עורך דין קרקעות

קרקעות חקלאיות / מופשרות לבנייה

 

תוכנית איחוד וחלוקה, טבלאות איזון, הפקעות לצרכי ציבור, קרקע להשקעה, קרקע חקלאית, זכות לדירה, הסכם שיתוף – כל אלה ועוד הם מושגי יסוד כאשר רוצים לקנות קרקעות חקלאיות או קרקעות שעברו שינוי ייעוד אך טרם ניתן להוציא היתר בניה או קרקעות בהן ניתן כבר לאחר הרכישה להוציא היתר בניה שלאחריו ניתן יהיה להתחיל בבנייה.

 

במהלך הייצוג המשפטי של רוכשי קרקעות, ניתן לבצע את הבדיקות הבאות בטרם מחליטים לרכוש את הקרקע:

 

דו"ח שמאי לפי תקן 22

 

אם הקרקע אינה זמינה לבנייה, כלומר שלא ניתן להוציא מכח התוכנית החלה על הקרקע היתר בניה, חובה לדרוש מהמוכר או מהמשווק דו"ח שמאי מעודכן וערוך לפי תקן 22. השמאות אמורה להציג לרוכש פוטנציאלי את כל המידע לגבי הקרקע, לרבות הסיכויים והסיכונים בביצוע עסקה פוטנציאלית. לפי התקנות חל איסור לגבות מהרוכשים הפוטנציאליים תשלום עבור דו"ח השמאי, וחובה על המוכר למסור דו"ח כאמור לרוכשים פוטנציאליים, זמן סביר מראש ולא יאוחר מ-7 ימים לפני מועד ההתקשרות בחוזה או במסמך אחר בין הצדדים.  

 

פרוטוקולים של וועידת התכנון

 

כמובן, שאין זה מספיק להסתמך האמור בשמאות, ומוטב לקרוא פרוטוקולים של וועדות התכנון שדנו בקרקעות הספציפיות בה מצויה הקרקע שהרוכש מעוניין לקנות, וכן לקרוא החלטות ודיונים של הוועדה לתכנון ובניה לגבי איזורים אחרים באותה רשות מקומית שטרם הופשרו לבנייה.

 

כמו כן, ניתן לפנות לרשות המקומית ולבדוק את עמדתה בקשר לקרקעות הספציפיות בהן אתם מתעניינים ולבחון התנגדויות אם ישנן לגבי הפשרת הקרקע.

 

האם קיים הסכם שיתוף לגבי הקרקע?

 

דבר חשוב מאד לפני רכישת קרקע הוא להבין האם בין בעלי הקרקעות יש מסגרת מוסכמת של שיתוף פעולה הדדי שנועד ללוות את הליכי התכנון של הקרקעות בכדי לקדם את האפשרות לנצל את זכויות הבניה הגלומות בקרקע ולהסדיר ביניהם את חלוקת הזכויות והחובות.

 

הכוונה בהסכם כזה הוא שהצדדים מחליטים לפעול יחד ולשתף פעולה לטובת האינטרסים של כולם, מסמיכים נציגות או וועד שיוכל לקבל חלק מההחלטות בקשר לנושאים הקשורים לקרקעות והתקשרות עם גורמים נוספים, קובעים ברמה העקרונית כי כל בעלי הזכויות ישלמו את התשלומים המסים והאגרות הנדרשים מהם לקידום הפרויקט המשותף וכיוצא בזה.

 

אופציה או בעלות?

 

מוטב לבדוק לפני שקונים את הקרקע, האם הקנייה מתבצעת מהבעלים של הקרקע או מחברה שקיבלה אופציה לקנות את הקרקע מהבעלים.

 

במקרים רבים חברות העוסקות במסחר בקרקעות חותמות על אופציה ייחודית ובלתי חוזר לפיהן תינתן להן אופציה לרכוש את הקרקעות מהבעלים של הקרקעות.

 

במסגרת ההסכמים עליהם הם חותמים, בדרך כלל אותן חברות מבקשות לקבל את האפשרות "לסחר את האופציה", כלומר להעביר למישהו אחר את האפשרות לקנות את הקרקע, כולה או חלקה, מן הבעלים שלה.

 

האופציה הנרכשת מהחברה חייבת להיות מוגבלת בזמן, ולכן כדאי לוודא שלא פקעה, כלומר שהיא עדיין בתוקף, וכי האופציה דווחה כנדרש לרשות המסים, וכי מימוש האופציה מול הבעלים של הקרקע מתבצע בהתאם לאמור בהסכם האופציה.

 

זכות לדירה

 

משווקים רבים משתמשים בביטוי "זכות לדירה" – כלומר אם לכאורה תקנה 100 מ"ר או 120 מ"ר או כל מספר אחר, הדבר יקנה לרוכש לכאורה זכות לדירה. מדובר בביטוי שאינו קיים ואינו מדויק על פי רוב בשלב בו נמכרות הקרקעות, לפני שאושרה תוכנית איחוד וחלוקה, ולכן בדרך כלל עוסק בהערכות של כמה מ"ר שיירכשו יהיו שווי ערך לזכויות שיקנו דירת מגורים אחת, או אם מדובר בשטח שכולל גם מסחר – אז זכאות ליחידת מסחר אחת.

 

ישנם משתנים רבים שעוסקים בהערכת הזכות לדירה, שככלל יש אי-בהירות רבה לגביהם בטרם אושרה תוכנית סופית לגבי הקרקע שממנה ניתן להוציא היתרי בניה. אי וודאות זו עוסקת בצפיפות שתיקבע לגבי הקרקע (כמה יחידות דיור ניתן יהיה לבנות על יחידת קרקע – למשל, לדוגמה – 8 דירות לדונם או 20 דירות לדונם), מה יהיה היקף ההפקעה לצרכי ציבור בקרקע (למשל, לטובת בתי ספר, בתי כנסת, כבישים, פארקים וכיוצא בזה), מה יהיה סוג הבנייה באותו קרקע (מבנים נמוכים, צמודי קרקע, בנייני ענק וכו') ועוד.

 

 

עורך דין נדלן ומקרקעין  אוהד שפק
עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק

עו"ד שפק, מייסד המשרד, מומחה בנדל"ן ובמיסוי מקרקעין ומלווה עסקאות נדל"ן מורכבות בישראל, באירופה ובארה"ב.
מרצה בפורומים מקצועיים ומפרסם מעת לעת מאמרים וטורי דעה בעיתונות הישראלית ובעיתונות הזרה.
ממייסדי עמותת משמר הדמוקרטיה הישראלית, הפועלת משנת 2019 לקידום עקרונות וערכים דמוקרטיים.
מייצג יזמים ובעלי דירות בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, מייצג זוכים וקבוצות זוכים בפרויקטים של מחיר למשתכן ומתמחה בנושאי ירושה, צוואות ועיזבונות. לפרטים ושאלו מוזמנים לצור קשר.
כתובות המשרד: ירושלים רחוב קרן היסוד 34.
רמת גן: מנחם בגין 7 (בית גיבור ספורט - קומה 33).
טלפון: 02-6775435

תוכן עניינים

לקבלת ייעוץ משפטי ראשוני אנא השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

דילוג לתוכן