דירות מפוצלות ומחסנים

דירות מפוצלות ללא היתר בניה ומחסנים המשמשים כדירות – עלולים לאבד את זכאותם לשיעור מס מוטב או להקלות אחרות המוקנות לדירות מגורים ובעת המכירה להיות חייבים בתשלום מסים שעלולים להגיע עד כ-40%.

באוגוסט 2019 דן בית המשפט המחוזי בתל אביב (בשבתו כוועדת ערר לענייני מיסוי מקרקעין) בענייננו של דוד גיא. דוד היה הבעלים של נכס מקרקעין ברחוב ביאליק בתל אביב, אשר מוגדר על פי חוקי התכנון והבנייה כ-"מחסן" וכ-"חדר כביסה". הנכס פוצל לשני חלקים והוסב לשימוש במגורים – כאשר בכל מה שקשור להגדרות לפי חוקי התכנון והבניה, אלו נשארו כרגיל – מחסן וחדר כביסה.

כאשר הנכס נמכר על-ידי דוד הוא ביקש לשלם פחות מס שבח על הרווח בהתאם להטבה שחלה רק על דירות מגורים. רשות המסים טענה כי נכס המקרקעין אינו "דירה" ואינו "דירת מגורים" ולכן על חישוב מס השבח להיעשות באופן רגיל וללא קבלת כל הטבה.

בנכס המקרקעין הייתה אספקת חשמל והיו בו מתקנים מקובלים ודרושים לשימוש רגיל לצרכי מגורים (שירותים, מקלחת, מטבח וכו') ומשנת 1994 עיריית ת"א שינתה את הסיווג ל-"מגורים" לצורך תשלום ארנונה.

בשנת 2008 נכנסה לתוקף תב"ע (תוכנית בניין עיר) חדשה שנתנה אפשרות עקרונית להסב את הנכס לדירת מגורים. בשנת 2013 עיריית ת"א הגישה כתב אישום בגין "שימוש חורג" בנכס שבסופו התחייב הבעלים להחזיר את הדירה למצב של מחסן – לפנות את השוכרים ולהוציא את המתקנים שגורמים למחסן להיות דירת מגורים. בקשה לאישור השימוש החורג בנכס נדחתה על-ידי עיריית ת"א.

"דירת מגורים" לצורך קבלת הטבות בחישוב מס שבח

הגדרת המונח "דירת מגורים" שבסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין מורכבת מהתנאים הבאים:

• הנכס הוא "דירה" הוא חלק מדירה.

• בניית הדירה הסתיימה.

• הדירה היא בבעלות או בחכירת אדם יחיד.

• הדירה איננה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה.

• הדירה משמשת למגורים או מיועדת לשמש למגורים לפי טיבה.

אם השימוש למגורים לא מותר לפי חוק – זו לא דירת מגורים

השופט קירש קבע כי אם השימוש בנכס למגורים איננו מותר על פי חוק, אז הנכס לא ייחשב כדירת מגורים, גם אם מתגוררים בו למעשה וגם אם הותקנו בו מתקנים דרושים. אלו, המקרים, למשל של מחסנים, דירות מפוצלות ללא היתר, רפתות/לולים שהוסבו למגורים, חנויות שהוסבו לדירות מגורים וכיוצא בזה – כל עוד לא אושר השימוש החורג כדין.

למעשה, מהות או זהות הנכס נקבעת על פי הגדרתו החוקית, גם אם הבעלים עשה מאמץ לשוות לו אופי אחר. כלומר, כל עוד לא שונה המצב התכנוני החוקי, מחסן נשאר מחסן, חנות נשארת חנות, לול נשאר לול.

לדעתו של השופט קירש, אין בשימוש בפועל לצרכי מגורים על פני שנים רבות, גם עשרות שנים, כדי לשנות את המצב. מבחינתו, השימוש הממושך איננו "מכשיר" את הנכס כ-"דירה". השופט שלל גם אפשרות שעלתה מצד מלומדים להקל עם מחסנים שהוסבו לדירות מגורים בהסכמת העירייה וגם שלל דעתם של שופטים אחרים בפסקי דין קודמים לפיהם הנכס יוגדר כדירת מגורים לצורכי מס אם ניתן להכשיר אותם כדין.

אף על פי כן, השופט קירש לא שלל אפשרות כי רשות המסים תהיה מושתקת מלטעון לתשלום מסים כנגד "דירה" שבעבר לא גבו ממנה מסים, והכל בהתאם לנסיבות המקרה ומידת ההסתמכות מצד המחזיק בנכס. כמו כן, השופט לא שלל התחשבות במצב בו היתר רשויות התכנון לשימוש חורג התעכב וטרם תועד בעת המכירה.

דעה אחרת מצד השופטים

רו"ח מיכה לזר, שהיה חבר בוועדת הערר, קבע כי לדעתו מהות או זהות הנכס לעניין חוק מיסוי מקרקעין אינה צריכה להיקבע אך ורק על פי נסח הרישום במרשם המקרקעין וכי יש לבחון כל מקרה לפי נסיבותיו.

לדבריו, המשמעות הרגילה והפשוטה שמייחסים בני אדם למונח "דירה" הוא מערכת של חדרים שניתן לגור בה ושיש בה צנרת, מים, ביוב, חשמל ומתקנים חיוניים הדרושים למגורי אדם.

לדעתו של רו"ח לזר אין לקבל גישה כי בכל מקרה שבו הנכס מצוי במקרקעין שייעודם אינו למגורים, הרי שגם אם בפועל נעשה בנכס שימוש למגורים וגם אם אובייקטיבית הנכס מצויד כדירת מגורים, הרי שלא יראו בנכס זה דירת מגורים.

לדבריו, אין לקבוע את זהות הנכס אך ורק על פי היתר הבניה ויש לפרש את המונח "דירה" כמכוון למבנה שיש בו "פוטנציאל ממשי להשתמש למגורים".

סיכום

לאור פסק הדין בעניין של דוד גיא, יש לקחת בחשבון כי במקרה של מכירת דירת מגורים, שלפי היתר הבניה לא ניתן לגור בדירה (מחסנים, משרדים, לולים וכיו"ב) או לחילופין דירות שפוצלו ללא היתר כדין, המוכרים לא יהיו זכאים להקלות מס או לשיעור מס מוטב המוקנות לדירות מגורים ויחויבו במיסוי גבוה שעלול להגיע עד לכ-40%.