הוראת שעה למשפרי דיור

מדובר בעדכון משמעותי למי שרכש דירה חלופית ונמצא בתוך "תקופת החפיפה" – התקופה שבה מותר להחזיק זמנית שתי דירות ועדיין ליהנות מהטבות המס של דירה יחידה, בכפוף לכך שהדירה הישנה תימכר במועד שקובע החוק.

מהו ההסדר הרגיל בחוק? (תקופת החפיפה)

ככלל, אדם הרוכש דירת מגורים חייב במס רכישה לפי מדרגות שנקבעות על ידי רשות המסים. כאשר מדובר בדירת מגורים יחידה – המדרגות מיטיבות יותר, ולעיתים יש פטור עד תקרה מסוימת ולאחר מכן מדרגות מופחתות.

החוק מאפשר גם למי שרוכש דירה נוספת (במטרה להחליף את דירתו היחידה) להצהיר לרשות המסים שיראו בו כרוכש דירה יחידה – ובלבד שימכור את הדירה הישנה בתוך התקופה הקבועה בדין.

נכון לעדכון שנמסר בהודעה:

• לגבי דירות חלופיות שנרכשו בין 1.06.2023-31.05.2025 – התקופה למכירת הדירה הישנה היא 18 חודשים ממועד רכישת הדירה החלופית.

• לגבי דירות חלופיות שנרכשו מ-1.06.2025 ואילך – התקופה היא 24 חודשים ממועד הרכישה.

• כאשר נרכשת דירה מקבלן: לעניין מס רכישה, התקופה היא שנה ממועד מסירת הדירה.

במילים פשוטות – מותרת החזקה "זמנית" בשתי דירות, אך רק לתקופה מוגדרת, ולאחריה אי מכירה עלולה לגרור שינוי סיווג לדירה נוספת וחבות מס בהתאם.

מה קובעת הוראת השעה שאושרה?

 בהתאם להוראת השעה:

• אם התקופה הקובעת למכירת הדירה הישנה (כולה או חלקה, אפילו יום אחד) חלה בין 28.2.2026-31.5.2026 –

• אז המועד האחרון למכירת הדירה הישנה יידחה ל:

• 31.8.2026, או 3 חודשים מהמועד האחרון שהיה חל אילולא אושרה ההוראה, לפי המאוחר. 

המשמעות: מי שמועד המכירה שלו "נופל" (גם חלקית) בתוך חלון הזמן שנקבע – עשוי לקבל ארכה שמטרתה למנוע פגיעה בזכויות מס בתקופה הביטחונית.

למה הארכה הזו חשובה? 

 

אי עמידה במועדים של משפרי דיור עשויה ליצור חשיפה משמעותית, למשל:

• חישוב מס רכישה לפי מדרגות של דירה שאינה יחידה (במקום דירה יחידה).

• פגיעה בזכאות להקלות או פטורים רלוונטיים לעניין מס שבח – כאשר תנאי הפטור/הסיווג תלויים בהיות הנכס "דירה יחידה" ובעמידה בתקופות שקובע החוק.

"פתרונות" בדקה ה-90: למה צריך להיזהר מעסקאות מתנה בין קרובים?

בפרקטיקה, כשמתקרב הדד-ליין למכירת הדירה הישנה, יש מי שמנסים "לפתור" את הבעיה באמצעות העברת הדירה במתנה לקרוב משפחה – מתוך מחשבה שהדירה כבר לא שלהם, ולכן יישארו עם דירה אחת לצורכי מס.

חשוב להבין:

• העברת דירת מגורים ללא תמורה בין קרובים היא עסקת מקרקעין לכל דבר ועניין.

• החוק אכן מעניק הטבות מס במקרים מסוימים של "מתנה בין קרובים", אך רשות המסים ובתי המשפט בוחנים יותר ויותר האם מדובר במתנה אמיתית או במהלך שנועד בעיקר להקטין מס.

מהי "עסקה מלאכותית" ומה המבחן?

עסקה יכולה להיות חוקית מבחינה פורמלית – אך עדיין להיחשב בלתי לגיטימית, אם נחצה הגבול בין תכנון מס לגיטימי לבין תכנון מס פסול.

המבחן המרכזי שנקבע בפסיקת בית המשפט העליון הוא מבחן הטעם המסחרי (הכלכלי):

• האם קיים בעסקה טעם כלכלי יסודי מעבר לחיסכון במס?

בנוסף, נבחנות נסיבות נוספות כמו:

• מטרות העסקה והנימוקים לעריכתה

• האם יש סיבות עסקיות או כלכליות ממשיות (ומה משקלן)

• סמיכות זמנים לדד-ליין

• מי נהנה בפועל מהנכס וההכנסות ממנו

• התחייבויות כלכליות (למשל משכנתא) ומי נושא בהן בפועל

המסקנה הפרקטית: העברה במתנה "כדי לעמוד במועד" בלבד, כשבפועל אין שינוי מהותי בבעלות ובשליטה הכלכלית – עלולה להיחשב עסקה מלאכותית.

ומה לגבי מס שבח? פטור דירה יחידה ותקרת הפטור

 

מס שבח הוא מס על הרווח שנוצר למוכר במכירת נדל"ן בישראל. כאשר אין רווח – אין מס. גם כאשר יש רווח, במקרים מסוימים ניתן לקבל פטור ממס שבח, ובראש ובראשונה כאשר מדובר בדירת מגורים יחידה של תושב ישראל, בכפוף לעמידה בתנאים שקובע החוק.

חשוב לזכור:

• הפטור לדירה יחידה מוגבל בתקרה (הסכום מוצמד למדד ונמצא כיום סביב 5 מיליון ₪. 

• בהתאם לפסיקה של ועדות ערר, תקרת הפטור עשויה להיחשב ככזו שמחושבת ביחס למוכר ולא בהכרח "ביחס לנכס" – עניין שעשוי להיות משמעותי כאשר יש כמה מוכרים שאינם "תא משפחתי" אחד.

מה מומלץ לעשות עכשיו? (צעדים פרקטיים למשפרי דיור)

אם רכשתם דירה חלופית ועדיין לא מכרתם את הדירה הישנה:

1. חשבו את המועד האחרון למכירה לפי הוראות החוק. 

2. בדקו תחולה של הוראת השעה: האם לפחות יום אחד מהתקופה הקובעת נופל בין 28.2.2026-31.5.2026.

3. אל "תפתרו" דד-ליין באמצעות מהלך לא מדויק ומבלי להתייעץ. 

4. אם נשקלת עסקת מתנה אמיתית – חשוב לבחון מראש נושאים כמו: שימוש בנכס, דמי שכירות, משכנתא, טעמים מסחריים וכיוצא בזה . 

 

הארכת המועד למשפרי דיור היא הקלה חשובה בתקופה הנוכחית – אך היא לא מבטלת את הצורך בתכנון נכון ובהקפדה על מועדים. במקביל, המגמה הברורה היא שרשות המסים מגבירה את הבדיקה של עסקאות שנועדו "להתאים את המציאות" לתנאי המס, ובעיקר בעסקאות מתנה בין קרובים.

לפני ביצוע פעולה שעשויה להשפיע על מס רכישה או מס שבח – מומלץ לבצע בדיקה פרטנית של המועדים ושל המשמעות הכלכלית-משפטית של העסקה, כדי להימנע מחשיפה להפרשי מס וטענות לעסקה מלאכותית.