תיווך - עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק

דמי תיווך בלי הסכם תיווך חתום

אוהד שפק — Fri, 30 Jan 2026 12:07:26 +0000

קשיחותו של חוק המתווכים אל מול עיקרון העל של תום הלב

חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996, חולל בשעתו מהפכה בשוק הנדל"ן הישראלי במטרה להגן על הצרכן וליצור סדר וודאות בעסקאות תיווך.

הסכם תיווך בכתב

הוראתו המרכזית של החוק, המעוגנת בסעיף 9(א), קובעת תנאי סף קשיח: מתווך לא יהיה זכאי לדמי תיווך אלא אם חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך, הכוללת את כל הפרטים שנקבעו בתקנות (בנוסף להיותו בעל רישיון תיווך בתוקף והיותו הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב).
במשך שנים, דרישת הכתב נתפסה כדרישה קוגנטית (בלתי ניתנת להתניה) וכחסינה מפני טענות חיצוניות.

עם זאת, המציאות המשפטית בשנים האחרונות מלמדת על שינוי מגמה מסוים, אם כי טרם ניתנה הכרעה בבית המשפט העליון.

בתי המשפט הבינו כי במקרים מסוימים, דרישת הכתב משמשת כ"קרדום לחפור בו" עבור לקוחות חסרי תום לב, המבקשים ליהנות מפירות עבודתו של המתווך ולחמוק מתשלום על בסיס פגם טכני. כיום, המגמה המסתמנת היא כי עיקרון תום הלב, המעוגן בסעיפים 12 ו-39 לחוק החוזים, עשוי לגבור על דרישת הכתב במקרים של מרמה ממשית או חוסר תום לב קיצוני.

זעקת ההגינות

ישנם בתי משפט מחוזיים שקבעו כי אם מתקיימת "זעקת ההגינות" ניתן יהיה להתגבר על דרישות החובה בחוק המתווכים ובתקנות המתווכים לגבי חתימה על הסכם תיווך ולא אחת ציטטו בתי המשפט את הדברים הבאים:

"מקום שמוטלת דרישת צורה, אין לעשות את כוונתו של המחוקק פלסתר, ואין להתעלם ממנה. עם זאת, בדרישת הצורה אין קדושה; אין היא מהווה מטרה כשלעצמה. אם קיימים כלים אחרים המשמשים ערובה לכך, שהשיקולים העומדים מאחורי כללי הצורה, אכן באו על סיפוקם אין לדבוק בנוקשות בכללי הצורה; ראוי להפעיל במקומם כלים רציונליים המשמשים להם תחליף. המצב האופטימלי הוא זה שבו קיים המינון הנכון בין עמדה תקיפה דיה באשר לדרישת הכתב המונעת הגשת תביעת שווא, לבין עמדה מתפשרת במקרה שבהם באים הנימוקים שמאחורי דרישת הכתב לידי סיפוק מלא. מינון מאוזן זה צריך לבוא לידי ביטוי הן בעמדת החקיקה, הן בעמדת בתי המשפט"

________________________________________

אישור בווטסאפ במקום חתימה על הסכם תיווך

פסק דין מעניין שהגיע לאחרונה לבית המשפט בבת ים עסק באישור ב"ווטסאפ" כחלופה למסמך פורמלי. נדונה תביעה של מתווך בגין עסקת מכר של מגרש בשווי של כ-9.5 מיליון ש"ח. המתווך, שהיה "הגורם היעיל" המכריע בעסקה, לא החתים את הלקוח על טופס הזמנה סטנדרטי, אך ניהל עמו התכתבות ענפה ביישומון הווטסאפ.

העובדות: המתווך שלח ללקוח פרטים על הנכס וציין מפורשות כי עמלת התיווך תעמוד על 1.5% בתוספת מע"מ. הלקוח השיב בהודעה קצרה: "אחי ברור שמאשר". לאחר שהעסקה הושלמה, סירב הלקוח לשלם, בטענה כי לא נחתם הסכם כנדרש בחוק המתווכים.

הכרעת בית המשפט: בית המשפט דחה את טענות הלקוח וקבע כי בנסיבות העניין, הודעת הווטסאפ עונה על דרישת הכתב המהותית. נקבע כי כאשר הפרטים המהותיים (זהות הנכס, זהות המתווך וגובה העמלה) ברורים לשני הצדדים, הניסיון להיאחז בהיעדר טופס פורמלי מהווה חוסר תום לב משווע. המתווך נמצא זכאי למלוא העמלה, בסך של כ-140,000 ₪.

(להרחבה קראו תיק אזרחי 17764-02-22 אייל גוהר נגד דניאל אהרונוביץ).
________________________________________

ויתור על דרישת הכתב עקב מרמה ממשית

פסק דין נוסף של בית המשפט המחוזי בתל אביב עסק במקרה קיצוני של "עוקץ" מתווך. מדובר במתווכת שעמלה במשך שנתיים על שיווק וילה יוקרתית בשווי 17 מיליון ₪. בעל הנכס התחמק באופן שיטתי מחתימה על הסכם התיווך, תוך שהוא מבטיח למתווכת שוב ושוב כי "יהיה בסדר" וכי הוא מחויב לה.

העובדות: המתווכת הציגה את הנכס לקונה, ניהלה את המשא ומתן והביאה את הצדדים לכדי הסכמה. בשלב זה, בעל הנכס חתם על העסקה עם אותו קונה "מאחורי גבה" של המתווכת וסירב לשלם לה שקל אחד, בטענה שאין הסכם חתום.

הכרעת בית המשפט: במקרה זה עשה בית המשפט שימוש בדוקטרינה של "זעקת ההגינות". נקבע כי התנהלות בעל הנכס עלתה כדי "מרמה ממשית". השופטים קבעו כי חוק המתווכים נועד להגן על הצרכן מפני מתווכים כוחניים, אך הוא לא נועד להפוך לשריון עבור לקוחות המבקשים לנצל מתווכים. בנסיבות אלו, חובת תום הלב גברה על דרישת הכתב, והלקוח חויב בתשלום דמי התיווך למרות היעדר הסכם חתום.

(להרחבה קראו תיק אזרחי 26439-11-21 חנה דרעי ואחרים נגד שאול שגיא).
________________________________________

בעוד שהמלצה המקצועית נותרה תמיד להחתים לקוחות על הסכם תיווך כדת וכדין, פסיקות בתי המשפט בשנים האחרונות מעניקות הגנה מסוימת למתווכים שנפלו קורבן לחוסר תום לב קיצוני. דרישת הכתב היא אכן כלל חשוב, אך היא אינה "מסך ברזל" שמאחוריו ניתן לבצע מעשי מרמה.

התנהלות נכונה של מתווך בשנת 2026 דורשת שילוב בין הקפדה על הוראות חוק המתווכים לבין הבנה של המגמות החדשות בפסיקה, המאפשרות הגנה גם בהיעדר מסמך חתום במקרים מסוימים.

