היטל השבחה – תוכנית איחוד וחלוקה

היטל השבחה הוא מס המוטל על בעל מקרקעין, עקב השבחת נכס המקרקעין שברשותו, כתוצאה מאישור תוכנית משביחה, מתן הקלה או אם הותר שימוש חורג בנכס.

ההיטל עצמו עומד על 50% משווי ההשבחה שבוצעה ואותו יש לשלם בעת מימוש ההשבחה בנכס, לוועדה המקומית לתכנון ובניה המצויה ברשות המקומית.

על אף זאת, חוק התכנון והבניה מאפשר מתן פטור מלא מהיטל השבחה, כאשר בונים או מרחיבים דירת מגורים ובלבד שהדירה תשמש למגוריו של הבעלים או למגורי בני משפחתו ורק אם השטח הכולל של הדירה, לאחר בנייתה או הרחבתה, לא יעלה על 140 מ"ר. הפטור יינתן אם המחזיק בדירה או קרובי משפחתו השתמשו בדירה למגוריו או למגורי בני משפחתו הקרובים מגמר הבניה ועד מכירתה משך זמן שלא פחת מ-4 שנים.

קבוצה של אנשים היו הבעלים המשותפים בחלקים בלתי מסויימים (מה שנקרא – מושע) בשתי חלקות לייעוד חקלאי בהרצליה. תוכנית מתאר מקומית הר/1/1920 (מתחם האוניברסיטה) פורסמה למתן תוקף בפברואר 2012 ושינתה, בין היתר, את ייעודה של קרקע מסוימת בעיר הרצליה – מחקלאות למגורים.

התוכנית קבעה כי שתי החלקות שבענייננו – חלקה 374 ניתן להקים שני בניינים, כל אחד בן 10 קומות ועל חלקה 381 ניתן להקים בניין אחד בן 9 קומות.

כחלק מתוכנית איחוד וחלוקה שאושרה ללא הסכמת בעלים נערכו טבלאות זכויות בחלקות החדשים בין כלל הבעלים בחלקות. הבעלים של החלקות החדשות התקשרו עם שתי חברות יזמיות בעסקאות קומבינציה ושירותי בניה ונתקבלו היתרי בניה ביולי 2017.

על מנת ליישם את חלוקת הדירות בין הבעלים, חלק מהבעלים הסכימו להעברת זכויות חלקיות מחלקה לחלקה, כלומר בוצעו החלפות והשלמות זכויות כדי שדירות ספציפיות ייוחדו לבעלים במסגרת ההסכמות בין הצדדים.

חלק מהבעלים ביקשו פטור מהיטל השבחה, בטענה כי החוק מתיר להם פטור בגין דירה עד גודל של 140 מ"ר המשמשת למגוריהם או למגורי קרוביהם.

הוועדה המקומית לתכנון ובניה טענה שלחלק מהבעלים לא מגיע פטור, שכן חלק מהבעלים ביצעו עסקאות של קניה ומכירה, של חלקים שונים בין 2 החלקות, וזאת כדי שבמצב היוצא לכל אחד מהם תהיה דירה משלו.

המחלוקת בין חלק מהבעלים לבין הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה הגיעה לבית המשפט המחוזי בתל אביב.

בית המשפט הדגיש כי לא היה אילוץ משפטי שהבעלים יערכו הסכמי החלפה והשלמת זכויות בין הבעלים ב-2 החלקות. הבעלים היו חופשיים לבנות במשותף בנייני מגורים וליהנות במשותף מפירות היוזמה – בין אם על-ידי מכירת הדירות וחלוקת ההכנסות או על-ידי השכרתן וחלוקת התשואה. הבעלים העדיפו, לייעד את הדירות הספציפיות לבעלים עצמם, כדי שכל אחד יהיה אדון לעצמו בקשר לדירה מסוימת.

בית המשפט הדגיש כי במצב היוצא, ולפני עריכת ההחלפות וההשלמות, ישנם בעלים שלא היה להם זכויות לדירה שלמה בחלקה החדשה וגם לא היו להן זכויות מצטברות לדירה שלמה בשתי החלקות החדשות גם יחד. לכן, לא ניתן להחיל את הוראות הפטור עבור אנשים שזכויותיהם בחלקות לא עולות לכל הפחות ליחידת מגורים אחת.

לדעת בית המשפט, מי שרכש שברי אחוזים מקרקע חקלאית בתקווה שזו תופשר ותותר בנייה למגורים נטל על עצמו סיכון כי אם וכאשר שתאושר במקום תוכנית בניין עיר, היא לא תקנה לו די זכויות כדי לקבל דירת מגורים אחת שלמה לשימושו האישי.

בית המשפט ציין כי חלק מהבעלים הגיעו לדירה אחת שלמה אך ורק בזכות הסכם החלוקה, שאיפשר החלפה והשלמה של זכויות.

(להרחבה קראו עתירה מנהלית 10551-12-20 הועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה נגד אהובה איילון ואחרים)