The post עמדת טעינה בבניין מגורים – המדריך המלא appeared first on עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק.

The post דירה מפוצלת – המדריך המלא appeared first on עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק.

The post חוק ההסדרים 2023 – מס שבח ושכירויות appeared first on עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק.

The post פינוי שוכר – הגשת תביעות לפינוי מושכר appeared first on עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק.

The post דייר מוגן – פעוטון appeared first on עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק.

The post שריפה בדירה – שוכרים appeared first on עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק.

בערים הגדולות בישראל הולכת וגוברת התופעה שבמסגרתה דיירים רבים משכירים את דירתם לפרקי זמן קצרים – ימים או שבועות – באמצעות אתרי תיירות שונים. בכך, אותם בעלי דירות מנסים לקבל תשואה גבוהה יותר על הנכס באמצעות קבלת שכירות גדולה יותר באופן משמעותי. בלא מעט מקרים, עניין ההשכרה לטווח קצר מעורר את כעסם של השכנים.

פסק דין שניתן באוקטובר 2018 עוסק בצד הקנייני של ההשכרה לטווח קצר – האם תקנון הבית המשותף, שהוא למעשה הסכם בין כל בעלי הדירות בבניין, אוסר על השכרה כזאת.

פסק הדין (5/993/2017 נציגות הבית המשותף מרח' חברון 12 בתל אביב נגד דריי לני) עסק בבניין בן 6 קומות ו-19 דירות ברחוב חברון 12 בתל אביב. הבניין בנוי ברמה גבוהה ויש בו מתקנים בעלי ערך רב – מתקני חנייה יקרים, חדר מערכת גזר, מתקני לחץ מים וכיבוי אש, חדר גנרטור ועוד. הבניין גם מאובטח באמצעות מערכות נעילה שונות ומצלמות.

באוגוסט 2017 נרשם הבניין בטאבו ובתקנון המוסכם נקבע כי השימוש בדירות בבניין יהיה אך ורק למגורים, כאשר לא יותר אפילו שימוש מעורב.

אחד מבעלי הדירות מתגורר בצרפת, ומגיע לישראל מספר פעמים בשנה. כאשר הוא נמצא בצרפת, הוא משכיר את דירתו לפרקי זמן קצרים באמצעות אתרי אינטרנט ייעודיים כדוגמת Booking או Airbnb.

התיק הגיע למפקחת על רישום מקרקעין בתל אביב בעקבות תביעה שהגישה נציגות בעלי הדירות בבניין כנגד אותו בעל דירה שמשכיר את דירתו לפרקי זמן קצרים כאשר הוא נמצא בחו"ל.

טענות נציגות הבניין

נציגות הבניין טענה כי השכרת הדירה היא לא למגורים אלא למטרת עסק של "דירת נופש" לכל דבר, וכן כי הבניין כולל מתקנים מתוחכמים הנגישים לבעלי הדירות בבניין לבד. הנציגות טענה כי השכרת דירות לטווח קצר בבניין עשויה לגרום לנזקים במתקני הבניין וכן לגניבת ציוד יקר ערך על-ידי דיירים המתגוררים בבניין לתקופות קצרות. הנציגות אף טענה כי בעלי הדירות נדרשים לעבור השתלמות מיוחדת לפני שהם משתמשים במעלון ובמתקני החנייה, ושימוש לא נכון במתקנים הללו יכול להוות סכנת חיים ואף לפגוע בציוד יקר. בנוסף, לאור העובדה כי ישנם דיירים מזדמנים בבניין, הנציגות העסיקה שומר לבניין ומדובר מבחינתה בעלות כספית גבוהה ואף מיותרת.

