האם ניתן להשכיר את הדירה לפרקי זמן קצרים, על בסיס יומי, באמצעות אתרים כמו Airbnb או Booking כאשר קיימת הוראה בתקנון של הבניין אשר קובעת כי השימוש בדירות בבניין יהיה אך ורק למגורים ואפילו לא לשימוש מעורב?
בערים הגדולות בישראל הולכת וגוברת התופעה שבמסגרתה דיירים רבים משכירים את דירתם לפרקי זמן קצרים – ימים או שבועות – באמצעות אתרי תיירות שונים. בכך, אותם בעלי דירות מנסים לקבל תשואה גבוהה יותר על הנכס באמצעות קבלת שכירות גדולה יותר באופן משמעותי. בלא מעט מקרים, עניין ההשכרה לטווח קצר מעורר את כעסם של השכנים.
פסק דין שניתן באוקטובר 2018 עוסק בצד הקנייני של ההשכרה לטווח קצר – האם תקנון הבית המשותף, שהוא למעשה הסכם בין כל בעלי הדירות בבניין, אוסר על השכרה כזאת.
פסק הדין (5/993/2017 נציגות הבית המשותף מרח' חברון 12 בתל אביב נגד דריי לני) עסק בבניין בן 6 קומות ו-19 דירות ברחוב חברון 12 בתל אביב. הבניין בנוי ברמה גבוהה ויש בו מתקנים בעלי ערך רב – מתקני חנייה יקרים, חדר מערכת גזר, מתקני לחץ מים וכיבוי אש, חדר גנרטור ועוד. הבניין גם מאובטח באמצעות מערכות נעילה שונות ומצלמות.
באוגוסט 2017 נרשם הבניין בטאבו ובתקנון המוסכם נקבע כי השימוש בדירות בבניין יהיה אך ורק למגורים, כאשר לא יותר אפילו שימוש מעורב.
אחד מבעלי הדירות מתגורר בצרפת, ומגיע לישראל מספר פעמים בשנה. כאשר הוא נמצא בצרפת, הוא משכיר את דירתו לפרקי זמן קצרים באמצעות אתרי אינטרנט ייעודיים כדוגמת Booking או Airbnb.
התיק הגיע למפקחת על רישום מקרקעין בתל אביב בעקבות תביעה שהגישה נציגות בעלי הדירות בבניין כנגד אותו בעל דירה שמשכיר את דירתו לפרקי זמן קצרים כאשר הוא נמצא בחו"ל.
טענות נציגות הבניין
נציגות הבניין טענה כי השכרת הדירה היא לא למגורים אלא למטרת עסק של "דירת נופש" לכל דבר, וכן כי הבניין כולל מתקנים מתוחכמים הנגישים לבעלי הדירות בבניין לבד. הנציגות טענה כי השכרת דירות לטווח קצר בבניין עשויה לגרום לנזקים במתקני הבניין וכן לגניבת ציוד יקר ערך על-ידי דיירים המתגוררים בבניין לתקופות קצרות. הנציגות אף טענה כי בעלי הדירות נדרשים לעבור השתלמות מיוחדת לפני שהם משתמשים במעלון ובמתקני החנייה, ושימוש לא נכון במתקנים הללו יכול להוות סכנת חיים ואף לפגוע בציוד יקר. בנוסף, לאור העובדה כי ישנם דיירים מזדמנים בבניין, הנציגות העסיקה שומר לבניין ומדובר מבחינתה בעלות כספית גבוהה ואף מיותרת.
טענות בעל הדירה המשכיר לתקופות קצרות
בעל הדירה אשר משכיר את הדירה לתקופות קצרות טען כי לא חרג מהוראות התקנון המוסכם ולא נעשה בה שימוש אחר או מעורב כדוגמת עסק, חנות או משרד, אשר לטענתו הם שנאסרו בתקנון. עוד נטען כי אין מניעה להשכיר את הדירה לתקופות קצרות כאשר השוכרים משתמשים בדירה למטרת מגורים וכי פרשנות שכזו תואמת את לשון הוראת התקנון. בנוסף, הוא טען כי הסעיף בתקנון לא התקבל בהסכמתו, הוא פוגע בזכויותיו ולכן דינו להתבטל לפי הוראות סעיף 62א לחוק המקרקעין. לסיום, הדגיש כי אם הכוונה הייתה לאסור את השכרת הדירות לטווחי זמן קצרים, היה צריך לפרט זאת באופן מפורש ולא להשתמש במילים כמו "שימוש מעורב", אשר משמשות בדרך כלל להגדרת שימוש של מסחר ומשרדים.
בית המשפט קבע כי היחסים בין בעלי דירות שונים בבניין מוסדרים על פי מספר מערכות של כללים: הוראות חוק המקרקעין והתקנות שהותקנו מכוחו, התקנון של הבניין, החלטות האסיפה הכללית של הבניין, החלטות נציגות הבניין (הוועד) והחלטות המפקח על רישום מקרקעין.
כאשר נרשם תקנון – הוא חל גם על מי שהיה בעל דירה לפני שנרשם התקנון
יש לזכור כי כאשר נרשם התקנון בטאבו הוא חל על כל בעלי הדירות, גם אלו שהפכו לבעלי זכויות בדירה כלשהי לפני שנרשם בטאבו. הרישום מעניק לתקנון תוקף כמעט קנייני, בכך שהוא מאפשר לכל אדם לעיין בו ולהסתמך עליו כאשר הוא מעוניין לעשות עסקה בדירה שהתקנון חל עליה.
צד שלישי הרוכש דירה שחל עליה תקנון שנרשם, אינו יכול לטעון שהתקנון אינו מחייב אותו.
בית המשפט העליון קבע כי דירת נופש מיועדת למטרות הבראה, מנוחה ומרגוע והיא משמשת לבילוי של חופשה לפרק זמן קצוב. לעומת זאת, דירת מגורים היא דירה בה מנהל אדם את שגרת חייו ובה הוא מתגורר דרך קבע במשך רוב ימות השנה.
המסקנה היא כי הכוונה "שימוש למגורים" בתקנון שהוסכם על בעלי הדירות בבניין ברחוב חברון 12 בתל אביב מכוון לשימוש של קבע או לכל הפחות להשכרה לטווחי זמן ארוכים של מספר חודשים ולא להשכרת דירה לפרקי זמן של ימים ספורים.
בנוסף, העיד מי שהיה הרוח החיה מאחורי בניית הבניין ורישומו בטאבו, אשר אמר כי הוא ביקש למנוע השכרה של הדירות באתרים כמו Airbnb.
בית המשפט קבע כי מדובר בבניין שנבנה באיכות גבוהה ומותקנים בו מתקנים וציוד יקר ערך כאשר חלק מהם דורש לימוד מדויק כדי להפעילם. היות והבניין הוא ייחודי, נראה כי הסעיף בתקנון המוסכם המונע שימוש בדירות שלא למגורים לא בא לאוויר העולם סתם כך, והוא נועד להגן על הבניין והרכוש בו ולוודא כי רמתו בסיום הבנייה תישאר על כנה.
בית המשפט קבע כי התביעה מתקבלת וכי החל משנת 2019 יש להפסיק להשכיר את הדירה לפרקי זמן קצר, כלומר על בסיס יומי/שבועי.