להלן טבלת המלצות למתווכים לניהול סיכונים והבטחת עמלה, כאשר מדובר בהמלצות בלבד ולא ביעוץ משפטי מחייב ומומלץ להתייעץ עם עורך דין בכל מקרה פרטני מסוג זה:

שלב בעבודה	💡 המלצה מעשית	⚖️ למה זה קריטי? (סיכונים וסיכויים)
✍️ חתימה חוזית	החתימו תמיד על טופס הזמנה בכתב הכולל את כל פרטי התקנות (זהות הנכס, מחיר מבוקש, עמלה ופרטי הצדדים).	דרישת הכתב לפי סעיף 9(א) היא "כלל הברזל", ובלעדיה תאלצו להוכיח "נסיבות קיצוניות" בבית המשפט.
📱 אישור דיגיטלי	תעדו כל הסכמה בווטסאפ או במייל. שלחו הודעה ברורה: "עמלת התיווך לנכס X היא Y%" ודרשו מהלקוח לאשר מפורשות.	בתי המשפט הכירו בהודעת ווטסאפ (כמו "אחי ברור שמאשר") כעונה על דרישת הכתב המהותית.
👣 עקבות בשטח	נהלו יומן עבודה מפורט. תעדו תאריכי סיורים, שמות מתעניינים ושיחות ועידה שערכתם בין הצדדים.	כדי לזכות בעמלה, עליכם להוכיח שהייתם "הגורם היעיל" – התיעוד מונע מהלקוח לטעון שסגר את העסקה "במקרה".
🚫 זיהוי מרמה	אל תוותרו על תיעוד הבטחות בעל פה. אם לקוח מבטיח "יהיה בסדר" ומתחמק מחתימה, שלחו לו סיכום שיחה כתוב מיד לאחר מכן.	במקרה של "מרמה ממשית", חובת תום הלב גוברת על דרישת הכתב ובית המשפט יחייב את הלקוח בתשלום.
🧠 לקוח מתוחכם	היו זהירים שבעתיים מול אנשי עסקים או עו"ד. ודאו שהמחויבות שלהם לתשלום מתועדת בכתב בצורה שאינה משתמעת לשתי פנים.	הפסיקה ב-2026 מחמירה עם לקוחות מתוחכמים ומצפה מהם לרמת תום לב גבוהה יותר; לא יתאפשר להם להשתמש בחוק כ"שריון למתחמקים".

נקודות מפתח למתווך המקצועי:

• הווטסאפ עשוי להיות כלי משפטי: הודעה ברורה ואישור של הלקוח ("מאשר", "אוקיי") יכולים להציל לכם את העמלה במידה ולא התאפשרה חתימה פיזית.

• זעקת ההגינות: בתי המשפט ב-2026 נוטים פחות לאפשר ללקוחות לנצל את המתווך ולחמוק מתשלום בטענות טכניות, כל עוד המתווך פעל בהגינות והיה גורם יעיל.

• ייצוג משפטי: בכל מקרה של חשש ל"עקיפת" המתווך, מומלץ לפנות לייעוץ משפטי מוקדם כדי לבחון האם נסיבות המקרה מצדיקות הגשת תביעה מכוח חובת תום הלב.

משרדנו מלווה מתווכים וסוכנויות תיווך בהכנת הסכמי תיווך ובניהול הליכים משפטיים מורכבים לגביית דמי תיווך מלקוחות הפועלים בחוסר תום לב, תוך שימוש בניסיון עשיר בליטיגציה בבתי המשפט ובהבנה מעמיקה של מגמות הפסיקה העדכניות ביותר.

The post דמי תיווך בלי הסכם תיווך חתום appeared first on עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק.

חובות המתווך

אוהד שפק — Sun, 30 Mar 2025 11:33:42 +0000

רפורמה בתחום התיווך שמוביל משרד המשפטים - לראשונה נקבעו תקנות אתיקה וחובות מקצועיים מחייבות לעוסקים בתיווך

על-פי הנתונים הקיימים, נכון לסוף שנת 2025 רשומים כמעט 25,000 מתווכי מקרקעין כאשר ת"א מובילה עם כ-2,500 מתווכים ואחריה ירושלים עם קצת יותר מ-2,000 מתווכים ובמקום השלישי ראשון לציון עם כ-1,000 מתווכים הפועלים בשטחה.

בעוד שהדין הפלילי חל על כל אזרחי המדינה, הרי שחובת אתיקה מקצועית היא רף התנהגות גבוה יותר מהמצופה מבעל מקצוע או מבעל תפקיד, על פי דין. מטרתו המרכזית של הדין המשמעתי ושל כללי האתיקה היא לשמור על תפקודם התקין של העוסקים במקצוע מסוים, ולהגן על הציבור מפני ההשלכות של שימוש לרעה במקצוע. הדין המשמעתי אינו בא במקום הדין הפלילי, אלא מתווסף אליו ומשמש נדבך נוסף.

ברוח זו, מתוקף ההבנה כי למתווכי מקרקעין תפקיד חשוב בעסקאות נדל"ן – בהיותם הגוף המקשר בין הצדדים לעסקה היקרה ביותר שאדם מבצע על פי רוב במהלך חייו – המחוקק החליט להחיל כללי אתיקה על מתווכי מקרקעין – וזאת לצורך ההגנה על הצרכן. בכל זה כללי האתיקה אשר אושרו בחודש האחרון מטילים חובות שונות על מתווכי מקרקעין כלפי לקוחותיהם.

על המתווך לנהוג בתום לב

כללי האתיקה מחייבים את המתווך במקרקעין להעניק שירות מקצועי, תוך הקפדה על יושר ועל חובת תום הלב, ותוך שמירה על כבוד המקצוע, לנהוג בלקוחו בכבוד ולהעניק לו שירות נאות בסטנדרט מקצועי מקובל.

על המתווך חלה חובת גילוי מוגברת

כמו כן, חל איסור על מתווך במקרקעין מתווך להפעיל השפעה בלתי הוגנת על יחיד להתקשר עימו בעסקת תיווך ואסור לו להטעות במעשה או במחדל, בכתב או בעל פה או בכל דרך אחרת, אדם בכל עניין מהותי בנוגע לעסקת התיווך או לעסקת המקרקעין, ובכלל זה הצגת נכס ביודעו שאינו מיועד למכירה או להשכרה.

בנוסף, למתווך יש חובת גילוי רחבה הכוללת בין היתר: חובת הצגת רישיון תיווך במקרקעין בתוקף לדרישת הלקוח. וכן גילוי בכתב, לאדם המבקש להתקשר עימו בעסקת תיווך, על כל תשלום או טובת הנאה, בכסף או בשווה כסף, שהוא מקבל או עשוי לקבל מגורם שאינו צד לעסקת המקרקעין, בקשר לעסקת המקרקעין או לעסקת התיווך.

