מחיר למשתכן – ביטול חוזה

שאלה נפוצה ששואלים את משרדנו זוכים רבים של מחיר למשתכן נוגעת לביטול חוזה בפרויקטים שונים של מחיר למשתכן.

חשוב להדגיש שאין להסתמך על האמור בפוסט זה, שכן האמור בו אינו מהווה או מחליץ ייעוץ של בעל מקצוע, ובמקרה הצורך יש להיוועץ עם מומחה בתחום שייתן לכם מענה פרטני שמתאים למקרה הספציפי ולסיבות בגינן הזוכים שוקלים לבטל את החוזה  או שכבר ביטלו אותו.

ככלל, התשובות בנוגע לאפשרות לביטול חוזה מצד הזוכים והסנקציות עקב ביטול חוזה נמצאות בחוזים עליהם חתמו הזוכים עם הקבלנים. 

בשוק הפרטי עורכים נספח להסכם שמסדיר את ביטול ההסכם והנושאים הפתוחים: השבת הכספים, פיצויים, היעדר תביעות וכיו"ב.

במחיר למשתכן חוזי המכר עליהם חותמים הזוכים עם הקבלנים כוללים סעיפים העוסקים בסעדים ותרופות (=פיצויים) במקרה של הפרת הסכם על-ידי הרוכשים. ככלל, במקרה שבו יפר הרוכש את ההסכם, עליו יהיה לשלם סכום השווה ל-2% ממחיר הדירה, בדרך כלל בהתאם לתנאי ההצמדה של תשלומי הרוכש כפי שנקבעו בהסכם.

עם זאת, צריך לזכור שלא מדובר בסוף פסוק, שכן לקבלן הזכות גם להגיש תביעה כנגד הרוכשים על נזקים שנגרמו לו עקב הפרת ההסכם והקבלן יצטרך להוכיח כי אכן נגרמו לו אותם נזקים.

בדיני חוזים יש עקרון לפיו "חוזים יש לקיים" (שעלול לפעול לרעת המבטלים), אבל לצידו יש עקרון נוסף אותו הקבלן יצטרך למלא: עיקרון הקטנת הנזק. משמע, שעל הקבלן מוטלת החובה לצמצם את הנזק שנגרם לו עקב ההפרה של הרוכשים (כמו למשל – מציאת רוכש חלופי).

כדאי לזכור שלהפרת ההסכם וביטולו יש השלכות נוספות: 

• דיווח לרשות המסים: באחריות המבטלים  לדווח לרשות המסים על ביטול העסקה ולחתום על תצהירים מתאימים. 

• ביטול הערבות: על הכספים ששולמו לקבלן מקבלים בדרך כלל ערבות בנקאית, ולכן יש להודיע לבנק כי ההסכם מבוטל, כדי שהבנק ישיב את הכספים לרוכשים ויבטל את הערבות.

פרץ בוני הנגב והפרת חוזה מחיר למשתכן

32 בעלי דירות במסגרת פרויקט Dune 2 שנרכשו במסגרת פרויקט מחיר למשתכן משנת 2009 באשדוד הגישו תביעה לבית המשפט המחוזי נגד חברת פרץ בוני הנגב (הקבלן) ונגד משרד השיכון. 

משרד הבינוי והשיכון מפעיל משנת 1994 שיווק קרקעות למגורים במסגרת "מחיר למשתכן", לפיו המדינה מסבסדת את מחיר הקרקע, כאשר קיימים 2 מסלולים:

(1) מסלול "רגיל" בו המחיר שהוצע במכרז חל על כל הדירות;

(2) מסלול "דירות קטנות" שבו התחרות היא על המחיר המוצע למ"ר בדירות אלו בלבד.

ביוני 2011 נכנס לתוקף נוהל מחיר דירה למשתכן שחל על המקרה של הזוכים בפרויקט באשדוד. המדינה פרסמה מכרז לשיווק קרקעות ליזם או לקבלן ביצוע כשעלויות הפיתוח ומחיר הקרקע רשומים בחוברת המכרז, והיזמים מתחרים על המחיר למ"ר כאשר הזוכה הוא היזם אשר מציע את המחיר הנמוך ביותר למ"ר. 

חברת פרץ בוני הנגב זכתה במכרז לבנות את פרויקט Dune 2 והנוהל של מחיר למשתכן משנת 2011 הגדיר מהו שטח דירה. 

הרוכשים בפרויקט טענו כי הקבלן הפר את חוזה המכר הפרה יסודית כאשר התחייב לגודל דירה מוסכם ובפועל שטח הדירה קטן משמעותית מכך (פער של 11.74 מ"ר) וכי הפרה זו מהווה אי התאמה כמשמעותה בחוק מכר דירות. 

הקבלן ביקש מהזוכים, לאחר החתימה על חוזי המכר, לחתום על "נספח שטח מתקן" שבו הוסבר לזוכים כי נודע לקבלן שהשטחים שנמסרו על-ידי משרד השיכון אינם תואמים את חישוב השטחים לפי חוק שכן בשטח הדירה נכלל אף חלקה של הדירה בשטח המשותף. הזוכים טענו שלא הסבירו להם מהי משמעות החתימה על המסמך המתקן ונציגי הקבלן השתמשו בתירוצים שונים כדוגמת: החתימה נדרשת כתנאי לקבל היתר בניה; כדי להסדיר את הארנונה; תיקון טעות; התאמה לחוק; כדי לתת לחוזה תוקף משפטי וכדומה. 

הזוכים הסתמכו על כך שחוזה המכר ועסקאות הרכישה מפוקחות על-ידי משרד השיכון והוטעו לחשוב שאין להם ברירה אלא לחתום על המסמך. לכן, הם טענו כי החתימה נעשתה תוך הטעיה חמורה ואין לתת למסמך תוקף. 

הקבלן טען שהרוכשים הם בני מזל שזכות בדירות מוזלות, כי שטחי הדירות תואמים את תכנית המכר ואת התשריט שחתמו במקור לפיהן גודל הדירה הוא 92 מ"ר נטו (ללא שטחים משותפים) ולכן לא הייתה הטעיה וכי היו קונים את הדירות גם אם בהסכם המכר היה רשום שטח הדירה "נטו". 

צו מכר דירות (טופס של מפרט) קובע כי מוכר חייב לצרף להסכם מכר מפרט ולמסור העתק ממנו לרוכש; כי כל תיקון יעשה בחתימת שני הצדדים; כי המוכר ימלא את כל הפרטים במדויק כאשר סעיף 5 מגדיר כיצד יחושב שטח דירה. שטחים נוספים, המוצמדים לדירה כדוגמת השטחים המשותפים, יפורטו במסגרת סעיף 6. 

חוק המכר (דירות) נחקק כדי להגן על זכויות הקונה ולהביא לידיעתו את כוונותיו האמיתיות של המוכר. 

ההבחנה בין "ברוטו" ל-"נטו"

פסיקת בית המשפט העליון קבעה במקרה של בסט דוד סמואל נגד חממי עזרא לגבי ההבחנה בין ברוטו לנטו כי "מקום שהחוזה או הפרסום אינו נוקב במונח ברוטו או נטו יש לפרש את המשמעות על-פי הבנתו של האדם הסביר ולא של קבלן הדירות. במילים אחרות שטח דירה שמוצע לדיירים ייחשב כנטו אלא אם נאמר אחרת".

בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע כי חברת פרץ בוני הנגב הפר את הוראות החוק כאשר נקב בהסכמי המכר בשטח דירה שגוי ומשנקב בשטח דירה נטו של 103.47 מ"ר זהו הנתון היחיד המחייב ומסמך התיקון, שנחתם בדיעבד על ידי חלק מהרוכשים, אינו חוסם את התביעה שלהם נגד הקבלן.

עם זאת, קבע בית המשפט כי מדובר בטעות בתום לב של חברת פרץ בוני הנגב ולא מדובר בהטעייה או בניסיון להתעשר על חשבון הזוכים. נקבע כי הטעות נבעה מהסתמכות שגויה על מסמך המחירים למשתכן וכי "על טעויות משלמים". בכל הנוגע למדינה, קבע בית המשפט כי משרד השיכון אשם גם כן היות והתרשל בפיקוח על הסכמי המכר.

בפסק הדין קבע בית המשפט כי חברת פרץ בוני הנגב ומדינת ישראל ישלמו ל-32 המשפחות פיצוי של 3.6 מיליון ש"ח ו-120,000 ש"ח שכר טרחת עו"ד. כן קבע בית המשפט כי הזוכים רשאים למכור את דירתם באופן מיידי וללא תשלום כל "קנס" לקבלן ו/או למדינה. 

(ת"א 44719-11-14 עמר ואח' נ' פרץ בוני הנגב-אחים פרץ בע"מ ואח')