טענות בעל הדירה המשכיר לתקופות קצרות

בעל הדירה אשר משכיר את הדירה לתקופות קצרות טען כי לא חרג מהוראות התקנון המוסכם ולא נעשה בה שימוש אחר או מעורב כדוגמת עסק, חנות או משרד, אשר לטענתו הם שנאסרו בתקנון. עוד נטען כי אין מניעה להשכיר את הדירה לתקופות קצרות כאשר השוכרים משתמשים בדירה למטרת מגורים וכי פרשנות שכזו תואמת את לשון הוראת התקנון. בנוסף, הוא טען כי הסעיף בתקנון לא התקבל בהסכמתו, הוא פוגע בזכויותיו ולכן דינו להתבטל לפי הוראות סעיף 62א לחוק המקרקעין. לסיום, הדגיש כי אם הכוונה הייתה לאסור את השכרת הדירות לטווחי זמן קצרים, היה צריך לפרט זאת באופן מפורש ולא להשתמש במילים כמו "שימוש מעורב", אשר משמשות בדרך כלל להגדרת שימוש של מסחר ומשרדים.

בית המשפט קבע כי היחסים בין בעלי דירות שונים בבניין מוסדרים על פי מספר מערכות של כללים: הוראות חוק המקרקעין והתקנות שהותקנו מכוחו, התקנון של הבניין, החלטות האסיפה הכללית של הבניין, החלטות נציגות הבניין (הוועד) והחלטות המפקח על רישום מקרקעין.

כאשר נרשם תקנון – הוא חל גם על מי שהיה בעל דירה לפני שנרשם התקנון

יש לזכור כי כאשר נרשם התקנון בטאבו הוא חל על כל בעלי הדירות, גם אלו שהפכו לבעלי זכויות בדירה כלשהי לפני שנרשם בטאבו. הרישום מעניק לתקנון תוקף כמעט קנייני, בכך שהוא מאפשר לכל אדם לעיין בו ולהסתמך עליו כאשר הוא מעוניין לעשות עסקה בדירה שהתקנון חל עליה.

צד שלישי הרוכש דירה שחל עליה תקנון שנרשם, אינו יכול לטעון שהתקנון אינו מחייב אותו.

בית המשפט העליון קבע כי דירת נופש מיועדת למטרות הבראה, מנוחה ומרגוע והיא משמשת לבילוי של חופשה לפרק זמן קצוב. לעומת זאת, דירת מגורים היא דירה בה מנהל אדם את שגרת חייו ובה הוא מתגורר דרך קבע במשך רוב ימות השנה.

המסקנה היא כי הכוונה "שימוש למגורים" בתקנון שהוסכם על בעלי הדירות בבניין ברחוב חברון 12 בתל אביב מכוון לשימוש של קבע או לכל הפחות להשכרה לטווחי זמן ארוכים של מספר חודשים ולא להשכרת דירה לפרקי זמן של ימים ספורים.

בנוסף, העיד מי שהיה הרוח החיה מאחורי בניית הבניין ורישומו בטאבו, אשר אמר כי הוא ביקש למנוע השכרה של הדירות באתרים כמו Airbnb.

בית המשפט קבע כי מדובר בבניין שנבנה באיכות גבוהה ומותקנים בו מתקנים וציוד יקר ערך כאשר חלק מהם דורש לימוד מדויק כדי להפעילם. היות והבניין הוא ייחודי, נראה כי הסעיף בתקנון המוסכם המונע שימוש בדירות שלא למגורים לא בא לאוויר העולם סתם כך, והוא נועד להגן על הבניין והרכוש בו ולוודא כי רמתו בסיום הבנייה תישאר על כנה.

בית המשפט קבע כי התביעה מתקבלת וכי החל משנת 2019 יש להפסיק להשכיר את הדירה לפרקי זמן קצר, כלומר על בסיס יומי/שבועי.

The post המפקחת על רישום מקרקעין אסרה על תושב חוץ להשכיר דירתו ב-Airbnb appeared first on עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק.

מחירי הדירות – גבוהים ברמה בינלאומית

לדעת מחברי הדו"ח, ישנה חשיבות רבה לשיפור התפקוד של מגזר הדיור לאור החשיבות של דיור ליציבות הכלכלית, ללכידות החברתית, ליעילות של הייצור וכן להשפעה של כך על מדיניות המיסוי. מאז העלייה החדה של מחירי הדיור בשנת 2007 לצד צניחת מחירים של 25% בעשור שקדם לכך, מחיר הבית הממוצע בישראל נהפך לגבוה – ברמה בינלאומית. נתח הולך ומצטמצם של זוגות צעירים מחזיקים בבעלותם דירה והעלות הממוצעת של משפחות על דיור עלתה. זאת, כאשר חלה עלייה מתונה בלבד בהוצאות השכירות.