על המתווך להסביר את פרטי עסקת התיווך

על מתווך להסביר לאדם, לפני חתימתו של האדם על טופס הזמנה בכתב, בשפה פשוטה ומובנת, על אודות מהות עסקת התיווך, לרבות אודות הפרטים המופיעים בטופס הזמנה בכתב. כללה עסקת התיווך תנאים לעניין בלעדיות – יסביר המתווך גם על משמעויותיה של עסקת התיווך שניתנה בה בלעדיות בהתאם להוראות החוק. מחובתו של המתווך למסור ללקוחו העתק של טופס ההזמנה בכתב וכן של הסכם הבלעדיות וכיוצא בזה

מתווך של שני הצדדים

מתווך במקרקעין אשר מעניק שירותי תיווך במקרקעין ליותר מצד אחד בעסקת מקרקעין מסוימת, מחויב ליידע מראש ובכתב את כל לקוחותיו בעסקת המקרקעין המסוימת על כך שהוא מעניק את שירותיו ליותר מצד אחד בעסקת המקרקעין;

בנוסף, על המתווך לתעד בכתב את כל ההצעות שהועברו באמצעותו לצדדים שלהם הוא מעניק שירותי תיווך באשר לעסקה במקרקעין.

איסור גביית דמי תיווך כצד לעסקה

אסור למתווך במקרקעין לגבות דמי תיווך מלקוח בעד עסקה במקרקעין שבה קיימת לו זכות במקרקעין.

בנוסף, חל איסור על מתווך לגבות בעד תיווך במקרקעין דמי קדימה או דמי רצינות לצורך קבלת שירותי התיווך.

איסור התניה של תיווך בקניית שירות אחר

על המתווך חל איסור להתנות את שירותי התיווך שלו בקניית שירות אחר ממנו או מאדם אחר.

התקנות בתוקף מ-3 במרץ 2025.

The post חובות המתווך appeared first on עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק.

בלעדיות בהסכם תיווך – רק למוכר ולא לקונה

אוהד שפק — Wed, 21 Feb 2024 17:48:50 +0000

תניית בלעדיות בהסכם תיווך אינה רלוונטית לרוכש, ועצם העובדה שקונים שילמו דמי תיווך למתווך מסוים לא פוגעת בזכותו של מתווך אחר לקבל דמי תיווך עבור אותו נכס.

מתווך מקרקעין הגיש כנגד לקוחותיו תביעה לתשלום דמי תיווך על סך של 1,965,600 ₪.

התביעה התבססה על הסכם תיווך שנחתם על ידי בתם של זוג שהתעניין ברכישת נכס מקרקעין בקומה 28 בבניין מגורים ברחוב ארלוזורוב בתל אביב.

במועד בו הוצג הנכס לרוכשים על ידי המתווך, הבניין היה מצוי בשלבי בניה והקומה הספציפית עודנה בשלב מעטפת. בהתאם, המתווך הציג לזוג בפועל את מחצית הקומה בלבד שהייתה רלוונטית ומוצעת למכירה דאז. חצי קומה שווקה אז, בשנת 2016, במחיר של 65 מיליון ₪.

לאחר סיור שערך המתווך לזוג בשטח הנכס, הרוכשים הבהירו לו כי הם אינם מעוניינים ברכישתו. המתווך הוסיף והציע להם נכסים נוספים לרכישה אך גם הצעות אלו נדחו על ידי הרוכשים.

ואולם, כעבור 14 חודשים, בתיווכו של מתווך מקרקעין שונה החליט הזוג לרכוש את אותו הנכס שבקומה 28 ברחוב ארלוזרוב – הפעם את מלוא הקומה שבנייתה הושלמה לבינתיים במרוצת הזמן – כאשר המחיר עמד על 84 מיליון ₪.

הגורם היעיל

משנודע דבר העסקה למתווך הראשון, הוא פנה אל הרוכשים בדרישה כי ישלמו לו דמי תיווך וטען כי הוא מהווה הגורם היעיל והראשון שהציג להם את הנכס ושהביא לעסקה.

שילמו דמי תיווך למתווך השני

הרוכשים ששילמו מזה כבר דמי תיווך למתווך השני, סירבו לשלם דמי תיווך נוספים גם למתווך הראשון. לטענת הרוכשים, המתווך השני הוא המהווה הגורם היעיל שהוביל לעסקה בפועל – עסקה שכללה את מלוא הקומה כשהיא בנויה – בשונה מהעסקה שהמתווך הראשון הציע, אשר כללה מחצית הקומה בלבד כשהיא במצב מעטפת.

הבת חתמה על הסכם התיווך ולא הרוכשים

בנוסף, לטענת הרוכשים כלל לא נחתם הסכם תיווך מחייב בינם לבין המתווך הראשון – בהינתן כי בתם של הרוכשים היא זו שחתמה על הסכם התיווך. זאת, בעוד שהם רוכשי הנכס בפועל (ולא הבת). כך לטענתם, נוכח דרישת החוק שההסכם לשירותי תיווך ייחתם בכתב, בהיעדר זהות בין רוכשי הנכס בפועל לבין מי שחתם על הסכם התיווך, הרי שהסכם התיווך כלל לא מחייב אותם.

הרוכשים לא התחייבו לבלעדיות כלפי המתווך

זאת ועוד, הרוכשים טענו כי הם פטורים מתשלום דמי תיווך למתווך הראשון, מכיוון שהם לא התחייבו כלפיו לבלעדיות בשירותי התיווך ומאחר שהנכס הוצג להם בשנית על ידי מתווכת שונה – כשנה ושלושה חודשים לאחר שהוצג להם על ידי המתווך הראשון. על כן, הם היו רשאים ומחויבים לשלם למתווך השני בלבד.

בית המשפט דחה את טענות הרוכשים וקבע כי נכרת הסכם תיווך מחייב בין הרוכשים לבין המתווך הראשון משום ש:

(1) תניית בלעדיות בהסכם תיווך רלוונטית למוכר המבקש למכור נכס מסוים באמצעות מתווך ספציפי בלבד – ולא כלפי רוכש, המבקש לרכוש נכס מסוים אך מסרב לשלם דמי תיווך למתווך שהציג את הנכס;

(2) על מנת שמתווך יהיה זכאי לדמי תיווך, עליו להחתים את הלקוח על הסכם תיווך אך אין חובה שהחתימה על הסכם התיווך תהא של האדם שבסופו של יום אף חתם על הסכם הרכישה של המקרקעין נשוא הסכם התיווך (גם אם יש בכך הגיון);

(3) חלוף 14 וחצי חודשים מהצגת הנכס על-ידי המתווך הראשון להצגתו בשנית על-ידי מתווך אחר וחדש לא מאיינת את פעולות המתווך הראשון ודי בהצגת הנכס נשוא העסקה על ידי המתווך כדי להיחשב הגורם היעיל שהביא לעסקה, על כן מגיע למתווך הראשון דמי תיווך.

