שליש דירה + ירושה

מס שבח מקרקעין הוא מס המוטל על מוכר זכויות במקרקעין כגון מישהו שמוכר דירת מגורים.    

יש לזכור כי מס שבח חל רק במקרה בו הרוויח המוכר מעסקת המכירה, בעוד שאם תוצאת העסקה הייתה הפסד או שווי מכירה זהה למחיר הקנייה, משמע שאין רווח (=שבח) ולכן גם אין מס שבח.

בשנת 2014 התבצעה רפורמה במסגרת הפטורים הניתנים על מס שבח במסגרת חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ׳׳ג-1963, ובכך התרחבה קשת המקרים בה ניתן לחייב מוכר נכס בתשלום מס שבח בניגוד לתקופה הקודמת, בה היה פטור גורף ממס שבח הניתן גם הוא בתנאים מסוימים, אך כאלה המקלים משמעותית על המוכר ביחס לרפורמה.

כיום מס השבח מהווה 25% מהרווח ההוני על הדירה שהצטבר החל מהרפורמה בשנת 2014. כלומר אם אדם רכש בשנת 2006 דירה והחליט למכור אותה בסוף שנת 2016, כאשר שוויה עלה במיליון ש׳׳ח, הרווח הממוצע בכל שנה עמד על 100,000 ש׳׳ח ולפי זה יש לחשב את המס אותו יש לשלם לרשות המיסים – 25% מהרווח שהצטבר בשלוש שנים מתחילת 2014 ועד סוף שנת 2016 על סך של 300,000 ש׳׳ח, יעמוד על 75,000 ש׳׳ח, וזאת בכפוף לניכויים מותרים בחוק, אשר יוכלו לצמצם את מס השבח עוד יותר.  

החוק מאפשר פטור ממס שבח עד למדרגה של 4,500,000 ₪ אם מוכר הדירה מוכר את דירתו היחידה, והפטור מותנה בנוסף לכך במספר תנאים כדוגמת החזקת הדירה לפחות 18 חודשים מיום שהדירה ראויה למגורים ותנאים נוספים.

שליש דירה או חצי דירה בירושה 

כפי שכתבתי בעבר, רשות המסים תעניק פטור ממס שבח למוכר דירה יחידה גם אם יש לו בנוסף עד שליש מזכויות בדירת מגורים אחרת או עד שליש בכמה דירות מגורים אחרות שאינן באותו עניין או עד מחצית מהזכויות בדירה שהתקבלה בירושה.

במקרים רבים אנשים יורשים חלק מדירה ואז רוכשים משאר היורשים חלקים נוספים באותה דירה, או את כל הזכויות בדירה.

מה קורה במקרה בו אדם ירש זכויות בדירת מגורים ובנוסף ביצע בה רכישה המביאה אותו לבעלות של 50% וכעת הוא מבקש למכור את דירתו הראשונה?

נניח שאדם הוא הבעלים של דירה בראשון לציון בה הוא מתגורר עם משפחתו.

אותו אדם ירש לאחרונה 37% מזכויות בדירת מגורים בעיר בת-ים שהייתה שייכת לאמא שלו, ובמסגרת הסכם עם שאר היורשים – אחיו ואחיותיו – הוחלט שירכוש 13% מאחיו ואחיותיו, כך שבסופו של דבר הוא יהיה הבעלים של 1/2 מהזכויות בדירה.

אותו אדם החליט למכור את דירת המגורים שלו בראשון לציון וביקש מרשות המסים פטור מלא ממס שבח בגין הרווח שהתקבל ממכירת הדירה בראשון לציון.

העניין הגיע לאחרונה לדיון ברשות המסים, אשר פרסמה החלטה מס' 0203/21 אשר קבעה כי יינתן במקרה זה פטור ממס שבח בגין מכירת דירת המגורים שלו. רשות המסים קבעה שפטור זה יינתן משום שהתקיימו שני תנאים ביחס לדירה השנייה (בה הוא מחזיק כאמור 1/2 מהזכויות):

• סך החלקים של הדירה השנייה – זה שהתקבל בירושה וזה שנרכש – אינו עולה על 50% מהזכויות בדירה.

• החלק שנרכש אינו עולה על 1/3 דירה.