המחירים הריאליים של דירות בישראל ממשיכים להיות גבוהים – כאשר המחירים גבוהים יותר מהמחיר הממוצע של המדינות החברות ב-OECD.

בעוד 10 שנים – יידרשו 60,000 התחלות בנייה בשנה

מחירי הדיור ממשיכים להיות גבוהים על אף שמסוף שנת 2016 ניתן לראות סימנים של התייצבות. שוק הנדל"ן עודנו פעיל ונמרץ – מספר משקי הבית המצטרפים לשוק מדי שנה נע כיום סביב 45,000 כאשר הם זקוקים לפתרון בתחום הדיור. לפי ההערכות, בשנת 2026 מספר זה יגדל לכ-60,000, אשר יזדקקו מדי שנה לפתרונות דיור.

רפורמות ממשלתיות מוצלחות להגדלת היצע הדיור

לפי הדו"ח, המחירים הגבוהים של הנדל"ן בישראל נובעים גם מכך שההיצע אינו מדביק את הביקוש. לצד קצב בנייה שאינו עונה על הביקושים הגבוהים, שיעורי הריבית הנמוכים שהונהגו בישראל בתקופה האחרונה מעודדים את המשקיעים לצאת ולהשקיע בשוק הנדל"ן.

לדעת כלכלני ה-OECD, ממשלת ישראל קידמה בשנים האחרונות מספר רפורמות בכדי לנסות ולהגביר את היצע הדיור:

א. תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה – באוגוסט 2014 נכנס לתוקף תיקון 101, אשר זכתה לכינוי "רפורמת הפרגולות" או "רפורמת המרפסות". בפועל מדובר באחת מהרפורמות הסטטוטוריות המקיפות והמשמעותיות בותר בישראל ואשר עוסקת בקידום הליכים לשיפור מהותי של איכות הבנייה בישראל תוך ייעול, קיצור ופישוט הליכי התכנון והרישוי. התיקון לחוק ביקש להתמודד עם משך הזמן שנדרש לאשר תוכניות בוועדות לתכנון ובנייה – כ-12 עד 15 שנים החל מלידת הדירה על שולחן השרטוטים וכלה במסירת המפתח לדירה לרוכשים.

ב. חוק הותמ"ל – חוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה), תשע"ד-2014 – ביולי 2014 נחקק חוק הותמ"ל שנועד לאשר תוכניות בנייה גדולות על קרקעות שבבעלות המדינה שהוכרזו כמתחמים מועדפים לדיור. כך, ניתן לאשר תוכניות שכוללות בין 500 ל-750 יחידות דיור בצורה מהירה ויחסית קצרה.

ג.  התוכנית האסטרטגית לדיור – בפברואר 2017 התקבלה בממשלה התוכנית האסטרטגית לדיור לשנים 2040-2017 – תוכנית זו קבעה יעדי פעילות למערכת התכנון, אשר יאפשרו את בנייתן של 1.5 מיליון דירות נוספות הנדרשות למשקי הבית החדשים בישראל בין השנים 2017 ל-2040. תוכנית אסטרטגית זו קבעה יעדים גם לפיזור הגיאוגרפי של הדירות ברחבי ישראל תוך שהיא לוקחת בחשבון את מצוקת הקרקעות הזמינות במרכז הארץ, את התפלגות הביקושים של הנדל"ן ואת היכולת של הפריפריה לקלוט יחידות דיור חדשות.
ד. הקצאת 15 מיליארד דולר לקידום פיתוח כלכלי של המגזר הערבי.

ה. הכנסת חברות בנייה זרות לשוק הישראלי אשר יגבירו את התחרות בשוק הבנייה וכן יסייעו בקידום היעילות בבנייה, שהיא יחסית נמוכה לפי קריטריונים בינלאומיים.

ביקורת על תוכנית מחיר למשתכן

לצד התמיכה ברפורמות לעיל, מחברי הדו"ח מותחים ביקורת על תוכנית מחיר למשתכן של משרד האוצר. על פי הדו"ח, מחיר למשתכן אינה פועלת להגברת ההיצע של קרקע ציבורית ויש לה עלויות לא מבוטלות לתקציב המדינה. כמו כן, התוכנית מעוותת את השוק שכן הזוכים, אשר נהנים מאותה סובסידיה, רוכשים יחידת דיור במקום שלא תואם את הצרכים שלהם וכאשר הם אינם מתכוונים לגור בה כי אם להשכיר אותה לאחרים למטרות רווח. בכך, התוכנית אינה מקדמת את המטרה המקורית של הממשלה ומעודדת השכרה ולא מגורים בדירה שבבעלות הדיירים.

שבחים לחוק שכירות הוגנת

כלכלני ה-OECD מציעים כי ניתן לסייע לזוגות צעירים באמצעות סיוע בשכר דירה על פני מתן עידוד לרכישת דירות. כמו כן, מוצע להנהיג רפורמות בשוק השכירות. הדו"ח מקדם בברכה את חוק שכירות הוגנת (התיקון לחוק השכירות והשאילה שאושר בכנסת ביולי 2017) אשר מסדיר את היחסים בין המשכיר לשוכר, מגדיר את תנאי המינימום בהם דירה תיחשב כראויה למגורים, מתייחס לדמי התיווך ועל מי מוטלת החובה לשלמם, מגדיר את מחויבות המשכיר לתיקונים בדירה וכן מגביל את גובה הערבויות שרשאי המשכיר לדרוש מן השוכר.

הצעה להתרכז בשוק השכירות ולבטל את הפטור המסוים ממיסוי על הכנסה משכירות

בה בעת, כלכלני ה-OECD מציעים לקובעי המדיניות בישראל לבצע התאמות בחקיקה, אשר יגדילו שוק זה. כיום, אחוז השוכרים במדינת ישראל נאמד בכ-31% כאשר הממוצע ב-OECD עומד על כ-37%. על פי הדו"ח, יש להפוך את נושא השכירות לאטרקטיבי יותר עבור הזוגות הצעירים באמצעות הרחבת משך השכירות המינימלית ליותר משנה אחת והגבלת העלאת השכירות בסוף תקופת החוזה. כמו כן, מוצע לבטל את ההטבה הקיימת כיום בכל הנוגע להיעדר מיסוי על שכירות של עד כ-5,000 ש"ח. בנוסף, יש לספק לרשויות המקומיות משאבים הולמים יותר בכדי לממן את שירותי התשתיות המקומיים הנחוצים להקמת מתחמי מגורים חדשים.

התלות של המערכת הבנקאית בשוק הדיור

הדו"ח מדגיש כי גבר הסיכון לא יציבות של המערכת הבנקאית בישראל בשל החשיפה הגבוהה לשוק הדיור, בו המחירים צמחו בשיעור ניכר מאז העשור הקודם. יש להדגיש כי בשנים האחרונות הבנקים בישראל פועלים לצמצם את השקעתם בשוק הדיור ובשל כך מצמצמים את ההלוואות הניתנות לדיור. זוהי גם הנחיית המפקח על הבנקים.

כלכלני הארגון ציינו כי יציבותה של המערכת הבנקאית אינו נתון בסכנה – זאת הן עקב הגבלות בנק ישראל אשר הובילו לעלייה בריבית של המשכנתאות וצעדים בהם נקט משרד האוצר בניסיון לרסן את ההשקעות בנדל"ן, עניין אשר הוביל לצמצום משמעותי בביקושים להלוואות משועבדות על ידי נכסים (משכנתאות).

בה בעת, מדגיש הדו"ח כי על אף הצעדים הממשלתיים שנועדו לצמצם את הסיכונים של המערכת הבנקאית והתלות שלה בשוק הדיור, הרי שבמקרה קיצון – צניחה פתאומית במחירי הדירות או מיתון חריף – החשיפה של הבנקים הישראלים לשוק הדיור עדיין מסוכנת.

The post ה-OECD: יש לערוך רפורמה בשוק השכירות בישראל appeared first on עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק.

רשות המסים פרסמה בשבוע שעבר את עמדתה לגבי השאלה – מהי כמות הדירות שההכנסה מהשכרתן תיחשב כהכנסה מעסק ותחייב תשלום מס הכנסה.