בהתאם לזאת, בית המשפט קבע כי הרוכשים מחויבים בתשלום דמי תיווך למתווך הראשון בסך של 982,800 ₪ שהם מחצית מגובה דמי התיווך שנתבעו. זאת בשים לב לכך שסכום התביעה התייחס לדמי תיווך הנגזרים מתמורה ששילמו הרוכשים בפועל בגין העסקה לרכישת מלוא הקומה, בסך של 84,000,000 ₪. בעוד שהסכם התיווך עם המתווך הראשון התייחס למחצית הקומה בבניין בלבד וכאשר שירותי התיווך ניתנו ביחס למחצית הקומה בלבד. לפיכך בית המשפט פסק לתובע דמי תיווך ששיעורם מחצית מסכום התביעה – בסך של 982,800 ₪.

*****

להרחבה ראו: תיק אזרחי (ת"א) 18091-06-21 אור פינסון נ' ג'ואי לאו

The post בלעדיות בהסכם תיווך – רק למוכר ולא לקונה appeared first on עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק.

דמי תיווך – הסכם לא חתום

אוהד שפק — Sat, 16 Sep 2023 08:04:37 +0000

האם זכאי מתווך, אשר היה הגורם היעיל בעסקה, לקבל דמי תיווך מלקוח אשר חתם על הסכם התיווך אך לא היה צד פורמאלי להסכם המכירה?

התקשרות בין "הצדדים"

כידוע, סעיף 14 לחוק המתווכים קובע כי מתווך יהיה זכאי לדמי תיווך אם היה בעל רישיון בתוקף בעת שעסק בתיווך, נחתם הסכם בכתב להזמנת פעולות תיווך במקרקעין והוא גם הגורם היעיל שהביא להתקשרות בין הצדדים.

זכרון דברים

שי לוי הוא מתווך רשום בעל רישיון תיווך אשר עוסק בתיווך נדל"ן בהרצליה, ובעיקר נכסי יוקרה בהרצליה פיתוח. לוי התקשר בהסכם תיווך עם ארקדי גאידמק, שהחזיק בזכויות בנכס בהרצליה באמצעות חברה זרה.

בינואר 2018 נחתם הסכם להזמנת שירותי תיווך בין שי לוי לבין דוד זיתון במסגרתו התחייב דוד לשלם לשי עמלת תיווך בסך של 2% בתוספת מע"מ ממחיר רכישת הנכס, וזאת ביום החתימה על החוזה או זכרון דברים לפי המוקדם מבין השניים.

חתימה על הסכם

הצדדים חתמו על זכרון דברים באוקטובר 2018 ובתחילת שנת 2020 נחתם הסכם מכר בין הבעלים של הנכס לבין חברה בשליטתו של ריצ'רד טוויל, כאשר המתווך היה מעורב מאד בהליכי המשא ומתן.

המתווך טען כי מדובר באותה עסקה שעמל בתיווכה, וכי ההחלטה שתתבצע על-ידי מישהו אחר ולא על-ידי דוד זייתון היא החלטה כלכלית של דוד וממילא זכאותו לדמי תיווך קמה כאשר נחתם זכרון הדברים בשנת 2018.

דוד לא הכחיש כי המתווך היה הגורם היעיל בתיווך העסקה, וטען כי החובה חלה על ריצ'רד אשר קנה את הנכס בסופו של דבר, באותם תנאים.

העניין הגיע לבית המשפט בהרצליה.

התנאי השלישי לקבלת דמי תיווך הוא כי המתווך הוא הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.

מה קורה כאשר רוכש הנכס אינו הלקוח – אינו צד להסכם?

פסיקת בתי המשפט בישראל קובעת כי כאשר ישנה זיקה בין "הלקוח" לבין רוכש הנכס בפועל, ניתן לחייב את הלקוח בתשלום דמי תיווך, גם אם הוא בעצמו לא קנה את הנכס. באופן כללי, יש לבחון את מהות העסקה ואת מידת הדמיון בין העסקאות.

יש לזכור כי דיני התיווך נשלטים גם על-ידי דיני החוזים והוחלה בהם חובת תום הלב, ובמצבים בהם הלקוח פועל בדרכים שונות כדי להתחמק מתשלום דמי תיווך, קיימת אפשרות כי תיקבע שהלקוח הפר את חובת תום הלב המוטלת על כל צד לחוזה.

בית המשפט קבע כי הדרישה לחילופי זהות הרוכש נעשתה ערב החתימה על הסכם המכר, וכי מדובר באותה עסקה בדיוק. בית המשפט הדגיש כי חילופי הרוכשים של נכס בשווי של כמעט 14 מיליון ₪ נבעו משיקולים עסקיים-מסחריים וכי דוד היה מעורב גם לאחר החתימה על הסכם המכר.

הוחלט כי דוד ישלם דמי תיווך בסך 2% בתוספת מע"מ וכן ריבית מיום הגשת התביעה בתוספת הוצאות ושכר טרחת עו"ד בסך 40,000 ₪.

(להרחבה קראו תיק אזרחי 44893-05-21 שי לוי נגד דוד זיתון)

The post דמי תיווך – הסכם לא חתום appeared first on עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק.

הסכם תיווך – קרוב משפחה

אוהד שפק — Mon, 03 Apr 2023 18:45:27 +0000

בן משפחה שאינו בעל הנכס חתם על הסכם תיווך (למשל בן זוג/בת זוג/אח/אחות שאין להם זכויות בנכס) – האם יידרש בעל הנכס לשלם דמי תיווך למתווך, אשר פעל למכור את הנכס שלו?

אורן פרנס – מתווך מקרקעין, הגיש תביעה בבית משפט השלום בתל אביב נגד חיים וחנן – זוג אחים שהתחייבו כלפיו בהסכם תיווך שכלל תקופת בלעדיות.

המתווך דרש כי ישולמו לו דמי תיווך בגין מכירת הנכס ולחילופין את דמי הפיצוי המוסכמים מכח הסכם התיווך, לאחר שהנכס אכן נמכר במהלך תקופת הבלעדיות – לשוכר שהתגורר בדירה. אך זאת, מבלי שחיים וחנן שיתפו את אורן המתווך בעניין.

חתימה על הסכם תיווך – לא על-ידי בעל הנכס

חיים וחנן סירבו לשלם את דמי התיווך בטענה כי הסכם התיווך נחתם על ידי חנן בלבד, בעוד שחיים הינו בעל הזכויות במקרקעין ואילו חנן רק סייע לו בענייני הדירה ולפיכך חתימתו – לשיטתם – אינה מחייבת. עוד טענו האחים כי מאחר שהדירה נמכרה לשוכר שהתגורר במקרקעין, הרי שהמתווך לא זכאי לדמי תיווך – משום שהוא לא שימש כגורם היעיל שהביא לסגירת עסקת המכר בפועל.

בית המשפט קיבל את תביעת המתווך וקבע כי יש לחייב את האחים בתשלום הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם התיווך.

הסכם תיווך – מיהו לקוח?

סעיף 9(א) לחוק המתווכים במקרקעין קובע כי על מנת שמתווך דירות יהיה זכאי לקבל דמי תיווך, עליו להחתים את "הלקוח" על הסכם תיווך בכתב, המהווה הלכה למעשה הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך מקרקעין. אמנם, בדרך כלל, ה-"לקוח" המתחייב בתשלום דמי תיווך הוא גם בעל הזכויות במקרקעין לגביהם מבקשים פעולת תיווך.

