פינוי בינוי - עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק

ערבות מכר בפרויקטים של התחדשות עירונית

אוהד שפק — Thu, 01 Jan 2026 11:35:03 +0000

ערבות היא מסמך משפטי המתאר התחייבות של גורם מסוים (בנקים או חברות ביטוח בפרויקטים של התחדשות עירונית) לקיים את חיובו של גורם אחר (היזם בפרויקט) כלפי צדדים שלישיים (בעלי הדירות בפרויקטים של התחדשות עירונית).

ערבות מכר

ערבות חוק מכר היא הערבות החשובה ביותר בפרויקט התחדשות עירונית. מטרתה להבטיח את קבלת הדירה החדשה במקרה שהיזם לא מצליח לבצע את הפרויקט והערבות מעוגנת בחוק.

למעשה זוהי התחייבות של הגורם הפיננסי בסכום מוגדר על חשבון התשלומים ששילם הרוכש (אם קנה דירה מקבלן) או בגין הדירה (אם נהרסה בפרויקט פינוי בינוי) כאשר הערבות מגדירה גם עילות למימוש הערבות. לרוב, העילות הן אם היזם לא יוכל להעביר לצד השלישי בעלות בדירה החדשה כפי שסוכם בחוזה בין הצדדים או למסור לצד השלישי את החזקה בדירה החדשה כשהיא נקייה משעבודים או עקב צו הקפאת הליכים או צו פירוק או צו למינוי כונס נכסים כנגד היזם או עקב נסיבות שבהן נוצרה מניעה מוחלטת למסור את החזקה בדירה החדשה.

מימוש ערבות מכר

בשנת 2017, נחתם הסכם בין בנק ירושלים וחברת הביטוח איילון עם יזם בשם גרניט הנדסת חיזוק מבנים למימון והנפקת ערבויות בפרויקט תמ"א 38 ברחוב קורקידי 20 ו-22 בת"א. הפרויקט כלל שיפוץ וחיזוק של מבנה קיים הכולל 32 דירות ותוספת של 22 דירות חדשות.

החוזה בין היזם לבין בעלי הדירות קבע כי הדירות של בעלי הדירות הקיימים תימסרנה להם, לאחר ביצוע העבודות, בשנת 2021.

בשנת 2024, לאחר שהיזם כבר מכר את כל הדירות החדשות בפרויקט, נעצרו עבודות הבניה בעקבות סכסוך בין בעלי המניות בחברת היזם, ובנק ירושלים וחברת איילון פנו לבית המשפט המחוזי בתל אביב כדי למנות כונס נכסים שיפעל להשלים את הפרויקט. חלפו עוד כמה חודשים, וחלק מרוכשי הדירות החדשות החליטו לפנות לבית המשפט המחוזי בבקשה לחלט את הערבויות שניתנו להם.

בית המשפט המחוזי קבע כי על אף ההתקדמות שחלה בעקבות מינוי כונס הנכסים, העיכוב הממושך בלוחות הזמנים, והיעדר מועד ברור למסירת הדירות מובילים את בית המשפט למסקנה כי התממשה אחת מהעילות הקבועות בערבות לפיה אין אפשרות מעשית להעביר לקונים בעלות או זכות אחרות בדירות שהם רכשו. בית המשפט קבע כי מדובר היזם הפר הפרה יסודית את הסכמי המכר שחתם עם קוני הדירות החדשות, באופן שמצדיק את ביטול ההסכמים וחילוט הערבויות שנתנו הגורמים הפיננסיים. בית המשפט דחה את עמדת הבנק וחברת הביטוח כי יש לממש את כלל הערבויות, גם של רוכשי הדירות שאינם מעוניינים בכך.

כמו כן, קבע בית המשפט כי כל רוכש דירה זכאי לבטל את החוזה ולממש את ערבויות חוק המכר שקיבל או לחילופין להמתין להשלמת הבניה ולקבל את הדירה החדשה.

חילוט הערבות

העניין הגיע לבית המשפט העליון. הבנק וחברת הביטוח הדגישו כי קיימת אפשרות ממשית להשלמת הפרויקט והפרה של חוזי המכר אינה מקנה לרוכשים זכות לחלט את הערבויות. בעלי הדירות המתגוררים בפרויקט טענו כי חילוט הערבויות יגרום לבעלי הדירות הקיימים וגם לרוכשים המבקשים לקבל את דירותיהם נזק גדול ויטרפד את האפשרות להשלים אי פעם את הפרויקט.

בית המשפט העליון ציין כי מטרת ערבות המכר אינה להבטיח את מכלול התחייבויותיו של הקבלן כלפי רוכשי הדירות, אלא למנוע מצב שבו הרוכשים נשארים קירחים מכאן ומכאן – ללא דירה וללא כספם.

כמו כן, בית המשפט העליון הדגיש כי הקביעה של בית המשפט המחוזי המורה על חילוט הערבויות רק ביחס לחלק מהרוכשים מעוררת קושי לפעול להשלמת הפרויקט ולכן קיבל את הבקשה לעכב את הביצוע של פסק הדין של בית המשפט המחוזי עד להכרעה בערעור.

קושי במימוש הערבות

ההחלטה למעשה חיזקה את עמדת הגורמים הפיננסיים ומראה שוב כי חילוט ערבויות אינו הליך אוטומטי או הליך קל וכי בתי המשפט מעדיפים להשלים את בניית הפרויקטים מאפשר לפרק אותם.

עם זאת, ממש לאחרונה הגיעו הצדדים לפשרה לפיה הגורמים הפיננסיים יעמידו מימון ביניים להשלמת הבנייה, ואילו 16 רוכשים מתוך 22 רוכשי הדירות ישלימו את מלוא התמורה שהתחייבו לשלם ו-6 רוכשים ייצאו מהפרוייקט ויחולטו ערבויות חוק המכר שקיבלו.

הסכם הפשרה מעיד כי הצדדים אימצו את עמדת בית המשפט המחוזי, שהייתה תקדימית שכן בית המשפט פיצל בין הרוכשים ואיפשר לממש את רצונו של כל רוכש ורוכש.

משרדנו מייצג מאות בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית, ובמסגרת הייצוג אנו מעניקים חשיבות עליונה לנושא ערבויות המכר.

(להמשך קריאה – ע"א 13991-08-25 בנק ירושלים בע"מ ואחרים נגד שירי שלו ואחרים).