מעמדתה עולה כי הכנסה מהשכרת 10 דירות מגורים או יותר תיחשב כהכנסה מעסק – קרי חייבת בתשלום מס הכנסה לפי דרגות ההכנסה של הנישום, קרי זה שמקבל את ההכנסה מהשכרת הדירות. כמו כן, רשות המסים מניחה כי קבלת הכנסה מהשכרת 5 דירות או פחות תיחשב כהכנסה פסיבית, קרי הכנסה שאינה עסקית, אשר מחייבת תשלום מס בהתאם לגובה השכירות אך ללא קשר לגובה ההכנסה הכוללת של הנישום.

באשר להשכרת למעלה מ-5 דירות מגורים אך פחות מ-10 דירות – ההכנסה תיבחן בהתאם למבחנים שונים כדוגמת טיב דירות המגורים, אופן המימון לרכישת הדירות הללו, תקופת ההחזקה בנכסי המקרקעין, בקיאות בתחום בו מתבצעות העסקאות, תדירות העסקאות או הפעולות, ההיקף הכספי של העסקאות, מבחן היזמות (שהוא מבחן ההשבחה של הדירות והשיווק שלה) ומה שמגדירה רשות המסים כ-"מבחן העל" – שהוא מבחן הנסיבות. באמצעות מבחן זה, תפעל רשות המסים לבחון כל נסיבה רלוונטית שתוכל לסייע לה בהבחנה בין הכנסה מעסק לבין הכנסה פסיבית.

לפי נתוני רשות המסים, 3,517 איש מחזיקים ב-5 דירות ו-401 איש במדינת ישראל מחזיקים ביותר מעשר דירות כל אחד. על-פי הנתונים, 6,120 איש בישראל הם הבעלים של בין 5 ל-10 דירות.

מעמדת רשות המסים עולה כי כאשר ההכנסה מופקת באופן נמשך, שיטתי ותדיר ומתקיים קשר ישיר בין ההכנסה לבין היגיעה האישית וההון האנושי של מי שמפיק את ההכנסה (או שלוחיו), וכאשר נדרשת מערכת או פעילות מערכתית בכדי לתפעל את השכרת הדירות – הדבר מהווה אינדיקציה משמעותית להתקיימות עסק של השכרת דירות המחייבת תשלום מס הכנסה.

עד כה נמנעה רשות המסים מלקבוע מספר ברור של דירות בסוגיה זו, עניין אשר גרר ערעורים רבים לבית המשפט כאשר הבולט שבהם היה של איש העסקים ואחד מעורכי הדין העשירים במדינה, שרגא בירן. במקרה של בירן, שהחזיק 24 דירות פסק בית המשפט המחוזי כי לא מדובר בעסק אך בית המשפט העליון הפך לאחרונה את החלטתו וקבע כי יש לראות את דמי השכירות שקיבל בירן כהכנסה מעסק החייבת בתשלום מס הכנסה (ע"א 8236/16 פקיד שומה ירושלים 1 נ' בירן). עמדת רשות המסים משקפות את קביעת בית המשפט במקרה שנדון בעניין שרגא בירן.

The post מהי כמות הדירות שההכנסה מהשכרתן תיחשב כהכנסה מעסק? appeared first on עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק.

בישראל הביקוש למגורים בדירות בבעלות הוא הביקוש הדומיננטי; כ-68% מתושבי המדינה גרים בדירה שבבעלותם, כ-8% בהסדרים אחרים (דיור ציבורי, דמי מפתח ועוד) ובכ-24% מתגוררים בשכירות.

שוק השירות בישראל

שוק השירות בישראל, המקיף כ- 550,000 – 600,000 דירות מוחזק על-פי רוב בידי משקיעים פרטיים, ואילו חברות עסקיות מהוות רק נתן קטן ממנו. ראוי לציין כי תמהיל זה אינו אופייני למדינות מפותחות כישראל, בהן קיים שוק שכירות מוסדי מפותח. ואולם, הסיבה טמונה בכך שהתשואות המתקבלות מהשכרת דירה בישראל נמוכות הן ונאמדות בכ-3% מדי שנה.

משנת 2007 ועד למחצית הראשונה של 2015 עלה מחיר שכר הדירה הריאלי השנתי ב-37.2%, וזאת על רקע גידול ריאלי מצטבר בשיעור של כ-71% במחירי הדירות בבעלות באותה תקופה. בתחילת 2014, בעקבות העלייה המשמעותית בדמי השכירות, הוגשו הצעות חוק לאסדרת שוק השכירות ולפיקוח על שכר הדירה. בעקבות זאת הוקם, על-פי החלטת קבינט הדיור, צוות "חוק שכירות הוגנת". הצוות והצעות החקיקה השונות מאז 2014 ביקשו להתמודד עם שני אתגרים מרכזיים הקיימים בשוק השכירות בישראל (א) העלייה הריאלית המשמעותית במחירי השכירות (ב) חוזה השכירות החד-שנתי, הנפוץ בישראל, אשר מוביל לחוסר יציבות ולאי-ודאות מצד השוכרים לגבי המשך מגוריהם בדירות.

הרגולציה שהוצעה, ובינה גם מצוי דבר החקיקה שהועלה על-ידי חברי כנסת רועי פולקמן וסתיו שפיר, ניצבת על שתי רגליים – האחת, רצון לפקח על שכר הדירה בכדי להוביל להורדה משמעותית של המחירים, מתחת למחירי השוק. השנייה, אסדרת היחסים בין השוכר למשכיר על שלל היבטים, כדוגמת האחריות לתחזוקת הדירה, הגדרת "דירה ראויה למגורים" תנאי סיום החוזה, ערבויות וכדומה.

ב-17.07.2017 אושר בקריאה שנייה ושלישית בכנסת חוק השכירות והשאילה (תיקון), התשע"ז-2017 (הקרוי "חוק שכירות הוגנת") והוא יחול 60 יום לאחר שיפורסם ברשומות.

התיקון לחוק עוסק באסדרת יחסי משכיר-שוכר, מגדיר את תנאי המינימום לפיהם דירה תיחשב כראויה למגורים, מתייחס למי ישלם את דמי התיווך, מגדיר את מחויבות המשכיר לתיקונים בדירה ומגביל את גובה הערבויות שרשאי המשכיר לגבות מן השוכר.

בה בעת – התיקון לחוק אינו כולל הגבלה על משך תקופת השכרה והגבלה על גובה שכר הדירה.

התיקון אינו כולל אמצעי אכיפה נגד משכירים שפועלים נגד ההוראות. כך, למשל, אין אכיפה פלילית או סנקציה פלילית, וסעד משפטי יינתן רק בהליך אזרחי ובמישור האזרחי בלבד. באופן דומה, אין מנגנון המאפשר לשוכרים, ובמיוחד לשוכרים המוחלשים ביותר, להגיש תלונה על בעלי דירות המשכירים דירות שאינן ראויות למגורים ולא נקבע גוף שיערוך ביקורות בדירות.

יש לציין כי התיקון לחוק לא יחול על חוזי שכירות למגורים בדירה בבית מלון או דירה אחרת המושכרת למטרת נופש, כדוגמת Airbnb, דירות במעונות לסטודנטים, דירות שחוק הגנת הדייר על עליהן או דירות ששייכות לדיור מוגן, חוזי שכירות למגורים שאינם עולים על שלושה חודשים ללא אפשרות הארכה, חוזי שכירות למגורים לתקופה של למעלה מעשר שנים ללא אפשרות ביטול מוקדם יותר וחוזי שכירות למגורים שדמי השכירות עולים על 20,000 ש"ח לחודש.

מי אחראי לשלם מה?

על-פי התיקון לחוק, השוכר ישלם את דמי השכירות, מסים החלים על המחזיק בדירה לרבות ארנונה, תשלומים בעד צריכה של שירותים שוטפים ובכלל זה מים, חשמל, גז וחימום, תשלומים לצורך אחזקה שוטפת המשולמים לנציגות הבית המשותף או לחברת הניהול. לעומת זאת, תשלומים המיועדים לרכישת או השבחת מערכות או מתקנים המשרתים את הדירה המושכרת, דמי ביטוח בעד ביטוח הדירה המושכרת בביטוח מבנה ותשלומים שחב המשכיר לאדם שלישי – יחולו על המשכיר. כך, למשל, תשלום בגין דמי התיווך יחול על המשכיר באם המתווך פעל מטעם המשכיר.

גובה הערבות

התיקון לחוק קובע הגבלה על גובה הערבויות שרשאי המשכיר לדרוש מן השוכר. גובה הערבות המקסימלי נקבע על שליש מדמי השכירות עבור כל תקופת שכירות או פי שלושה מדמי השכירות החודשיים – לפי הנמוך מבין השניים.

מימוש הערבות

התיקון לחוק מונה ארבעה מקרים בלבד, שבהם רשאי המשכיר לממש את הערובה שהופקדה בידיו: (א) אי תשלום דמי השכירות במועדם – עד גובה דמי השכירות בתוספת הפרשי הצמדה וריבית לפי תנאי חוזה השכירות בין הצדדים (ב) אי תיקון ליקויים במושכר שנגרמו בשל התנהלות השוכר – עד גובה עלות התיקון (ג) אי תשלום התשלומים הנוספים שבהם חב השוכר – עד גובה החוב (ד) במקרה והשוכר לא פינה את הנכס המושכר במועד – בסכום בהתאם לתנאי חוזה השכירות.

על המשכיר להודיע לשוכר מראש על כוונתו לממש את הערובה ולתת לו זמן סביר לתקן את הטעון תיקון.

לאחר שהסתיימה תקופת השכירות, על המשכיר להשיב לשוכר את הערובה או את יתרתה, בתוך 60 ימים ממועד השבת הדירה המושכרת לרשותו או עד למועד שבו נפרעו חובות השוכר, לפי המאוחר.

אחריות לתיקונים

התיקון קובע כי על השוכר לתקן על חשבונו כל ליקוי בדירה שנגרם בשל שימוש בלתי סביר. כאשר מדובר בפגם בנכס שנגרם בשל שימוש סביר, האחריות תהא על כתפי המשכיר לתקנו בתוך 30 יום מהרגע שעודכן על הפגם. אם מדובר בפגם שתיקונו דחוף, משמע כזה שאינו מאפשר מגורים סבירים בדירה, הרי שעל המשכיר לתקנו בתוך שלושה ימים בלבד. במקרים בהם המשכיר לא עשה כן, רשאי השוכר לתקן הפגם באופן עצמאי, ולהפחית את עלות התיקון משכר הדירה המשולם על-ידו.

ביטול הדדי

לפי התיקון החדש, לא ניתן להכניס תניה בחוזה השכירות למגורים המאפשרת למשכיר לבטל את החוזה שלא בשל הפרתו, אלא אם כן קיימת גם לשוכר זכות ביטול שכזו. המשכיר יודיע לשוכר על ביטול חוזה שלא בשל הפרתו לפחות 90 ימים מראש והשוכר יודיע על ביטול חוזה שלא בשל הפרתו לפחות 60 ימים מראש.

דירה ראויה למגורים

התיקון קובע מהי דירה שאינה ראויה למגורים וזו דירה שאינה כוללת מערכת ניקוז, ובכלל זה מערכת לסילוק סדיר של שפכים; דירה שאינה כוללת מערכת לאספקת מי שתייה; דירה שאינה כוללת מערכת חשמל או מערכת תאורה; דירה שאין פה פתחי אוורור ותאורה טבעית, וכן דלתות וחלונות לסגירת הפתחים, ובכלל זאת דלת כניסה ראשית הניתנת לנעילה; דירה הכוללת סיכון בטיחותי או בריאותי בלתי סביר.

חוזה שכירות מחייב

התיקון אינו קובע חוזה שכירות מחייב, אך הנושאים העיקרים שנקבעו בו יחולו מעתה ואילך על כל חוזה שכירות שייחתם. כמו כן, קובע התיקון כי סעיפים הקיימים בחלק מחוזי השכירות הפוטרים את המשכיר מאחריות לא התאמה או לפגם שיתגלה בנכס, והיה עליו לדעת זאת בעת כריתת החוזה, בטלים.

The post חוק שכירות הוגנת appeared first on עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק.