חוק המקרקעין בישראל קובע כבר בשנת 1969 כי ניהול בית משותף (כל בניין הרשום בפנקס הבתים המשותפים בטאבו) הופקד בידי 2 מוסדות – 

(1) האסיפה הכללית שכוללת את כל בעלי הדירות בבניין והיא האחראית לקבוע את הכללים על פיהם ינוהל הבניין.

(2) הנציגות – אחראית ליישם את הכללים שנקבעו על-ידי האסיפה הכללית והיא מעין זרוע מבצעת של ההחלטות. 

בבניינים רבים, התקנון החל על הבניין הוא התקנון המצוי הקבוע בחוק המקרקעין, אך כמובן כדאי לבדוק מהו התקנון החל. בתקנון המצוי האסיפה מוסמכת לקבוע את דרכי ניהול הרכוש המשותף וגם את השימוש בו, לקבוע את ההוצאות הכרוכות בכך, למנות נציגות, לאשר חשבונות ולהסדיר עניינים אחראים הנובעים מעצם החיים בבניין. 

זכות וטו – קול חוסם

התקנון המצוי שבחוק המקרקעין קובע כי לכל בעל דירה בבניין תינתן זכות וטו על החלטה המטילה עליו חובות או תשלומים מסוג שלא פורש בחוק המקרקעין ובתקנון המצוי או זכות וטו לגבי החלטה המשנה את זכויותיו. 

מימוש זכות הוטו

אם בעל דירה מתנגד ואינו נענה על-ידי המוסדות שהופקדו על ניהול הבניין, האסיפה הכללית והנציגות, אז מימוש זכותו יהיה בהגשת תביעה מתאימה למפקח על רישום המקרקעין, גוף שיפוטי שעוסק במחלוקות הקשורות לבניינים. 

"המשנה את זכויותיו"

בעל דירה יכול להטיל וטו על החלטה כאמור שמשנה את זכויותיו, כאשר בדרך כלל מדובר בהחלטות הקשורות בענייני שימוש וניהול הרכוש המשותף והיא שוללת מאותו בעל משותף להחזיק בחלק מהרכוש המשותף. למשל, הקמת צריף או מתקן קבוע כלשהו בחצר המשותפת שוללת את ההחזקה במקום מאת בעלי הדירות בבניין ואין לקפח את זכותם בלי לקבל את הסכמתם. עם זאת, לרוב המבחן הוא מבחן של סבירות אם ההחלטה התקבלה ברוב של בעלי הדירות, היא סבירה בנסיבות העניין ויש בה התחשבות ראויה באינטרסים של המיעוט, אז ייתכן ויראו את ההחלטה כתקפה גם אם היא כרוכה בתפיסת חזקה בחלק מהרכוש המשותף, באופן קבוע או לפרק זמן מוגבל. 

חדר כושר בבניין

במרץ 2018 אוכלס בניין חדש שנבנה ברח' השדות ברמת השרון ובו 24 דירות. האסיפה הכללית התכנסה בסוף שנת 2017 והחליטה כי בקומה השנייה בבניין, ייהפך חלל של 51 מ"ר לחדר כושר לטובת שימוש בעלי הדירות בבניין. ל-2 דירות מתוך 3 דירות בקומה השנייה בבניין יש קיר משותף עם חדר הכושר. 

בעלי הדירות סגרו את החלל בקיר זכוכית אטומה, התקינו דלת כניסה וקודן, הציבו מתקני כושר והתקינו מערכת מיזוג אוויר. שלומית ויורם נבון, הבעלים של דירה בקומה השנייה בבניין, החליטו לממש את זכות הוטו שלהם והגישו תביעה למפקחת על הבתים המשותפים בתל אביב.

שלומית ויורם טענו כי חדר הכושר נבנה ללא היתר בניה תוך שהוא פוגע בזכויותיהם וגורם רעש, אי נוחות, לכלוך מוגבר, ופוגע באיכות חייהם ומוריד את ערך דירתם. הם טענו כי לא היו קונים את הדירה אילו ידעו שבצמוד להם ייבנה חדר כושר והם הביעו את התנגדותם לכך בישיבה של האסיפה הכללית שהתקיימה ודנה בכך. 

בעלי הדירות האחרים הדגישו כי חדר הכושר יהיה בחדר הדיירים שנבנה בהתאם להיתר הבניה, התקבלה החלטה כדין של האסיפה הכללית לפיה יוצבו 2 מכשירים בלבד (הליכון ואופניים), ללא מערכות סאונד וטלוויזיה, תוך איסור לקיים בו מסיבות מכל סוג שהוא, הקירות יהיו אקוסטיים והרצפה מבודדת רעש, והשימוש יהיה לדיירי הבניין בלבד. לדעת יתר בעלי הדירות, מדובר בשימוש סביר והגיוני ברכוש משותף בבניין. 

חדר דיירים או חדר כושר

הצורך בהסדרת השימוש ברכוש המשותף בבניין ובקביעת כללים כיצד ינוהל הבניין נובע ממאפייניו הייחודיים של כל בניין ובניין. 

המפקחת על הבתים המשותפים בתל אביב הדגישה כי בהתאם להיתר הבניה שניתן לבניין, החלל בקומה השניה הוא חלל פתוח שלא יועד לשימוש כלשהו ונועד להיות המשך של הלובי. הימצאותו של חדר דיירים בקומת מגורים בבניין, בוודאי חדר כושר העומד לשיתוף יום יומי של בעלי הדירות, כרוך בתנועה מוגברת בקומה, ולכך יש להוסיף רעש עקב שימוש בטלפונים ניידים ומוסיקה כמקובל ותוספת לכלוך בקומה. 

המפקחת גם קיבלה את חוות הדעת של השמאים כי לא מקובל להפעיל חדר כושר בקומת מגורים בבניין, ובוודאי לא כשהוא צמוד פיסית לדירות מגורים. במרבית הפרויקטים, כך לפי חוות הדעת, חדרי הכושר ממוקמים חלקם בקומות המרתף או בקומת הקרקע עם הפרדה מדירות המגורים. התקבלה גם הטענה כי אין חולק שפעילות של חדר כושר בקומת מגורים בבניין כרוכה בירידת ערך של הדירות הסמוכות לחדר הכושר. 

המפקחת קבעה כי לא ראתה צורך הכרחי להגן על זכויות הרוב בהקמת חדר כושר כאשר קיים חדר דיירים מרווח, פנוי ומואר בקומת הקרקע של הבניין ומעולם בעלי הדירות לא דנו בהקמת חדר כושר בחדר הדיירים שכולל שתי כניסות וחלונות. 

נקבע כי היות ולא ניתן היתר בניה להסבת החלל לחדר דיירים ולהפעלת חדר כושר, כנדרש על פי דיני התכנון והבנייה, הרי שמדובר בהחלטה של האסיפה הכללית שהתקבלה שלא כדין. לפי חוק החוזים, חוזה שהיה טעון הסכמת צד שלישי או רישיון על פי חוק, חזקה שקבלת ההסכמה או הרישיון הוא תנאי מתלה. 

לכן, הוחלט לתת צו מניעה האוסר על בעלי הדירות בבית המשותף להסב את החלל בקומה השנייה לחדר דיירים, ובכלל זה גם לצורך הפעלת חדר כושר.

(להרחבה קראו תיק אזרחי 723/18 יניב סיילן ואחרים נגד נציגות הבית המשותף ברחוב השדות 8, רמת השרון ואחרים)