The post ערבות מכר בפרויקטים של התחדשות עירונית appeared first on עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק.

חילוט ערבות

אוהד שפק — Mon, 01 Sep 2025 12:01:54 +0000

בית המשפט קבע כי רוכשי דירות בפרויקט תמ"א 38 כושל בשכונת נווה עופר בדרום ת"א יוכלו לחלט את ערבויות חוק המכר ולבטל את ההסכם נוכח עיכובים בלתי סבירים בפרוייקט

בתביעה של חלק מרוכשי הדירות בפרויקט התקוע מזה מספר שנים והועבר לכינוס, החליטה שופטת המחוזי נועה גרוסמן לאפשר לרוכשים המעוניינים בכך לחלט את ערבויות חוק המכר שהונפקו על ידי גורמי המימון – בנק ירושלים וחברת הביטוח איילון. לאחרונה הציג הכונס מתווה להשלמת הבנייה בתוך 15 חודשים אך גורמי המימון דרשו את תשלום כלל התמורות ע"י הרוכשים.

ערבות בנקאית

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) מחייב מוכר למסור לקונה ערבות בנקאית להבטחת החזרת הכספים ששילם הקונה על חשבון התמורה, במקרה שמסיבה כלשהיא המוכר לא יוכל להעביר לקונה את הבעלות בדירה, כמוסכם בחוזה המכר.

מימוש ערבות

עקרונית, בתי המשפט נוקטים בגישה מצמצמת בכל הנוגע לחילוט ערבויות חוק המכר ולא בנקל מאפשרים זאת. בהתאם, מימוש ערבויות על ידי הרוכשים וביטול הסכם תמ"א כפוף לכך שהיעדר היכולת של המוכר להעביר לקונה בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בחוזה המכר נובעת מחמת עיקול שהוטל על הדירה או על הקרקע שעליה היא נבנית; או מחמת צו הקפאת הליכים, צו לקבלת נכסים, צו פירוק או צו למינוי כונס נכסים שניתנו נגד המוכר או נגד בעל הקרקע האמור; או מחמת נסיבות שבהן נוצרה מניעה מוחלטת למסור את החזקה בדירה.

ביולי 2025, בצעד נדיר למדי, בית המשפט קיבל תביעה שהוגשה על ידי קבוצה של 22 רוכשי דירות בפרויקט תמ"א 38 כושל בשכונת נווה עופר בדרום ת"א, אשר ביקשו לחלט את ערבות חוק המכר.

כך, תובעים שציפו לקבל לידם חזקה בדירות שרכשו בין השנים 2017- 2019, עוד בשנת 2021, מצאו עצמם ארבע שנים לאחר מועד המסירה הצפוי, ללא דירה והיה ברור כי הפרויקט אינו מתקדם כשורה לפי סד הזמנים שהובטח ונקבע בהסכם. במצב הדברים האמור, חלוף השנים מאז מועד המסירה החוזי (2021) גרמו לביטול היתר הבניה שניתן ולסיבוכים נוספים. נסיבות אלו הובילו בסופו של דבר למינוי כונס נכסים בפרוייקט.

עיכוב בלתי סביר

על כן, בית המשפט קבע כי מדובר בעיכוב בלתי סביר בהשלמת הבנייה וכפועל יוצא במסירת החזקה בדירות לרוכשים, העולה כדי הפרה יסודית של הסכמי המכר וכי התקיימו התנאים למימוש ערבות חוק המכר. בהתאם, נקבע כי יש לאפשר לרוכשים החפצים בכך, לבטל את החוזים שכרתו מול החברה ולממש את ערבויות חוק המכר.

באשר לרוכשים המעוניינים להמשיך במתכונת החוזית, נקבע כי ערבותם לא תחולט. ואילו ביחס לרוכשים שטרם שילמו את מלוא כספי התמורה, הוחלט כי הם יעשו זאת לפי המתווה שיגובש ביניהם לבין כונס הנכסים.

בפסק דינו, בית המשפט התייחס להשלכות העיכוב על רוכשי הדירות. בכלל זה, נקבע כי יש לתת את הדעת לקיומם של רוכשים המתמודדים עם קשיים כלכליים ניכרים, להשלים את סכום התמורה שגורמי המימון דורשים מהם, בתנאי ההצמדה החוזיים, מבלי להתחשב בעיכובים המשמעותיים עד כה. כזכור, אלה אנשים שציפו לקבל דירות עוד לפני כארבע שנים לכל המאוחר. הם נדרשים מצד אחד לשלם דמי שכירות, אולי גם משכנתאות, שעה שמצד שני כספם מושקע בפרויקט שקידומו נעצר ומועד השלמת בנייתו אינו ידוע גם היום

בנוסף, בית המשפט קבע כי יש לקחת בחשבון לא רק את החוזים, ההסכמים, וענייני המימון, אלא גם את החיים עצמם. שכן, מדובר באנשים שהשתקעו במקום מגורים מסוים ובונים בו מרכז חיים. צפייתם הלגיטימית – על בסיס תנאי ההסכם – הייתה כי בשנת 2021 יוכלו לעשות כן במקרקעין שבהם בוצע פרוייקט התמ"א, לא הסתייעה עקב העיכוב המשמעותי בבנייה.

בין לבין, הם שכרו דירות בכתובות אחרות ובנו את חייהם סביב אותו מקום. בית המשפט הדגיש כי בנייה של מירקם חיים אינה דבר של מה בכך. מדובר במשפחות. בילדים המבקרים בבתי הספר ובחיים החברתיים שלהם. במקומות עבודה של ההורים אשר סמוכים ו/או נגישים למקום המגורים. בחיים החברתיים של ההורים ובקהילות אליהן בנו שיוך לאורך השנים.

האם כאשר הבנייה תושלם והם יקבלו את מפתחות הדירה המיוחלת בעוד מספר לא וודאי של שנים, הם יוכלו לקרוע את רקמת החיים אותה בנו ולבנות הכל מחדש בכתובת החדשה נשוא פרוייקט התמ"א? בית המשפט הטיל בכך ספק וקבע כי זהו נתון שיש להביא בחשבון – מעבר לנושא הכלכלי.

להרחבה ראו: פרק (ת"א) 30215-07-24‏ ‏ בנק ירושלים בע"מ נ' גרניט הנדסת חיזוק מבנים בע"מ ואח'‏

The post חילוט ערבות appeared first on עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק.

