מחיר למשתכן או בשמה הנוכחי דירה בהנחה היא תוכנית דגל ביוזמתה של מדינת ישראל, שנועדה כדי להקל על חסרי דירה לקנות דירה ראשונה בתנאים מועדפים ובמחיר מופחת. במסגרת תוכנית דירה בהנחה נקבעו מספר מסלולים שונים: מחיר מטרה, מחיר מופחת ומחיר למשתכן ודירה להשכיר.

התוכנית מציעה דירות במחירים נמוכים יותר מהשוק, אך לצד זאת, ישנם כללים והגבלות שנוגעים למכירת דירות שנרכשו במסגרת הפרויקט.

אנו משרד עו"ד המתמחה בייצוג במחיר למשתכן. ייצגנו ואנו מייצגים רוכשי ומוכרי דירות של מחיר למשתכן ומחיר מטרה ודירה בהנחה בראשון לציון, גן יבנה, גדרה, מודיעין, ירושלים, אור יהודה, הרצליה, טירת הכרמל, אור עקיבא, טבעון, יקנעם, אשקלון, ראש העין, באר יעקב ובאר שבע.

הגבלות על מכירת דירה מחיר למשתכן

אחת ההגבלות המרכזיות על דירות שנרכשו במסגרת מחיר למשתכן / דירה בהנחה היא תקופת ההגבלה, שבה לא ניתן למכור את הדירה. לרוב, תקופה זו נמשכת בין 5 ל-7 שנים, ותלויה בתנאים הקבועים בהסכם המכר. במהלך תקופה זו, הרוכש לא יכול למכור את הדירה, אך הוא רשאי להשכיר אותה.

כך למשל לרוכשי דירה בתכנית דירה בהנחה או מחיר למשתכן מותר למכור את הדירה במוקדם מבין שני המועדים: בחלוף 5 שנים מיום קבלת טופס 4; או בחלוף 7 שנים ממועד הזכייה הספציפית שלהם בהגרלה.

מטרת הגבלה זו היא הגנה על האינטרס הציבורי והבטחה כי הסיוע הממשלתי שניתן, אכן יממש את התכלית שלשמה נועד – קרי, דיור בר השגה לחסרי דיור – ולא ינוצל על ידי הרוכשים למכירה מהירה של הדירה, במחיר גבוה יותר שיוביל בסופו של דבר לעליית המחירים בשוק הדיור.

הערת אזהרה משרד השיכון

מקובל כי רכישת דירה במסגרת דירה בהנחה או מחיר למשתכן כוללת רישום הערת אזהרה במרשם המקרקעין (הטאבו), לטובת משרד השיכון בדבר האיסור על מכירת הדירה במהלך תקופת ההגבלה.

משמעות ההערה היא כי ביצוע כל שינוי ברישום הזכויות בדירה, בלשכת רישום המקרקעין ("הטאבו"), יחייב הסכמה של משרד השיכון.

כך, ניתן לאכוף ולהבטיח שהזכויות על הדירה אכן לא יעברו לרוכש חדש לפני סיום תקופת ההגבלה.

באופן זה ניתן להגשים את תכליות התוכנית ולהגן על האינטרסים של המשרד ובתוך כך גם על ציבור הרוכשים.

כתב התחייבות מחיר למשתכן

בעת רכישת הדירה, במסגרת החתימה על הסכם המכר, הרוכשים חותמים לרוב על מסמך "כתב התחייבות", בו הם מקבלים על עצמם את כללי התוכנית הממשלתית, כולל האיסור על מכירת הדירה במהלך תקופת ההגבלה. הפרה של תנאי ההסכם ומכירת הדירה בטרם חלף מועד תקופת ההגבלה עלולה לגרור קנס משמעותי, הנאמד בדרך כלל בסכום של כ-450,000 ש"ח.

מחיר למשתכן מכירה לפני הזמן

ככלל דירה שנרכשה במסגרת פרויקט מחיר למשתכן או דירה להנחה אינה ניתנת למכירה במהלך תקופת ההגבלה, שהיא כאמור לרוב בין 5 ל-7 שנים. עם זאת, במקרים חריגים, ניתן לפנות לוועדת חריגים במשרד השיכון על מנת לבקש אישור למכירה מוקדמת מבלי לשלם קנס.

