דמי תיווך – גם בלי הגורם היעיל

יזם נדל"ן (חברת Ewave נדל"ן) ומתווך מקרקעין חתמו על הסכם תיווך, במסגרתו הוסכם על  תשלום דמי תיווך בשיעור 1.5% + מע"מ בקשר לקרקע למגורים ברחוב ניצנה בתל אביב שהייתה בבעלות חברת "קארבונה סיילס לימיטד". לפי ההסכם, דמי התיווך ישולמו רק עם מכירת הקרקע לחברה שבבעלות יזם הנדל"ן או למי מטעמה, ולא מיד עם חתימת הסכם אופציה בקשר לקרקע הנ"ל – ככל שייחתם כזה עם חברת קארבונה סיילס לימיטד.

הגם שהמתווך ניהל מגעים על מנת להביא לחתימתה של עסקה בין חברת קארבונה לבין יזם הנדל"ן, המגעים – לכאורה – לא נשאו פרי בעטיין של מחלוקות עקרוניות ביחס לפרטי העסקה ולפיכך היא ירדה לטמיון.

חודשים ספורים לאחר מכן, נודע למתווך כי נחתם בקשר לקרקע המדוברת הסכם לרכישת אופציה למשך חצי שנה, בין חברת קארבונה – בעלי הזכויות בקרקע דאז, לבין חברה בשם "אוראה" תמורת סך של 41 מיליון ₪ לפני מע"מ, כולל התשלום עבור האופציה, שעמד על 2 מיליון ₪. במסגרת הסכם האופציה אף נקבע כי  אוראה רשאית לסחר לצד ג' את האופציה.

עוד התברר למתווך כי בחלוף חודשיים ממועד החתימה על הסכם האופציה, האופציה אכן סוחרה למרבה התדהמה לידי לא אחרת מאשר החברה שבבעלות יזם הנדל"ן, שאמנם השלימה את רכישת הקרקע באמצעות קבוצת רכישה שאורגנה על ידה.

בנסיבות האלה, המתווך דרש כי ישולם לו שכר טרחתו בגין העסקה האמורה. מנגד, יזם הנדל"ן טען כי אינו מחוייב בתשלום דמי התיווך. לטענתו, מתווך המקרקעין ו/או מי מטעמו לא היווו הגורם היעיל שבזכותו נסגרה העסקה בהינתן שהאופציה נרכשה הלכה למעשה מצד ג' שונה – קרי מחברת אוראה ולא מחברת קארבונה – מולה נוהלו מגעיו של המתווך.  לטענת יזם הנדל"ן, מדובר בעסקה אחרת נוכח שינוי תנאי העסקה לרבות השינוי במחיר. (לקריאת הכללים לזכאות מתווך לדמי תיווך – לחצו כאן).

העניין הגיע לבית משפט השלום בתל אביב, אשר פסק כי מאחר שהסכם האופציה שנכרת בין אאורה לקארבונה כלל את הזכות לסחר את האופציה לצד ג', ובהינתן שאאורה אכן ביקשה למכור את הנכס מייד הלאה כך שהעסקה אכן נסגרה מול החברה שבבעלות יזם הנדל"ן תוך חודשים ספורים גרידא, אזי אין באמת הבדל בנוגע להסכם התיווך, וכוחו יפה לחיוב בתשלום דמי התיווך. בית המשפט אף הבהיר כי משעה שחברת אאורה הייתה מוכנה לסחור את האופציה אל החברה שבבעלות יזם הנדלן אז יזם הנדלן  היה מחויב להמשיך ולאפשר למתווך המקרקעין לסגור את העסקה בהתאם להסכם התיווך.

בית המשפט נימק את קביעתו זו והדגיש כי לקוח שמחליט להתקשר בהסכם תיווך עם מתווך, המשמעות שלו היא כי הוא מביע דעתו שהוא זקוק לשירותי המתווך ועליו לפעול באמצעות המתווך לסגירת העסקה ולאפשר למתווך לעשות את עבודתו (קרי, לתווך בין הצדדים ולהביאם להסכם). אם הלקוח לא היה זקוק למתווך מלכתחילה ויכול היה לשיטתו לפנות ישירות לבעלי הנכס, היה עליו לפעול כך ולא לחתום על הסכם תיווך. ואם חתם על הסכם התיווך ולמרות זאת לא איפשר למתווך לעשות את עבודתו, יהא מנוע הלקוח מלטעון שהמתווך לא היה גורם יעיל או כי אינו זכאי לדמי תיווך וכי כיצד יהיה המתווך גורם יעיל, אם לא מאפשרים לו זאת.

נקבע כי חברת Ewave תשלם למתווך סך של 720,000 ₪ דמי תיווך בתוספת ריבית והצמדה מיום הגשת התביעה וכן את הוצאותיו המשפטיות של המתווך בסך 100,000 ₪.

.הכללי