ביטול עסקה פינוי בינוי

אוהד שפק — Thu, 27 Mar 2025 03:59:04 +0000

תקנות חדשות ממרץ 2025 יאפשרו לבעלי דירות להשתחרר מעסקאות "תקועות" של פינוי ובינוי ותמ"א 38 בתשלום מוגדר מבלי שייחשבו כמפרי חוזה מול היזם.

הסכמי התחדשות עירונית, ביניהם גם הסכמים לביצוע פרויקטים של פינוי ובינוי, הם לרוב הסכמים עם תנאים מתלים. כלומר, שרק אם מתקיימים כל התנאים בהסכם בהתאם ללוחות הזמנים הקבועות בהסכם אז ההסכם למעשה בתוקף ויוצא לפועל. התנאים יכולים להיות למשל הגעה לרוב הדרוש החוקי של בעלי דירות בבניין או במתחם הדרושים כדי להוציא לפועל את הפרויקט, או לקבל היתר בניה תוך זמן מוגדר וכן תנאים נוספים.

פעמים רבות יזמים לא מצליחים לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית בפרק זמן סביר וביעילות. זאת מסיבות מגוונות כגון: דיירים סרבנים שאינם משתפים פעולה ולא מאפשרים את השגת הרוב הדרוש לעסקה; קושי בקבלת מתן תוקף לתכנית ו/או הוצאת היתר בניה; אי קבלת ליווי בנקאי לפרוייקט ומתן ערבויות ועצם ההכרזה על המתחם כמתחם פינוי בינוי וכיוצא בזה.

ביטול עסקה

במקרים כאלה, קיימות אמנם הוראות בחוק המאפשרות לבטל את העסקה – למשל אם היזם לא מצליח להשיג את הרוב הדרוש, או אם היזם לא מצליח לקדם את תכנון הפרויקט בוועדות התכנון בלוח הזמנים שהוסכם (סעיף 1ד לחוק פינוי בינוי וסעיף 5ג לחוק החיזוק). אבל, בפועל בעלי דירות נמנעים פעמים רבות לבטל את העסקה מחשש שיידרשו לשלם סכומים גבוהים ליזם ושליזם תהיה עילת תביעה כנגדם בגין הביטול.

קבלני חתימות

התקנות החדשות למעשה מאפשרות לבעלי הדירות בפרויקטים נקודות יציאה המאפשרות שחרור מההסכם באם היזם נכשל בקידום הפרוייקט ולמנוע, למשל, מצבים של קבלני חתימות – שמחתימים בעלי דירות ומחכים במשך שנים "למכור את הפרויקט" ליזם אחר. בנוסף לכך, צריך לזכור כי ישנם חוקים ותקנות נוספים במסגרתם נקבע כי אי עמידה של היזם בלוחות זמנים מסוימים מקנה לבעלי הדירות זכות לחזור בהם מהסכמתם לעסקה, מבלי שייחשבו כמפרים של העסקה שנחתמה, וזאת בכפוף להחלטת בעלי רוב הדירות בבית המשותף.

התקנות החדשות, כמו גם ההסדרים האחרים הקיימים בחוק נועדו למנוע כבילתם של בעלי דירות לעסקה עם יזם שאינו מצליח לקדמה בלוחות זמנים סבירים, ולאפשר להם להשתחרר מעסקה זו כדי שיוכלו לקדם את ההתחדשות העירונית עם יזם אחר.

ביטול עסקה ותשלום ליזם

בסעיף 2 לתקנות החדשות נקבע כי אם בוטלה עסקת התחדשות עירונית בשל אי עמידת היזם בלוחות הזמנים להתקדמות הפרויקט, לפי הוראות סעיף 1ד לחוק פינוי ובינוי – או במקרה של פרוייקט תמ"א 38 לפי הוראות סעיף 5ג לחוק החיזוק – יהיה היזם זכאי בשל כך לתשלום לפי סוג העסקה ובהתאם לסיבת הביטול ושאר התנאים אשר מפורטים בתוספת לתקנות.

עוד נקבע בתקנות כי היזם יהא זכאי לתשלום מכח התקנות בגין ביטול העסקה בכפוף למחיקת הערת אזהרה שנרשמה (אם נרשמה) לטובת היזם על זכויותיו של בעל דירה בשל עסקת התחדשות עירונית (סעיף 3 לתקנות). כמו כן, נקבע כי הסכומים הנקובים בטלה שבתוספת לתקנות יהיו צמודים למדד הידוע ביום הקובע עד מועד התשלום בפועל של עסקת התחדשות עירונית, אף אם בוטלה לפני היום הקובע ובלבד שטרם שולם תשלום ליזם בשל הביטול כאמור (תקנה 5) וכי לסכומים יתווסף מע"מ (תקנה 4).

בנוסף, התקנות קובעות כי אם בוטלה עסקה בשל יותר מסיבת ביטול אחת מבין הסיבות המנויות בטבלה שבתקנות אז הזכאות תהא לפי הסכום הנמוך מביניהם (סעיף 2(א)) .

כמו כן, נקבע כי במקרה בו בוטלה עסקת פינוי ובינוי במתחם ב"מסלול רשויות" – דהיינו, כאשר הרשות היא זו שמקדמת את הפינוי בינוי בשטחה, ואחראית על התקשרות עם בעלי הדירות ועם בעלי מקצוע וגם על תכנון המתחם. כאשר התוכנית יוצאת לפועל ע"י יזם שמסכם עם בעלי הדירות במתחם את התנאים ההטבות והמפרט שיקבלו בתום הפרויקט – שהוכרז לפני שנחתמה עסקה ראשונה בבית המשותף במתחם האמור, יהיה היזם זכאי לתשלום בגובה מחצית הסכומים הנקובים בטבלה שבתוספת שבתקנות בלבד (סעיף 2(א)).

פיצוי ליזם

סכומי הפיצוי ליזם במקרה של ביטול ההסכם לפי התקנות החדשות:

פינוי בינוי

– היזם לא התקשר עם לפחות 20% מבעלי הדירות – אין פיצוי.

– היזם לא החתים לפחות 50% מבעלי הדירות אחרי שנתיים – 5,000 ₪ לכל דירה.

– היזם לא החתים לפחות 60% מבעלי הדירות אחרי 4 שנים – 7,000 ₪ לכל דירה.

– היזם לא הגיש תוכנית למוסדות התכנון אחרי 4.5 שנים – 10,000 ₪ לכל דירה.

תמ"א 38

– היזם לא התקשר עם לפחות שליש מבעלי הדירות – אין פיצוי.

– היזם לא התקשר עם לפחות 50% מבעלי הדירות אחרי 18 חודשים – 500 ₪ לכל דירה.

– היזם לא התקשר עם לפחות שני שלישים מבעלי הדירות אחרי 3 שנים – 700 ₪ לכל דירה.

– היזם לא הגיש בקשה להיתר אחרי 3.5 שנים – 1,800 ₪ לכל דירה.

התקנות החדשות טובות ליזם או לבעלי הדירות?

בשוק הנדל"ן עלו קולות שונים באשר לאפקטיביות של התקנות שאושרו. כך למשל, מחד גיסא, יש הסבורים כי מדובר בהינתן המערכת ההסכמית המקובלת בעסקאות התחדשות עירונית, אשר כאמור כוללת מנגנון של "תנאים מתלים" להשתכללות תוקפו של ההסכם, ולכן מדובר בתקנות מיותרות שרק מכבידות על כיסם של בעלי הדירות. יתרה מכך, התקנות למעשה יוצרות מעין "אפקט מצנן" במסגרתו ישנו תמריץ שלילי לבעלי הדירות שלא לפעול לביטול עסקה עם יזם שכשל בקידום הפרויקט בפרק זמן סביר ומינוי יזם חלופי תחתיו. זאת משום שיהיה עליהם לספוג את התשלומים ליזם הקבועים התקנות. מה שעלול להביא בסופו של דבר לקיפאון בשוק ולכך שעסקאות התחדשות עירונית ימשיכו "להיתקע".

מנגד, ישנם הגורסים כי התקנות מבורכות ויביאו לוודאות בשוק עסקאות להתחדשות עירונית, תוך עיגון זכויות היזמים ובעלי הדירות כאחד. זאת, בשים לב לכך שהתקנות קובעות תעריפים ידועים וקבועים לסכומים בגינם יהא היזם זכאי לתשלום בעבור הוצאות סבירות שהוציא לשם קידום עסקת פינוי ובינוי או עסקה לפי תכנית החיזוק, לפי העניין, בהתאם לשלבי התקדמותו בעסקה עד מועד ביטולה.

כדאי לזכור, שאם בעלי הדירות צפויים לבטל את העסקה ולשלם פיצוי ליזם משום שהעסקה תקועה במשך שנים כאמור לעיל, ייתכן כי הם יעשו זאת כשיזם אחר "דופק בדלת" ואותו יזם יהיה מוכן לספוג את עלויות הביטול והפיצוי ליזם.

(להרחבה – קראו תקנות פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) (תשלום בשל ביטול עסקת התחדשות עירונית), תשפ"ה-2025)

The post ביטול עסקה פינוי בינוי appeared first on עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק.

פינוי בינוי – תביעה כספית נגד סרבנים

אוהד שפק — Thu, 31 Aug 2023 05:40:47 +0000

בית המשפט מציב אולטימטום לסרבני פרויקט פינוי ובינוי בהרצליה – שלמו כל אחד 2.6 מיליון ₪ לשכנים שלכם או חתמו על חוזה עם היזם תוך 30 ימים. בנוסף – לא מכיר בתוספת בניה שבוצעה בהיתר בניה לאחר חתימת הסכם עם היזם.

עסקת פינוי בינוי (מכח חוק פינוי בינוי ולא הריסה ובנייה מכח תמ"א 38) מוגדרת כחוזה בין יזם לבין בעלי דירות בבניין שבו מתחייבים בעלי הדירות למכור את הזכויות בו לצורך הריסת הבניין והקמת בניין חדש במקומו.

חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) שנחקק בשנת 2006 נועד כדי להקל על פינוי בניינים שהוכרזו כמתחמים של פינוי ובינוי. בין השאר, החוק כולל גם התייחסות עם התנגדות בלתי סבירה של אחד או יותר מבעלי הדירות לפרויקט פינוי ובינוי, אשר מקנה לאותן בעלי דירות קלף מיקוח מיוחד אל מול היזם, שבו הם משתמשים אפילו במחיר של הכשלת הפרויקט.

פינוי בינוי – רוב מיוחס

החוק קובע כי אם קיים "רוב מיוחס" מבעלי הדירות בבניין או בבניינים המעוניינים לחתום על עסקת פינוי ובינוי, תהיה לבעלי הדירות המסרבים לעסקה בשל סירוב שהוא בלתי סביר אחריות בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות בשל הנזק שייגרם להם בשל אי ביצוע הפרויקט.

"רוב מיוחס" מוגדר כ-2/3 מבעלי הדירות במקבץ לפינוי בינוי שבבעלותם 3/5 לפחות מהדירות בכל בניין (אלא אם בבניין יש 4 או 5 דירות בלבד ואז בבעלותם לפחות 3 דירות) במקבץ וכן יותר מ-1/2 מהרכוש המשותף בכל בניין במקבץ.

החוק נותן סמכות לבית המשפט לאשר את פרויקט פינוי בינוי על אף שישנם בעלי דירות שמסרבים לפרויקט, וכן בית המשפט יכול למנות אשר שיוסמך להתקשר בעסקה בשם בעלי הדירות הסרבנים.

סירוב בלתי סביר?

חוק פינוי ובינוי קובע רשימה של מקרים שבהם סירוב להתקשר בחוזה לפרויקט פינוי בינוי לא ייחשב כסירוב בלתי סביר. למשל, אם הפרויקט אינו כדאי כלכלית או אם לא הוצעו לבעל הדירה הסרבן מגורים חלופיים או אם בעל הדירה או בן משפחתו המתגורר עמו הוא אדם עם מוגבלות אז המגורים החלופיים אינם כוללים התאמות עבורו. סיבות נוספות לסירוב סביר הן אם לא הוצעו לבעלי הדירות הסרבנים בטוחות הולמות לפרויקט פינוי בינוי, אם יש נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב שבגללן ביצוע פרויקט הוא בלתי סביר. כמו כן, יש סיבות נוספות שעוסקות לקשישים או לאנשים עם מוגבלויות שלא הציעו להם את האפשרויות הקבועות בחוק.

תביעה כספית נגד סרבנים

החוק קובע כי במצב שבו מצא בית המשפט כי בעלי דירות סרבנים אחראי כלפי שאר בעלי הדירות לאי קיום הפרויקט בשל סיבות שאינן סבירות, בית המשפט רשאי לקבוע כי בעלי הדירות הסרבנים יישאו בנזקם של שאר בעלי הדירות או בחלק ממנו.

שיכון וייצמן בהרצליה

בעלי דירות חתמו על עסקת פינוי ובינוי עם חברת אזורים במתחם גדול שכולל 32 מבנים המכילים כמעט 600 דירות. במסגרת הפרויקט, צפויה אזורים לפנות את המבנים הקיימים ולהקים שכונת מגורים חדשה עם כמעט 2,000 דירות חדשות. במסגרת הפרויקט, בעלי הדירות אמורים לקבל דירות חדשות בתוספת של 45 מ"ר מהדירות הקודמות שלהם וכן מרפסת בגודל של 10% משטח הדירה החדשה, מחסן בגודל של 5 מ"ר וחניה.

החל משנת 2013 חתמו בעלי הדירות עם הסכם פינוי בינוי עם היזם, ו-3 משפחות לא היו מוכנות לחתום בטענות שונות – משפחה אחת חלקה על התמורה שהם זכאים לה משום שהם הרחיבו אותה משמעותית על פי היתר בניה ושיפצו אותה במאות אלפי שקלים וכי בעלי דירות אחרות קיבלו תמורה מלאה למרפסות סגורות ללא היתר. משפחה אחרת טענה כי היא עושה שימוש בלעדי בחצר ויש חוסר שיוויון בתמורות המתקבלות וכן הלאה.

במסגרת פסק הדין בבית המשפט המחוזי בת"א, בחן בית המשפט את הסירוב של המשפחות וקבע כי מדובר בסירוב בלתי סביר. החוק קובע כי במקרים בהם נקבע כי הסרבנים עומדים על סירובם מטעמים בלתי סבירים, על בית המשפט לשקול את גובה הנזק שנגרם לשאר בעלי הדירות, אשר מסכימים לפרויקט פינוי ובינוי, וכן את נסיבות העסקה וכושר הפירעון של בעלי הדירות הסרבנים, אשר מסרבים לשאת בנזק שייגרם לשכניהם.

בית המשפט בחן את התמורות המוענקות לבעלי הדירות הסרבנים וקבע, כפי שנקבע בעבר, כי אין הכרח שיהיה שיוויון בין בעלי דירות בפרויקט של התחדשות עירונית – כלומר אין הכרח שכל בעלי הדירות יזכו בתמורה זהה.

ביצוע בנייה נוספת בדירה – כדי לקבל תמורה עודפת

אמירה מעניינת של בית המשפט הייתה כי ביצוע בניה נוספת בדירות המיועדות להריסה לאחר חתימת הסכם פינוי בינוי הוא ניסיון לקבל תמורות נוספות על חשבון השכנים, ואין לתמרץ התנהגות שכזו. בית המשפט לא הכיר בהרחבה שביצעה אחת המשפחות, בהיתר בניה, וזאת לאחר שנחתמה עסקה עם יזם.

2.6 מיליון ₪

בית המשפט קבע כי כל אחת מהמשפחות הסרבניות תשלם 2.6 מיליון ₪ לשאר בעלי הדירות במתחם אלא אם יחתמו על הסכם פינוי בינוי תוך 30 ימים. למעשה הוא לא נתן להם כל אפשרות מעשית, שכן התביעה התקבלה במלואה ומשמעותה שמישהו אחר ימונה לחתום בשמם. פסק הדין אינו חריג בכך שכופים פרויקט התחדשות עירונית על בעלי דירות שלא חתמו, אך הוא כן חריג בקביעת גובה פיצוי שרוב משקי הבית במדינת ישראל לא יכול לעמוד בו.

(להרחבה – קראו תיק אזרחי 49303-10-20 נילי ניר ואחרים נגד אורי שעשע ואחרים)

The post פינוי בינוי – תביעה כספית נגד סרבנים appeared first on עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק.

כנס דיירים פינוי בינוי – עשה ואל תעשה

אוהד שפק — Sat, 28 Jan 2023 10:01:13 +0000

תחום ההתחדשות העירונית הוא תחום מורכב ביותר ומשלב בתוכו גורמי מקצוע רבים כגון קבלנים, אנשי כספים וליווי משפטי. בכדי לאחד את כל הגורמים לכדי פרויקט מוצלח, על בעלי הדירות להיעזר בעו"ד דיירים, אשר יפעל כדי ללוות אותם בתהליך המורכב של בחירת יזם לפרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי.

עו"ד בעל ניסיון בליווי פרויקטים של פינוי בינוי מטעם בעלי הדירות צריך להקפיד כי הכנס או האסיפה של בעלי הדירות ביחד עם יזם או יזמים אשר יציעו את הצעותיהם ייערך לפי כל הכללים.

כנס דיירים פינוי בינוי – עשה ואל תעשה

כמה זמן מראש צריך להודיע לבעלי הדירות על הכנס?

הכללים קובעים כי לפחות 10 ימים לפני מועד הכנס יש לפרסם הודעה הכוללת מתי ייערך הכנס, היכן ייערך הכנס, מהי מטרת הכנס ומיהו היזם או היזמים שעתידים להציג את הצעותיהם בכנס. כמובן שמוטב לפרסם את מועד הכנס כמה שיותר מוקדם לטובת השתתפות גדולה ככל האפשר מקרב בעלי הדירות בבניין או במתחם הבניינים.

איך מודיעים על כנס דיירים בפרויקטי פינוי בינוי?

על היזם או היזמים להציג את ההודעה במקום בולט בבניין, ואם ישנן כמה כניסות – אז בכל אחת מהכניסות. בנוסף, צריך למסור את ההודעה לבעלי הדירות ב-2 מתוך 3 הדרכים הבאות (1) בתיבת הדואר של כל דירה ודירה (2) בפתח הדלת של כל דירה ודירה (3) באמצעים אלקטרוניים לכל בעל דירה – כלומר, בהודעת SMS, בשיחת טלפון, בהודעת ווטסאפ או במייל.

מה שיעור ההשתתפות הדרוש לכנס דיירים בפרויקט פינוי בינוי?

בכנס הדיירים צריכים להשתתף לפחות 40% מבעלי הדירות בבניין. אם הגיע שיעור נמוך מזה, על היזם להודיע כי הוא דוחה את כנס הדיירים ליום אחר. אם בשני הכנסים, כלומר גם בראשון וגם בזה שנדחה, השתתפו יחד לפחות 30% מבעלי הדירות – היזם עמד בחובתו.

על מה חייב היזם לפרט בכנס דיירים?

על היזם לפרט את הניסיון שיש לו בתחום הבנייה או ההתחדשות העירונית, כולל מתן דוגמאות לפרויקטים שביצע, כתובתם ובאיזה שלב הם נמצאים. היזם צריך לפרט אודות העסקה שהוא מציע ומהם השלבים העיקריים הנדרשים כדי לקדם את הפרויקט. בנוסף, היזם צריך לפרט מיהם אנשי המקצוע שעובדים מטעמו ולהבהיר להם במפורש כי עורך הדין של היזם אינו מייצג את בעלי הדירות. היזם נדרש גם לפרט אודות הזכויות של קשישים ובעלי מוגבלויות לפי החוק ולמסור לבעלי הדירות מידע על המינהלת העירונית של התחדשות עירונית שפועלת בעיר שלהם.

הצעת יזם – פרויקט פינוי בינוי

על ההצעה של היזם לבעלי הדירות, עוד לפני מו"מ בין עו"ד של בעלי הדירות ליזם, לכלול את הנושאים הבאים:

הניסיון המקצועי של היזם כולל רשימת פרויקטים שביצע ב-10 שנים האחרונות.
מאפייני הפרויקט – כמה דירות יבנה, כמה קומות, מגורים בלבד או גם שטחי מסחר, חיבור למגרשים אחרים ועוד.
התמורה המוצעת לבעלי הדירות – מהי התוספת לשטח הדירה, האם יתווספו מרפסת שמש, מחסנים, חניות וכו', מפרט הדירה ואפשרויות לשדרג ועוד.
הוצאות הפרויקט בהן יישא היזם עבור בעלי הדירות – כדוגמת עלות שכר טרחת עורך דין הדיירים ועלות של יועצים נוספים של הדיירים, מסים וכיוצא בזה.
לוח זמנים משוער לקידום הפרויקט.
בטוחות המוצעות לדיירים – פירוט של הערבויות שמוצעות לדיירים לקבלת דמי שכירות, לתוספת לדירה או הדירה החדשה שהדיירים אמורים לקבל, ערבות כי היזם ישלם את המסים אם יחולו על הדיירים ועוד.
פירוט התנאים העיקריים הנדרשים לקיום העסקה ופרק הזמן שייקח לקיים אותם – למשל מהו הרוב הדרוש של בעלי הדירות שיסכימו לפרויקט, אישור תוכנית והגשת בקשה להיתר בניה, קבלת היתר בניה, קבלת מימון מבנק או מחברת ביטוח וכיוצא בזה.

(להרחבה, קראו – תקנות פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) (כינוס בעלי הדירות ומסמך עיקרי הצעה), תשפ"ב-2022)

The post כנס דיירים פינוי בינוי – עשה ואל תעשה appeared first on עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק.

חלופת שקד – תמ"א 38

אוהד שפק — Fri, 29 Jul 2022 07:26:29 +0000

אושרה "חלופת שקד" לתמ"א 38 - תתמקד בהריסת מבנים ובנייה מחדש, בנייה לגובה והקצאת שטחים רבים לצרכי ציבור

ממש לפני שהתפזרה הכנסת בסוף יוני 2022, אישרה מליאת הכנסת את "חלופת שקד", שתהווה חלופה לתמ"א 38.

החלופה מנסה לעשות סדר בכל הנוגע לזכויות בניה במסגרת תמ"א 38. על פי החלופה, הריסת מבנה ישן והקמת מבנה חדש במקומו תאפשר חלופה בין (א) מבנה שניתן היתר לבנייתו לפני שנת 1980 ואינו עומד בתקן רעידות אדמה – ניתן יהיה להרוס את הבניין ולבנות מבנה חדש במקומו תוך הגדלת השטחים הבנויים בשיעור של 400% (ב) חיזוק המבנה בלבד והוספת תוספות בנייה, אשר יאפשר תוספת זכויות בנייה של 200% בלבד.

במסלולים הללו לא תהיה מגבלת גובה על המבנים החדשים, וזה משקף מגמה של בנייה לגובה בכל רחבי ישראל, כאשר תאושר תוספת שטחי ציבור בהיקף 10% – 15% מכלל השטח הבנוי. שר הפנים אף יוכל לאשר תוספת בנייה של 550% לפרויקט המצוי בפריפריה, אם הוכח לו שתוספת של 400% אינו כלכלי ליזם ולא יאפשר את הפרויקט.

החלופה נותנת סמכות לרשויות המקומיות לגבות היטלי השבחה בשיעורים שנעים בין 12.5% ל-25% או לדרוש מהיזמים שטחים נוספים לצרכי ציבור. זאת להבדיל מתמ"א 38 הנוכחית אשר לא אפשרה לגבות היטלי השבחה והמענה שנתנה לצרכי ציבור היה מצומצם למדי.

The post חלופת שקד – תמ"א 38 appeared first on עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק.

תמ"א 38 החדשה – בדרך להפוך לחוק

אוהד שפק — Fri, 25 Feb 2022 09:05:21 +0000

התוכנית החדשה לחיזוק מבנים - שצפויה להחליף את תוכנית תמ"א 38 - עברה קריאה ראשונה בכנסת ומקודמת לקריאה שנייה ושלישית

כזכור, בסוף שנת 2019 הודיעה המועצה הארצית לתכנון ולבניה על סיומה של תמ"א 38 באוקטובר 2022. הוחלט כי ועדה מקומית לתכנון ובניה תוכל להאריך את תוקף יישום תוכנית התמ"א בשטחה עד 18 במאי 2025.

בנובמבר 2020 פורסם תזכיר חוק ליצירת מסלול חלופי לתמ"א 38, אולם הוא נזנח ובנובמבר 2021 הועלתה הצעת חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 136) (תכנית לעמידות בפני רעידת אדמה ותכנית הכוללת הוראה להקניית הבעלות בחלק ציבורי), התשפ"ב-2021 הכוללת תוכנית חדשה שתחליף את תמ"א 38. הצעת החוק עברה קריאה ראשונה בתחילת דצמבר 2021 ובימים אלה (סוף פברואר) מקודמת בוועדות הכנסת לקריאה שנייה ושלישית.

על-פי הצעת החוק, יורחבו הסמכויות של הוועדות המקומיות לתכנון ובניה לאשר תוכניות חיזוק עבור מבנים בודדים – בניין שלפחות 80% משטחיו משמשים למגורים, היתר הבניה לבנייתו ניתן לפני שנת 1980, לא בוצעו בו עבודות חיזוק לפי תמ"א 38 והוא בן 2 קומות לפחות עם 2 דירות.

הצעת החוק כוללת מספר מסלולים לחיזוק מבנים:

הריסה ובנייה מחדש – במסגרת מסלול זה ניתן יהיה להגדיל את השטח המותר לבנייה לעד 400% מסך שטחי הבנייה הקיימים – כלומר זכויות בנייה פי 4 מהקיים כאשר שטח הממ"דים וזכויות בניה מתוכניות מאושרות אחרות ייכללו כבר בפנים. במסלול זה אין הגבלה על גובה הבניין החדש. במסלול זה יתאפשר גם להגדיל את שטחי הבנייה מתחת לאדמה לעד פי 3 משטח המגרש.
חיזוק הבניין – לפי מסלול זה ניתן יהיה להגדיל את השטח המותר לבנייה ב-200% מסך שטחי הבנייה הקיימים. הגשת תוכנית במסלול זה תדרוש חוות דעת של מהנדס הוועדה כי עדיף לחזק את המבנה ולא להרוס אותו ולבנות מבנה חדש – וזאת עקב מצבו של המבנה, המגרש והסביבה שלו.
הוספת שטחי בנייה במגרש אחר – במסלול זה תהיה סמכות לוועדה המקומית לתת למגרש שמצוי בו מבנה הטעון חיזוק וגם למגרש אחר שאין בו מבנה שטעון חיזוק להגדיל את שטחי הבנייה במגרש האחר ולהוסיף ממ"ד לכל אחת מהדירות. שיעור ההגדלה של זכויות הבניה במגרש האחר, מעל הקרקע, יהיה עד 100% מסך שטחי הבנייה הקיימים במבנה הטעון חיזוק.

בנוסף למסלולים אלו, הצעת החוק כוללת מספר שינויים מרכזיים כדוגמת לאפשר לוועדות לסטות מהוראות שנקבעו בקשר לחניה, ולמעשה להפחית את מספר מקומות החניה הנדרשות לפי חוק.

היטל השבחה – להבדיל מהפטור הגורף הניתן מתשלום היטל השבחה לפרויקט של תמ"א 38, הצעת החוק קובעת כי תהיה חבות בהיטל השבחה בהיקף של 25% מההשבחה. היטל השבחה הוא מס המוטל על-ידי הרשות המקומית על בעל נכס שהשביח את הנכס שלו כתוצאה מעליית שווי הנכס בשל אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג.

The post תמ"א 38 החדשה – בדרך להפוך לחוק appeared first on עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק.

רפורמה בפינוי בינוי

אוהד שפק — Tue, 27 Apr 2021 13:24:21 +0000

תזכיר חוק שפורסם באפריל 2020 בעקבות עבודת צוות-משרדי מציע להגביל את כוחם של היזמים ולהוריד את אחוז הסרבנות כדי לקדם פרויקטים של פינוי ובינוי.

בתוכנית האסטרטגית לדיור עד לשנת 2040 נקבע כי ללא התחדשות עירונית בהיקפים משמעותיים מדינת ישראל תעמוד בפני קושי של ממש היות ויאזלו הקרקעות הפנויות המיועדות לבינוי במרכז הארץ. לפיכך, הומלץ לייעל את השימוש בקרקע הקיימת באמצעות ציפוף הבינוי – ובתוך כף לעלות מרף שבו 12% מכלל הבנייה השנתית יהיה התחדשות עירונית לכך שמתוך כל התחלות הבנייה התחדשות עירונית תעמוד על סך של 46% לקראת שנת 2040.

באפריל 2020 פורסם תזכיר חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) (תיקון מס' 7). עיקרי התזכיר המוצע הם כדלהלן:

הפחתת הרוב הדרוש לשם הגשת תביעה כנגד בעל דירה המסרב סירוב בלתי סביר לעסקת פינוי ובינוי במתחם שלו. אם כיום יש צורך ברוב של 80%, תזכיר החוק מציע להפחית את הרוב הדרוש ל-66.66% מכלל בעלי הדירות.

הגבלת זמן ליזמים – מוצע כי אם חלפה תקופה של שנתיים והיזם לא התקשר בעסקת פינוי ובינוי עם יותר ממחצית מבעלי הדירות בבניין / במתחם, או אם חלפה תקופה של 4 שנים ולא הוגשה תכנית לפינוי ובינוי למוסד תכנון, יהיו רשאים רוב בעלי הדירות בבניין להחליט כי אינם מעוניינים יותר בעסקה עם אותו יזם. אם החליטו בעלי הדירות כאמור, הם יהיו רשאים לבטל את העסקה מבלי שיראו אותם כמפרים הסכם התקשרות כלשהו עם היזם, והיזם יהיה זכאי לתשלום בסכום שייקבע בתקנות.

סירוב של בעל דירה לפרויקט פינוי ובינוי הנובע משימוש שלא כדין או מבנייה שלא כדין – לא אחת בעלי דירות מסרבים לעסקאות פינוי ובינוי משום שהרחיבו את דירתם ללא היתר בניה, פיצלו אותה למספר יחידות דיור ללא היתר בניה, משתמשים בה לצורך הפעלת עסק, או שהם גידרו חלק מהרכוש המשותף של הבניין וסיפחו אותו לדירה שלהם. במקרים רבים אלו, בעלי הדירות הללו מסרבים לפרויקט פינוי ובינוי שכן אין להם תמריץ גדול להיכנס לפרויקט כזה. תזכיר החוק קובע אפשרות לקבוע כי אותו בעל דירה לא יבוא במניין בעלי הדירות בבניין לצורך קביעת הרוב הדרוש לשם הגשת תביעה נגד הדיירים הסרבנים.

פרטים מחייבים שיש לכלול בעסקת פינוי ובינוי – לאור פערי המידע בין השחקנים בשוק ההתחדשות העירונית, ובמיוחד בין בעלי הדירות ליזמים, תזכיר החוק מציע לקבוע את פרטים מסוימים שיהיו חובה בהסכם פינוי ובינוי. הפרטים אמנם נראים טריוויאליים ועל-פי רוב מופיעים בכל הסכם פינוי ובינוי אך מוצע שהחוק יחייב כי הם חייבים להיכלל, אחרת לא תוכר עסקה כזו כעסקת פינוי ובינוי:

פרטים אודות היזם, כולל כתובת ודרכי יצירת קשר.
המועד בו כל בעל דירה חתם על ההסכם.
המועד בו נחתמה עסקת פינוי ובינוי ראשונה בפרויקט.
העקרונות לקביעת התמורה שיקבל כל בעל דירה בפרויקט.
התחייבות של היזם להעמיד ערבויות לטובת בעל הדירה כדי להבטיח שהוא יעמוד בהתחייבויותיו בחוזה.
המועדים המרביים לאישור תוכנית מפורטת, קבלת היתר בניה ומסירת הדירות החדשות.
פרטים אודות הגורם שיבצע את עבודות הבניה בהתאם לחוזה או תנאים לבחירת הקבלן המבצע, כולל הניסיון שלו בתחום.

ראוי להדגיש כי תזכיר חוק זה, נכון לסוף אפריל 2021, הינו תזכיר חוק בלבד וטרם נחקק על-ידי הכנסת.

The post רפורמה בפינוי בינוי appeared first on עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק.

התוכנית שתחליף את התמ"א 38

אוהד שפק — Sat, 02 Jan 2021 07:54:55 +0000

בסוף נובמבר 2020 פורסם לעיון הציבור תזכיר חוק התכנון והבנייה (תיקון מס' 128), אשר עוסק, בין היתר, ביצירת מסלול חלופי לתמ"א 38 ולייעול הליכים בתחום התכנון והבנייה. חשוב להדגיש כי מדובר בתזכיר חוק בלבד, שטרם עבר את כל הליכי החקיקה וייתכן גם שייערכו בו שינויים אם יאושר.

להלן יובאו האפשרויות החלופיות לתמ"א 38 שהוצעו במסגרת התזכיר:

הריסה ובנייה מחדש

כזכור, בנובמבר 2019 החליטה המועצה הארצית לתכנון ובנייה כי תוכנית המיתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (המוכרת בשמה כתמ"א 38) תסתיים באוקטובר 2022. לפי התזכיר, מוצע לתת סמכות לכל רשות מקומית לאפשר התחדשות עירונית באמצעות הריסת המבנה ובנייתו מחדש במגרשים שמיועדים למגורים שבהם קיימים מבנים שניתנו היתרי בניה לבנייתם לפני 1980 ואין צורך יותר בחוות דעת מהנדס שהבניין הקיים איננו עמיד מפני רעידות אדמה.

לפי ההצעה, הרשות המקומית תוכל לאפשר פינוי בינוי תוך הגדלת שטחי הבנייה במגרש עד לסך של 350% מסך שטחי הבניה הקיימים כחוק במגרש. ההצעה קובעת שאם נבנו תוספות בניה במבנה לאחר שנת 1980 (נגיד ממ"דים או מרפסות) הדבר לא יגביל את האפשרות לבצע פינוי-בינוי אם המבנה (ולא התוספת) נבנתה בהיתר בניה מלפני 1980. בנוסף, הרשות המקומית תוכל לאשר תוספת זכויות מתחת למפלס הקרקע לעד פי 3 משטח המגרש ותוספת של 15% מסך השטח הכולל המותר לבניה מעל הקרקע לצורך הוספת שימושים ציבוריים (למשל גן ילדים, מרפאה, מבנה לצרכי דת, מוסדות קהילתיים, מקלטים, שטחי חניה וכו).

הרשות המקומית תוכל לקבוע כי עד 25% משטחי הבנייה המותרים במגרש ישמשו למשרדים או מלונאות, או למטרת מסחר בחזית בניין המיועד למגורים.

לסיכום – עד 350% מעל פני הקרקע, עד פי 3 משטח המגרש מתחת למפלס הקרקע ותוספת של עד 15% מהשטח המותר לבניה מעל הקרקע לצורך הוספת שימושים ציבוריים.

עיבוי הבנייה בבניין קיים

תזכיר החוק מציע לתת לרשויות המקומיות (כאשר הכוונה לוועדות המקומיות לתכנון ובניה) סמכות לאשר תוכניות לחיזוק ועיבוי הבנייה בבניין קיים בשיעור מירבי של עד 200% משטחי הבניה הקיימים מעל הקרקע, וזאת כאשר קיים על המגרש מבנה שניתן היתר לבנייתו לפני שנת 1980. הוועדה תוכל לאשר חיזוק ועיבוי (ולא הריסה ובנייה מחדש) כאשר תינתן חוות דעת בכתב של מהנדס הוועדה כי האפשרות הזאת עדיפה על הריסה ובניה מחדש.

התזכיר קובע כי תוספות בנייה שנבנו לאחר 1980 לא ישללו את האפשרות לבצע פרויקט של חיזוק ועיבוי אך כל תוספת שניתן היתר לבנייתה אחרי שנת 2000 לא תובא בחשבון מכפלת זכויות הבניה (עניין זה מופיע גם במסלול של הריסה ובנייה מחדש).

התזכיר קובע שבפרויקט של חיזוק ועיבוי תהיה חובה לבנות ממ"ד לכל יחידת דיור בבניין אלא אם התקבל אישור לפתרון מיגון חלופי או פטור ממיגון.

לסיכום – עד 200% משטחי הבניה הקיימים מעל הקרקע, חובה בניית ממ"ד לכל דירה, אפשרות לתוספת בניה של עד 10% מהשטח המותר לבניה מעל הקרקע לתורך הוספת שימושים ציבוריים.

The post התוכנית שתחליף את התמ"א 38 appeared first on עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק.

תמ"א 38 – בסמכות העיריות

אוהד שפק — Fri, 13 Sep 2019 10:07:53 +0000

ביום 8 בספטמבר 2019 פרסם אתר ביזנעס – אתר הכלכלה של הציבור החרדי – טור דעה שפרסם עו”ד אוהד שפק.

בטור הדעה עוסק עו”ד אוהד שפק בתמורות שעוברת ועתידה לעבור תוכנית מתאר ארצית 38 ותוהה אם לא כדאי לקבוע כללים ברורים אך בסופו של דבר לתת את המנדט לרשויות המקומיות.

לקריאת טור הדעה המלא – לחצו תמ"א 38 – בסמכות העיריות.

The post תמ"א 38 – בסמכות העיריות appeared first on עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק.