כזכור, באוגוסט 2024 העבירה הכנסת את תיקון חוק רכבת תחתית (מטרו), תשפ"ב-2021, אשר מגדיר את המסגרת החוקית של מיזם הקמת הרכבת התחתית בגוש דן, המתוכננת לפעול בשלושה קווים לאורך כ-150 ק"מ ולעבור ב-24 רשויות שונות עם למעלה מ-100 תחנות. החוק מטיל היטלים ומסים על בעלי עסקים ודירות בסביבת תוואי המטרו, וכן מטיל מסים על יזמים שישלמו בהוצאת היתר ובמכירת דירות מגורים – אשר באופן טבעי ניתן להניח כי יגולגלו על הקונים. 

חוק המטרו ותמ"א 70

חוק המטרו הישראלי קובע הסדרים משלימים לטובת קידום מיזם המטרו. בין היתר, הוחלט להקים מועצה מאסדרת ברשות המטרו, שתהא אמונה על אסדרת עניינים הקשורים לקידום המטרו כמו גם על תיאום תשתיות בין החברה המבצעת לבין גופי תשתית אחרים. בנוסף מוצעת השלמה של היבטי המימון של המיזם, לרבות קביעת היטל מימון וקביעת הוראות למימוש המקרקעין במטרופולין גוש דן, ובייחוד אלה הכלולים במתחמי ההשפעה שייקבעו בתמ"א 70, בלוחות זמינים המקבילים לפיתוח המיזם. 

כן הוחלט כי בכל תוכנית שתאושר בותמ"ל (הוועדה הארצית לתכנון מתחמים מועדפים לדיור) או בות"ל (הוועדה לתשתיות לאומיות) לעניין בינוי בתחומי תוכנית המטרו יוקצו 30% מיחידות הדיור בקרקע שהיא מקרקעי ישראל לדיור בהישג יד– השכרה לטווח ארוך, השכרה במחיר מופחת, מעונות סטודנטים ודיור מוגן. 

בנוסף נקבע, הוחלט כי מי שיגיש בקשה להיתר בניה בשש וחצי השנים הקרובות, עד סוף שנת 2030, ישלם מס מופחת, כך ששיעור היטל ההשבחה ומס המטרו שהוא ישלם יחד יהיה 60% מההשבחה. בנוסף הוחלט שהיטל המימון לא יחול יחול על בעלי נכסים שסך גודל הנכסים בבעלותם נמוך מ-100 מ"ר. כמו כן, מוצעים פרקים העוסקים בפעילותם של גורמים מוסמכים לקידום המיזם, בתיאום תשתיות והסרת חסמים לרבות קביעת הסדרים מיוחדים בענייני רעש ותיקונים עקיפים בענייני תכנון ובנייה, חברות ממשלתיות, פקודת מסילות הברזל ועוד. מוצע להפחית את מס המטרו, הן בהסדר מיוחד למספר שנים והן באופן קבוע וכן מוצע מנגנון סיוע לעסקים הסמוכים לתוואי העבודות בשיעור שלא יפחת מ-500 מיליון ₪. להלן נפרט את הוראות החוק העיקריות.

תוואי המטרו

סעיף 15 לחוק המטרו המתוקן מגדיר מונחים בסיסיים שונים. בתוך כך, המקרקעין הסמוכים ושמצויים בסביבת תוואי המטרו מוגדרים כ-"מתחם השפעה"  קרי, האזור הגאוגרפי הסובב תחנת מטרו, כפי שייקבע בתוכנית תמ"א 70, ביחס לכל תחנה. ביחס למתחם ההשפעה קובע החוק הוראות שונות, שהנחת המוצא העומדת בבסיסן הינה כי למיזם בסדר גודל לאומי כדוגמת המטרו ישנן השלכות והשפעות ישירות על המקרקעין הסמוכים לו. להלן נסקור הוראות חוק שונות המתייחסות לשטח המקרקעין הסמוך לתוואי המטרו המתוכנן.

מימון מיזם המטרו 

החוק קובע כי 50% מסך מסגרת ההוצאה למיזם המטרו ימומנו בין היתר באמצעות: סכומים שיעבירו הרשויות המקומיות שבשטחן חלה תכנית המטרו, הכנסות המדינה מגביית היטל מימון המטרו שיושת על בעלי הנכסים הנמצאים בתוואי המטרו, הכנסות המדינה מגביית מס השבחת המטרו ועוד. 

מס השבחת המטרו 

כאמור, מימון הפיתוח והבניה של מיזם המטרו ייעשה בין השאר באמצעות גביית היטל השבחה שיושת על בעלי נכסים שהנכס שלהם הושבח – קרי ששוויים עלה עקב אישור תכנית משביחה, או עקב מתן הקלה או שימוש חורג כהגדרתם בחוק התכנון והבנייה מתכנית משביחה.

לאור טענת יזמים רבים כי היטלי ההשבחה בתוואי המטרו, שהוחלו מראשית 2023 ומסתכמים ב־75%, גבוהים מדי ולפיכך הלכה למעשה מביאים לקיפאון בפיתוח לאורך התוואי, ששטחו משתרע על כ־18 אלף דונמים (על פני הקרקע, לאורך הקווים המתוכננים). על כן, משתוקן החוק, הוחלט כי מס השבחת המטרו ירד עד לסוף שנת 2030 ב־15% כך ששיעורו יעמוד על 60% מההשבחה (כלומר על השווי שהושבח – יידרש בעל הנכס שנכסו הושבח לשלם 40% מהשווי כהיטל השבחה ו-20%  מהשווי כמס השבחת מטרו) כאשר לאחר שנת 2030 שיעורו יועמד על 72% באופן קבוע.

מתחם פינוי ובינוי 

עם זאת, החוק קובע כי היטל השבחה ומס השבחת מטרו לא יחולו על מתחם פינוי בינוי כאשר התוכנית הגדילה את השטח הכולל המותר לבנייה במגרש בשיעור הנמוך מ-10% (ובלבד שהגדלת השטח מכח תוכנית המטרו לא עלתה על 200 מ"ר). 

כמו כן, כל רשות מקומית תהיה רשאית לקבוע את שיעור חובת התשלום אשר יחול על מקרקעין שהושבחו מכח תוכנית המטרו במתחם פינוי ובינוי. 

היטל מימון המטרו 

סעיף 38 לחוק משית על בעלי נכסים שסך שטח נכסיהם (בניין או קרקע תפוסה) במתחמי השפעה (=תוואי המטרו) גדול מ-100 מ"ר, היטל שנתי שישולם לאוצר המדינה וישמש למימון בנייה ופיתוח של מיזם המטרו אשר יחושב לפי שיטת הארנונה בכל רשות מקומית.

ממתי יחול החיוב בגין היטל מימון המטרו ולמשך כמה זמן?

בהתאם לסעיף 40 לחוק, מנהל רשות המטרו יודיע לרשות המקומית הנוגעת בדבר ולמנהל רשות המסים על יום תחילת הפעילות של המטרו במתחם השפעה מסוים – קרי "מועד ההפעלה", ויפרסם הודעה ברשומות על המועד האמור. כאשר חובת תשלום היטל מימון המטרו תחול מיום 1 בינואר שלאחר שנת המס שבה פורסמה הודעה על מועד ההפעלה לעניין מתחם ההשפעה שבו נמצא הנכס. היטל מימון המטרו ישולם לכל שנת מס, בתקופה של 30 שנים החל מהמועד הקובע.

איך אדע אם היטל מימון המטרו חל על נכס שבבעלותי ?

לפי סעיף 41 לחוק, מחובתה של רשות מקומית שבתחומה נמצא נכס שחלה לגביו חובת תשלום היטל מימון המטרו, תשלח לכתובת הנכס, בתחילת כל שנת מס, הודעה שנועדה ליידע את בעל הנכס בדבר חובתו לשלם את היטל מימון המטרו; ואולם, חובת תשלום היטל מימון המטרו תחול על בעל הנכס בין שקיבל את ההודעה ובין שלאו. 

ואם אני רק שוכר/מחזיק בנכס ולא הבעלים הרשום, האם ההיטל יחול עליי בכל זאת?

החוק קובע כי היטל המימון יחול על בעל הנכס להבדיל מהמחזיק בנכס. כמו כן, החוק קובע כי הודעת היידוע ששולחת הרשות המקומית לבעל הנכס אודות חובתו לשלם את היטל מימון המטרו חייבת לכלול הבהרה לפיה החובה לשלם את היטל מימון המטרו חלה על בעל הנכס ולא על המחזיק בנכס, וכי מקבל ההודעה, אם אינו בעל הנכס, אינו חייב להעבירה לבעל הנכס.  

האם יש נכסים חריגים יוצאים מן הכלל שפטורים מתשלום ההיטל? 

סעיף 39 לחוק מסייג וקובע מצבים שונים בהם ישנו פטור מחובת תשלום היטל מימון המטרו. כך למשל ההיטל לא יחול על:

(1) נכס אשר משולמת בעדו ארנונה לפי תעריף של דירת מגורים; 

(2) נכס הפטור, באופן מלא או חלקי, מתשלום ארנונה.

(3) נכס בבעלות של רשות מקומית, חברה עירונית או תאגיד עירוני.

מה יקרה אם אתעלם מדרישת התשלום של היטל ההשבחה או של היטל מימון המטרו ולא אשלם אותם?

לפי סעיפים 24 ו-43 לחוק לצורך אכיפת תשלום ההיטלים לא תירשם בפנקסי המקרקעין פעולה שהיא בבחינת מימוש זכויות במקרקעין שאושרה לגביהם תכנית משביחה או תוכנית משביחה במתחם פינוי ובינוי, אלא לאחר שהוצגה לפני רשם המקרקעין תעודה החתומה ביד מי ששר האוצר הסמיכו לכך, המעידה כי שולמו כל הסכומים המגיעים אותה שעה כמס השבחת מטרו החל על המקרקעין לפי חוק זה, או ניתנה ערובה לתשלומו, כולו או מקצתו, והכול כנדרש לפי החוק. בנוסף, לא יוצא היתר לבנייה במקרקעין שאושרה לגביהם תכנית משביחה או תוכנית משביחה במתחם פינוי ובינוי ולא תינתן הקלה ולא יותר שימוש חורג כל עוד לא שולם מס השבחת המטרו או אותו חלק ממנו המגיע אותה שעה על פי חוק זה בשל אותם מקרקעין, או שניתנה ערובה לתשלום או לחלק ממנו, והכול כנדרש על פי חוק זה.

מענה לבתי עסק המצויים במקרקעין הסמוכים שפעילותם העסקית צפויה להיפגע כתוצאה מעבודות הקמת המטרו

מטבע הדברים, פרוייקט בסדר גודל לאומי כמיזם המטרו יהא כרוך בפגיעה מתמשכת בבעלי העסקים שבשטח הצמוד לתוואי המטרו המתוכנן. חוק המטרו אפוא קובע הוראות שונות שמטרתן לשמור על זכויות בעלי המקרקעין הסמוכים ולפצותם בגין הנזקים והפגיעה הכלכלית הצפויה להם.

בכלל זה, סעיף 68 לחוק קובע כי תוקם ועדה לפיצויים למיזם המטרו אליה יוגשו תביעות לפיצויים בגין מיזם המטרו. 

מהם סמכויות הוועדה לפיצויים למיזם המטרו?

החוק קובע כי סמכות הוועדה לפיצויים למיזם המטרו היא לדון ולהחליט בתביעת פיצויים ביחס לתכניות תשתית לאומית המפורטות בתוספת בהתאם להוראות לפי פרק ט' לחוק התכנון והבנייה, בשינויים המחויבים.

סיוע לעסקים בסמיכות לעבודות הקמת המטרו

בנוסף, בחוק המתוקן נקבע כי המדינה תעניק סיוע כספי לעסקים הנמצאים בסמיכות לעבודות להקמה של תחנות המטרו, בהתאם לאמות מידה שיקבע שר האוצר; בקביעת אמות המידה יובאו בחשבון, בין השאר, סוג העסק ומידת התלות של קיום העסק בקבלת קהל במקום העסק, מרחק העסק מגדר העבודות ומידת ההפרעה שהעבודות גורמות לה באפשרות הגישה לעסק. סיוע כספי כאמור יינתן מאוצר המדינה באמצעות שיפוי בעבור תשלומי ארנונה כללית ששילם העסק בתקופת העבודות שנעשו בסמיכות לו ובאמצעות מענקים כספיים נוספים, ולא יהיה מותנה בהוכחת פגיעה בהכנסות העסק, בהוכחת פגיעה ברווחיותו או בבחינת הוצאות שהוציא בפועל.

לסיכום 

חוק המטרו המתוקן מהווה שלב ונדבך חשוב בהליך קידום מיזם תחבורתי לאומי. הורואת החוק נועדו להביא לקידומו היעיל והמהיר של המיזם כפי שהצבענו במאמר הנ"ל, ואשר על כן יש בחוק כדי להשפיע באופן ישיר על בעלי קרקעות המצויות בסמוך לתוואי המתוכנן של המטרו. משרדנו עוקב אחר התפתחויות הוראות הדין בנוגע למקרקעין הסמוכים לתוואי המתוכנן של פרוייקט המטרו ובכלל זה מלווה משפטית בעלי קרקעות המבקשים להבטיח את מיקסום ומיצוי מלוא זכויותיהם כפועל יוצא של הוראות הדין הנוגעות למיזם המטרו.