עורך דין המייצג קונים של דירות מגורים מבין כי רכישת דירה היא אחת ההחלטות החשובות והמרכזיות בחייו של אדם, ולכן הוא מקפיד לספק ייצוג משפטי מקצועי ומקיף עבור כל תהליך הרכישה.
עורך דין המתמחה בייצוג רוכשי דירות מגורים מייצג אנשים פרטיים וחברות המעוניינים לרכוש דירות מגורים ברחבי ישראל, בין אם דירות למטרת מגורים ובין אם למטרת השקעה, בין אם דירות חדשות מקבלן או בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי ובין אם דירות יד2.
משרד עורכי דין לרכישת דירה
למשרדנו יש ניסיון עשיר ומוכח בייצוג לקוחות בכל סוגי הרכישות – הן דירות חדשות מקבלן והן דירות יד2, הרשומות במרשמי לשכת רישום המקרקעין (טאבו) או רשות מקרקעי ישראל או החטיבה להתיישבות בהסתדרות הציונית העולמית (בר רשות) או בקרן לגאולת קרקעות באיזור יהודה ושומרון או בקרקעות ירדניות שרישומן מנוהל במינהל האזרחי ביהודה ושומרון.
אנו כאן כדי לייעץ וללוות אתכם בכל שלב ושלב בתהליך הרכישה, ומבטיים לכם פתרונות מותאמים אישית ומקצועית לצרכים הספציפיים שלכם.
במסגרת הטיפול המשפטי לפני חתימה על חוזה ובמסגרת ייצוג בקניית דירה, ניתן לבצע את הבדיקות הבאות:
הסכמות מסחריות ונתונים אישיים
כאשר מגיע לקוח או זוג אשר החליטו לקנות דירה – בין אם דירה על הנייר חדשה מקבלן או בפרויקט של תמ"א 38 או דירה יד שנייה – משרדנו עורך תחקיר מלא של ההסכמות אליהם הגיעו הרוכשים עם המוכרים או עם חברת הנדל"ן. בכלל זה, אנו מבקשים להבין האם סוכם על מחיר של הדירה, האם הגיעו להבנה על לוח התשלומים, האם נוטלים הקונים משכנתא ובאיזה היקף, האם למוכרים יש משכנתא על הנכס, האם הוחלט על מועד פינוי הדירה ואם זה קשור לשוכרים קיימים בדירה, האם הקונים מבקשים לערוך שיפוץ בדירה, ואם מדובר בדירה מקבלן – אז האם נחתם טופס הרשמה.
אפשר גם לבקש מכתב כוונות מהבנק כדי להבין בדיוק מהי יתרת המשכנתא של המוכרים, שכן הדבר עשוי להיות חשוב ללוח התשלומים.
כמו כן, לעתים יש להבין בדיוק עם המוכרים אם הם רכשו דירה נוספת וללוח התשלומים של הרכישה יש השפעה על לוח התשלומים של המכירה. שכן, לעתים מוכרים זקוקים לסכומי כסף מסוימים עד תאריכים מסוימים כדי לשלם למוכרים שלהם.
בדיקת המוכרים – קניית דירה בישראל
כאשר רוכשים מבקשים לקנות דירה בישראל, ניתן לבצע בדיקות שונות בנוגע למוכרים. כך, למשל, יש לבקש צילום עדכני של תעודות זהות כשהן בתוקף כולל ספח או דרכונים אם מדובר בתושבי חוץ ויש להשוות את הרשום במסמכי הזיהוי לנסח רישום המקרקעין או לאישור הזכויות כדי לוודא שהמוכרים הם אכן הבעלים של הדירה הנמכרת.
בנוסף, ניתן לערוך בדיקה של המוכרים במרשם פושטי הרגל, במערכת נט המשפט כדי לאתר פסקי דין או החלטות בבתי משפט שהתקבלו כנגדם, בדיקה במרשם החייבים המוגבלים בהוצאה לפועל ובדיקה בדבר חשבונות מוגבלים בבנק ישראל.
אם הנכס רשום בשלמות על שם מוכר אחד, והוא נשוי או עם בן / בת זוג, ניתן לבקש כי בן/בת הזוג יחתמו על כתב הסכמה כי אין להם שום זכויות בנכס.
ניתן גם להוציא נסחי עיון במשכונות עבור כל אחד מהמוכרים כדי להבין האם רשומים צווים או עיקולים או שעבודים כלשהם על המוכרים.
בדיקות משפטיות לגבי הנכס
לאחר שנערכו בדיקות לגבי המוכרים, הגיעה העת לערוך בדיקות לגבי הנכס.
במסגרת הבדיקה על הנכס, ניתן לבקש דף ארנונה אחרון ובו אפשר לבדוק את שמות המחזיקים, את גודל הנכס, את הגוש והחלקה של הנכס וכן את הכתובת. ניתן גם להגיש בקשה לרשות המקומית ולבדוק אם קיימת חבות בהיטל השבחה או חובות נוספים על הדירה הנרכשת.
כמו כן, אפשר לבדוק באתר מפות ישראל (govmap) אם הכתובת של הדירה הנרכשת אכן תואמת לגוש והחלקה ומהן גבולות החלקה.
בדיקה נוספת היא קבלת נסח רישום מקרקעין או אישור זכויות עדכני ובו לעבור היטב על גודל הנכס, קומה, סוג הנכס, סוג הקרקע, צמידויות, ההיסטוריה של הפעולות שנעשו בנכס, חלקים ברכוש המשותף, הערות שנרשמו, זיקות הנאה, צווים כלשהם, וקבלת מסמכי היסוד שמכוחם נרשמו אותן צווים או הערות.
זוהי גם ההזדמנות לראות אם ישנן טעויות במרשם המקרקעין – תעודות זהות חסרות או שגויות, ירושות שטרם נרשמו, חלקים בהעברות שנרשמו בצורה שגויה וכיוצא בזה.
חברה משכנת
אם מדובר בחברה משכנת, אז ניתן לבקש גם אישור זכויות וגם נוהל העברת זכויות וגם אישור ממשרד עורכי הדין של החברה המשכנת כי הערות האזהרה, אם ישנן, אינן מתייחסות לדירה הנמכרת, וכי משרדו מטפל ברישום הבית המשותף וכי יש באמתחתו את כל האישורים לרישומו. אפשר גם לברר ממנו באיזה שלב מצוי רישום הבית המשותף.
חכירה
אם מדובר בזכויות חכירה, אז ניתן לבקש לעיין בחוזה החכירה החתום ולבדוק מתי צפויה להסתיים תקופת החכירה, ואם נדרשים תשלומים נוספים במועד חידוש הזכויות או הארכת תקופת החכירה.
כמובן שאם מדובר בחכירה מורכבת כדוגמת חכירה עירונית, חכירה ל-999 שנים או חברות גוש וחלקה ניתן לבקש את כל המסמכים שמכוחם קיימת אותה חכירה.
תיק בית משותף
ניתן להגיש בקשה לטאבו, אם רישום הנכס מנוהל בטאבו, ולשלוף את תיק הבית המשותף או את תיקי הבית המשותף שכן לעתים יש יותר מאחד עקב תיקונים במרוצת השנים. כאשר מקבלים את תשריט הבית המשותף, צו רישום הבית המשותף והתקנון ניתן לזהות את הדירה, את גודלה ומספר החדרים ואת הצמידויות של הדירה (חניה/מחסן וכיו"ב). אפשר גם להבין מהתשריט, בחלק מהמקרים, אם ישנן חריגות בניה בנכס היות והקונים ביקרו לא אחת ולא פעמיים בדרך כלל בדירה הנרכשת.
שכירות
אם הדירה מושכרת, ניתן לבקש את הסכם השכירות ולקרוא אותו בעיון. כך, ניתן יהיה להבין אם ההסכם בתוקף, מיהם השוכרים, האם מדובר בשוכרים בלתי מוגנים, מתי צפויה להסתיים תקופת השכירות, האם לשוכרים יש אופציה להאריך את תקופת השכירות, האם הסכם השכירות עומד בהוראות חוק השכירות והשאילה, מהם הבטחונות שקיבל המוכר מהשוכרים ועוד.
מיסוי מקרקעין
עוד בטרם חותמים על חוזה קנייה, ניתן לבקש מהמוכרים כי ישלחו את הסכם הרכישה שלהם או אישור מס רכישה כדי לערוך תחשיב מס שבח פוטנציאלי של המוכרים, לצורך השארת כספים בנאמנות שיבטיחו כי המוכרים ישלמו את מס השבח שלהם וניתן יהיה לקבל אישור למרשם המקרקעין.
יש להבין גם אם ישנן זכויות בניה, שכן הדבר צריך להתבטא בחישוב מס השבח הפוטנציאלי של המוכרים. כמו כן, יש חשיבות לאם הדירה הושכרה ומהי תקופת ההשכרה לצורך חישוב מס השבח.
מס רכישה
חשוב גם לערוך תחקיר מיסוי לרוכשים:
- האם זוהי דירתם היחידה או שיש ברשותם דירה נוספת?
- האם הם מתכוונים למכור את דירתם הנוספת?
מוטב לוודא כי הרוכשים מודעים ללוחות הזמנים בחוק, באשר למכירת הדירה הקיימת שלהם.
ניתן גם לערוך סימולציה של מס הרכישה, כדי שהרוכשים יידעו בדיוק מהו מס הרכישה שהם יידרשו לשלם עד 60 יום לאחר חתימת ההסכם.
שאלות ותשובות
האם משרדכם מתמחה בייצוג רוכשי דירות בישראל? אנו בעלי ניסיון נרחב בייצוג קוני דירות למגורים ולהשקעה, הן דירות חדשות והן דירות יד שנייה מכל הסוגים – לרבות דירות שרשומות בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל, בחטיבה להתיישבות ועוד.
אילו בדיקות ניתן לבצע לפני חתימה על חוזה רכישה ובמסגרת ייצוג בקניית דירה? ניתן לבצע בדיקות שונות ונרחבות כדוגמת בדיקות לגבי המוכרים, לגבי הנכס הנרכש, לגבי חובות החלים על הנכס, לגבי שוכרים קיימים בנכס ועוד.
אילו בדיקות ניתן לערוך לגבי המוכרים במסגרת קניית דירה? אם מדובר בחברה קבלנית ובדירה חדשה ניתן לבדוק ניסיון עבר של החברה כמו גם פסקי דין אודות החברה וכן שעבודים שחלים על החברה. אם מדור באנשים פרטיים, אפשר לבדוק את המשכונים שחלים עליהם, לבדוק במרשם פושטי הרגל וחשבונות מוגבלים וכן לערוך בדיקה במערכת נט המשפט.
מהו הייעוץ והמענה המקצועי שניתן לצפות לקבל ממשרדכם במסגרת ייצוג ברכישת דירה? משרדנו מציע ייעוץ מדויק ומקצועי במהלך התהליך, ומעדכן את לקוחותיו בכל שלב בדרך. צוות המשרד מקדיש זמן רב להיות מעורה בכל הפרטים הקטנים בטרם החתימה על חוזה על מנת להבטיח את ההחלטה המשפטית הכי נכונה עבור הלקוח.
