בקשת רכישה מקבלן

יצחק לחיאני ביקש לרכוש דירת מגורים באשדוד, בפרויקט "Le Deauville" שהקימה חברת הנדל"ן ש.ס. אדיר חברה ליזמות והשקעות בע"מ.

במסגרת זאת, חתמו לחיאני והחברה על  "טופס בקשה להרשמה" – טופס שנוסח ונערך על ידי החברה, במסגרתו נרשם לחיאני כמועמד לרכישת דירה בת 5 חדרים תמורת סך של 2,400,000 ₪.

מהו טופס הרשמה / בקשת רכישה?

טופס הרשמה אשר ידוע גם לעתים כבקשת רכישה או כמסמך הרשמה הוא מסמך מוכר המוצג לרוכשים פוטנציאליים במשרדי מכירות של חברות הנדל"ן בישראל. משרדי המכירות מבקשים מהרוכשים הפוטנציאליים לחתום על המסמך כדי שהחברה תוכל "לשמור" על הדירה שבחרתם במהלך המו"מ על החוזה ונספחיו, ובדרך כלל הרוכשים נדרשים להפקיד שיק פקדון או לתת כבר מקדמה לחברת הנדל"ן.

חזרה למקרה של יצחק לחיאני

אף שהטופס נחתם לפני שהחל שלב הבניה של הפרויקט ובטרם ניתן היתר בניה, הוא כלל פירוט של תנאי התשלום, כמו גם מיקומה המדויק של הדירה ומספרה וכיוצא בזה. בנוסף, לחיאני העביר לחברה מספר תשלומים המסתכמים בסכום של 106,823 ₪, המהווים כ- 4.5% ממחיר הדירה שהוסכם. עם זאת, בטופס ההרשמה נכתב במפורש כי נדרשת חתימה על הסכם מכר מלא.

כעבור מספר שנים קיבלה החברה היתר בנייה. או אז, הודיעה החברה ללחיאני כי ככל שירצה להשלים את רכישת הדירה ולחתום עמה על הסכם רכישה, יהיה עליו להוסיף סכום נוסף של 310,000 ₪ על הסכום שנרשם בטופס ההרשמה, וכי שטח הדירה יהיה קטן ב- 10 מ"ר מן השטח הצפוי על ידי החברה.

לאחר דין ודברים בין הצדדים, עקב שינוי המחיר ושטח הדירה ולאחר שניסיונות הצדדים להגיע לעמק השווה לא נשאו פרי, הודיעה החברה כי היא דוחה את בקשת ההרשמה של לחיאני לפרויקט וכי היא תשיב את הסכומים שכבר שולמו על ידו. בסופו של דבר הדירה האמורה נמכרה לרוכשים אחרים.

תביעה בבית משפט שלום באשדוד

לחיאני הגיש תביעה נגד החברה על הפרת הסכם מכר לרכישת דירה. לטענתו, טופס ההרשמה היווה הסכם מכר מחייב לכל דבר, והחברה לא הייתה רשאית לשנות את התנאים שנקבעו בו.

מנגד, טענה החברה כי טופס ההרשמה לא הבשיל לכדי הסכם מחייב בין הצדדים, וכל תכליתו של טופס ההרשמה הוא לכל היותר הצעה שלא התקבלה.

בית משפט השלום קיבל את תביעתו של לחיאני וקבע כי מכלול הנסיבות מצביע על כך שטופס ההרשמה מהווה הסכם מכר מחייב והחברה הייתה מנועה מלחזור מהתחייבויותיה האמורות בו, לאחר שלא השתמשה בזכות שניתנה לה לדחות את בקשת ההרשמה, תוך זמן סביר לאחר שנחתם טופס ההרשמה. בית המשפט נימק את קביעתו בכך שהחברה התחייבה בטופס ההרשמה שלא למכור את הדירה לאחר, ובכך שטופס ההרשמה כלל:

1. זיהוי ספציפי של הדירה הנמכרת אשר כלל את מיקומה המדויק בבניין שעתיד להיבנות;

2. מחיר ותנאי תשלום – כולל מנגנון לעדכון המחיר שיהא צמוד למדד.

3. לחיאני שילם 4.5% על חשבון התמורה.

בית המשפט הבהיר בהחלטתו כי ההסכמות שבין הצדדים מוגמרות וספציפיות, וכוללות התחייבות של שני הצדדים לחתום על הסכם מכר שישקף את המוסכם ביניהם – ולפיכך העובדה שטרם עשו זאת, אינה גורעת מתוקפו המחייב של טופס ההרשמה כחוזה מחייב.

כמו כן, בית המשפט קבע כי גם אם נדרשת השלמה מסוימת של פרטים חסרים, כגון בסוגיית מועד מסירת החזקה בדירה, ומפרט הדירה, הרי שמדובר בפרטים שניתן בנקל להשלימם ועדיין ניתן ללמוד מן המכלול על קיומה של התחייבות לעשות עסקת מכר מקרקעין. בנוסף, נקבע כי נוכח תוכנו המפורט והמסוים די הצורך, אין כל חשיבות לכותרת המסמך – "טופס בקשה להרשמה" ואין חובה לכנותו "הסכם מכר" וכיוצא בזה.

(להרחבה ראו פסק הדין שניתן בת"א 37103-09-20 לחיאני נ' ש.ס. אדיר חברה ליזמות והשקעות בע"מ)