וועדת חריגים מחיר למשתכן

אם יש צורך במכירה לפני תום התקופה, ניתן להגיש בקשה לוועדת חריגים, ומוטב לעשות זאת באמצעות עו"ד המתמחה במחיר למשתכן ואשר הוא עו"ד בעל ניסיון בהגשת בקשות לוועדת חריגים.

לבקשה זו יש לצרף מסמכים שונים בשים לב לנסיבות בהן מבוקשת מכירת הדירה לפני תום תקופת ההגבלה.

כך למשל, ניתן לפנות לוועדת החריגים ולבקש אישור למכירה מוקדמת על רקע כלכלי חריג וקשה, בעטיו המוכרים מנועים מלהמשיך ולהחזיק את הדירה.

בנוסף, ניתן להגיש פנייה על רקע גירושין של בני הזוג שרכשו יחד את הדירה או מחמת מצב רפואי קשה.

היות שהחלטות וועדת החריגים הן חסויות, כל מקרה נבחן לגופו ואין אפשרות לדעת מראש אם הבקשה תתקבל או לא.

אנו משרד עו"ד המייצג באופן שוטף בקשות ופניות של רוכשי מחיר למשתכן לוועדת החריגים ובמקרים לא מעטים לקוחותינו מקבלים אישור חריג למכור את הדירה לפני הזמן.

מכירה דירה בהנחה – זכרון דברים

"זיכרון דברים" הוא מסמך המפרט ומתעד הסכמות או עקרונות שהושגו במסגרת משא ומתן, לפני חתימה על הסכם סופי ומחייב.

לעיתים, זכרון דברים אינו מחייב מבחינה משפטית, אלא משמש כבסיס ראשוני לקראת הסכמה עתידית בלבד. במובן זה מדובר במסמך המהווה שלב מסויים במו"מ לכריתת חוזה, אשר לא בהכרח יבשיל לכדי חוזה סופי ומחייב בין צדדים.

עם זאת, במקרים מסויימים מסמך שכותרתו "זיכרון דברים" ייחשב כחוזה בעל תוקף מחייב. זאת כאשר מתקיימות לגביו הדרישות של פרק א' לחוק החוזים (חלק כללי). כלומר כאשר זכרון הדברים: (א) מעיד על גמירת דעת הצדדים להתקשר בחוזה מחייב; (ב) מסוים דיו הכול בהתאם לנסיבותיו של המקרה הספציפי – הכל לפי נסיבות המקרה הספציפי.

מאחר שבנסיבות מסויימות זכרון דברים אכן עשוי להיחשב לחוזה סופי ומחייב לכל דבר ועניין, יש אפוא לנקוט משנה זהירות ולהימנע מחתימה על כל התחייבות או מסמך כלשהוא המעידים על התחייבות בדבר מכירה עתידית של הדירה במועד שיחול לאחר תום תקופת ההגבלה.

כמו כן, בנוסף על האיסור למכור את הדירה במהלך תקופת ההגבלה; בנוסח הסטנדרטי של הסכם המכר בפרוייקט "דירה בהנחה", נאסר על הרוכש גם: "להתקשר בהסכם כאמור שייחתם קודם חלוף 5 שנים מקבלת טופס 4 לדירה ו/או עד חלוף 7 שנים ממועד ביצוע ההגרלה".

במילים אחרות, במהלך תקופת ההגבלה (קרי, כל עוד טרם חלפו 5 שנים מיום קבלת טופס 4/ 7 שנים ממועד ההגרלה שבה זכו בדירה – המוקדם מבין השניים), חל איסור לחתום על הסכם לפיו הדירה תימכר לצד ג' לכשתחלוף תקופת ההגבלה.

לפיכך, אנו ממליצים להימנע במשך כל תקופת ההגבלה מחתימה על כל מסמך/הסכם/זכרון דברים שיש בו כדי להעיד על כוונה למכור את הדירה בעתיד.

מכירה דירה בהנחה – אופציה במקרקעין

לאור האמור לעיל, המלצת משרדנו זו תקפה אף בנוגע למתן "אופציה במקרקעין" – קרי, הענקת זכות לרכוש זכות במקרקעין. זאת, באמצעות חוזה שנערך בין מעניק האופציה (בעל המקרקעין) ובין מקבל האופציה (יזם/רוכש) במסגרתו מסכימים הצדדים על תנאי עסקה אפשרית ומחייבת עתידית, עוד לפני שהעסקה מבוצעת בפועל

מכירת דירה מחיר למשתכן אחרי 7 שנים

תמה תקופת ההגבלה (קרי חלפו 5 שנים מיום קבלת טופס 4/ 7 שנים ממועד ההגרלה שבה זכו בדירה) ואני רוצה למכור את הדירה – מה הלאה ולמה כדאי לשים לב?

פנייה לחברה המשכנת – מכירת דירה מחיר למשתכן

לעיתים קרובות, השלמת רישום זכויות רוכשי הדירות על ידי היזם בלשכת רישום המקרקעין ("טאבו") אורכת שנים רבות. לפיכך, עד להשלמת רישום הזכויות בטאבו, מתנהל מרשם זמני וחלופי של זכויות רוכשי הדירות המנוהל ומבוצע באמצעות "חברה משכנת".

בהתאם, בעל דירה שנרכשה במסגרת פרויקט דירה בהנחה או מחיר למשתכן המבקש למכור אותה, נדרש לפנות לחברה המשכנת ולבקש את קבלתו של מסמך "אישור זכויות". מסמך זה מהווה אישור רשמי לכך שהמוכר הוא בעל הזכויות בדירה ושאין חובות או עיקולים עליה. אישור הזכויות למעשה מקביל פחות או יותר ל"נסח טאבו".

מוטב גם לבקש מהחברה המשכנת "נוהל העברת זכויות" כדי שתוכלו לדעת מהם המסמכים הנדרשים לצורך העברת הזכויות בדירה בספרי החברה המשכנת.

מס שבח – מכירה לפני הזמן

"מס שבח מקרקעין" הוא מס של המדינה על רווח הון שנעשה כתוצאה מעסקת מקרקעין והוא עתיד לחול עליכם כאשר תמכרו את דירת מחיר למשתכן בה זכיתם. באופן כללי, ניתן לומר כי הרווח (השבח) שנוצר למוכר הוא ההפרש שבין המחיר ששולם בעת רכישת הנכס לבין התמורה המתקבלת ממכירת הנכס.

עם זאת, החוק קובע קריטריונים שונים לפיהם יחול פטור מתשלום מס זה.

בין היתר ישנו פטור המוענק בגין דירה יחידה – קרי, אם זוהי הדירה היחידה שבבעלותכם, ואתם עומדים ביתר התנאים הקבועים בחוק, אזי מכירתה תהא פטורה ממס שבח עד לסך של 5,008,000 ₪ (נכון לשנת 2025). לפיכך, אם סכום המכירה נמוך מ 5,008,000 ש"ח כלל לא תידרשו לשלם מס שבח. אך זאת, בכפוף לכך שכבר חלפו 18 חודשים מיום שקיבלתם אותה לחזקתכם (בכפוף כמובן ליתר התנאים בחוק מס שבח).

בהתאם, כדי ליהנות מפטור מתשלום מס שבח, יש לשים לב כי מכירת דירה שנרכשה במסגרת פרוייקט דירה בהנחה או מחיר למשתכן אכן מתבצעת לאחר חלוף 18 חודשים מיום שקיבלתם את הדירה לחזקתכם (או 3/4 שנים אם מחצית או יותר מכספי הרכישה של הדירה ניתנו במתנה) ולא די בכך שחלפה תקופת ההגבלה (כלומר– כדי לזכות בפטור ממס שבח בגין דירה יחידה אין להסתפק בכך שחלפו 7 שנים ממועד ההגרלה שבה זכו בדירה).

להרחבה על מיסוי דירת מחיר למשתכן: מס שבח ופחת במכירת הדירה ראו מאמר שכתבנו בנושא.

אין האמור לעיל מהווה ייעוץ משפטי מחייב, ומוטב להתייעץ עם עו"ד באופן פרטני לפני ביצוע פעולה במקרקעין באופן כללי ומכירת דירה שנרכשה בפרויקט מחיר למשתכן או דירה בהנחה בפרט.