דירה בהנחה מס רכישה

בשבועות האחרונים גוברת הדאגה בקרב רוכשי דירות בפרויקטי מחיר למשתכן ודירה בהנחה, על רקע פסיקה והצהרות שפורסמו בתקשורת ביחס לכוונת רשות המסים לפעול לתיקון שומות מס רכישה של רוכשים. 

חשוב לזכור כי לא מדובר ב-”גזירה חלוטה”. גם אם נרמז כי בכוונת רשות המסים לתקן את שומות מס הרכישה של הרוכשים בפרויקטים הללו, השאלה המשפטית מורכבת, והיא עשויה להגיע להכרעה בבית המשפט העליון. 

פסק הדין שניתן ב-05.02.2026 בוועדת הערר בחיפה בעניין אשדר חברה לבנייה בע”מ (ו”ע 26310-08-21) משנה את נקודת האיזון בשאלת מיסוי זכויות בפרויקטי מחיר למשתכן ודירה בהנחה – ובאופן עקיף יוצר חשש מעשי בקרב רוכשים כי רשות המסים תנסה “לגלגל” את חבות מס הרכישה מרמת היזם לרמת הרוכש, באמצעות סיווג מחדש של העסקה כעסקה שהיא למעשה רכישת קרקע מרשות מקרקעי ישראל + שירותי בנייה מהקבלן. 

פסק הדין אינו מתייחס ישירות לשומות הרוכשים, אך הניתוח המהותי שבו והקביעה כי היזם לא רכש “זכות במקרקעין” עשויים לשמש בסיס למדיניות גבייה חדשה וגם לתיקוני שומה מצד רשות המסים כלפי הרוכשים שכבר שילמו מס רכישה לפי דירה יחידה או היו פטורים מתשלום מס רכישה.

האם זכייה במכרזי מחיר למשתכן ודירה בהנחה היא רכישת “זכות במקרקעין”?

במוקד פסק הדין עומדת מחלוקת רחבה, החלה על עשרות רבות של קבלנים. הוועדה קבעה כי אשדר לא רכשה זכות במקרקעין –  לא מבחינת המהות  ולא מבחינת תקופת הזכות, ועל כן אין חבות במס רכישה ליזם בגין רכיב הקרקע.

לדעת וועדת הערר בפרויקטי מחיר למשתכן ודירה בהנחה, המדינה שולטת במרכיבים מהותיים: זהות הרוכשים, מחיר, מפרט, מנגנוני בקרה, לוחות זמנים, ואף סנקציות – באופן השולל מהיזם את מירב ההנאה הכלכלית והשליטה הנדרשות לחכירה מהותית ולמעשה היזם בפועל משמש כפרויקטור או צינור לביצוע מדיניות המדינה ושיווק דירות מוזלות לזכאים אשר עלו בהגרלות של משרד הבינוי והשיכון וזכאים לרכוש דירה במחיר מופחת. 

סיכון לרוכשי הדירות

פסק הדין מייצר סיכון לרוכשים שכן אם היזם לא רכש "זכות במקרקעין", אלא אם הוא למעשה קבלן מבצע שפועל בשמה ומטעמה של המדינה לצורך מימוש מדיניותה במסגרת פרויקט הדגל של מחיר למשתכן, אז מי שבפועל כן רוכש את הזכות בקרקע עשוי להיות הרוכשים עצמם של הדירות. זהו שינוי של תיוג עסקה שעשוי להוביל לכך שהרוכשים יחויבו במס רכישה על רכיב הקרקע שרכשו – 6% מס רכישה על רכיב הקרקע מתוך הדירה ללא פטורים או הנחות על תשלום מס רכישה בגין דירה יחידה. 

בפרויקטים שבהם 100% מהדירות שווקו לזכאים (ללא “שוק חופשי”), לרשות המסים עשוי להיות קל יותר לנסות ליישם עמדה רוחבית, משום שהנסיבות החוזיות דומות יחסית בין הרוכשים.

תיקון שומה

כדי להגיע לרוכשים שכבר שילמו מס רכישה בהתאם לשומה קיימת, רשות המסים אינה פותחת עסקה מחדש כרצונה, אלא נשענת בדרך כלל על המנגנון של תיקון שומה לפי סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה).

סעיף 85 מאפשר לרשות המסים לתקן את השומה תוך 4 שנים מיום הפיכת השומה לסופית אם (א) נתגלו עובדות חדשות העשויות לחייב במס או לשנות את סכום המס   (ב) המוכר מסר הצהרה בלתי נכונה שהיה בה כדי לשנות את סכום המס או למנוע תשלום מס (ג) נתגלתה טעות בשומה. 

על פי פסק דין של בית המשפט העליון משנת 2021 (ע"א 9817/17 מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב נגד מיטל אביבי רייך), לרשות המסים יש אפשרות אף להאריך את המועד אם קיימת "סיבה מספקת" כאשר השיקול דעת היא בידי רשות המסים. בית המשפט הדגיש כי השימוש בסמכות ההארכה מעבר ל-4 שנים צריך שייעשה במשורה, במקרים המתאימים בלבד. 

טענות הגנה מרכזיות של רוכשים נגד תיקון שומה רטרואקטיבי

אינטרס הסתמכות והגינות

רוכשי הדירות במסגרת התוכניות הממשלתיות של מחיר למשתכן ודירה בהנחה קיבלו החלטות כלכליות כבדות משקל (משכנתא, הון עצמי, התחייבויות) מתוך הנחה שמדובר ברכישת דירה ולא רכישת קרקע. שינוי בדיעבד פוגע בעיקרון ההסתמכות שלהם ועלול להיחשב פגיעה בוודאות המשפטית ובהסתמכות על אותם פטורים / הנחות ברכישת דירה. 

המהות הכלכלית

הטענה כי רוכשי הדירות קנו קרקע + שירותי בנייה נתפסת כמלאכותית במקרה זה, שכן הלכה למעשה הרוכשים קנו דירות מגורים ולא שירותי בניה. אם לא בחרו אנשי מקצוע לבניית דירתם, לא ניהלו או היו מעורבים בתכנון הבנייה של דירתם, לא נשאו בסיכונים הגלומים בביצוע הבנייה ולא החזיקו ביכולת אמיתית למכור את "הקרקע" שלהם.