עם זאת, הכנסת לא הגבילה את החתימה על הסכם התיווך רק לבעל זכויות במקרקעין. המונח "לקוח" מוגדר בחוק המתווכים במקרקעין כ–"צד להסכם עם מתווך במקרקעין לקבלת שירותיו, בין אם הוא משלם דמי תיווך ובין אם לאו".

ניתן לראות שהכנסת נקבה במפורש במונח "לקוח" במשמעותו הרחבה.

כלומר, משמעות שניתן לפרשה בהתייחס למוכר זכויות, אך גם בהתייחס לרוכש זכויות ולכל מי ששוכר את שירותי המתווך – כך שבהחלט ייתכן כי גם מי שאינו בעל הזכויות בנכס על פי מרשם הזכויות בלשכת רישום המקרקעין ("הטאבו"), אך יש לו אינטרס במכירה, יתקשר בהסכם תיווך מחייב לכל דבר ועניין.

מכירת הנכס לשוכר – הגורם היעיל

בנוסף, בית המשפט קבע כי העובדה שהנכס נמכר לאדם אשר שוכר את הנכס, לא מאיינת את זכותו של המתווך לתשלום דמי תיווך נוכח נוסח הסכם התיווך שכלל הסכמה גורפת לתשלום דמי תיווך, "בכל מקרה שהנכס יימכר במהלך תקופת הבלעדיות" – ומבלי להחריג את אפשרות המכירה למי ששוכר בפועל את הנכס.

בנסיבות הללו, ולאור לשונו הגורפת והחד משמעית של הסכם התיווך, בית המשפט קבע כי ההתחייבות לתשלום דמי תיווך גורפת וחלה על כל עסקת מכירה בתקופת הבלעדיות.

נקבע כי אין מקום להתערב ביחסים ההסכמיים בין הצדדים ולקבוע בדיעבד תנאים חדשים והתחייבויות שכלל לא נכללו בהסכם לו רצו הצדדים להחריג את השוכר היה עליהם לציין זאת במפורש בהסכם התיווך. משהם לא השכילו לעשות זאת, יש לחייב את האחים בתשלום הפיצוי המוסכם למתווך – בהתאם להסכם התיווך.

(להרחבה:ראו: תאק (ת"א) 69359-12-19 אורן פרנס – גלי תכלת נכסים נגד חיים זלצמן גביש)

—

The post הסכם תיווך – קרוב משפחה appeared first on עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק.

דמי תיווך – גם בלי הגורם היעיל

אוהד שפק — Sun, 28 Aug 2022 13:37:17 +0000

חתימה על הסכם תיווך מעידה כי הלקוח זקוק לשירותי תיווך ועליו לשלם דמי תיווך גם אם השתמש בשירותי המתווך ולא איפשר למתווך לבצע את עבודתו.

יזם נדל"ן (חברת Ewave נדל"ן) ומתווך מקרקעין חתמו על הסכם תיווך, במסגרתו הוסכם על תשלום דמי תיווך בשיעור 1.5% + מע"מ בקשר לקרקע למגורים ברחוב ניצנה בתל אביב שהייתה בבעלות חברת "קארבונה סיילס לימיטד". לפי ההסכם, דמי התיווך ישולמו רק עם מכירת הקרקע לחברה שבבעלות יזם הנדל"ן או למי מטעמה, ולא מיד עם חתימת הסכם אופציה בקשר לקרקע הנ"ל – ככל שייחתם כזה עם חברת קארבונה סיילס לימיטד.

הגם שהמתווך ניהל מגעים על מנת להביא לחתימתה של עסקה בין חברת קארבונה לבין יזם הנדל"ן, המגעים – לכאורה – לא נשאו פרי בעטיין של מחלוקות עקרוניות ביחס לפרטי העסקה ולפיכך היא ירדה לטמיון.

חודשים ספורים לאחר מכן, נודע למתווך כי נחתם בקשר לקרקע המדוברת הסכם לרכישת אופציה למשך חצי שנה, בין חברת קארבונה – בעלי הזכויות בקרקע דאז, לבין חברה בשם "אוראה" תמורת סך של 41 מיליון ₪ לפני מע"מ, כולל התשלום עבור האופציה, שעמד על 2 מיליון ₪. במסגרת הסכם האופציה אף נקבע כי אוראה רשאית לסחר לצד ג' את האופציה.

עוד התברר למתווך כי בחלוף חודשיים ממועד החתימה על הסכם האופציה, האופציה אכן סוחרה למרבה התדהמה לידי לא אחרת מאשר החברה שבבעלות יזם הנדל"ן, שאמנם השלימה את רכישת הקרקע באמצעות קבוצת רכישה שאורגנה על ידה.

בנסיבות האלה, המתווך דרש כי ישולם לו שכר טרחתו בגין העסקה האמורה. מנגד, יזם הנדל"ן טען כי אינו מחוייב בתשלום דמי התיווך. לטענתו, מתווך המקרקעין ו/או מי מטעמו לא היווו הגורם היעיל שבזכותו נסגרה העסקה בהינתן שהאופציה נרכשה הלכה למעשה מצד ג' שונה – קרי מחברת אוראה ולא מחברת קארבונה – מולה נוהלו מגעיו של המתווך. לטענת יזם הנדל"ן, מדובר בעסקה אחרת נוכח שינוי תנאי העסקה לרבות השינוי במחיר. (לקריאת הכללים לזכאות מתווך לדמי תיווך – לחצו כאן).

העניין הגיע לבית משפט השלום בתל אביב, אשר פסק כי מאחר שהסכם האופציה שנכרת בין אאורה לקארבונה כלל את הזכות לסחר את האופציה לצד ג', ובהינתן שאאורה אכן ביקשה למכור את הנכס מייד הלאה כך שהעסקה אכן נסגרה מול החברה שבבעלות יזם הנדל"ן תוך חודשים ספורים גרידא, אזי אין באמת הבדל בנוגע להסכם התיווך, וכוחו יפה לחיוב בתשלום דמי התיווך. בית המשפט אף הבהיר כי משעה שחברת אאורה הייתה מוכנה לסחור את האופציה אל החברה שבבעלות יזם הנדלן אז יזם הנדלן היה מחויב להמשיך ולאפשר למתווך המקרקעין לסגור את העסקה בהתאם להסכם התיווך.

בית המשפט נימק את קביעתו זו והדגיש כי לקוח שמחליט להתקשר בהסכם תיווך עם מתווך, המשמעות שלו היא כי הוא מביע דעתו שהוא זקוק לשירותי המתווך ועליו לפעול באמצעות המתווך לסגירת העסקה ולאפשר למתווך לעשות את עבודתו (קרי, לתווך בין הצדדים ולהביאם להסכם). אם הלקוח לא היה זקוק למתווך מלכתחילה ויכול היה לשיטתו לפנות ישירות לבעלי הנכס, היה עליו לפעול כך ולא לחתום על הסכם תיווך. ואם חתם על הסכם התיווך ולמרות זאת לא איפשר למתווך לעשות את עבודתו, יהא מנוע הלקוח מלטעון שהמתווך לא היה גורם יעיל או כי אינו זכאי לדמי תיווך וכי כיצד יהיה המתווך גורם יעיל, אם לא מאפשרים לו זאת.

נקבע כי חברת Ewave תשלם למתווך סך של 720,000 ₪ דמי תיווך בתוספת ריבית והצמדה מיום הגשת התביעה וכן את הוצאותיו המשפטיות של המתווך בסך 100,000 ₪.

(להרחבה ראו: ת"א 69181-01-20 זיו יובל שיווק בע"מ נ' איוויב נדל"ן בע"מ)

.הכללי

The post דמי תיווך – גם בלי הגורם היעיל appeared first on עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק.

תשלום דמי תיווך למתווך פיננסי

אוהד שפק — Wed, 17 Aug 2022 16:25:44 +0000

בית משפט השלום בפתח תקווה קיבל תביעה לתשלום דמי תיווך שהגיש מתווך פיננסי שסייע ותרם לסגירת עסקה למימון פרוייקט נדל"ן למרות שהמתווך לא מחזיק ברשיון לתיווך במקרקעין וקבע כי חוק המתווכים במקרקעין לא חל על מתווכים פיננסיים המקשרים בין גורמים בעלי הון לבין יזמים.

זוג יזמים בתחום הנדל"ן (האחד – בעלים של חברת הזנק בתחום ניהול פרויקט בנייה ובעל עבר עשיר בתחום הנדל"ן היזמי ובתחום ההתחדשות העירונית; והשני – עוסק בפרויקטים בתחום הנדל"ן בצפון הארץ), פנו למנהל בענף החיתום וההנפקות המתמחה בבנקאות להשקעות בענף הנדל"ן, על מנת שיעניק להם "שירותי תיווך פיננסי" – דהיינו סיוע באיתור וחיבור עם גורם מממן להשלמת עיסקה לרכישת קרקע של 2.5 דונם, למטרת פרוייקט בנייה למגורים בהיקף של 140 יחידות דיור, שרצו ליזום.

הצדדים הגיעו לכדי הסכמה לפיה ככל שהמתווך הפיננסי ישדך בין יזמי הנדל"ן לבין גורם מממן, הוא יהיה זכאי לקבלת תגמול מבוסס הצלחה.

לימים, שידך המתווך הפיננסי בין גורם מממן לבין היזמים, אולם עקב קשיים תזרימיים, מתווה עסקת המימון השתנה מעט והסכם המימון נכרת בסופו של דבר בין הגורם המממן לבין אחד היזמים בלבד.

על אף שנחתם ההסכם, היזמים התנערו מחובתם לשלם דמי תיווך למתווך הפיננסי.

בעקבות סירובם של היזמים לשלם את דמי התיווך, המתווך הפיננסי הגיש כנגדם תביעה בדרישה לקבלת תשלום שכר טרחתו כמוסכם.

את סירובם והתנערותם מתשלום שכר הטרחה תלו היזמים – בין היתר – בהוראות חוק המתווכים במקרקעין, הקובע כי חל איסור על עיסוק בתיווך ללא רישיון. כן החוק דורש תנאים פורמליים קשיחים של התחייבות בכתב לתשלום דמי תיווך, עם כל הפרטים הנדרשים בה, כתנאים בל יעברו לתשלום דמי תיווך.

אולם, בית משפט השלום בפתח תקווה קיבל את תביעת המתווך הפיננסי וקבע כי בנסיבות העניין ולאור מאפייני העסקה והצדדים לה, יש לשלם למתווך הפיננסי את שכר טרחתו, חרף האיסור שבחוק תיווך מקרקעין.

שכן, מדובר בעסקת נדל"ן גדולה, בה שני הצדדים לעיסקה מצויים ובקיאים בתחום הנדל"ן ובעסקי מקרקעין, כשעסקאות מסוג זה נקשרות, פעמים רבות, באמצעות קשרים ומאמץ של מי שעיסוקו הרגיל אינו בתיווך מקרקעין ולכן, מטבע הדברים, גם אין בידו רישיון תיווך.

לאור נסיבות אלו ובהינתן אופיים וטיבם של העסקה והצדדים לה, קבע בית המשפט כי כאשר מדובר בסוג עסקאות כגון דא, הנעשות בין אנשים או גופים המצויים בעסקי מקרקעין, כשהמתווך בעיסקה אינו מי שעוסק דרך כלל בענייני מקרקעין וכשהצדדים לעיסקת המקרקעין (או לפחות מי שהתחייב לשלם דמי תיווך), יודעים מראש שהמתווך אינו מורשה על פי חוק המתווכים – וחרף ידיעתם זו – עורכים עימו הסכם לפיו הוא יהיה זכאי לדמי תיווך, יהיה מקום לראות בעיסקת התיווך "עיסקת אקראי", שחוק המתווכים אינו חל עליה ואין באיסורים האמורים בו כדי לשלול את זכאותו לשכר טרחה בגין שירותי התיווך שסיפק.

(ראו להרחבה: ת"א 47212-03-20 דוד זהר ואח' נ' אוריאלי ואח')

The post תשלום דמי תיווך למתווך פיננסי appeared first on עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק.

דמי תיווך – עם הסכם תיווך בעל פה

אוהד שפק — Thu, 25 Nov 2021 13:25:39 +0000

אחרי שבית המשפט העליון השלים פרטים בהסכם תיווך חלקי שנעשה בכתב, בית משפט השלום בפתח תקווה מכיר בזכאות של מתווך לדמי תיווך גם כאשר נכרת הסכם תיווך בעל פה - ללא הסכם בכתב בכלל

חוק המתווכים בישראל מגדיר את פעולת המתווכים, אשר אם היא מתבצעת מזכה את המתווך בדמי תיווך – "הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעסקה בזכות במקרקעין".

כלומר – אם מתקיימים 3 תנאים – (א) הפגשה תמורת תשלום בין צדדים (ב) היווצרות התקשרות בעסקה (ג) העסקה היא בנדל"ן – משמע שהתקיימה פעולת תיווך.

כידוע וכפי שנכתב רבות באתר משרדנו, מתווך זכאי לתשלום עבור שירותי התיווך שלו אם מתקיימים 3 תנאים גם יחד: (1) למתווך יש רישיון תיווך בתוקף (2) קיים הסכם תיווך בכתב (3) המתווך הוא אכן הגורם היעיל שהצליח להביא להתקשרות הצדדים בעסקה.

כפי שכבר כתבנו במאמר קודם בספטמבר 2020, בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע בעניין רוני מאנה כי בהיעדר הסכם תיווך לא זכאי המתווך לדמי תיווך, ולא ניתן להשתמש בהוראות של חוקים אחרים כדי שיזכה המתווך לתשלום דמי תיווך.

