מס שבח הוא מס שהמוטל על-ידי מדינת ישראל לפיו כל מי שמוכר נדל"ן מחויב לשלם מס על הרווח הנצבר לו ממכירת הנדל"ן. חוק מס שבח מטיל מס על הרווח שנוצר למוכרים כתוצאה ממכירת הנדל"ן, ולכן באופן טבעי וברור אם אין רווח – אין תשלום מס.

פטור דירה יחידה 

חוק מס שבח נותן פטור ממס שבח לבעלים של דירת מגורים יחידה, אשר מכר אותה ברווח, כאשר הפטור מוגבל לסכום מכירה של 4.5 מיליון ₪ (ואף יותר – שכן הסכום מוצמד למדד, ונכון לשנת 2023 עולה על 4.5 מיליון ₪. 

יש לעמוד במספר תנאים שחוק מס שבח קובע, אבל אם עומדים בכל תנאי הפטור ניתן לקבל פטור ממס שבח בגין דירה יחידה הנמכרת על-ידי מוכר. 

החוק מאפשר למוכר דירה לנצל את הפטור ממס שבח גם אם לו דירת מגורים נוספת על דירתו היחידה, אולם אך ורק אם הדירה הנוספת נרכשה כתחליף לדירה הראשונה שנמכרת – אם הדירה הנוספת נקנתה ב-18 חודשים לפני מכירת הדירה הראשונה. 

ההיגיון של החוק אומר שאם זו דירתו היחידה של אדם, והוא קונה דירה נוספת – בדרך כלל למגורים (אבל לא חובה) – הרי שתהיה לו שנה וחצי לעבור להתגורר בדירה החדשה ולמכור את הדירה הישנה. 

ממתי סופרים 18 חודשים?

18 החודשים נספרים מיום חתימת החוזה ככל שמדובר בדירת מגורים קיימת שכן הגדרת דירת מגורים בחוק היא דירת מגורים שבנייתה נסתיימה. אם מדובר בדירה חדשה שנרכשה, הרי שאדם יידרש למכור את דירתו הנוכחית (כלומר לא הדירה החדשה) תוך 12 חודשים מיום שהדירה החדשה נהייתה ראויה למגורים.

לגבי בנייה עצמית, כלומר אדם שרכש קרקע ובנה לעצמו דירת מגורים שהיא דירה חליפית לדירת המגורים הנוכחית שלו, רשות המסים קבעה בשנת 2021 בנוגע למקרה בו דנה – כי כדי ליהנות מהפטור ממס שבח בגין הדירה הקיימת, על המוכר יהיה למכור את דירתו החדשה שבנה לעצמו תוך 18 חודשים מיום סיום בניית הדירה.

איך מקטינים את מס השבח?

עד כה עסקנו בפטור מתשלום מס שבח. איך במקרה בו אין פטור ממס שבח, יש לשלם לרשות המסים מס על הרווח שנוצר בעקבות מכירת הנדל"ן. אם אין רווח המשמעות היא שאין מס, שכן מס שבח משולם על הרווח שנצבר לאדם בגין המכירה.

אך מהו אותו רווח? הרי הרווח שנוצר הוא לא רק הפער בין מחיר המכירה למחיר הקנייה, היות ולמוכר נצברו הוצאות מיום הקנייה ועד יום המכירה. הוצאות אלו יכולות להיות הוצאות כדוגמת מס רכישה ששילם לרשות המסים עם רכישת הנכס, ריבית ששילם על הלוואה שנטל או משכנתא שלקח בכדי לממן את רכישת הנכס, שכר טרחת עורך דין, הוצאות למתווכים ושמאים, היטל השבחה ששולם בגין המכירה, וככלל – הוצאות שנועדו להעלאת שווי הנכס ולא לשמירת הקיים (כדוגמת אחזקה שוטפת).

צריך לזכור כי על ההוצאות להיות סבירות וגם עבודה עצמית של המוכר עלולה להיות מוכרת כהוצאות בגין השבחת הנכס.

פטור ממס שבח לשני בני הזוג?

בהתאם להחלטות בית המשפט העליון מ-2014 ומ-2021, ניתן לסתור את הכלל לפיו בני זוג (בין אם נשואים ובין אם ידועים בציבור) הם יחידה אחת לצרכי מיסוי מקרקעין, אם יוכיחו כי קיימת הפרדה רכושית ביניהם. אם בין בני הזוג חל משטר הפרדה רכושית ביחס לנדל"ן, ולצורך הדוגמה לבת הזוג יש נכס ברשותה המופרד מבן זוגה, כך שהלכה למעשה לבן זוגה אין נכס ברשותו, הרי שבן הזוג יוכל ליהנות ממדרגות מופחתות במס רכישה כאשר ירכוש נכס נדל"ני. באותו אופן, תוכל בת הזוג ליהנות מפטור מלא ממס שבח בגין דירתה היחידה, אם היא עומדת בכל תנאי הפטור ממס שבח, גם אם בן זוגה ירכוש נכס על שמו, ובתנאי שמתקיימת הפרדה רכושית אמיתית בין השניים.

מקסימום פטור ממס שבח

כפי שהוזכר לעיל, הפטור ממס שבח מוגבל נכון לשנת 2023 לכ-4.83 מיליון ₪. משמע, שאם נמכרת דירת מגורים בסכום גבוה יותר, תחול חבות במס שבח על החלק היחסי שבין הסכום הפטור ממס לסכום המכירה, או הסכום שייקבע על-ידי רשות המסים כסכום העסקה.

בהתאם לפסק דין של וועדת הערר למיסוי מקרקעין מנובמבר 2022, תקרת הפטור תהיה לכל מוכר ומוכר בנפרד ולא תיקבע בהתאם לשווי הדירה שנמכרה. כך, למשל, אם שני מוכרים נפרדים (להבדיל מתא משפחתי אחד) מכרו דירת מגורים ב-9.5 מיליון ₪, אשר עומדת בכל תנאי הפטור ממס שבח, כל אחד מהם יהיה זכאי לפטור מלא ממס שבח בגין הרווח שנצבר לו מהמכירה.

פטור ממס שבח לדירות מפוצלות ודירות שהן למעשה מחסנים שהוסבו לדירות

דירת מגורים לפי החוק מוגדרת כדירה או חלק ממנה, אשר בנייתה הסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של אדם (כלומר יחיד שאינו חברה) ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה.

בדרך כלל התנאי החשוב ביותר בהגדרה זו הוא שהנכס משמש למגורים בפועל או שלפי טיבו הוא מיועד למגורים. בין המבחנים שמשמשים את רשות המסים וגם את בתי המשפט לבחינת המגורים הוא מהו היתר הבניה שניתן ומה הייעוד שנקבע בו לנכס.
בשנת 2022 קבע בית המשפט העליון כי יש לפרש את המונח דירת מגורים לפי ההגדרה המתייחסת לשימוש החוקי למגורים, כלומר לשימוש התואם את ייעוד הנכס לפי מה שנקבע בהיתר הבניה.

כלומר, אם הנכס הוא למשל מחסן המשמש למגורים, סביר להניח כי לא יינתן פטור ממס שבח במכירת המחסן.

עם זאת, נקבע כי ייתכנו נסיבות חריגות שבהן נכס משמש למגורים ועל אף שבהיתר הבניה קבוע כי לא מדובר בייעוד למגורים, ובשל אותן נסיבות חריגות ניתן יהיה לקבל פטור ממס שבח.

פטור ממס שבח על דירת ירושה

ניתן לקבל פטור ממס שבח במכירת דירת ירושה אם המוריש כאשר היה עדיין בחיים היה זכאי למכור את הדירה בפטור ממס שבח, אם כאשר נפטר זו הייתה דירתו היחידה של המוריש, ורק אם המוכרים – היורשים בעצם – הם בן הזוג של המוריש, צאצא של המוריש או בן זוג של הצאצא.

כאשר מדובר בעסקה ללא תמורה בין אחים או אחיות, הפטור ממס שבח (שהוא למעשה דחייה של המס עד למכירת הדירה על-ידי מקבל המתנה), לא תהיה חבות במס שבח כאשר מדובר בדירת מגורים שהתקבלה במתנה או בירושה על-ידי האחים מההורים או מהורי ההורים.

פטור ממס שבח בגין מכירת 2 דירות

עד כה עסקנו בפטור ממס שבח רק בגין דירה אחת, אך קיימת אפשרות חד פעמית למכור 2 דירות ולקנות דירה חלופית במקומן וליהנות מפטור ממס שבח בגין כל אחת מהדירות. כלומר, להיות זכאים לפטור ממס שבח בגין מכירת הדירה הראשונה מבין השתיים (שהיא למעשה אינה דירה יחידה) וגם בגין הדירה השנייה, שהיא למעשה דירה יחידה לאחר שנמכרה הדירה הקודמת.

כדי להיות זכאי לעשות כן, וכאמור מדובר בפטור חד פעמי, יש לעמוד בכללים הקבועים בחוק אשר קובעים מועדים ספציפיים למכירה, שווי מקסימלי של 2 הדירות הקיימות ושווי מינימלי של הדירה החדשה שנרכשת כתחליף לדירות הקיימות.

פטור ממס שבח – עסקת מתנה

פטור נוסף ממס שבח – שהוא למעשה דחייה של מס השבח – שקיים בחוק עוסק במתנות בין קרובים. כלומר, מכירת נדל"ן ללא תמורה מיחיד לקרוב שלו – בן זוג, הורה, סבא וסבתא, ילדים, צאצאים של הבן זוג ובני הזוג שלהם – דוחה את מס השבח למועד בו ימכור הקרוב את הנכס.

דחיית המס תתאפשר גם בעסקאות מתנה בין אחים ואחיות, אולם אך ורק במקרה שבו הם קיבלו את הדירה מההורים או מהסבא וסבתא ללא תמורה או בירושה.

פטור ממס שבח לדירה עם זכויות בניה

במקרים בהם אדם עומד בכל התנאים לפטור ממס שבח בגין דירת המגורים שהוא מוכר, אך המחיר בגין הדירה הושפע מאפשרות קיימת או צפויה לבניית שטח גדול יותר מהשטח שנמכר, קיימת אפשרות שהמוכר יידרש לשלם מס שבח בגין זכויות הבניה.

החוק מעניק פטור מסוים בשל זכויות בניה, אך הפטור תלוי בסכום בו נמכרת הדירה ובהערכת השווי של זכויות הבניה.

רשות המסים למעשה מתייחסת לעסקה שנעשתה כאל שתי עסקאות – עסקה אחת בגין הדירה ועסקה נוספת בגין זכויות הבניה הנוספות. המשמעות היא שגם אם יינתן פטור ממס שבח לדירת המגורים שנמכרה עדיין יש לבחון את החבות במס שבח בגין הזכויות הנוספות, כאשר אם לדעת המוכר המחיר לא הושפע מקיומן של זכויות בניה נוספות, חובה עליו להוכיח זאת מול רשות המסים.

שאלות ותשובות:

האם תמיד אהיה זכאי לפטור ממס שבח אחרי שאחזיק בה 18 חודשים? לא תמיד. יש לבדוק שלא מכרת דירה אחרת בפטור ממס שבח ב-18 החודשים שקדמו למכירה, וגם יש משמעות לאופן הרכישה – כלומר האם הדירה התקבלה במתנה או שנרכשה בכספים שהתקבלו במתנה ב-3 השנים שקדמו לרכישתה.

ברשותי דירה + שליש דירה. מכרתי את הדירה בפטור ממס שבח. האם אוכל עכשיו למכור את שליש הדירה שברשותי בפטור ממס שבח? על פי הוראת רשות המסים משנת 2013, כאשר המוכר מחזיק בדירה ובחלקים נוספים כאמור מתחת לשליש, ונעשה שימוש בפטור ממס שבח בגין דירת מגורים יחידה, מכירת החלקים הנוספים לא תהיה פטורה לפי סעיף הפטור בגין דירת מגורים יחידה.

ברשותי דירה + חצי דירה שהתקבלה בירושה. האם החצי דירה "מפריע" לי לקבל פטור ממס שבח על דירת המגורים המלאה שברשותי? אם המוכר עומד בכל תנאי הפטור עבור דירת המגורים שאותה הוא מוכר, הזכויות במחצית הדירה שהתקבלה בירושה אינן פוגעות לו בקבלת פטור ממס שבח, בכפוף כמובן לתקרת מס השבח.