הגדלת מס השבח וחובת דיווח על קבלת דמי שכירות

חובת דיווח על הכנסות מהשכרת דירות מגורים

חוק מס הכנסה קובע כיום פטור ממס על הכנסות מהשכרת דירת ו/או דירות מגורים עד לגובה התקרה הקיימת (נכון לשנת 2024 מדובר ב-5,654 ₪ לחודש) וכן קובע פטור מדיווח על אותה הכנסה. המשמעות היא כי מי שהכנסתו מהשכרת דירת מגורים או דירות מגורים נמוכה מהתקרה הקבועה בחוק, אינו נדרש לדווח על ההכנסה שלו משכר הדירה כלל (למעט מי שחייב בהגשת דו"ח שנתי מסיבות אחרות).

לפי ההערכות, בעלי דירה רבים נהנים מהכנסה מדמי שכירות אשר אינה אמורה להיות פטורה ממס לפי החוק, אך מסיבות שונות הם אינם מדווחים על כך. 

ביטול ההצמדה של תקרת הפטור

הצעה נוספת שהועלתה היא לבטל את ההצמדה של תקרת הפטור על הכנסות מהשכרת דירות מגורים. תקרת הפטור גדלה מדי שנה, היות והיא צמודה למדד המחירים לצרכן, ומשרד האוצר מבקש לקבע את תקרת הפטור לתקרה הקיימת בשנת 2024 ולמנוע עלייה כל שנה.

(הצעת חוק לתיקון פקודת מס הכנסה (תיקון מס' 268))

הגדלת מס השבח 

בסעיף 121ב לפקודת מס הכנסה נקבע כי אדם יהיה חייב במס נוסף של 3% על הכנסות העולות על 721,560 ₪ לשנה נכון לשנת 2024, אשר כוללת הכנסה מכל מקור, ובכלל זה רווחי הון.

נכון לשנת 2024, שבח שנצבר כתוצאה ממכירת זכות כלשהי בנדל"ן נכלל כחלק מההכנסה החייבת של אדם (לצורך גביית אותם 3%) רק אם הוא מכר דירת מגורים מעל 5,382,285 ₪ (נכון לשנת 2024) והמכירה אינה פטורה ממס. כלומר, משקיעים שרוכשים דירות מגורים לא יהיו חייבים במס יסף (של 3% נוספים) על רווחיהם ממכירת דירות ההשקעה אלא אם הדירה נמכרת ביותר מ-5,382,285 ₪. 

משרד האוצר מבקש להחיל מס ייסף על כלל ההכנסות משבח, לרבות ממכירת דירות מגורים, ובלבד שההכנסה אינה פטורה ממס שבח לפי חוק מיסוי מקרקעין. 

צריך להדגיש כי שבח שנצבר ממכירת דירה יחידה (כלומר מעל תקרת הפטור שהיא כיום 5,008,000 ₪) לא ייכלל גם לאחר התיקון בבסיס המס לעניין מס נוסף. לעומת זאת, שבח שנצבר ממכירת דירת מגורים שאינה יחידה ושאינו פטור ממס על פי כל דין, יחושב לצורך חישוב הכנסת היחידה החל מהשקל הראשון. 

הגדלת מס השבח – אי הכרה בהוצאות

סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי ניתן להכיר בהוצאות הכרוכות בהשבחת הנכס הנמכר בכדי לצמצם את מס השבח. אולם, לעתים, אין למוכרים קבלה או חשבוניות שיכולות להעיד על סכום השיפוצים או סכום ההוצאות שהיו להם בנכס.

פסיקת בתי המשפט קבעה כי במקרים אלו ניתן יהיה להוכיח את ההוצאות באמצעים חלופיים, למשל באמצעות חוות דעת שמאית על אומדן הוצאות השיפוץ או הוצאות הבנייה מבלי להציג קבלות או חשבוניות. 

לדעת משרד האוצר, מצב משפטי זה מעודד את בעלי הנכסים לא לדרוש מבעלי המקצוע את הקבלות או החשבוניות בגין שירותי הבניה או השיפוץ, לא מאפשר לאמוד את ההוצאה כראוי ולהקטין את השבח בהתאם. לכן, מוצע לאפשר את הקטנת השבח רק כנגד הצגת תיעוד שהוא קבלה או חשבונית. מוצע כי הסדר זה המחייב שמירה של התיעוד כדי לדרוש את ההוצאה ייושם אך ורק ביחס להוצאה בהיקף כספי של למעלה מ-25,000 ₪ ותחול בגין הוצאות שיצאו ונדרשו ממועד החקיקה והלאה. 

כמו כן, הוצע כי רשות המסים תפתח מערכת ייעודית לתיעוד בזמן אמת של הקבלות או החשבוניות, אליה יוכלו האזרחים להעלות בצורה מקוונת את התיעוד לשם שמירתו עד למועד מכירת הנכס.