פסק דין זה של בית המשפט המחוזי בתל אביב הוא לא חריג. מעטים המקרים בהם זכאים מתווכים לדמי תיווך כאשר אין בכלל הסכם תיווך בכתב חתום על ידי הצדדים. רק במקרים חריגים וקיצוניים נכונים בתי המשפט להתגבר על הדרישה הקבועה בחוק להסכם תיווך בכתב.

בשנת 2018 הסכים בית המשפט העליון (עמית מזרחי נגד אהוד מרקוביץ) להשלים פרטים חסרים בהסכם תיווך שהיה קיים אך היה חלקי, ואף היה נכון להצהיר כי לדעתו ישנם מקרים חריגים מאד שבהם לא יידרש כלל חוזה תיווך בכתב בכדי להטיל חיוב בדמי תיווך.

רונן משיח נגד יצחק אסרף

משיח המתווך יצר קשר עם אסרף, יזם נדל"ן אשר התעניין ברכישת קרקע לבניית בתים עבור 60 משפחות בצרפת. השניים נפגשו בתל מונד, ערכו סיור בשטח, ולאחר מכן במשרד המכירות בחברה של אסרף הראה למשיח את השטחים שלו והסביר לו על פוטנציאל הבניה. קבוצת הצרפתים לא הייתה מעוניינת בקרקע, ואסרף איתר לקוח אחר, אבי סיסו. משיח המתווך מסר לאבי את פרטי המגרש, סכום, תב"ע וניירת רלוונטית. לאחר מכן נערכו עוד כמה פגישות, שבהן אסרף סירב לחתום על הסכם תיווך אך אמר שיהיה מוכן לשלם כ-200-220 אלף ₪ והסתיר כי חלק מהחלקות אינן בבעלותו.

העניין הגיע לבית משפט השלום בפתח תקווה.

בית המשפט קבע כי אסרף ובן חמו (שחלק מהקרקעות היו גם שלו) אינם צרכן פשוט או לקוח חד פעמי בעסקי תיווך מקרקעין – מדובר ביזמי נדל"ן מתוחכמים ובעלי ניסיון אשר התחייבו בעל פה לשלם דמי תיווך, אך בה בעת מידרו את המתווך מעסקת מכירת המקרקעין לאבי סיסו.

בית המשפט הדגיש כי ניתן להתגמש לגבי דרישת הכתב כאשר מדובר בעסקה המתבצעת בין גורמים עסקיים "מתוחכמים" וכי יש השלכות להתנהלות פסולה שנועדה למנוע מהמתווך דמי תיווך.

כמו כן, ציינה השופטת כי המתווך אינו חף מאחריות להיעדר הסכם תיווך בכתב. בהיותו מתווך מקרקעין, הוא אמור להיות מודע לחובתו להחתים את לקוחותיו על הסכם תיווך ולכך שאם הוא לא עושה זאת, הסיכון הכרוך בכך אמור להיות מונח לפתחו. עם זאת, קבע בית המשפט שגם אם המתווך היה מחתים את אסרף על הסכם תיווך זה לא היה מסייע לו, שכן אסרף העביר את הלקוח לשותפו בן חמו מאחורי גבו של המתווך והשניים פעלו בעורמה ובשיתוף פעולה נגד המתווך.

על כן, קבע בית המשפט כי אסרף ובן חמו ישלמו דמי תיווך בסך 234,000 ₪ ו-30,000 ₪ בגין שכר טרחת עו"ד.

(תיק אזרחי (פתח תקווה) 50414-05-17 רונן משיח נגד יצחק אסרף ואחרים).

The post דמי תיווך – עם הסכם תיווך בעל פה appeared first on עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק.

דמי תיווך בלי הסכם תיווך?

אוהד שפק — Sat, 05 Sep 2020 09:37:56 +0000

בהיעדר הסכם תיווך - האם זכאי מתווך לדמי תיווך בגין עסקת נדל"ן מכח דיני תום הלב או מכח דיני עשיית עושר ולא במשפט?

חוק המתווכים במקרקעין קבע מספר דרישות המחייבות את המבקש לקבל דמי תיווך בגין עסקה במקרקעין, ביניהן (א) הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין (ב) המתווך הוא בעל רישיון לתיווך במקרקעין (ג) המתווך היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.

לבית המשפט המחוזי בתל אביב הגיע סכסוך עסקי בין רוני מאנה לבין הבעלים של קניון ארנה בהרצליה ובכלל זה תביעה לדמי תיווך בגין מכירת קניון ארנה בהרצליה.

המתווך עמד בקשר שוטף עם המוכרת בראשית הדרך, ועם הרוכשת עד סוף העסקה. עם הרוכשת כרך המתווך הסכם תיווך בכתב ועם המוכרת לא. המוכרת הייתה ערה להמשך מאמצי התיווך, אך לא הייתה מוכנה לכרות עמו הסכם תיווך בשלבים מתקדמים יותר של המשא ומתן, וטענה כי לא גובשו עם המתווך הסכמות חוזיות כלשהן. המשא ומתן נמשך והעסקה נחתמה בין הצדדים. המתווך אכן היה הגורם היעיל שהוביל לגיבוש העסקה, והוא קיבל דמי תיווך בהתאם להסכם שחתם עם הרוכשת.

האם הוא זכאי בנוסף לדמי התיווך מטעם המוכרת? האם נכרת הסכם בין המתווך לבין המוכרת?

אם לא, האם המתווך זכאי לדמי תיווך – כלומר שכר ראוי – מכח דיני עשיית עושר ולא במשפט?

סעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט מגדיר את העיקרון השולל התעשרות על חשבון הזולת וקובע – מי שקיבל שלא על פי זכות שבדין נכס, שירות או טובת הנאה אחרת שבאו לו מאדם אחר, חייב להשיב את הזכייה – ואם השבה היא בלתי אפשרית או בלתי סבירה עליו לשלם לו את שוויה.

בית המשפט קבע כי המתווך, רוני מאנה, היה הגורם היעיל בגיבוש העסקה. הוא שכנע את הקונה – קרן ריאליטי – לרכוש את הקניון וכאשר היה משבר במו"מ, המתווך שכנע את הקונה להציע מחיר מסוים והתחייבות לטפל בבעיות מסוימות ובסופו של דבר הוא הגורם שבזכותו התגבשה העסקה.

תחושת הצדק היא שלא רק שהמתווך זכאי לשכר ראוי, אלא שגם אין זה נכון לפטור את המוכרת מתשלום למתווך, שכן היא זכתה בשירותי תיווך שהובילו לביצוע העסקה.

בית המשפט קבע כי הוראות סעיף 6 לחוק עשיית עושר ולא במשפט קובעות כי הוראות חוק זה יחולו כשאין בחוק אחר הוראות מיוחדות לעניין. בהקשר זה, קיים חוק המתווכים במקרקעין הקובע כאמור שיש צורך בהזמנה בכתב חתומה בידי הלקוח לביצוע פעולות התיווך. באשר לתחושת הצדק, ציין בית המשפט כי המאמצים שנקט המתווך לא נעשו בהתנדבות, אלא כחלק ממימוש המחויבות שנטל מול הרוכשת, ושבגינם הוא קיבל שכר.

יתרה מזאת, לדעת בית המשפט הוא פעל באופן שקידם את האינטרסים של הרוכשת על חשבון האינטרסים של המוכרת ולכן תחושת הצדק יכולה לנוח בשלווה אל מול תוצאה שבה יקבל דמי תיווך אך ורק מהרוכשת.

(ת.א. (ת"א) 68098-01-17 רו. מ אינטרנשיונל גרופ בע"מ ואחרים נגד ארנה סטאר גרופ בע"מ ואחרים).

The post דמי תיווך בלי הסכם תיווך? appeared first on עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק.

דמי תיווך – מהמשכיר ומהשוכר

אוהד שפק — Sat, 09 May 2020 09:10:07 +0000

מתווך זכאי לקבל דמי תיווך מהמשכיר ומהשוכר גם אם אין ראיות לכך שקיבל דמי תיווך מהמשכיר – הצעת חוק המתווכים לתקן מצב זה נותרה הצעה בלבד וכל עוד לא תוקן החוק לא ניתן לחייב מתווכים לקחת דמי תיווך מהמשכיר בלבד.

השוכר לא ישלם תשלומים של המשכיר

התיקון לחוק השכירות והשאילה, שנקרא גם חוק שכירות הוגנת, קבע כי השוכר לא ישלם תשלומים שהמשכיר צריך לשלם לצדדים שלישיים, ובכלל זה דמי תיווך למתווך אם המתווך פעל מטעם המשכיר.

גלית כרמי נגד יאיר וענת רוזן

בית משפט השלום בתל אביב נדרש במרץ 2020 למקרה בו המתווכת חתמה על הסכם תיווך הן עם המשכיר והן עם השוכרים, או ליתר דיוק עם השוכרת כאשר בן זוגה לא חתם על הסכם התיווך, בנוגע לעסקת שכירות עבור דירת מגורים בגבעתיים שהושכרה בסך של 8,900 ₪ לחודש.

השוכרים חתמו על הסכם תיווך עם המתווכת לפיו ישלמו לה דמי תיווך בשיעור דמי השכירות החודשיים שישלמו לבעלי הדירה אם יתקשרו בהסכם להשכרת הדירה. לאחר שהציגה להם המתווכת את הדירה פעמיים, קבעו פגישה במשרד התיווך ובפגישה נערך מזכר הבנות בין בעלי הדירה לבין השוכרים.

לאחר פגישה זו נפגשו השוכרים ובעלי הדירה, ללא נוכחות המתווכת, וחתמו על הסכם השכירות. השוכרים לא סיפרו למתווכת על חתימת ההסכם והדבר נודע לה זמן קצר לאחר מכן.

השוכרים: על המשכיר לשלם את דמי התיווך

השוכרים הדגישו כי הם אינם חייבים בתשלום דמי תיווך וטענו כי כשחתמו על הסכם התיווך הבינו שהם עושים כן עבור המתווכת, כדי שזו תוכל לפנות לבעלי הדירה ולדרוש מהם דמי תיווך. השוכרים טענו כי הם פטורים מתשלום דמי התיווך לאור הוראות החוק והסכימו "מתוך רצון טוב" לשלם סך של 3,000 ₪. השוכרים הדגישו כי הם ביקשו לשכור את הדירה ישירות מבעלי הדירה (ולא באמצעות המתווכת) אך לא ניתן היה לעשות כן, היות ובעלי הדירה נתנו למתווכת בלעדיות וסירבו להתקשר עמם ישירות. למעשה, ציינו, כי נכפה עליהם להתקשר עם המתווכת בעסקת התיווך על אף שידעו מראש באיזו דירה הם מעוניינים והמתווכת לא נדרשה לאתר את הדירה, אלא רק להפגיש אותם עם בעלי הדירה.

בנוסף, אמרו השוכרים כי המתווכת פעלה מטעם בעלי הדירה ולא מטעמם ומי שהיה צריך לשאת בתשלום דמי התיווך הם בעלי הדירה ולא הם. כמו כן, טענו השוכרים כי נאסר בחוק על המתווכת לגבות דמי תיווך גם מהם, שאם לא – הדבר יעודד מתווכים אחרים לנצל את ה-"פירצה" בחוק ובכך תסוכל כוונת המחוקק שהיא להגן על שוכרים מפני ניצול כוחם העודף של בעלי הדירות.

המתווכת שלא הייתה מוכנה להסתפק בסך של 3,000 עקב "רצון טוב" טענה כי מגיעים לה מלוא דמי התיווך בהתאם להסכם התיווך והגישה תביעה לבית משפט השלום.

פסיקת בית המשפט

בית המשפט קבע כי המתווכת הוכיחה כי השוכרים התקשרו עמה בעסקת תיווך, כי הסכם התיווך מבהיר בצורה מפורשת כי על השוכרים לשלם למתווכת דמי תיווך וכי המתווכת עשתה את מלאכתה כראוי. השוכרים אף הודו במהלך התביעה כי אין להם טענות על עבודתה של המתווכת, ואינם טוענים כי המתווכת לא הייתה "הגורם היעיל" בביצוע העסקה.

הסעיף בחוק אוסר על משכיר שחתם על הסכם תיווך עם מתווך, לחייב את השוכר לשאת בתשלום דמי התיווך להם התחייב המשכיר כלפי המתווך.

במקרה שבו המתווך התקשר הן עם בעל הדירה והן עם השוכרים, העסקה שלו עם השוכרים היא חיוב עצמאי ולא חיוב שבעלי הדירה התחייבו בו כלפי המתווך.

בית המשפט קבע כי אין מניעה חוקית שמתווך יגבה דמי תיווך גם מהמשכיר וגם מהשוכר. טענת השוכרים כי בעלי הדירה יזמו את שירותי התיווך וכי עיקר פעולת המתווכת הייתה מטעמם, אינה גורעת מהעובדה שהמתווכת פעלה גם מטעם השוכרים. העובדה שהמתווכת לא הציגה אישור או קבלה על כך שבעלי הדירה שילמו לה את דמי התיווך לא אומרת שסוכם בין המתווכת לבעלי הדירה כי השוכרים ישלמו את דמי התיווך במקומם או שככל והשוכרים ישלמו את דמי התיווך בעלי הדירה יהיו פטורים מתשלום דמי התיווך.

הכנסת הייתה ערה לכך שכדי להחיל את הוראות חוק השכירות והשאילה גם על מתווכים במקרים דוגמת המקרה הזה, יש לחוקק תיקון לחוק המתווכים. הצעת חוק בעניין זה אף נוסחה והועברה לוועדה אולם כל עוד לא תוקן החוק, אין להטיל על מתווכים חבות מכח הצעת החוק.

(תא"מ 58993-08-18 כרמי נ' רוזן ואח')

The post דמי תיווך – מהמשכיר ומהשוכר appeared first on עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק.