נחלות, משקים ובן ממשיך - עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק

הטבות לחיילי מילואים בקרקעות – מדריך

אוהד שפק — Thu, 31 Jul 2025 09:08:00 +0000

בעקבות מלחמת חרבות ברזל גויסו למעלה מ-300,000 אלף אנשי ונשות מילואים בצו 8, שרובם המכריע עדיין מצוי בשירות מילואים מאז ה-7 באוקטובר.

על רקע הטבות כלכליות שניתנות למילואימניקים ותגמול מביטוח לאומי, נוטים לשכוח הטבות הקיימות למשרתי המילואים במכרזים של רשות מקרקעי ישראל.

ביוני 2023 ועדת שרים לעניין מערך המילואים אישרה שורה של הטבות למשרתי המילואים, ובכלל זה גם הגדלת גובה ההנחה שעשויה להינתן למילואימניקים ברכישת קרקעות מ-75,000 ₪ ל-100,000 ₪.

ביולי 2025 אישרה מועצת מקרקעי ישראל הקצאה של כ-4,000 מגרשים בשיווק בלעדי למילואימניקים ונכי צה"ל. החלטת המועצה קובעת כי המגרשים יוקצו בעדיפות לחיילי מילואים פעילים ולוחמים, תוך מתן עדיפות נוספת לחדרי דיור בעלי משפחות וכן לנכי צה"ל וכוחות הבטחון.

הנחה וקדימות בסדר בחירת המגרשים

טרם פורסמו המכרזים עליהם החליטה מועצת מקרקעי ישראל, אך גם כיום ישנם מכרזי קרקעות של רשות מקרקעי ישראל, שבמסגרתם חיילי מילואים יכולים לקבל הנחה אם הם עומדים בקריטריונים מסוימים:

בהתאם להוראות המכרזים של רשות מקרקעי ישראל, חיילי מילואים יוכלו לקבל הנחה ברכישת קרקעות המדינה אם הם עומדים בקריטריונים המופיעים בחוברת המכרז.

משרת מילואים פעיל יכול לבקש קדימות כמשרת מילואים בסדר בחירת המגרשים מתוך קבוצת המגרשים המשויכת לקטגוריה בה נרשם המציע – במקרה של המילואימניק בקבוצת חיילי מילואים פעילים כהגדרתם במכרז.

מי זכאי?

ההגדרות כאמור נקבעות בכל מכרז ומכרז וספציפית בחוברת המכרז של אותו מכרז. ההנחה לחייל מילואים היא נכון להיום חד פעמית ותינתן עבור יחידת דיור אחת, כאשר תנאי לקבלת ההנחה הוא המצאת אישור מתאים מצה"ל שעומד בהגדרת חייל מילואים פעיל על פי אחת מהחלופות להלן:

(א) חלופה א' – חייל המשרת במילואים כיום או בעבר והמציא אישור משרת מילואים פעיל שש שנתי מצה"ל.

(ב) חלופה ב' – החייל הוא משרת מילואים כיום או בעבר, לפחות במשך 6 שנים + החייל צבר 80 ימי מילואים משנת 2000 במשך תקופה רצופה של 6 שנים לועזיות (אין הכרח שכל שנה בוצע שירות מילואים). יש להמציא אישור מצה"ל על שירות מילואים במשך תקופה רצופה של 80 ימי מילואים עד 6 שנים קלנדריות בנוסח המצורף בנספח לחוברת המכרז.

(ג) חלופה ג' – חייל שנמנה על מערך המילואים של צה"ל ואשר שירת למעלה מ45- ימים בתקופה שבין 7.10.23 ועד להכרזה על תום מלחמת חרבות ברזל. יש להמציא אישור טופס 3010 / אישור על שירות מילואים בזמן חירום מצה"ל.

קבלת ההנחה לרוב מותנית בכך שמועד הזכאות של חייל המילואים הפעיל יהיה לא יאוחר מהמועד האחרון לביצוע התשלום עבור הקרקע על פי תנאי המכרז או עד 90 יום מיום אישור ועדת המכרזים, המוקדם מבין השניים.

הצעה משותפת במכרז עם בן אדם נוסף

מציע שעומד בתנאי ההחלטה והגיש הצעה משותפת עם אחר (ככל ותנאי המכרז מאפשרים זאת) זכאי לקבל את ההנחה ביחס לחלקו בהצעה המשותפת.

גובה ההנחה

גובה ההנחה משתנה בהתאם להוראות המכרז הספציפי אליו מחליטים לגשת, ובכל מקרה יש לבדוק בחוברת המכרז כי אכן ניתנות הנחות לחיילי מילואים. מי שזכאי כאמור להנחה במחיר הקרקע בדרך כלל יהיה זכאי להנחה בגובה של 10% עד 15%, ובלבד שגובה ההנחה לחייל מילואים לא יעלה על 100,000 ₪ (לא כולל מע"מ).

רק בן זוג אחד – משרת מילואים

בדרך כלל קובעות ההוראות בחוברת המכרז כי אם הוגשה הצעה על-ידי בני זוג, אך רק אחד מהם עומד בתנאים כחייל מילואים, בן הזוג שעומד בתנאים יקבל את ההנחה בשיעור הנקוב עבור שני בני הזוג גם יחד.

אולם במקרה בו שני בני הזוג עומדים בתנאים, כל אחד מהם יהיה זכאי לקבל את מלוא ההנחה.

איפה יוגרלו קרקעות אך ורק למילואימניקים?

לפי הודעת רשות מקרקעי ישראל, ישווקו מגרשים בכל הארץ – כאשר מרבית המגרשים יהיו בכפר תבור, קציר, כפר פינס, רמת ישי, משמר אילון, בית עובד, באר שבע, דימונה, ירוחם, להבים, מיתר, ניצנה וערד.

ערבות – מה קורה אם זכיתי/הפסדתי במכרז?

על כל מציע לצרף להצעתו ערבות אוטונומית בלתי מותנית לפקודת רשות מקרקעי ישראל בנוסח המצורף לחוברת המכרז. אי צירוף ערבות תפסול את הצעתו. הערבות שצורפה להצעה הזוכה תמומש מיד לאחר הזכייה במכרז.

זוכה שזומן לבחור מגרש ולא הופיע במועד בחירת המגרשים או שיוותר מסיבה כלשהי על זכייתו במכרז לאחר בחירת המגרש, רשות מקרקעי ישראל רשאית לחלט את הערבות ולקבוע כי לא יוחזרו לו כספי הפקדון והללו ייחשבו כפיצויים מוסכמים, וזאת מבלי לפגוע באפשרות הרשות לתבוע כל נזק אחר כחוק ומבלי לגרוע מכל סעד משפטי אחר המוקנה לרשות בכפוף לאמור בחוברת המכרז.

בדרך כלל תוך 90 יום ממועד בחירת המגרש על המציע לשלם לרשות מקרקעי ישראל את ערכי הקרקע המפורטים במכרז.

.איך לגשת למכרז ומה כדאי לבדוק? לחצו כאן למידע.

המשרד שלנו מתמחה בייצוג רוכשים במכרזים המפורסמים לציבור לרכישת מגרשים לבנייה רוויה ומגרשים לבנייה עצמית.

The post הטבות לחיילי מילואים בקרקעות – מדריך appeared first on עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק.

פיצול יחידות דיור צמודות קרקע

אוהד שפק — Sat, 31 Aug 2024 11:14:15 +0000

בתחילת אוגוסט 2024 אישרה הכנסת את תיקון מס' 155 לחוק התכנון והבניה, שמאפשר לפצל יחידות דיור צמודות קרקע, בהליך של הקלה ממספר יחידות הדיור הקבוע בתכנית החלה על המגרש הנתון. מדובר בהסדר הדומה להסדר שנקבע בעבר במסגרת הוראת שעה שהייתה בתוקף בין השנים 2022-2017 (תיקון 117 לחוק התכנון והבניה). התיקון מחריג את המקרקעין שיוגדרו בתמ"א 70 כשטח המהווה "מתחמי השפעה" של המטרו.

האפשרות לפצל יחידות דיור צמודות קרקע הייתה בתוקף בין השנים 2017 ועד 2022 – ועליה כתבנו כבר בשנת 2017 (לחצו כאן לקריאה) – אולם הלכה למעשה כמעט ולא נוצלה.

התיקון לחוק מאפשר לבעלי הנכס לקבל תוספת של שטחי בנייה, כולל ממ"ד, וכן מאפשר באמצעות פיצול יחידות – ללא תוספת שטח – להתיר שינוי שימוש משטח שירות למרתף או למחסן לשטח עיקרי למגורים.

ההסדר שנקבע בתיקון הנוכחי קובע כי ברירת המחדל העומדת לועדה מקומית היא מתן הקלה לבניית תוספת יחידת דיור צמודת קרקע נוספת מעבר למספר היחידות המותר על פי התוכנית החלה במגרש.

בנוסף, הוועדה המקומית רשאית לפי שיקול דעתה לתת הקלה של תוספת שטחי בניה מעבר לשטח הכולל המותר לבניה ע"פ הוראות התוכנית לצורך יחידת דיור נוספת בדרך של פיצול יחידת דיור שכבר קיימת או הוספת יחידת דיור נוספת או שילוב של השניים – גם אם התוכנית החלה במגרש קובעת מפורשות כי מדובר בסטייה ניכרת. זאת בכפוף להתקיימותם של רשימת תנאים שונים, להלן נמנה את התנאים המרכזיים:

1. השטח הכולל של יחידת הדיור הקיימת הוא לפחות 120 מ"ר אם ההקלה היא בדרך של פיצול גרידא (היינו ללא תוספת שטח).

2. תוספת השטח הכולל לא תעלה על 45 מ"ר כולל הממ"ד.

3. שטח היחידה הנוספת / היחידה הקיימת לאחר הפיצול למעט שטח מדרגות הגישה למפלס לא יפחת מ-45 מ"ר ויח"ד תכלול מטבח, שירותים וכניסה נפרדים.

4. התוכנית החלה במגרש נכנסה לתוקף לפני יום 7.8.2017.

5. המגרש – כולו או חלקו – אינו נמצא במתחם השפעה או במתחם השפעה זמני של תחנות המטרו.

6. יחידת הדיור שהתווספה במסגרת ההקלה תשמש להשכרה בלבד או למגורי קרוב, ולא ניתן יהיה להעביר בה זכויות בעלות בנפרד מיחידת הדיור הקיימת. כן, לא ניתן יהיה לקבל היתר לשימוש חורג ביחידת הדיור הנוספת שלא למגורים. בנוסף, מתן היתר בניה מכח ההקלה מותנה ברישום הערה בדבר השימוש המותר ביחידה – קרי להשכרה או למגורי קרוב.

7. אם שטח יחידת הדיור הנוספת קטן מ-60 מ"ר, מתן ההקלה לא יותנה בהתקנת מקומות חניה נוספים בגין יח"ד הנוספת. אולם הוועדה המקומית רשאית לחייב את מבקש ההקלה להשתתף במימון התקנת מקום חניה בחניון ציבורי באזור המגרש נשוא ההקלה, על פי שמאות השמאי הוועדה המקומית.

8. כאשר מדובר בהקלה לפיצול יח"ד – ללא תוספת שטח – ניתן להתיר גם שינוי שימוש משטח שירות שנועד לשמש למרתף או למחסן ששטחו עד 7.5 מ"ר, לשטח עיקרי שישמש למגורים, בכפוך לכך ששטח השינוי בכללותו (כולל 7.5 מ"ר של מחסן) לא יעלה על 60 מ"ר ליחידה המפוצלת.

היטל השבחה על תוספת יחידת הדיור

התיקון קובע כי יוטל חוב בהיטל השבחה בגין הקלה מכוח התיקון לחוק, שבמסגרתה תתאפשר תוספת יחידת דיור.

שיעור ההיטל יהא בשיעור מופחת של 34% מההשבחה. כאשר מחצית ההיטל המופחת (קרי 17%) ישולם בעת קבלת ההיתר ומחציתו השניה בעת העברת הזכויות במקרקעין.

היטל השבחה על תוספת השטח

התיקון קובע כי יוטל חוב בהיטל השבחה בגין הקלה מכוח התיקון לחוק, שבמסגרתה תתאפשר תוספת שטח ועל כך ישולם היטל השבחה רגיל של 50% משווי השטח שיתווסף.

שיקול דעת הוועדה המקומית לקבוע מכסה מירבית של יחידות דיור שיתווספו במסגרת ההקלה

התיקון מקנה לוועדה המקומית שיקול דעת רחב לקבוע מכסה מקסימלית ("מספר מירבי") של יחידות דיור שיתווספו במסגרת ההקלה שקובע התיקון – בכפוף לקבלת חוות דעת של מהנדס הוועדה; בהתחשב בתשתיות הקיימות במרחב התכנון ובלבד שהמכסה המרבית שתיקבע לא תפחת מ-20% ממספר יחידות הדיור צמודות הקרקע בתחום פעילותה של הוועדה.

יצויין כי הוועדה מחוייבת לפרסם החלטה זו וכי מי שרואה עצמו נפגע מההחלטה רשאי להגיש עליה ערר בתוך שלושים יום ממועד הפרסום.

בנוסף, אם לא נקבעה מכסה כזו, הנחת המוצא הינה כי ההקלה לתוספת יחידת הדיור תאושר, אלא אם מהנדס הוועדה הציג חוות דעת לפיה אין מענה תכנוני ותשתיתי לתוספת, ובמקרה שהוגשה התנגדות – אלא אם הוכח כי ההקלה תגרום לפגיעה בלתי סבירה במתנגדים.

ואולם, לעניין בקשה להקלה אשר כוללת תוספת שטח זכויות הבנייה מסורה לשיקול דעת הוועדה, על בסיס בחינה של המענה התכנוני והתשתיתי הקיים.

עד מתי ניתן להגיש בקשה להקלה מכוח התיקון לחוק?

בקשה להקלה לפיצול יח"ד ניתן להגיש לוועדה המקומית עד יום 1.6.2025, או עד תום תקופת המעבר (ככל שתוארך בצווים שיוציא שר הפנים), לפי המאוחר.

The post פיצול יחידות דיור צמודות קרקע appeared first on עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק.

מכירת זכות ההמלצה

אוהד שפק — Mon, 25 Sep 2023 04:56:57 +0000

האם אדם פרטי יכול למכור את זכות ההמלצה במושבים? מה התגובה של רשות מקרקעי ישראל ובית המשפט לחוזה מכירה של זכות ההמלצה וקבלת כספים אסורים?

זכות ההמלצה בהרחבות של ישובים היא למעשה המלצה מצד בעלי הנחלות הוותיקות בישוב לאגודה השיתופית על אנשים שעבורם יוקצו נחלות פנויות בישוב.

לאחר קבלת שמות המומלצים, בדרך כלל האסיפה הכללית של האגודה בוחנת את המומלצים ואלה שאושרו עוברים הליך קבלה של חברות באגודה ושמם מועבר לרשות מקרקעי ישראל כמומלצי האגודה. כבר כתבנו בעבר כי בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל נקבע שהאגודה לא תגבה כל תשלום כתנאי להמלצה, למעט הוצאות פיתוח שיאושרו על-ידי הרשות ולמעט תשלום בשיעור יחסי בעד השקעותיה בפועל ברכוש האגודה וכן השתתפות בהון האגודה עד לגובה הסכומים הנזכרים על פי אישור בכתב של רואה החשבון של האגודה.

כל כסף שמועבר מעבר לכך הוא בבחינת "כספים אסורים".

אך אלו הנהלים ביחס לכספים שמועברים לאגודה, אולם האם בעל הנחלה רשאי לקבל כספים בגין "זכות ההמלצה" שלו לאגודה?

יורם ומיכל הם בעלי זכויות בנחלה במושב בצת. האגודה החליטה כי הנחלות הקיימות יפוצלו לשתיים וכך תיווצרנה נחלות חדשות, כאשר בעלי הנחלות הותיקות נדרשו לשלם הוצאות פיתוח בסך 750,000 ₪. יורם ומיכל שילמו 750,000 ₪ לאגודה בנובמבר 2017 וקיבלו זכות להמליץ על מועמד מטעמם לקבל את הזכויות בנחלה הסמוכה אליהם, שפוצלה כאמור מהנחלה שלהם.

בינואר 2018 חתמו יורם ומיכל על הסכם עם כרמית ואשכול לפיו הם ישלמו ליורם ומיכל 3.1 מיליון ₪ – 2 מיליון בחתימה -1.1 מיליון ₪ תוך 45 ימים ממועד רישום הזכויות על שמם אצל רמ"י.

באוקטובר 2018 נרשמו הזכויות בנחלה על שם כרמית ואשכול, אך היחסים בין הצדדים עלו על שרטון, והם סירבו לשלם את היתרה בטענה שיורם ומיכל עקרו בניגוד להסכם את עצי האבוקדו שהיו בנחלה.

העניין הגיע לבית המשפט המחוזי בחיפה אשר קבע כי מדובר בהסכם בלתי חוקי שדינו להתבטל והקונים והמוכרים ידעו היטב כי רכישת זכות ההמלצה, בתמורה כספית, מנוגדת לדין ולהחלטות ונהלי רמ"י, כאשר כרמית ואשכול אף חתמו על תצהיר, במסגרת העברת הזכויות, בו הצהירו כי לא שילמו לאגודה או לכל גורם אחר כל סכום תמורת קבלתם לאגודה או קבלת הזכויות בנחלה.

חוזה פסול

נקודת המוצא לפי חוק החוזים היא כי חוזה פסול שהוא בטל גורר השבה, כאשר ניתן לתת פטור חלקי או מלא מהשבה בהתאם לשיקול דעתו של בית המשפט. במקרה הזה, כרמית ואשכול קיבלו את ההמלצה ותפסו חזקה בנחלה ועברו להתגורר בה.

חוק החוזים קובע כי אם ההשבה היא בלתי אפשרית או בלתי סבירה, ניתן לחייב את הצד המקבל להשיב את השווי של מה שקיבל.

בית המשפט קבע כי על כרמית ואשכול לשלם למיכל ויורם סך של 1.1 מיליון ₪ בצירוף ריבית והצמדה.

בית המשפט מתח ביקורת על רמ"י מכך שהיא בחרה להכשיר את התנהלותם של הצדדים היות ואפשרה לכרמית ואשכול לתפוס חזקה בנחלה גם לאחר שגילתה כי הם המציאו לה תצהיר שקרי ופעלו להטעותה. בטיעוניה לבית המשפט, רמ"י טענה כי תופעת הכספים האסורים היא תופעה ידועה אך לא רצתה לבטל את הסכם החכירה שכן לשיטתה פעולה זה הייתה עלולה להוביל לפרקטיקה שבה כאשר נחשפת עסקה בה הועברו כספים הצדדים, יוכלו הצדדים להשתחרר מההסכם ולחזור לנקודת ההתחלה.

(להרחבה קראו תיק אזרחי (חיפה) מס' 29768-11-19 יורם קטן ואחרים נגד כרמית נעמן ואחרים)

The post מכירת זכות ההמלצה appeared first on עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק.

מגרשים בהרחבה – משפחות עם ילדים בלבד

אוהד שפק — Fri, 28 Oct 2022 06:46:20 +0000

בית המשפט המחוזי בנצרת קבע שהקצאת מגרשים במושב לבעלי משפחה עם ילדים בלבד הוא קריטריון לגיטימי לקבלה לאגודה השיתופית.

במסגרת תוכנית להרחבת מושב רמות שכללה 77 מגרשי מגורים לשיווק, נתקבלה באסיפה הכללית של המושב החלטה לגבי אופן שיווק 40 מגרשים שנותרו ונקבעו קריטריונים להגשת מועמדות לקבלת מגרש בהרחבה –

בכלל זה התקבל קריטריון הקובע כי על המועמד להיות: "בעל משפחה עם ילדים שגרים עימו כאשר ילד אחד לפחות נמצא בגילאי המסגרות החינוכיות".

מספר בני מושב – צעירים רווקים שגדלו במושב והוריהם – הגישו תביעה כנגד האגודה השיתופית במסגרתה דרשו את ביטולו של קרטריון זה. לטענתם הקריטריון נוגד את חוק יסוד כבוד האדם וחירותו, פוגע בתנאי השוויון והצדק החלוקתי ומעקר את החלטות מועצת מינהל מקרקעי ישראל. זאת בהיותו קריטריון המפלה על בסיס מעמד אישי, צעירים רווקים, שגדלו במושב ורואים עצמם קובעים בו את ביתם בעתיד לכשתגיע העת.

מנגד, טען המושב כי הקריטריון הוגן וסביר המהווה איזון ראוי בין צרכי המועמדים ובין צרכי המושב לגידול דמוגרפי בכך שכל רוכשי המגרשים אכן יבואו להתגורר במושב, יתרמו לחיי הקהילה, התרבות והחינוך במושב ולא ירכשו אותם לצרכי עסקאות נדל"ן גרידא – על אחת כמה וכמה שעה שמדובר במשאב מוגבל.

בית המשפט דחה את התביעה וקבע כי למושב שיקול דעת נרחב בקביעת קריטריונים להתיישבות, ובלבד שהם נקבעים משיקולים ענייניים ועל בסיס עקרונות של הגינות ושוויון.

בית המשפט הבהיר כי הפעלת ביקורת שיפוטית על החלטת האסיפה הכללית של המושב תיעשה במשורה ובריסון – קרי, ככלל, בית המשפט ימנע מלהחליף את שיקול דעת הרשויות המוסמכות באגודה.

בית המשפט נימק את החלטתו וקבע כי בעוד המושב הוכיח את חיונית הגידול הדמוגרפי ותכלית המשכיותו של המושב באמצעות הקצאת מגרשים למשפחות עם ילדים; מאידך גיסא, הוא לא שוכנע כי בכוונת התובעים להתגורר במושב בעתיד הקרוב ולא ברור בדיוק מתי ייעשו כן, כך שהקצאת המגרשים לתובעים ודאי לא תתרום לגידול האמור. כן, בית המשפט שוכנע כי התובעים כלל לא נזקקים לבנות בית באופן כה דחוף בהיותם רווקים ולא בעלי משפחות. ואילו למול זאת, ניצבים בעלי המשפחות חסרות הדיור המתגוררות בשכירות במושב וזקוקים באופן עכשווי ומיידי למגרש על מנת לבנות את ביתם. משכך, אלה האחרונים, מגשימים את תכליתה של ההרחבה באופן טוב יותר מהראשונים ועל כן, העדפתם בקרטריונים שקבע המושב אינה משום העדפה פסולה.

(להרחבה – קראו תיק אזרחי מס' 9561-05-22 פלד ואחרים נגד רמות מושב עובדים להתיישבות)

The post מגרשים בהרחבה – משפחות עם ילדים בלבד appeared first on עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק.

וועדות קבלה ביהודה ושומרון

אוהד שפק — Sat, 27 Feb 2021 03:57:03 +0000

בג"צ מאשר: שכונות והרחבות של ישובים ביהודה ושומרון יוכלו להפעיל וועדות קבלה

"אדם מבקש לדור ביישוב קטן. סיבות רבות הובילוהו לכך. אפשר שהוא מבקש לעשות זאת בשל מערכת החינוך הטובה הקיימת ביישוב, בה הוא רוצה שישתלבו ילדיו; אפשר שהוא מבקש לעשות זאת בשל הקִרבה למקום עבודתו; אולי רצונו נובע ממראה היישוב עצמו ואולי ממוסדות הציבור הקיימים בו, מנהגיו ומסורותיו. לשם כך הוא נדרש לעמוד בוועדת קבלה בפני זרים ולשכנעם כי הוא ראוי להתגורר במחיצתם. הוא נדרש, על מנת שתוקצה לו אדמה מאדמות מדינתו, לספר על כוונותיו, מנהגיו, טעמיו ומחשבותיו. הוא נבחן על השכלתו, על עברו, על פרנסתו, על כישוריו. מנגד עומדים חברי ועדת הקבלה, רובם אזרחים פרטיים, שיכריעו, לעתים ללא נימוק ממשי, למעט שיקול דעתם החופשי, אם ראוי הוא לחיות במחיצתם". השופט סלים ג'ובראן, בית המשפט העליון.

ועדות קבלה בנגב ובגליל

בשנת 2011 קיבלה הכנסת, לאחר דיונים רבים שקיבלו תהודה בכלי התקשורת, תיקון לפקודת האגודות השיתופיות בנוגע לוועדות קבלה של ישובים.

התיקון קובע כי וועדות קבלה יוכלו להתנות על הקצאת מקרקעין מרשות מקרקעי ישראל או על העברת זכות במקרקעין ממתיישב למתיישב אם יתקיימו 4 תנאים (א) הישוב נמצא בנגב או בגליל (ב) הישוב מאוגד כאגודה שיתופית, המסווגת כ-"ישוב קהילתי כפרי" או כ-"אגודה שיתופית להתיישבות קהילתית", או הרחבה של קיבוץ, מושב שיתופי, מושב עובדים או כפר שיתופי שמאוגד לפי אחת משתי ההגדרות הללו (ג) מספר בתי המשפחה אינו עולה על 400 (ד) המספר המרבי של הבתים בישוב הוגבל על פי תכנית מתאר.

צריך להדגיש שהחוק אינו חל בשני מקרים – שכירות שאינה עולה על 5 שנים, ואם העברת הזכויות מתבצעת מכח ירושה או חוק.

ועדות קבלה ביהודה ושומרון

אילנית ועמית רויאל רצו להתגורר בישוב אלון שבבנימין, שהוקם כשכונה של כפר אדומים ומתנהל כישוב נפרד עם מערכת קהילתית נפרדת, אף על פי שאין לו סמל ישוב. הישוב אלון למעשה מאוגד כאגודה שיתופית ונקרא "שכונת אלון בכפר אדומים אגודה שיתופית".

בני הזוג רויאל רצו לקנות בית או מגרש בכדי לגור בשכונת אלון, העניין לא הסתייע והם עתרו בשנת 2016 לבג"צ בטענה כי וועדת הקבלה בשכונת אלון אינה חוקית. בעתירה שלהם טענו כי שכונת אלון לא הוכרה כישוב עצמאי וועדת הישובים שבמשרד הפנים לא העניקה לו סמל ישוב ולכן ביחד עם נופי פרת וכפר אדומים יש יותר מ-400 בתי אב ולכן לא ניתן לערוך וועדות קבלה.

ההסתדרות הציונית, אגודה שיתופית אלון וכפר אדומים טענו כי מדובר בישובים נפרדים המתנהלים באופן נפקד לחלוטין, הן מבחינת מרקם חברתי הן מבחינת ארגון קהילתי והן מבחינת ניהול פיננסי. לטענתם, אי-הפרדת הישובים – כפר אדומים ואלון – נובע ממגבלות פוליטיות-מדיניות שאינן מאפשרות בעת הזאת הקמת ישובים חדשים ביהודה ושומרון, אולם הלכה למעשה הם מתפקדים כישובים נפרדים.

בפברואר 2021 קבע בג"צ כי העתירה אינה רלוונטית היות ובדצמבר 2019 פורסם צו אלוף אשר מסדיר את הניהול של וועדות הקבלה ביהודה ושומרון (צו האלוף נקרא: תקנון המועצות האזוריות (תיקון מס' 147) (יהודה ושומרון), תש"ף-2019).

צו האלוף קבע כי ניתן למנות ועדה קהילתית בישוב קהילתי שמספר בתי האב בו בישוב המקורי ובהרחבה אינו עולה על 400 וכי ניתן גם בתחומי אגודה שיתופית להתיישבות קהילתית הפועלת בתחום יישוב במקביל לאגודה השיתופית אשר פעלה בישוב לפני הקמת האגודה להתיישבות אם התקיימו התנאים הבאים:

ניתן אישור מראש תחום תשתית במינהל האזרחי.
האגודה להתיישבות הוכרה כאזור בחירה בהתאם לתנאי תקנון המועצות האזוריות.
התושבים המיוצגים על ידי האגודה להתיישבות מתגוררים במבנים המצוים בתחומה של תוכנית מתאר מפורטת.
מספר בתי האב מתגוררים בתחומי האגודה להתיישבות אינו עולה על 400.

כמו כן, נקבע כי וועדת הקבלה רשאית לסרב לקבל מועמד על בסיס אחד השיקולים הללו:

המועמד להתקבל הוא קטין.
אם אין למועמד יכולת כלכלית להקים בית ביישוב.
אם אין למועמד כוונה לקבוע את מרכז חייו בישוב הקהילתי.
אם המועמד אינו מתאים לחיי חברה בקהילה.
אם ישנו חוסר התאמה של המועמד למרקם החברתי-תרבותי של המקום.

משמע, שלפי צו האלוף ניתן להפעיל וועדות קבלה בהרחבות ליישובים קיימים כל עוד ההרחבות מאוגדות כאגודה שיתופית להתיישבות קהילתית ועומדות בשאר הכללים לעיל. לפיכך, קבע בית המשפט כי אין צורך לקבוע אם שכונת אלון היא ישוב נפרד או לא וכי העתירה צריכה להימחק מבלי לקבוע אם ועדת הקבלה הפועלת באלון היא חוקית או לא.

(להרחבה קראו בג"צ 7203/16 אילנית רויאל נגד ההסתדרות הציונית העולמית, החטיבה להתיישבות)

The post וועדות קבלה ביהודה ושומרון appeared first on עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק.

המלצה בהרחבות – לא רק לבעלי נחלות

אוהד שפק — Tue, 16 Feb 2021 02:56:11 +0000

המושב החליט לאפשר רק לבעלי נחלות, ולא לבעלי משקי עזר, להמליץ על אנשים לגבי מגרשים בהרחבה. בית המשפט קבע כי מדובר בהחלטה לא שוויונית ואין מקום להפלות בקשר לזכות ההמלצה בין בעלי נחלות חקלאיות לבין בעלי משקי העזר.

מושב לימן נמצא בגליל המערבי, כאשר המושב מחזיק במקרקעין על פי חוזה שכירות מתחדש, הנחתם מעת לעת בין המושב לבין רשות מקרקעי ישראל.

חלק מחברי המושב הם בעלי נחלות חקלאיות המחזיקים בנחלות כבני רשות, אשר כוללת גם מבני מגורים. בנוסף למבני המגורים בנחלות החקלאיות, קיימים במושב מבני מגורים הבנויים על שטחי קרקע קטנים יותר והידועים כמשקי עזר.

לפני כ-20 שנה ביצע המושב הרחבה למגורים ומספר המגרשים בהרחבה היה כמספר הנחלות במושב, שעמד אז על 62 נחלות. המגרשים בהרחבה הראשונה הוקצו רק למי שהומלצו לקבלם על ידי בעלי הנחלות. בעקבות הליך הרחבה נוסף בזמן האחרון, פנו מספר בעלי זכויות במשקי עזר בבקשה שישתפו אותם ויוסיפו מגרשים לטובת משקי העזר.

המושב: בעלי משקי העזר – אין להם זכות למגרש נוסף

בישיבת ועד ההנהלה של המושב נקבע כי "בעלי משקי העזר אינם חברי האגודה ולכן אין להם זכות למגרש נוסף". האסיפה הכללית של האגודה קבעה כי השטח המיועד למגרשי ההרחבה יוקצה מתוך שטח שמהווה חלק משטחי הנחלות, כך שהמומלצים מטעם בעלי הנחלות יקבלו זכויות במגרשים החדשים.

בעלי משקי העזר פנו לבית המשפט כנגד המושב וטענו כי ההחלטה מקנה עדיפות שאינה הוגנת ופוגעת בשוויון בין בעלי הזכויות בנחלות ובעלי הזכויות במשקי עזר. לטענתם, אמות המידה שהיה על המושב להפעיל צריכות להיות כאלו הנהוגות בהקצאת משאבים לאומיים כמקרקעי מדינה וסטייה מכך מהווה אפליה פסולה.

המושב טען כי יצירת המגרשים החדשים נבע מפיצול של הנחלות ומויתור של בעלי הנחלות על חלק ניכר מנחלתם, ולכן ברור שלבעלי הנחלות יש זכות המלצה למסירת מגרשים בהרחבה. לגישת המושב, לבעלי משקי העזר אין זכות לתת המלצה למגרש בהרחבה – הם אינם חברי אגודה, הם לא החזיקו מעולם בשטחי המשבצת החקלאיים המשמשים לצורך תכנון ההרחבה ולא שילמו תשלומים להון האגודה או לקרן ההשקעות של המושב במשך השנים.

בית המשפט בחיפה: מדובר בהבחנה בין בני מקום לבני מקום

בית המשפט קבע כי בכל הנוגע למתן זכות ההמלצה – אין מקום לתת עדיפות לבעלי הנחלות על פני בעלי המשקים והדבר מהווה פגיעה בעיקרון השוויון. לדעת בית המשפט, החלטת המושב, המבחינה בין בני המקום לבני המקום ונותנת זכות המלצה רק לבעלי הנחלות מנוגדת לדין ואין כל נימוק המצדיק זאת.

כמו כן, הובהר בפסק הדין כי נקודת המוצא של המושב כאילו בעלי הנחלות ויתרו על שטחים שלהם ולכן רק להם מגיעה זכות ההמלצה היא שגויה, שכן רשויות התכנון מחליטות על מספר המגרשים בתוכנית, ומגרשי בנייה שיוקצו למגורים ייגרעו ממשבצת הקבע של האגודה (=השטח של הנחלה בישוב חקלאי כשהוא מוכפל במספר הנחלות שבתקן הישוב החקלאי).

בית המשפט הדגיש כי תפיסת הבעלות של בעלי הנחלות בשטחים שהיו חקלאיים ועוברים לשימוש למגורים היא המניעה אותם לחשוב שבאופן טבעי הם זכאים שיותר מקרוב משפחה אחד שלהם יחיה בקרבתם, בעוד בעלי משקי עזר אינם זכאים לכך. בג"צ כבר קבע בעבר כי זכויות החכירה נמסרו לבעלי הנחלות לצורך עיבוד חקלאי, והבסיס המשפטי לזכויותיהם הוא שכאשר המקרקעין חדלים לשמש לחקלאות, בטלה זכות החכירה ועל המקרקעין לשוב לרשות מקרקעי ישראל שתקצה אותם לפי עקרונות של צדק חלוקתי.

בית המשפט הדגיש כי בעלי החלקות לא "נתנו" את החלקות, אלא השתלבו בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל על מנת שבמסגרת התהליך שבו שטחי חקלאות הופכים לשטחי מגורים יאפשרו גם לקרובי משפחתם לגור לידם וכי אין להם זכות למנוע משכניהם, בעלי משקי עזר, להגשים ציפייה דומה.

(הפ (חי') 34767-03-19 אילנה קמרי ואחרים נגד לימן, מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ ואחרים)

The post המלצה בהרחבות – לא רק לבעלי נחלות appeared first on עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק.

זכות ההמלצה בהרחבות

אוהד שפק — Sun, 14 Jun 2020 17:04:09 +0000

בית המשפט מאשר כי זכות ההמלצה על הקצאת מגרשי מגורים בהרחבות הישובים היא של האגודה בלבד וקובע כי הענקת זכות ההמלצה לאדם פלוני תמורת מתן שירותים כביכול מהווה סחר אסור בזכות ההמלצה. כל סכום כסף מעבר להוצאות הפיתוח המאושרות, שנגבה מהמומלצים על-ידי האגודה השיתופית או מי מטעמה, והכרוך עם המלצת האגודה לרמ"י על המשתכן – הוא בגדר "כספים אסורים".

בדצמבר 1995 קיבלה מועצת מקרקעי ישראל החלטה שעסקה בהרחבות שטחי מגורים ביישובים חקלאיים, כאשר ההרחבה ושינוי הייעוד מתבצעים ביוזמת האגודה השיתופית. ההחלטה נועדה לחזק את הישובים החקלאיים על-ידי תוספת אוכלוסייה צעירה כאשר ההחלטה נתנה לישובים הטבה כלכלית, בדמות הפחתת דמי החכירה, ואפשרה לבני המקום, או למומלצים אחרים שנבחרו על-ידי האגודה, לחכור את המגרשים שהורחבו, ללא מכרז ובהנחה משמעותית ממחיר השוק.

בעקבות ההחלטה, נוצר פער בין מחיר השוק שאנשים היו מוכנים לשלם עבור הזכות לחכור מגרש בהרחבה לבין המחיר המופחת שרשות מקרקעי ישראל נכונה הייתה להסתפק בו. פער השוק הזה הוביל לכך שלעתים ניצלו אגודות שיתופיות את סמכותן להמליץ על מועמדים לחכירת מגרשים בתחומן, לא למטרה שלשמה ניתנה, אלא כדי לסייע בפתרון בעיות כלכליות של הישובים, בדרך של מכירת הזכויות בתחומי ההרחבה.

על רקע תופעה של גביית תשלום ממועמדים, על-ידי האגודה השיתופית או מי מטעמה שהורשה להמליץ על מועד, פרסם היועץ המשפטי לממשלה בשנת 1999 הנחיה, ובעקבות הוראה של מינהל מקרקעי ישראל, כי האגודה לא תהיה רשאית לקבוע תשלום כספי שישולם לה או למי מטעמה כקריטריון וכתנאי לבחירת מועמד. כמו כן נקבע כי האגודה לא תהיה רשאית לקבוע כקריטריון וכתנאי לבחירת מועמד, חובת התקשרות של המועמד עם גורם כלשהו המוכתב על ידיה.

מושב נחלה

במאי 2020 החליט בית המשפט המחוזי בלוד בתביעה שהוגשה נגד מושב נחלה שנמצא ליד צומת סגולה וכן נגד החברה שעסקה בשיווק מגרשים בהרחבה בישוב.

התובעים הגישו תביעה על סך של כמעט 3.5 מיליון ₪ שנאלצו לשלם לחברה ששיווקה את המגרשים והם לטענתם כספים אסורים ששולמו מעבר לדמי הפיתוח שהיו מותרים בגבייה.

"כספים אסורים"

כספים אסורים הוא כינוי לכספים שגבו אגודות חקלאיות או מי מטעמן כתנאי להמלצת האגודות להקצאת מגרשי מגורים בהרחבות הישובים. משמע, כל סכום כסף מעבר להוצאות הפיתוח המאושרות, שנגבה מהמומלצים על-ידי האגודה השיתופית או מי מטעמה, והכרוך עם המלצת האגודה לרשות מקרקעי ישראל על המשתכן, הוא בגדר "כספים אסורים".

התובעים נדרשו לשלם לחברה שמשווקת את הקרקעות מאות אלפי שקלים "בגין מכלול שירותים לרכישת המגרש המשותף", ובכלל זה עבור ייעוץ מקצועי וליווי בתהליך הרכישה, סיוע וארגון משכנתאות, עבודות פיתוח, טיפול בחתימת חוזי פיתוח וחכירה, טיפול ברישום הזכויות ועוד.

בית המשפט השתכנע כי כל אותם הסכמים שנחתמו בין החברה המשווקת לבין התובעים שימשו כלי לגביית כספים אסורים מהתובעים.

החברה המשווקת – בלעדיות על המגרשים

כל התובעים פנו באופן עצמאי ונפרד והתעניינו ברכישת מגרש בהרחבת המושב נחלה. כולם הופנו לחברה המשווקת ונדרשו לחתום על הסכם השירותים כאשר עבור כולם נוצר הרושם כי הדרך לרכישת מגרש בהרחבה עוברת דרך החברה. בתוך החברה היה עובד אשר מילא גם תפקידים שונים מטעם האגודה ונתן המלצות לרמ"י על המשתכנים.

האגודה אינה יכולה להתנער מאחריות

בית המשפט קבע כי גם לאגודה יש אחריות בעניין זה. האגודה מחזיקה במקרקעי משבצת המושב על פי חוזה משולש מתחדש ומעמד האגודה במקרקעין הוא מעמד של בר רשות. לאגודה ניתנה הזכות להמליץ על מועמדים מטעמה לחכירת מגרשים בהרחבה. גם אם בפועל נתנה האגודה את כח ההמלצה לאחר, אותו אחר נכנס בנעליה, והוא בבחינת "מי מטעמה" לעניין זכות ההמלצה. לכן, הדגיש בית המשפט כי אין לפטור את האגודה מאחריותה לגביית כספים על-ידי "מי מטעמה".

האגודה טענה בבית המשפט כי החברה המשווקת הסדירה את חובם הפרטי של חברי האגודה בעלי זכות ההמלצה לבנק הפועלים, ובתמורה קיבלו את זכות ההמלצה של אותם חברים. החברת המשווקת טענה כי המגרשים היו מעוקלים, ותנאי להצגת מומלצים היה תשלום חובות המשקים ושחרור המגרשים מהעיקולים שרבצו עליהם. בית המשפט לא השתכנע שכך היה, אבל גם אם כן, ותמורת תשלום קיבלה החברה המשווקת את זכות ההמלצה לרשות מקרקעי ישראל, אז מדובר בסחר בזכות ההמלצה לכל דבר ועניין.

בית המשפט קבע כי התשלום שנגבה מהתובעים לא נגבה עבור אי אילו שירותים שסופקו להם, והם מלמדים על מלאכותיות ההסכם למתן שירותים ומעידים על "כספים אסורים".

הוחלט לקבל את התביעה וכי על האגודה והחברה המשווקת להחזיר את הכספים ששולמו ביתר ולשלם הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין.

(תא (מרכז) 18225-07-13 אסף כהן ואח' נ' נחלה מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ ואח')

The post זכות ההמלצה בהרחבות appeared first on עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק.

תקדים: יידרשו להשיב נחלות למדינה

אוהד שפק — Sat, 25 Jan 2020 18:07:58 +0000

פסק דין תקדימי של בית המשפט המחוזי בדצמבר 2019 קובע כי חברי מושב שהשתמשו בנחלות שלא לשימוש חקלאי – בנו מבנים ללא היתר והשתמשו לפעילות עסקית – יידרשו להחזיר את הנחלות חזרה למדינה ולשלם פיצויים לרשות מקרקעי ישראל בהתאם לרווח היזמי שביצעו ולא רק 6% לשנה משווי המקרקעין – דמי שימוש בסך של 7 מיליון ₪.

מה דינו של חבר מושב שעשה במשך שנים ארוכות שימוש מסחרי אסור בהיקף נרחב מאד בקרקע חקלאית שבבעלות המדינה, תוך ניצול המחיר הנמוך שנקבע עבור שימוש באותה קרקע – לטובת הפקת רווחים אישיים?

יצחק ועמליה קלקודה הם חברים באגודה שיתופית כפר טרומן. בהתאם להסכם המשבצת בין רשות מקרקעי ישראל לאגודת המושב, הקרקע מושכרת לאגודה, אשר רשאית להקצות נחלות לחבריה. הסכם המשבצת אוסר על ביצוע שימושים החורגים מחקלאות ואוסר על השכרה לצדדים שלישיים. ההסכם גם קובע כי אם הופרה ההתחייבות לנצל את הקרקע לצרכים של חקלאות בלבד, רשאית רשות מקרקעי ישראל לבטל את ההסכם ולהחזיר אליה את הקרקע מבלי שתידרש לשלם כל פיצוי לאגודה או למי מחברי האגודה שהשתמש בקרקע.

משפחת קלקודה הייתה הבעלים של רפת במושב כפר טרומן. בעקבות אסדרת ענף משק החלב בשנת 1992 נקלעה משפחת קלקודה לקשיים כלכליים, ונאלצה להפסיק לייצר חלב ולמכור את עדר הפרות שברשותה ואת ציוד החליבה שהיה בבעלותה. ככל הנראה מאותה תקופה החלו להיבנות מבנים בלתי חוקיים ובוצעו בהם שימושים חורגים שונים שאינם לשם חקלאות כדוגמת הפעלת צימרים לאירוח קצר טווח, חניון והפעלת שירותי הסעה לשדה התעופה, שימוש במכולות לאחסנה ועוד.

רשות מקרקעי ישראל טענה כי מדובר בניצול לרעה ושימוש בלתי חוקי במשאבים ציבוריים, כאשר הפעילות נעשתה ללא קבלת הסכמה מצדה ומהווה הפרה יסודית של ההסכם. רמ"י דרשה כי משפחת קלקודה תשיב לה את הנחלות ותשלם דמי שימוש ראויים בהתאם לרווחים אשר הופקו ולא לפי שווי דמי שימוש של קרקע חקלאית. העניין הגיע לבית המשפט המחוזי בלוד.

משפחת קלקודה טענה כי מדובר בתביעה חריגה וקיצונית אשר מפלה אותם לרעה ביחס לאלפי המתיישבים המבצעים שימושים חורגים בנחלות המדינה. הם טענו כי השימוש החורג היה נדרש לאור הקריסה הכלכלית של המשק והחובות האדירים אליהם נקלעו כתוצאה מהרפורמה שבוצעה במשק החלב ומהימנעות הרשויות מהסדרת פעילות לא חקלאית בנחלות. כמו כן, טענו בני הזוג קלקודה כי מעמדם הוא של חוכרים לדורות ולרשות מקרקעי ישראל אין שום זכות להפקיע את זכויות הנחלות המוחזקות על ידם, אשר נרכשו במיטב כספם.

השבת הקרקעות למדינה

בית המשפט קבע כי המדינה היא הבעלים של הקרקעות ובסמכותה לקחת אותן חזרה. היות ומשפ' קלקודה הפרה את חובותיה והתחייבויותיה על פי ההסכם, ומאחר שזכות החכירה של הקרקע מותנית בקיום ההתחייבויות, רשאית רמ"י לבטל את ההסכם ולדרוש השבה של הנחלות. לדעת בית המשפט, התנהגותה של משפ' קלקודה הייתה הפקרות, הם הציבו מבנים רבים על הקרקעות למטרות השכרה, ללא כל רשות והסכמה של רמ"י. בית המשפט קבע כי לאור ההפרה של משפ' קלקודה את מטרת ההסכם, הם איבדו את זכותם להחזיק בנחלות והן יוחזרו למדינה.

דמי שימוש

דמי השימוש מהווים מעין "דמי שכירות" שעל המחזיק לשלם לבעלים בעבור תקופת החזקתו בקרקע. גובה "דמי השכירות" מחושב על יסוד שיעור התשואה השנתית אותה יכלה להפיק רמ"י מהמקרקעין בתקופת השימוש. רמ"י דרשה 6% משווי הנחלות ומשפ' קלקודה טענה כי יש לחשב את התשואה לפי שיעור של 5% בשנה, כפי שרמ"י נוהגת לגבות מחוכרי נחלות בעסקאות חקלאיות. עם זאת, קיימת החלטת רמ"י כי על דמי השימוש יתווסף תשלום נוסף שהוא קנס המתבטא בתוספת של 1% מערך הקרקע.

בשומת שווי המקרקעין, כללה רמ"י גם מרכיב של רווח יזמי, שהוא לטענתה – ההפרש בין שווי הנכס כבנוי לבין סכום עלות ההקמה ומרכיב הקרקע עליה נבנה, והוא מבטא את התמורה שדורש לעצמו היזם עבור הסיכון שהוא נוטל על עצמו, הפסד התשואה האלטרנטיבית להונו העצמי ועבודת כפיו האישית.

בית המשפט קבע כי רמ"י כבעלת הקרקע זכאית לקבל דמי שימוש ראויים בהתאם לשימושים החורגים שבוצעו בפועל בשטחה, ושווי זה כולל גם את רכיב הרווח היזמי.

בית המשפט קבע כי על משפ' קלקודה להשיב את הנחלות למדינה, לשלם דמי שימוש ראויים בסך של 7 מיליון ₪ ו-100,000 ₪ בתוספת מע"מ בגין הוצאות משפט.

(ת.א. 37802-10-13 מדינת ישראל – רשות מקרקעי ישראל נ' יצחק קלקודה ואח')

The post תקדים: יידרשו להשיב נחלות למדינה appeared first on עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק.

גבייה אסורה ביו"ש

אוהד שפק — Wed, 25 Sep 2019 10:41:54 +0000

בעתירה לבג"צ שנדונה לאחרונה, קבע בית המשפט העליון כי החוק הישראלי חל על ישובי יהודה ושומרון בכל הקשור לגביית הוצאות פיתוח ציבורי במסגרת הקצאת קרקעות לבניה.

מתיישבים רבים בישובים שונים ביהודה ושומרון החלו להתאגד לאחרונה לקראת הגשת תביעות כנגד אגודות שיתופיות וחברות פיתוח – בכדי שישיבו להן כספים אסורים שנגבו.

על-פי החלטות של רשות מקרקעי ישראל, כחלק מהקצאת קרקעות לבנייה במרחב הכפרי בישראל, ניתן לגבות מהרוכשים תשלום בגין עלויות הפיתוח הציבורי המשרתות את הקרקע. ככלל, היטלי פיתוח נועדו לרוב כדי לממן הנחת תשתיות מוניציפליות כדוגמת צנרות מים וביוב, כבישים ומדרכות, תעלות תיעול וניקוז מים ושטחים ציבורים פרטיים. בהתאם להחלטות רשות מקרקעי ישראל הוצאות הפיתוח ייקבעו על-ידי משרד השיכון כסכום המשקף את עלות הפיתוח הנדרשת בכל מקום ומקום.

26 משפחות שביקשו לקבל הקצאת קרקעות לבנייה בישוב אשכולות שנמצא במועצה האזורית הר חברון עתרו לבג"צ בטענה כי הוצאות הפיתוח שנגבו מהם חרגו מעלויות הפיתוח המאושרות.

במקרה של ישוב אשכולות, וכפי שקורה בלא מעט בישובים באיזורי יהודה ושומרון, קבעה רשות מקרקעי ישראל (באמצעות הממונה על הרכוש הממשלתי והנטוש באיו"ש) כי הקרקע תוקצה להסתדרות הציונית העולמית וזו החליטה להקצות את הקרקע למועצה האזורית.

המועצה האזורית הר חברון הסמיכה את החברה לפיתוח דרום הר חברון לנהל את פרויקט הפיתוח – כאשר החברה לפיתוח והאגודה השיתופית אשכולות התקשרו ללא מכרז עם יזם פרטי שיספק שירותי תשתיות ופיתוח למגרשים. בעבור המגרשים לבנייה עצמית, שילמו העותרים לבג"צ הוצאות פיתוח בסך של 450,000 ₪ למגרש, כאשר משרד השיכון אישר סך של 230,000 ₪ בלבד.

המועצה האזורית הר חברון והאגודה השיתופית אשכולות הגיבו לעתירה לבג"צ וטענו כי כללי רשות מקרקעי ישראל אינם חלים ביהודה ושומרון, ולכן הן רשאיות לגבות הוצאות פיתוח גבוהות יותר מאלו שאושרו על-ידי משרד השיכון.

המדינה מצדה הודיעה לבג"צ כי במישור העקרוני, האיסור על גביית הוצאות פיתוח מעבר לסכום שאושר על-ידי משרד השיכון תקף גם לגבי קרקעות בתחומי יהודה ושומרון וכי המועצה האזורית והאגודה בישובים השונים ביהודה ושומרון, או כל גוף מטעמן, אינן רשאיות לגבות מהמתיישבים מעבר לעלויות הפיתוח שאושרו.

בהקשר זה, קבע בית המשפט העליון כללים ברורים:

א) משרד השיכון יגדיר ויפרסם את עלויות הפיתוח ביחס לכל ישוב וכן גם בנוגע לישובים הכפריים ביהודה ושומרון.

ב) הממונה על הרכוש הנטוש ביהודה ושומרון ינחה את ההסתדרות הציונית לפרסם את עלויות הפיתוח המאושרות בישובים בהם מקוצית קרקע על ידה לגורמים שלישיים.

ג) ההסתדרות הציונית תקבע כי לא ניתן להעביר זכויות בר-רשות למתיישב מבלי לקבל תצהירים מהאגודה השיתופית ומהמתיישב לפיהם לא נגבו דמי פיתוח מעבר למותר.

ד) אם נגבו כספים אסורים או שהאגודה / המועצה האזורית מתנה את קבלת המלצתן להקצאת הקרקע בתשלום כספים אסורים, הממונה על הרכוש הנטוש ינחה את ההסתדרות הציונית להקצות את הקרקע ישירות למתיישב כנגד תשלום הוצאות הפיתוח המאושרות.

ה) הממונה על הרכוש הנטוש יהיה רשאי להנחות את ההסתדרות הציונית שלא להקצות יותר מקרקעין בתחומי אגודה מסוימת שבה נעשה ניסיון לגבות כספים אסורים.

לאחרונה החלו מתיישבים רבים בישובים שונים במרחב יהודה ושומרון להתאגד ולבחון הגשת תביעות כנגד יזמים ואגודות שגבו מהם הוצאות פיתוח גדולות יותר מאשר היו יכולים לגבות.

לא ברור מה יעלה בגורל התביעות הללו, שכן אותן אגודות ויזמים יטענו כי הסתמכו על נוהג קיים שכללי רשות מקרקעי ישראל אינם חלים בהקשר זה ביהודה ושומרון. אותן חברות וישובים יטענו ככל הנראה כי בעקבות הודעת המדינה והחלטת בג"צ יש לפעול בהתאם, אולם אין מקום להגיש תביעות רטרואקטיבית. כדאי לזכור כי אם תתקבלנה חלק מהתביעות על-ידי בתי המשפט, הדבר עלול לגרום לקריסה של חברות גדולות ומוכרות באיזור יהודה ושומרון.

The post גבייה אסורה ביו"ש appeared first on עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק.

משק חקלאי

shpaklaw — Tue, 03 Sep 2019 14:17:43 +0000

עורך דין ירושה

ירושה של משק חקלאי שונה במהותה מירושה של נכס אחר ועשויה לרוב להיות מורכבת במיוחד. בעוד שבמקרים של נכס או רכוש שנותר לאחר מות בעליו וללא צוואה מתקיימת חלוקה בין יורשיו, וזאת תוך התייחסות לחוק הירושה, הרי שבמקרים של נכס שהוא שטח חקלאי, ישנן מגבלות מיוחדות האוסרות את חלוקתו ומאפשרות את העברתו ליורש אחד בלבד.

חוק הירושה, אשר אחראי להסדרת הדרכים להורשת המשק החקלאי איננו המקור היחידי לכך והוא איננו מכסה כיום, את כל האפשרויות הרלוונטיות השונות המתייחסות להורשה של משק חקלאי. הורשה של משק כזה איננה כוללת אך ורק זכות קניינית, כי אם את כל הזכויות הנלוות לכך, הניתנות מתוקף מעמדו של אותו מוריש בהיותו חבר באגודה השיתופית. משקים שנמצאים במושבים שבהם אדמת המשק רשומה על שם בעליו, או כשהסכם החכירה שלו הוא ישירות אל מול רשות מקרקעי ישראל, הרי שזכויות ההורשה התקפות להן הן בהתאם לסעיף 114 על פי חוק הירושה.

סיוע של איש מקצוע מתאים

בשל שוני מהותי בין הסכמים הקיימים במושבים (בין אם אלה הסכמים דו צדדיים, הסכמים משולשים או הסכמי חכירה) לבין הסכמי החכירה עצמם, מעמדם של בעלי המשקים ואפשרויות הורשת המשק שברשותם נקבע בהתאם לאותו הסכם שחל במשק עצמו. ההבדלים במעמדו של המתיישב והזכויות הניתנות לו על ידי האגודה השיתופית מעצם היותו יורש הנחלה הופכים את ההליך למורכב הרבה יותר, כזה המצריך סיוע של עורך דין, הבקיא בנושא ירושת משק חקלאי.

משרד עו"ד אוהד שפק מתמחה בנדל"ן ובמיסוי מקרקעין ובכלל זה גם במשקים חקלאיים, יכול לסייע במקרים של ירושת המשק, ובעת הצורך להתמודד עם לא מעט קשיים ומגבלות העשויות להיות נלוות להליך. כיום, בכל הקשור לדרכי הורשת משקים חקלאיים, ידוע לכל כי אלו בין הסוגיות המשפטיות המורכבות ביותר הקשורות לדין הישראלי בנוגע למקרקעין. סוגיות אלו אינן נהירות מספיק לכלל הציבור ואף לעורכי דין רבים, שאינם מתמחים בכך.

הצורך בבחינת חוקי הירושה, הסכמי החכירה, הוראות הצוואה ופרמטרים נוספים, הדורשים גם הם התייחסות במקרים של הורשת משקים חקלאיים, הופך את הליך הירושה למסובך וכך השאלות הרבות שיש לבחון בכל מקרה ומקרה. התנהלות נכונה וסיוע של עורך דין הבקיא בכל הסוגיות הללו ומכיר היטב את החוקים והכללים ואת הוראות הצוואה הספציפית יכול למנוע סכסוכים מיותרים וגם אי הבנות בין אותם יורשים. זאת, כמובן, לצד חיסכון כספי משמעותי, שפעמים רבות איננו נלקח בחשבון.

בעת הכנת כתב ירושה או במקרים של מות בעל אותו משק חקלאי, פנייה למשרד עו"ד אוהד שפק היא הדרך הנכונה להתמודד עם כך ואף למנוע סיבוכים ובעיות מיותרות, העשויות להקשות על ההליך. בכל מקרה של התלבטות, של שאלה או הצורך בקבלת ייעוץ וסיוע בנושא ירושה של שטח חקלאי, חשוב לעשות זאת מוקדם ככל שניתן ואף לפני תחילתם של ההליכים המשפטיים וכל ההליכים הפרוצדורליים האחרים, הנלווים לא אחת להליך.

The post משק חקלאי appeared first on עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק.