קניית דירה על הנייר

עבור מרבית האוכלוסייה בישראל, קניית דירה היא העסקה הגדולה ביותר שהם יעשו במרבית חייהם. עשרות אלפי אנשים מדי שנה רוכשים דירות חדשות לחלוטין מקבלנים – או על הנייר (שטרם נבנו) או דירות שבנייתם כבר החלה אך טרם הסתיימה. כאשר מדברים על רכישת דירות מקבלן, הכוונה היא גם לפרויקטים חדשים וגם לרכישת דירות חדשות בפרויקטים של התחדשות עירונית – תמ"א 38 או פינוי בינוי.

חתימה על טופס הרשמה של דירה על הנייר – לפני חתימת חוזה

בקשת רכישה או מסמך הרשמה או טופס הרשמה – הם למעשה אותו שם של מסמך שמשרדי המכירות או המשווקים של חברות הנדל"ן בישראל מציגים לרוכשים פוטנציאליים בכדי שיחתמו עליו, וישאירו גם פיקדון או מקדמה בכדי שחברת הנדל"ן תוכל "לשמור" לרוכשים הפוטנציאליים דירה ספציפית אותה הם בוחרים במשרד המכירות, במהלך המו"מ שינוהל בין עורכי הדין של חברת הנדל"ן לבין משרד עורכי הדין של הקונים.

חשוב לזכור כי הרוכשים יכולים ומוטב אם יתייעצו עם משרד עורכי דין מטעמם לפני שהם חותמים על טופס ההרשמה, שכן ניתן לערוך בטופס ההרשמה שינויים. שינוי משמעותי מאד, למשל, הוא כי אם ייכשל המו"מ בין הקונים לבין הקבלן, או אם לא תהיה הסכמה בסופו של דבר על החוזה, או על המפרט, חברת הנדל"ן תהיה מחוייבת להחזיר את המקדמה ששילמו הקונים, שהיא בדרך כלל בין 10,000 ל-20,000 ₪.

תהליך רכישת דירה על הנייר לפני חתימת חוזה 

אחרי שחתמו הקונים הפוטנציאליים על טופס ההרשמה בנוגע לדירה ספציפית בה הם מעוניינים, ישנם מספר צעדים בהם כדאי לנקוט בטרם חותמים על חוזה הקנייה, וזאת במסגרת המו"מ בין משרד עורכי הדין מטעם הקונים לבין משרד עורכי הדין של חברת הנדל"ן. להלן רשימה חלקית של צעדים בהם ניתן לנקוט:

א. בדיקת איזור המגורים – סיירו באיזור ושוחחו עם השכנים. בדקו האם הסביבה תואמת את הצרכים שחשובים לכם, למשל בתי ספר וגני ילדים בסביבה, פארקים ציבוריים, בתי כנסת או תחבורה ציבורית נגישה. מוטב לבדוק גם האם מתוכננת בנוסף בנייה באיזור או מרכז מסחרי בסמוך.

ב. הבעלות על הקרקע – בדקו האם היזם או הקבלן זכאי לבנות על הקרקע את הפרויקט בו אתם חושבים לרכוש דירה ולשם כך ניתן לבקש נסח טאבו (במקרה של בעלות פרטית על הקרקע) או אישור זכויות של רשות מקרקעי ישראל (במקרה בו הקרקע בבעלות של המדינה או קק"ל והיזם/קבלן שוכר את הקרקע) זכרו כי אם הקרקע בבעלות המדינה, יש לבדוק אם היא עברה היוון (תשלום חד-פעמי מראש על דמי השכירות של הקרקע), אחרת ייתכן ותידרשו לשלם תשלומים שהם מעבר למחיר הדירה. אם מדובר בפרויקט פינוי-בינוי או תמ"א 38 זכותכם לבקש את ההסכמים שנחתמו עם הדיירים.

ג. היזם/הקבלן – בדקו מי הקבלן שעתיד לבנות את הפרויקט, היות ולעתים קבלן הבנייה אינו היזם של הפרויקט, והאם יש לו סיווג מתאים מפנקס הקבלנים הרשומים. בנוסף, מוטב לבחון אם אפשר את היכולת הפיננסית של היזם, את הניסיון והמוניטין שלו, ובעיקר לבחון פרויקטים אחרים שלו שבנייתם כבר נסתיימה. לעתים ניתן לאתר אנשים שהקונים מכירים אשר כבר מתגוררים בבניין שבנייתו הושלמה על-ידי היזם/חברת הנדל"ן, ואם לא מצליחים לאתר אנשים מוכרים, ניתן אפילו לדפוק בדלת של אחת מן הדירות או להשאיר פתק על לוח המודעות של הבניין.

ד. היתר בנייה – זכרו כי ללא היתר בנייה כחוק אסור ליזם/קבלן להתחיל לבנות. אם אתם מתכוונים לרכוש דירה בפרויקט שבנייתו כבר החלה, בקשו כי יוצג בפניכם היתר בנייה, ובדקו כי ההיתר אכן מתייחס לקרקע שבו נמצאת הדירה שאתם חושבים לרכוש. ניתן לרכוש דירה בפרויקט שטרם קיבל היתר בנייה, אך מוטב לוודא כי הזמן לקבלת ההיתר הוא מוגבל, וכי ניתנת לכם זכות ביטול לאחר תקופה זו, אם לא התקבל במהלכה היתר בנייה.

ה. הדירה – בטרם תבחרו את הדירה הרצויה בפרויקט הקבלני, חשוב לבחון את כיווני האוויר, גודל הדירה, ההצמדות (חניה / מרפסת / מחסן) ואת התכנון הפנימי. אם החלטתם לרכוש דירה עם גג צמוד או גינה צמודה וודאו כי בשטחים הצמודים לדירה שאתם מתכוונים לרכוש לא קיים תכנון למתקנים השייכים לדיירים אחרים (דוודים על הגג) או לכלל הבניין (מנהולים של ביוב בגינה). זכרו כי ההחלטה באיזו דירה לבחור מתוך היצע הדירות הקיימות בבניין כי החלטה חשובה ומשמעותית, אשר עשויה להשפיע על נוחות המגורים בעתיד.

ו. הבניין – כדאי לבקש מהיזם / קבלן את התוכניות של כלל הבניין. כך, תוכלו לדעת כמה דירות צפויות להיבנות בבניין ומהם גודלי השטחים המשותפים. כמו כן, ניתן יהיה להבין מהם המתקנים המשותפים: לובי, מחסן משותף, כמות המעליות, חדר עגלות, שטחי הגינה המשותפת, מיקום החניות והמחסנים וכדומה. יש לקחת בחשבון כי חדר כושר, מעליות רבות ואולי אפילו בריכה בבניין הם תוספות אטרקטיביות, אך יש לכך מחיר בדמות דמי ניהול גבוהים מדי חודש.

מו"מ בחוזה קניית דירה מקבלן

לאחר שבחנתם את כל הנושאים לעיל והחלטתם להתחיל הליך של רכישת הדירה, ניתן לפנות למשא ומתן עם הקבלן על מחיר הדירה, סדר התשלומים, הצמדת התשלומים למדד תשומות הבנייה, המפרט הטכני ועלות השדרוגים והשינויים.

מחיר הדירה – ניתן להתמקח עם הקבלן על המחיר וחשוב לשים לב שהחוזה כולל את מחיר הדירה הסופי לאחר ההנחה (אם ניתנה) ולאחר הוצאות פיתוח כאשר הוא כולל מע"מ, ומצוינים במפורט מהם התשלומים הנוספים שיהיה על הקונה לשלם: עלות החיבור לחברת החשמל, חברת המים וחברת הגז, הוצאות משפטיות וכל הוצאה אחרת. כמובן שמוטל לנהל מו"מ על מחיר הדירה כמו גם על פריסת התשלומים לפני חתימה על טופס ההרשמה.

סדר תשלומים – נהלו משא ומתן לגבי פריסת התשלומים אשר נוחה לכם. כמובן שפריסת התשלומים תלויה בהיקף המשכנתא שנוטלים, אך נסו להתאים את התשלומים הראשוניים בהתאם לנוחות שלכם. בדרך כלל התשלומים יהיו מוצמדים גם למדד תשומות הבנייה (בכפוף לתיקון בחוק מיולי 2022 – אשר קובע ש-20% הראשונים לא צמודים, ולאחר מכן רק מחצית מהסכום צמוד למדד), שעל-פי רוב הוא יותר גבוה ממדד המחירים לצרכן. ניתן לבקש להצמיד את התשלומים למדד המחירים לצרכן ולא למדד תשומות הבנייה. ניתן כמובן בהסכמה ביניכם לבין הקבלן, להקדים את התשלומים ולנסות "לחסוך" את עליית המדד. בנוסף, חשוב מאד מאד לדרוש מהקבלן כי מחיר הדירה יהיה צמוד עד למועד המסירה של הדירה שכתוב בחוזה ולא מועד המסירה בפועל. כך, למשל, אם החברה מתעכבת בבנייה או מתעכבת במסירת הדירה החדשה, מחיר הדירה לא ממשיך להיות מוצמד למדד גם אחרי המועד שנקבע בחוזה.

שינויים בדירה – יש להקפיד לציין בחוזה את השינויים והתוספות האפשריות לדירה, וכך גם את העלויות והזיכויים עבור אביזרים שמוותרים עליהם. ניתן לבקש כי עד למועד יציקת הרצפה, יהיו הקונים רשאים להזמין שינויים בתכנון פנים הדירה ללא תוספת תשלום. כך, למשל, יהיה אפשר להזיז מחיצות פנים או נקודות חשמל ומים, או לתכנן פתחי מיזוג אוויר נוספים ללא תשלום נוסף. במסגרת המשא ומתן לפני חתימת החוזה, כדאי גם לבקש מהקבלן תוספת של נקודות חשמל, מאור או טלפון ללא עלות נוספת

המפרט הטכני – חשוב לוודא כי כל ההסכמות וההבטחות שהקבלן או איש השיווק מטעמו נתן לכם – אכן רשומים בחוזה. נסו להתאים את המפרט הטכני לתכנון הפנים של הדירה וכדאי להתמקח על עלות השדרוגים.

ייעוץ וליווי בעזרת עורך דין קניית דירה חדשה על הנייר

עורך דין מיומן ובקיא בתחום יכול לפעול לשינויים משמעותיים בהסכם עם הקבלן, אשר יכולים להטיב בצורה משמעותית עם הרוכשים. יש לזכור כי החוזה הארוך ששולח הקבלן הוא לא עובדה מוגמרת, ותמיד ניתן להכניס בו שינויים לטובת הרוכשים.

היקף חובת הגילוי החלה על מוכר דירה מקבלן

לפי חוק החוזים, על מוכר דירה חלה חובה לנהוג בתום לב בניהול המשא ומתן למכירת הדירה. חובת תום הלב כוללת, בין היתר, את חובתו של המוכר לגלות לרוכש כל פרט מהותי בעסקה. זאת, מתוקף יתרונו המובנה על הרוכש, בכל הנוגע למידע אודות הנכס הנמכר. כשמדובר במוכר המשמש גם כיזם או קבלן של הנכס הנמכר, חלה חובת גילוי מוגברת בשל פערי המידע והניסיון המקצועי שבינו לבין הרוכש.

רכישת דירה על הנייר

רוכש של דירה "על הנייר" אינו יכול לראות את הדירה עצמה ואת סביבתה. מחובתו של מוכר הדירה – חברה קבלנית או יזם נדל"ן – לדאוג לכך שהמידע אותו מקבל רוכש דירה יכיל את כל הפרטים הרלוונטיים לרכישה בשפה ברורה ונגישה, כדי להחליט באופן מושכל אם ברצונו לקנות את הדירה.

בתי משפט כבר קבעו בעבר כי מצגים טרום חוזיים אשר הוצגו על-ידי קבלן במסגרת משא ומתן לרכישת דירה "על הנייר" מהווים חלק מהחוזה עצמו, עקב המאפיינים הייחודיים של חוזים כאלה שעיקרם יחסי כוחות בלתי שווים ופערי מידע משמעותיים בין הקבלן לבין אדם רגיל שבא לקנות ממנו דירה.

נטע מור – פיצוי בגין הפרת חובת גילוי

ביולי 2014 רכשה נטע מור דירה מיזם, במסגרת פרוייקט יוקרה בשכונת בבלי בתל אביב תמורת כ-5 מיליון ש"ח. בשעתו, כשהצדדים חתמו על החוזה, הדירה הייתה "על הנייר" בלבד, היינו בשלב התכנוני ובטרם הושלם שלב הבנייה. הדירה תוכננה באופן כזה שקירותיה החיצוניים, הפונים אל הנוף תוכננו להיבנות מזכוכית.

למרבה התדהמה, בחלוף כ-4 שנים, במהלך סיור שערכה באתר הבנייה, התברר לנטע כי היזם בנה מבנה נוסף הכולל מתקני כושר וכיוצ"ב לרווחת כלל דיירי הבניין, שצפוי לחסום באופן ממשי את הנוף הנשקף מצידה הדרומי של דירתה. נטע פנתה לחברה היזמית בדרישה לפיצוי, אולם מאחר שהצדדים לא הגיעו להסכמה הגישה נטע תביעה לבית המשפט המחוזי בתל אביב. אלא שבית המשפט המחוזי דחה את תביעתה, בין היתר לאור העובדה שהייתה מיוצגת על ידי עורך דין בשעה שנכרת חוזה הרכישה, וקבע כי ניתן לצפות מעו"ד שייצג אותה לייעץ גם בנוגע לפרטים תכנוניים מהותיים כגון חסימות נוף.

נטע לא אמרה נואש, וערערה על החלטת בית המשפט המחוזי לבית המשפט העליון, אשר קיבל את ערעורה והפך את החלטת המחוזי.

בית המשפט העליון פסק כי חסימת הנוף הנשקף מדירתה של נטע על ידי מבנה שהיזם-המוכר בנה בעצמו, עולה כדי הפרת חובת הגילוי המוגברת החלה על היזם, קל וחומר כשהמבנה החוסם את הנוף נבנה על ידי היזם עצמו.

בית המשפט הבהיר בהחלטתו כי במסגרת המשא ומתן שקדם לחתימה על חוזה המכר, היה על היזם להסב את תשומת ליבה של נטע ולגלות לה מיוזמתו את תשריט הבקשה להיתר בניה שהוגשה על ידו לצורך בניית המבנה החוסם את הנוף, ממנו ניתן להסיק בבירור כי המבנה לרווחת הדיירים מתוכנן כך שגגו יהא גבוה מרצפת הדירה שרכשה נטע, ובוודאות יחסום את החזית הדרומית.

חיוב היזם לגלות מיוזמתו את התשריט לרוכש, מבלי שנשאל על כך, אך מתבקש לנוכח טיבה ואופיה של עסקה לרכישת דירה "על הנייר", בה לרוכשת אין יכולת ממשית להתרשם באופן בלתי אמצעי מהדירה ומתכונותיה, ומכאן שנטע נאלצה לדמיין את הדירה בעזרת ומתוך הסתמכות מלאה על מצגי היזם המוכר.

(להרחבה: ראו פסק הדין שניתן בעא 2274/21 נטע מור נ' אלעד ישראל מגורים בע"מ)