דירה או מחסן

עו"ד אוהד שפק
עו"ד אוהד שפק

המוכר הטעה את הקונה לגבי מצב תכנוני של נכס – אשר שילם עבור דירה אך רכש נכס המותר לשימוש כמחסן. בית המשפט קבע כי הקונה לא יהיה זכאי לשווי ההפרש של הנכס כיום, אלא הוא זכאי לסכום ששילם ביתר בשנת 2004 עם הצמדה לשנת 2021.

 

בשנת 2004 נודע לאורן דר כי יוסי מולה מציע למכירה את דירתו שברחוב טבריה בתל אביב, בסמוך לבית הקברות טרומפלדור. בדיקה במרשם המקרקעין העלתה כי הנכס מופיע כדירה בקומת מרתף, שצמודים אליה חניה ושטח קרקע. בספטמבר 2004 קנה אורן מיוסי את הדירה בסכום של 240,000 דולר ולאחר ששילם את מלוא התמורה, הבעלות בדירה נרשמה על שמו במרשם המקרקעין והוא עבר לגור בדירה.

 

באוקטובר 2010 הגישה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה כתב אישום כנגד אורן שכן התברר כי לפי היתר הבנייה, הנכס מותר לשימוש רק למחסן ולחדר הסקה, והיות ונעשה בנכס שימוש לצרכי מגורים ללא קבלת היתר בניה, הרי שמדובר בשימוש חורג.

 

אורן שכר את שירותיה של עורכת דין ולאחר כ-6 שנים זוכה כאשר התביעה החליטה לחזור בה מהאישום, שכן לאורן עמדה הגנה לפי חוק התכנון והבניה – שכן הוא פנה לאנשי מקצוע מנוסים, שבדקו את המצב התכנוני של הנכס ולא התריעו בפניו על אי ההתאמה של הנכס למגורים מבחינת היתר הבניה.

 

אורן החליט להגיש תביעה כנגד המוכר אשר ידע היטב כי אסור השימוש למגורים בנכס אבל לטענת אורן הוא נמנע מלגלות זאת במשא ומתן, במועד החתימה ואפילו לאחר ההתקשרות. בתביעה דרש אורן כי יפוצה בכמעט 2 מיליון ₪, שהם לדעתו ההפרש בין שוויו של הנכס כיום אילו הותר בו שימוש למגורים לבין שוויו היום של מחסן וחדר הסקה.

 

המטרה של קביעת פיצויים לפי דיני החוזים היא להעמיד את הנפגע במקום שבו הוא היה אלמלא הייתה הטעות או ההטעיה.

 

מהן האפשרויות של הקונה?

 

במקרה שלנו, אם אורן היה יודע כי השימוש למגורים אינו מותר, היו עומדות לו 2 אפשרויות: (1) היה מוותר על העסקה, ואז הייתה לו הזכות לתבוע לבטל את ההסכם ולחזור למקום שבו הוא היה מחליט שלא להיקשר בהסכם – כלומר לקבל את הכסף ששילם חזרה וכן גם פיצוי על הסתמכות או על המצג שהוצג לו אך הוא לא היה זכאי לפי בית המשפט בפיצוי המביא את הנכס שקנה למעמד של דירת מגורים מותרת לפי החוק (2) האפשרות השנייה היא לאחר שגילה את הטעות, לדבוק בהתקשרות ולא לבטל את ההסכם. הביטול הוא זכות ולא חובה.

 

אי גילוי של עובדות חשובות

 

אי גילוי של עובדה ביחסים החוזיים לפני חתימת ההסכם עשוי להוות הטעיה לפי חוק החוזים, כאשר שתיקה או הסתרת מידע אינם שונים במהותם מהטעיה שבמעשה. ניתן לראות בהימנעות מגילוי מידע חשוב וחיוני, כמו למשל מצבו התכנוני של הנכס שיצר פער בין תיאור הנכס בחוזה לבין מצבו בפועל, כהפרה של חובת הגילוי המעוגנת בחוק המכר. אמנם יש נתונים שרשאי כל צד לשמור לעצמו, כחלק מדינימיקה עסקית לגיטימית אך קיימת חובת גילוי בנוגע למידע חשוב אשר עלול להפתיע את הקונה ולחייבו לחשב מחדש את ציפיותיו מן העסקה.

 

אלמלא הטעות, יסודות ההסכם שהיה בין הצדדים הם ברורים – הסכם למכירת נכס מקרקעין הבנוי למגורים אך מותר לשימוש כמחסן וחדר הסקה בלבד, והתמורה הייתה נעה סביב מחיר השוק.

 

בית המשפט בתל אביב קבע כי המוכר ידע היטב, בעת שניהל משא ומתן למכירתו של הנכס, על ייעודו הנכון אלא שהוא בחר שלא לגלות את המידע הזה לקונה.

 

בית המשפט קבע כי אורן זכאי לקבל לידיו את הסכום שהוא שילם ביתר עקב הטעות, בערכים של יום הקנייה בשנת 2004 בצירוף הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה. בית המשפט הדגיש כי אילו נפסקו לו היום פיצויים בשווי הנוכחי של דירת מגורים אפילו בניכוי שווי של מחסן, זה לא היה מקיים את החוזה ולא היה מפצה את נזקיו של אורן.

 

(תיק אזרחי מס’ 32508-07-11 אורן דר נגד עו”ד יוסף (ספי) אופנהיים ואחרים)

השאר תגובה

אודות

המשרד מתמחה בנדל”ן ובמיסוי מקרקעין, בנושאי ירושה צוואות ועיזבונות, וכן ובליטיגציה בבתי המשפט. המשרד משלב מומחיות בתחומי משפט מגוונים תוך הבנה והיכרות מעמיקה עם הרגולציה בישראל ועם הסביבה העסקית.

כתובות המשרד :
ירושלים רחוב קרן היסוד 34. 
רמת גן: מנחם בגין 7 (בית גיבור ספורט – קומה 33).

פוסטים אחרונים

עקבו אחרינו

לקבלת ייעוץ משפטי ראשוני אנא השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

דילוג לתוכן