ביטול עסקה בנדל"ן

עו"ד אוהד שפק
עו"ד אוהד שפק

החזר מסים יתאפשר רק במקרים של ביטול עסקה והשבת המצב לקדמותו - כאשר יש חשיבות לאם העסקה נקלטה בקרקע המציאות.

 

חוק מיסוי מקרקעין נועד, בין השאר, כדי להטיל מס רכישה על כל פעילות כלכלית שמהותה רכישת "זכות במקרקעין". אירוע המס מתגבש כבר בעת החתימה על הסכם המכר, מבלי שמובאים בחשבון אירועים המתרחשים לאחר מועד זה – אם העסקה הושלמה או בוטלה, אם העסקה נגמרה ברישום או לא וכיוצא בזה.

 

עם זאת, קיימת הוראה בחוק שרשות המסים תחזיר את המס ששולם אם הוכח לה כי התבטלה המכירה וכפועל יוצא גם הרכישה של "הזכות במקרקעין". פסיקת בתי המשפט דנה רבות בהוראה זו והבחינה בין כמה מושגים – "ביטול עסקה" לבין "עסקה אחרת" או "עסקה חוזרת" שאין משמעותה ביטול העסקה.

 

בתי המשפט קבעו שורה של מבחנים לקבוע אם מדובר בביטול אותנטי של עסקת מכר או ביטול מלאכותי או "מכר חוזר" הנובע משינוי נסיבות ואינטרסים של הצדדים, כאשר נטל ההוכחה הוא על מבקש הביטול. בין המבחנים ניתן למנות:

 

  • האם מדובר בביטול בהסכמת הצדדים, שאז הביטול ייבחן ביתר זהירות.

  • האם קיים קשר משפחתי או אחר בין הצדדים – כי אז יש חשש שהביטול של העסקה מבוסס על שיקולי הימנעות ממס.

  • מטרת הביטול – האם הביטול נועד לחסוך במס או שקיימת סיבה כלכלית אחרת.

  • משך התקופה בין כריתת ההסכם לביטולו – ככל שהתקופה ארוכה יותר הנטייה תהיה לראות בביטול העסקה כפיקטיבי.

  • האם העסקה הושלמה – למשל, האם נרשמו הזכויות בנכס על שם הקונה, האם נמסרה לקונה החזקה בנכס, האם הפיק פירות מהנכס (למשל, השכיר את הנכס), האם הכניס שינויים בנכס וכדומה.

  • גובה ההשבה הכספית – אם ההשבה הכספית של המוכר לקונה מבוססת על מחיר השוק ביום הביטול, זה מעיד יותר כי מדובר על עסקת מכר חוזרת ולא על השבה של מה ששולם.

 

לאחרונה הגיע מקרה לבית המשפט המחוזי בבאר שבע שבו ביקש רוכש לקבל החזר של מס רכישה ששילם עבור דירה באילת. המשכנתא של המוכרים לא סולקה, הבנק פתח בהליכי הוצאה לפועל שבסופם מכר את הדירה לצד שלישי, ולמעשה העסקה לא הושלמה והקונה לא רכש את הדירה.

 

בית המשפט המחוזי הדגיש כי החבות במס רכישה מתגבשת בשלב חתימת הסכם המכר, ואין משמעות האם נגמרה העסקה ברישום הזכויות על שמו של הקונה או לא. אמנם השתלשלות העניינים גרמה לקונה נזקים כלכליים כבדים והוא שילם אמנם את מלוא התמורה עבור הדירה אך זו נמכרה לצד ג', ותביעות משפטיות התנהלו בעניין זה, אך עם כל הצער וההבנה – לא מדובר בביטול מכירת זכויות במקרקעין.

 

בתביעות נפרדות שהתנהלו קבע בית המשפט כי הקונה לא ביטל את הסכם המכר במועד סביר ובזמן שכבר החליט לבקש לבטל את העסקה, בית המשפט לא הסכים לכך.

 

בית המשפט המחוזי בבאר שבע הדגיש כי אמנם לא מדובר בתכנון מס או בניסיון להימנע מתשלום מס, אלא בנסיבות עגומות מאד, אולם לא מדובר בענייננו בעסקה שהתבטלה מעיקרה ולכן אין להשיב לקונה את מס הרכישה.

 

(ועדת ערר – באר שבע – 5561-01-20 גי אלכסנדר בנאילוז נגד מנהל מיסוי מקרקעין באר שבע)  

השאר תגובה

אודות

המשרד מתמחה בנדל”ן ובמיסוי מקרקעין, בנושאי ירושה צוואות ועיזבונות, וכן ובליטיגציה בבתי המשפט. המשרד משלב מומחיות בתחומי משפט מגוונים תוך הבנה והיכרות מעמיקה עם הרגולציה בישראל ועם הסביבה העסקית.

כתובות המשרד :
ירושלים רחוב קרן היסוד 34. 
רמת גן: מנחם בגין 7 (בית גיבור ספורט – קומה 33).

פוסטים אחרונים

עקבו אחרינו

לקבלת ייעוץ משפטי ראשוני אנא השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

Open chat
דילוג לתוכן