1/3 ריבית צמודה לריבית הפריים (ג) 1/2 קל"צ ו-1/2 צמודה לריבית הפריים.