דירות להשכרה בחו"ל – פינוי שוכרים
אחד הדברים החשובים בניהול שוכרים בדירות מגורים להשקעה הוא נושא פינוי המושכר, במקרה של הפרת חוזה. הפרה יכולה להיות אי פינוי של המושכר בסיום תקופת החוזה, חוסר יכולת לעמוד בתשלומי השכירות החודשיים, אך היא יכולה לבוא לידי ביטוי גם בדברים נוספים – למשל שינויים שמבצע השוכר בדירה או דברים שהוסכמו מראש כדוגמת מכירת הדירה או שינוי הייעוד ממגורים למסחר למשל.
הסכם השכירות צריך להגדיר במפורט מהי הפרה של החוזה בין הצדדים שבגינה השוכר יצטרך לפנות את הדירה או לחילופין יש לבדוק אם החוק מגדיר סיבות לפינוי מוקדם של הדירה. כמו כן, מוטב לבדוק האם החוק המקומי קובע תנאים כלשהם לגבי מה צריך להיכלל בהסכם שכירות או קובע מגבלות לגבי תנאים בהסכם כזה.
הליך פינוי המושכר בעת הפרת חוזה כאשר השוכר אינו מוכן להתפנות משתנה ממדינה למדינה, וכדאי לבדוק מספר דברים.
(א) האם קיים הליך משפטי מהיר לפינוי המושכר?
בחלק מהמקומות (כמו בישראל או באנגליה למשל), קיים הליך מקוצר לפינוי המושכר, כאשר הליך זה אינו כולל תביעה לפיצוי כספי. כמובן שמוטב להבין מראש מהי העלות של הליך משפטי מקוצר שכזה (אגרות תביעה, הוצאות משפטיות והוצאות אחרות) מול הליך אחר. בנוסף, יש לבחון מה משך הזמן הממוצע שלוקח מהגשת ההליך המשפטי ועד לפינוי השוכר שמפר את החוזה.
(ב) האם יש לתת התראה מראש ומה משך ההתראה בטרם פונים להליכים משפטיים?
בחלק מהמדינות, משך ההתראה על פינוי השוכרים תלויה במשך השכירות של הדייר והחוק אף קובע כיצד ניתן לתת התראה כאמור. באירלנד, למשל, קובע החוק כי הודעה על סיום החוזה ודרישה לפינוי צריכה להימסר ביד לשוכר או שיש להשאיר את ההודעה בכתובת של המושכר, כאשר הודעה באימייל או בהודעה לא תיחשב לצורך זה כהודעה תקפה.
(ג) האם מוענקות הגנות בחוק לשוכרים ומהן?
בספרד, למשל, מוענקות הגנות שונות לשוכרים בהתחשב במשך השכירות – לשוכרים בדירת מגורים לתקופה של פחות מ-12 חודשים יש פחות הגנות מאשר שוכרים לתקופות שמעל שנה.
(ד) האם לאחר קבלת פסק דין לפינוי השוכרים ישנה פרוצדורה נוספת הנדרשת בכדי לפנות את השוכרים ומהי העלות שלה.
