איחור במסירת דירה מקבלן – ממתי האיחור?

מועד מסירת הדירה הוא אחד מהנושאים החשובים ביותר כאשר קונים דירה חדשה אשר מצויה בהליכי בנייה. במסגרת הסכם המכר שנחתם בין הצדדים, המוכר (הקבלן/יזם) מתחייב למסור לקונים את הדירה החדשה שקנו במיטב כספים כשהיא פנויה מכל חפץ ואדם וכשהיא ראויה למגורים ובנויה בהתאם להסכם, להיתר הבניה ולמפרט והצדדים קובעים מועד ריאלי שבו תימסר הדירה החדשה לידי הקונים.

איחור שנגרם מנסיבות שאינן בשליטת החברה הקבלנית

ההסכם בדרך כלל קובע כי הצדדים מסכימים שאיחור במסירת הדירה, אשר נגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו לא יבואו במניין ימי האיחור וידחו את מועד המסירה הצפוי.

ההסכמים בין הצדדים משתנים, אך פסקה זו מופיעה בכולם בגרסה כזו או אחרת – כי במקרה של עיכובים או השבתות הנובעות מהכרזה על מצב חירום, מצב מלחמה, גיוס כללי, שביתה ארצית, מחסור ארצי בחומרי בנייה בשוק, מחסור ארצי בפועלי בניין, עיכובים הנובעים מגילוי עתיקות, עיכובים אשר יהיו תלויים בחברת החשמל או ברשויות ממשלתיות, כדוגמת חיבור לצנרת המים / רשת הביוב / אישור של רשויות כיבוי, יהיה המוכר רשאי לדחות את מועד המסירה עד אשר יוסרו העיכוב או המניעה ולעתים גם מוסיפים לכך תקופה נוספת – למשל 30 או 60 ימים נוספים.

זאת, כמובן בנוסף ל-60 ימי איחור שחוק המכר (דירות) קובע כי בגינם לא יינתן פיצוי.

על החברה להוכיח כי האיחור נגרם כתוצאה מגורמים שאין לה שליטה עליהם

בית המשפט העליון כבר קבע בעבר, לפני כארבעים שנה, כי מדובר בהסכם בין צדדים שאינם שווים – חברה קבלנית מול רוכש דירה – ולכן על החברה מוכרת הדירות להוכיח כי האיחור נגרם כתוצאה מגורמים שאין לה שליטה עליהם (ערעור אזרחי מספר 148/77 רוט ואחרים נגד ישופה (בניה) בע"מ).

כאשר שוקל בית המשפט טענת חברה קבלנית המבקשת להיאחז בנסיבות שאינן בשליטת וסיכונים שהתרחשותם כביכול אינם רובצים לפתחה, עליו לשקול מכלול נתונים, וביניהם לברר האם האירועים המעכבים היו ידועים בעת התקשרות הצדדים בהסכם המכר, ואילו מאמצים, אם בכלל, הושקעו מצד החברה הקבלנית במטרה לקיים את ההסכם ולמסור את החזקה בדירה במועד, על אף האירועים המעכבים.

איחור במסירה עקב סגר שהוטל על שטחי הרשות הפלסטינית

בשנת 2011 הגיע מקרה לבית המשפט העליון אשר דחה טענות חברה קבלנית לעיכוב במסירת דירה בשל מצב בטחוני קשה, וקושי לגייס עובדים בשל סגר שהוטל על שטחי הרשות הפלסטינית. בית המשפט קבע כי מלבד אמירה כללית שהחברה השקיעה זמן בגיוס עובדים זרים, החברה לא פירטה אילו עובדים היו חסרים במדויק ואילו פעולות עשתה על מנת למצוא תחליף לאותם עובדים (ערעור אזרחי מספר 7991/07 שמעון רפאלי ואחרים נגד שמואל רזין ואחרים).

איחור במסירה עקב חפירות ארכיאולוגיות

במקרה אחר דחה בית המשפט העליון את טענות החברה הקבלנית לפיה נבע העיכוב במסירת הדירות מחפירות ארכיאולוגיות באתר הבניה, היות וכאשר חתמה על הסכמי המכר עם רוכשי הדירה החברה הייתה מודעת לצורך בביצוע חפירות ארכיאולוגיות (ערעור אזרחי מספר 450/87 קאמד"ב בע"מ נגד אופיר וד"ר דן גיל ואחרים).

איחור במסירה – אי חיבור לחברת חשמל + 30 יום התארגנות

באפריל 2021 הגיע לבית משפט השלום בת"א, במסגרת תביעה קטנה, שאלה האם עיכוב בחיבור הדירה לחברת חשמל פוטר את החברה הקבלנית מתשלום פיצוי בגין איחור במסירת דירה והאם סעיף בהסכם שמתיר לה עיכוב של 30 ימים נוספים על העיכוב הקיים הוא בהתאם לחוק.

בית משפט השלום קבע כי עיכובים בקבלת טופס 4, אישור כיבוי אש, חיבור לחשמל ואישור חברת החשמל, חריגות בניה, תשתיות כביש ופיתוח הם עניינים ידועים הנלקחים בחשבון מראש אמורים להיבדק מראש מול כל רשות ורשות על-ידי החברה הקבלנית. נקבע כי קבלן שלא פעל כראוי מול גורמי תשתית מדינתיים או מוניציפליים ואיחר יותר מ-60 יום או שהערכת התקדמות הפרויקט שלו הייתה שגויה – אינו יכול להטיל את נזקי האיחור על רוכשי הדירות.

לדברי השופט, החוק במדינת ישראל נועד להבטיח מועד מסודר לקבלת דירות חדשות שכן כל עיכוב במסירה מסב לרוכשים נזק כלכלי והחזרי משכנתאות נוספים. כל פרצה של ניסוח המאפשר איחור נוסף מרוקן את הוראות החוק.

העובדה כי הצדדים הסכימו לכך בחוזה אינו משמש ראיה להסכמה מותרת. גם אם ניהלו הצדדים – החברה הקבלנית והקונים – משא ומתן על ההסכם ובסוף נאלצו לחתום על סעיף שאינו עומד לפי הוראות חוק המכר (דירות), אין לראות בכך אישור כדין והסכמה אלא התנהלות סרק שאינה מחייבת כל עוד האמור אינו עולה בקנה אחד עם החוק.

לדעת בית המשפט, סעיף המתיר לחברה הקבלנית עיכוב נוסף של 30 ימים בנוסף לעיכוב שלא בשליטת החברה מהווה פירצה אסור ואינו כחוק.

(להרחבה ראו תק (ת"א) 31195-09-19 פז קנר נגד לוינסקי – עופר בע"מ)