איחור במסירת דירה – חישוב הפיצוי

רכישת דירת מגורים בישראל היא העסקה המשמעותית ביותר של משפחה ממוצעת ולכן סוגיה זו מצריכה פיקוח מיוחד בכדי להגן על האינטרס הציבורי.

במסגרת אותו פיקוח על רוכשי דירות חדשות מקבלנים, יש צורך להגן על זכויות הקונים כאשר במערכת היחסים שלהם עם הקבלנים ידם על התחתונה. מעמד הצדדים באותה מערכת יחסים אינו שווה, ופערי הכוחות הללו באים לידי ביטוי במיוחד בהקשר של איחור במסירת הדירה אותה הם רכשו במיליוני שקלים. בדרך כלל, לפני מועד המסירה של הדירה הקונים שילמו כבר את רוב התמורה בעבור הדירה והם חוששים שאם יתעמתו עם הקבלן, מועד המסירה עלול להתעכב עוד יותר.

כדאי לזכור שמועד מסירת הדירה שנרכשה, כאשר היא תואמת את ההסכם וראויה למגורים, הוא אחד הנתונים הקריטיים ביותר מבחינתו של הקונה. ללא מועד מדויק, הוא עלול להישאר ללא פתרון דיור, להינזק כלכלית ואף עלול להיות במצוקה עקב חוסר הוודאות בנוגע למועד המסירה בפועל של דירתו החדשה.

סעיף 5 לחוק המכר (דירות) פועל להגן על רוכשי דירות כאשר הוא קובע הסדר של פיצוי בגין חריגה באיחור במסירה מעבר לתקופה של 60 ימים, שהוכרה כתקופה לגיטימית של איחור. החוק קובע כי עד ל-8 חודשי איחור במסירה, ישלם המוכר לרוכש סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5, ולאחר תקופה זו ישלם סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25.

"דמי שכירות של דירה דומה"

החוק שותק לגבי שיטת החישוב של דמי שכירות של דירה דומה – האם מספר החדרים הוא הגורם המכריע? או האם שטח הדירה במ"ר הוא הגורם המכריע? אולי הצמידויות שלה – כלומר אם לדירה יש גינה גדולה או מרפסת רחבה?

פסיקת בית המשפט ערה לכך שמלאכת ההכרעה בנוגע לסכום דמי השכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה אינה אמורה להיות מורכבת וכדי להוכיחה אין להצטייד בהכרח בחוות דעת של שמאי. אמנם לא ניתן לומר שאין להוכיח זאת ופשוט לתת לבית המשפט לקבוע, אבל במרבית המקרים נראה כי אפשר להציג מודעות שיווקיות על דירות דומות מהעיתון או מהאינטרנט או להעיד בעלי מקצוע על סמך ניסיונם בשטח או להציג הסכמי שכירות בפועל המשקפים את המציאות בשטח.

דמי שכירות לפי שטח דירה או מספר חדרים?

מקרה מעניין הגיע לבית המשפט בנתניה בו מספר קונים תבעו את חברת משהב, אשר איחרה במסירת הדירות והייתה מחלוקת אמיתית על גובה דמי השכירות שחברת משהב צריכה לשלם לקונים.

השמאי של הקבלן קבע כי מספר החדרים לדירה מושכרת הוא גורם מכריע שכן שוכרים נוטים לשכור דירות לפי מספר חדרים ולאו דווקא לפי שטח הדירה וכן טען כי אין מקום להתייחס לגודל המרפסת כנתון המשפיע על דמי השכירות.

השמאי מטעם הקונים אמד את שווי דמי השכירות לפי שטח הדירה במ"ר וציין כי בבדיקת שווי דמי השכירות הוא בוחן עסקאות אמת שנעשו.

בית המשפט הדגיש כי שטח דירה הוא ערך המבטא גודל של דירה, אולם לאור שיטות המדידה השונות, נדמה כי שטח הדירה נתון לפרשנות ועלול להוביל למחלוקת אותה ביקשה הכנסת למנוע כאשר קבעה שישולם פיצוי בגין דירה דומה. לדעת בית המשפט, גם אם החשיבה של שוכר פוטנציאלי היא "שגויה" כאשר הוא בוחן את מספר החדרים בבואו לשכור את הדירה ולא את שטח הדירה כפקטור הראשוני להכרעה, המבחן לצורך הערכת שווי שכירות הדירה אמור להיות מעשי – כיצד היא משווקת בקרב הציבור וכיצד השיווק משפיע על הלך רוח הציבור להיקשר בעסקה.

כלומר – מספר החדרים נבחן בהקשר של תכנון הדירה והתאמתה לתנאי המחיה והמגורים של השוכרים, ובכך יש להטות את הכף לטובת החלוקה הפנימית של הדירה. כאשר מתקשרים בהסכמי השכירות המבחן הוא לא רק השטח הבנוי או מספר החדרים אלא גם שיקולים בלתי רציונליים במסגרת המשא ומתן בין הצדדים וכח המיקוח של הצדדים, כמו גם מידת לחץ להשכיר או לשכור, לרבות אורך השכירות.

אולם במבחן שבין שטח בנוי למספר חדרים, קבע בית המשפט כי חיפוש הדירה נעשה לפי מספר החדרים להשכרה ורק לאחר מכן לפי השטח. להבדיל משוכר, רוכש דירה יכול לכלול חלוקה מחדש של החדרים באמצעות שבירת קירות או הוספת חדרים. בית המשפט החליט לקבל את הגישה הנוקטת חישוב דמי שכירות לפי מספר חדרים ולא לפי שטח הדירה.

(תק (נת') 5012-04-20 שלמה מנדל נ' משהב חברה לשכון בנין ופתוח בע"מ)