הצעה – היטל השבחה לא ייגבה בעת מכירת נכסים

היטל השבחה הוא תשלום חובה המוטל על בעלי נדל"ן כאשר עלה שווי הנדל"ן עקב אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. באופן כללי, שיעור ההיטל עומד על 50% מגובה ההשבחה שנוצרה, והוא נקבע על-פי שומה שעורך שמאי מקרקעין.

החיוב בהיטל השבחה חל במועד "מימוש הזכויות" – כלומר בעת שאדם מוכר את הנכס שלו או מקבל היתר בניה.

היטלי השבחה מאפשרים לרשויות המקומיות ליהנות מחלק מההשבחה שנוצרה בשל פעולות התכנון הציבורי, לשלם פיצויים על הפקעות או לממן פיתוח של תשתיות ציבוריות, מבני ציבור וכדומה.

לאורך השנים התגלעו מחלוקות רבות בנוגע למנגנון החיוב של היטל השבחה. בפברואר 2023 הוקם צוות בין משרדי כדי לבחון את הצורך לתקן את הוראות חוק התכנון והבניה, כאשר אחד הנושאים המרכזיים הוא עדכון תחום היטלי ההשבחה, בעיקר בעקבות ליקויים במנגנון הנוכחי – שגורם לחסר וודאות לגבי גובה ההיטל שיוטל על מוכרי נדל"ן בשם פערים בין שומות של וועדות התכנון המקומיות, השמאי המכריעים וועדות הערר לענייני היטל השבחה.

השינוי הדרמטי ביותר המוצע לדיון הוא ביטול מכירת הנדל"ן כאירוע שמחייב שתלום היטל השבחה. נכון להיום, מי שמוכר נכס שעליו חלה תוכנית משביחה, גם אם לא הוא יזם אותה, נדרש לשלם את היטל ההשבחה לרשות המקומית. מצד אחד יש שיאמרו שהזכויות מתומחרות במחיר הנכס עליו הוסכם בין המוכר לקונה, אולם לא תמיד המוכר מודע לאותן זכויות או לקיומה של חבות בהיטל השבחה. אחת מההצעות היא לקבוע כי תשלום היטל ההשבחה יהיה רק בעת קבלת היתר בניה או בעת התחלת שימוש בפועל ולא בזמן מכירת הנכס ולמעשה מדובר בחיוב שיחול בעתיד על קוני נכסים.

הצעה נוספת עוסקת במועד הקובע. כיום, גובה היטל ההשבחה נקבע בהתאם לעליית השווי שנוצרה לנכס נכון למועד אישור התוכנית המשביחה, אך התשלום עצמו מתבצע רק בעת מימוש הזכויות. כלומר – למשל תוכנית שהשביחה את הנכס בשנות ה-90 אל מול מכירה הנדל"ן שמבוצעת כיום, בשנת 2025. עניין זה יוצר פערי זמן משמעותיים שבמהלך תקופה זו, ערכי הקרקע יכולים להשתנות דרמטית. ההצעה מבקשת לקבוע כי המועד הקובע לחישוב השומה לא יהיה מועד התוכנית שהשביחה את הנכס, אלא מועד המימוש של זכויות הבניה מכח התוכנית. בהנחה כי שוק הנדל"ן הוא שוק עולה, הרי שהצעה זו תוביל להגדלת היטל ההשבחה שעלולה להוביל גם לעליית מחירי הדירות.

הצעות נוספות עוסקות בניתוק הקשר בין השמאים לבין הוועדה המקומית כדי למנוע חששות לניגוד עניינים, בהתייחסות לסוגיית צדק חלוקתי וההבדלים בין הרשויות המקומיות השונות, באיחוד ערכאת השמאי המכריע עם וועדת הערר כדי ליצור גוף מקצועי אחד ולייעל את הליכי ההשגה ועוד.