הרשות לניירות ערך מפרסמת את עמדתה כי חברות המפרסמות השקעה ביחידות דיור / ביחידות נופש לרכישה בחו"ל יחויבו בתשקיף. כן קבעה הרשות כי פרסום ברשתות חברתיות נתונים פומביים על השקעה – ייחשבו כהצעה של נייר ערך.
חוק ניירות ערך מטיל חובת גילוי רחבה ומחמירה על חברה שפעילותה מוגדרת כהצעה ומכירה של ניירות ערך לציבור. כך למשל, חוק ניירות ערך מחייב את החברה בפרסום תשקיף שאושר על ידי הרשות לניירות ערך ומחובתה של החברה לבצע את המכירה בהתאם אליו. לאחר פרסום התשקיף, החברה הופכת לחברה מדווחת, החבה בחובות גילוי שוטפות כאשר ניירות הערך שלה מוחזקות בידי הציבור.
בהמשך לקביעת בית המשפט המחוזי בת"א באמצע 2021, עליה כתבנו בהרחבה, בה נקבע בעניין פרויקט של קרן הגשמה כי מכירת יחידות השקעה בפרויקטים נדל"ניים הכוללים רישום בטאבו עשויה להיחשב "נייר ערך", פרסמה בפברואר 2022 הרשות לניירות ערך עמדה לפיה יש לסווג השקעות נדל"ניות נוספות כניירות ערך.
אמנם, עמדות המפורסמות על ידי הרשות לניירות ערך נעדרות תוקף משפטי מחייב. אולם, הן מהוות הנחיה כללית לציבור, המשקפת את האופן בו הרשות מיישמת דה פקטו את הוראות החוק והדין, בסוגיות המגיעות לפתחה והכרעתה.
מתי השקעות בפרויקט נדל"ן עשויות להיחשב השקעות בניירות ערך – ויחייבו תשקיף?
הרשות בחנה שני מקרים שונים שכוללים רישום במרשם המקרקעין.
מקרה א':
חברה משווקת למשקיעים בישראל השקעה ביחידות דיור כחלק מפרויקט נדל"ני של תאגיד זר הממוקם במדינה בחו"ל. ההצעה שנשלחה למשקיעים כללה :
הסכם רכישה של היחידה ורישום על שם המשקיע במרשם המקרקעין באותה מדינה.
הסכם לפיו המשקיע משכיר את היחידה שרכש ליזם או למישהו מטעמו לתקופה של 10 שנים – תמורת תשלום שנתי של 10% מהיקף ההשקעה, כאשר התשלום אינו תלוי בהכנסות או ההוצאות מהשכרת היחידה שלו על-ידי היזם.
בסיום התקופה, למשקיע יש אפשרות להאריך את ההסכם באותם תנאים כאשר המשקיע יהיה זכאי ל-50% מהכנסות ההשכרה או השכרה / מכירת הזכויות ביחידה לגורם אחר בהסכמת היזם.
במסגרת ההתקשרות בין הצדדים, לא נוהל מו"מ לגבי מחיר הרכישה והמחיר היה דומה לכל היחידות ולא נגזר ממאפייניה הייחודים של היחידה (מיקום, קומה, גודל וכו').
תפקידי החברה היו ליווי ועזרה ברכישת היחידה מהיזם וסיוע במכירה כאשר החברה גבתה עמלה קבועה מסכום העסקה.
לדעת הרשות, מדובר בהשקעה בניירות ערך – המערכת החוזית עם המשקיעים היא זהה; כל המשקיעים חשופים לאותו נכס נדל"ן ומושפעים מהיציבות הפיננסית של היזם המקומי וחולקים את אותם סיכויים וסיכונים עסקיים; המשקיעים מצפים לתשואה בגין השקעה פיננסית; המשקיע אינו יכול לנהוג ביחידה כמנהג בעלים לאורך תקופה ארוכה; כל ההחלטות המהותיות ביחס ליחידה מופקדות באופן בלעדי בידי היזם; המגבלות על יכולתו של המשקיע להעביר את זכויותיו בנכס למישהו אחר ועוד.