מלווה משקיעי נדל"ן צריך להגדיר במפורש את גבולות אחריות הייעוץ שלו. כאשר אין הגבלת אחריות עשוי מלווה המשקיעים/היועץ לשאת באחריות כספית משמעותית.
צבי ברקוביץ התעניין בביצוע השקעות בנדל"ן ופנה בשנת 2019 אל יריב פז, מלווה משקיעים בעל ניסיון רב.
הצדדים חתמו על הסכם ייעוץ, לפיו מלווה המשקיעים יכין תוכנית עסקית להשקעה בהתאם לתקציב המשקיע, יאתר נכס מתאים, ינהל את הליך רכישת הנכס וילווה את המשקיע עד לרישום הזכויות בנכס על שמו.
עלות הליווי נקבעה ל-4,000 דולר בתוספת מע"מ, ולאחר כחודש נמצא נכס להשקעה בעיר קליבלנד שבארה"ב. יריב שלח לצבי תוכנית עסקית לפיה עלות הנכס היא 91,000$ וניתן לקבל דמי שכירות חודשיים בסך 1,000$. באמצע מאי 2019 נרכש הנכס ונרשם על שמו של צבי. עם זאת, הנכס לא הושכר מספר חודשים ולטענת צבי הוא נאלץ לרדוף אחרי החברה של יריב כדי לקבל מידע מדוע לא מצליחים להשכיר את הנכס.
או אז, גילה צבי כי הנכס אינו תקין וכי יש צורך בשיפוץ של כ-50,000$ או בהריסה ובנייה מחדש בעלות של 100,000$. צבי דרש מיריב כי הוא יפעל כנגד המוכר לקבל פיצוי, ושילם 25,000$ לחברת הניהול לצורך ביצוע השיפוץ. לאחר שנה שבהם לטענתו של צבי לא קיבל כל מענה מיריב ומחברת הליווי בארה"ב, מכר את הנכס ב-20,000$.
תביעה בבית המשפט
צבי הגיש תביעה לבית משפט השלום בת"א, ובה טען כי יריב הפר את התחייבויותיו ללוות אותו לאורך כל הרכישה, לא ערך בדיקות לנכס לפני הרכישה, ולא טיפל בבעיות הרבות שהתעוררו מהרכישה ועד למכירה וכי הוא הפר את חובת הזהירות המוטלת עליו כמלווה משקיעים סביר.
יריב טען כי על צבי היה להפנות את טענותיו כלפי המוכר ו/או חברת הניהול בארה"ב ו/או מתווך העסקה, שכן תפקידו של יריב היה רק לאתר את הנכס באמצעות מתווכים מקומיים וליצור קשר בינו לבין בעלי מקצוע שילוו אותו בהליך הרכישה. יריב הדגיש כי הוא לא ביקר בנכס, וקיבל חוות דעת ותמונות מהמתווך ומחברת הניהול האמריקאית.
על מלווה המשקיעים להמליץ לבצע בדיקות תכנוניות והנדסיות
בית המשפט בת"א קבע כי מצופה היה שמלווה המשקיעים יגדיר היטב את גבולות אחריותו. השופט הדגיש כי יש חשיבות רבה לבדיקה הנדסית ותכנונית של נכס מקרקעין לפני קנייתו, ומומחה לעסקאות בנדל"ן, כפי שהציג יריב, בין אם בישראל ובין אם בארה"ב, אמור לדעת שעליו להמליץ ללקוח בכתב להזמין בדיקות תכנוניות והנדסיות באמצעות בעלי מקצוע.
בית המשפט ציין כי התלות של צבי ביריב הייתה רבה, היות ומדובר ברכישת נכס מקרקעין בחו"ל על פי דין מקומי ובתנאים המיוחדים של העיר קליבלנד. מהראיות עלה כי יריב היה מבקש מנציגי חברות הניהול שמעוניינות לנהל את הנכס לאחר רכישתו, לבדוק את הנכס וכי יריב ידע שהבדיקה לא מתבצעת על-ידי מהנדס, אדריכל, שמאי או עו"ד. נוכח חשיבות הבדיקה המקצועית של הנכס, קבע בית המשפט כי יריב הפר התחייבות יסודית על פי החוזה לבדוק את הנכס כמומחה.
באשר לקביעת גובה הנזק, הדגיש השופט כי המשקיע בנדל"ן בחו"ל לוקח סיכון עקב הקשיים הרבים הנגזרים מביצוע עסקה מרחוק, והיועצים והמשווקים למיניהם אינם חברת ביטוח. נקבע כי על יריב לשלם לצבי 180,000 ₪ בתוספת ריבית ממועד הגשת התביעה וכן 18,000 ₪ הוצאות משפט.
