התוכנית שתחליף את התמ”א 38

עו"ד אוהד שפק
עו"ד אוהד שפק

בסוף נובמבר 2020 פורסם לעיון הציבור תזכיר חוק התכנון והבנייה (תיקון מס’ 128), אשר עוסק, בין היתר, ביצירת מסלול חלופי לתמ”א 38 ולייעול הליכים בתחום התכנון והבנייה. חשוב להדגיש כי מדובר בתזכיר חוק בלבד, שטרם עבר את כל הליכי החקיקה וייתכן גם שייערכו בו שינויים אם יאושר.

 

להלן יובאו האפשרויות החלופיות לתמ”א 38 שהוצעו במסגרת התזכיר:

 

  • הריסה ובנייה מחדש

 

כזכור, בנובמבר 2019 החליטה המועצה הארצית לתכנון ובנייה כי תוכנית המיתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (המוכרת בשמה כתמ”א 38) תסתיים באוקטובר 2022. לפי התזכיר, מוצע לתת סמכות לכל רשות מקומית לאפשר התחדשות עירונית באמצעות הריסת המבנה ובנייתו מחדש במגרשים שמיועדים למגורים שבהם קיימים מבנים שניתנו היתרי בניה לבנייתם לפני 1980 ואין צורך יותר בחוות דעת מהנדס שהבניין הקיים איננו עמיד מפני רעידות אדמה.

 

לפי ההצעה, הרשות המקומית תוכל לאפשר פינוי בינוי תוך הגדלת שטחי הבנייה במגרש עד לסך של 350% מסך שטחי הבניה הקיימים כחוק במגרש. ההצעה קובעת שאם נבנו תוספות בניה במבנה לאחר שנת 1980 (נגיד ממ”דים או מרפסות) הדבר לא יגביל את האפשרות לבצע פינוי-בינוי אם המבנה (ולא התוספת) נבנתה בהיתר בניה מלפני 1980. בנוסף, הרשות המקומית תוכל לאשר תוספת זכויות מתחת למפלס הקרקע לעד פי 3 משטח המגרש ותוספת של 15% מסך השטח הכולל המותר לבניה מעל הקרקע לצורך הוספת שימושים ציבוריים (למשל גן ילדים, מרפאה, מבנה לצרכי דת, מוסדות קהילתיים, מקלטים, שטחי חניה וכו).

 

הרשות המקומית תוכל לקבוע כי עד 25% משטחי הבנייה המותרים במגרש ישמשו למשרדים או מלונאות, או למטרת מסחר בחזית בניין המיועד למגורים.

 

לסיכום – עד 350% מעל פני הקרקע, עד פי 3 משטח המגרש מתחת למפלס הקרקע ותוספת של עד 15% מהשטח המותר לבניה מעל הקרקע לצורך הוספת שימושים ציבוריים.  

 

  • עיבוי הבנייה בבניין קיים

 

תזכיר החוק מציע לתת לרשויות המקומיות (כאשר הכוונה לוועדות המקומיות לתכנון ובניה) סמכות לאשר תוכניות לחיזוק ועיבוי הבנייה בבניין קיים בשיעור מירבי של עד 200% משטחי הבניה הקיימים מעל הקרקע, וזאת כאשר קיים על המגרש מבנה שניתן היתר לבנייתו לפני שנת 1980. הוועדה תוכל לאשר חיזוק ועיבוי (ולא הריסה ובנייה מחדש) כאשר תינתן חוות דעת בכתב של מהנדס הוועדה כי האפשרות הזאת עדיפה על הריסה ובניה מחדש.

 

התזכיר קובע כי תוספות בנייה שנבנו לאחר 1980 לא ישללו את האפשרות לבצע פרויקט של חיזוק ועיבוי אך כל תוספת שניתן היתר לבנייתה אחרי שנת 2000 לא תובא בחשבון מכפלת זכויות הבניה (עניין זה מופיע גם במסלול של הריסה ובנייה מחדש).

 

התזכיר קובע שבפרויקט של חיזוק ועיבוי תהיה חובה לבנות ממ”ד לכל יחידת דיור בבניין אלא אם התקבל אישור לפתרון מיגון חלופי או פטור ממיגון.

 

לסיכום – עד 200% משטחי הבניה הקיימים מעל הקרקע, חובה בניית ממ”ד לכל דירה, אפשרות לתוספת בניה של עד 10% מהשטח המותר לבניה מעל הקרקע לתורך הוספת שימושים ציבוריים.  

השאר תגובה

אודות

המשרד מתמחה בנדל”ן ובמיסוי מקרקעין, בנושאי ירושה צוואות ועיזבונות, וכן ובליטיגציה בבתי המשפט. המשרד משלב מומחיות בתחומי משפט מגוונים תוך הבנה והיכרות מעמיקה עם הרגולציה בישראל ועם הסביבה העסקית.

כתובות המשרד :
ירושלים רחוב קרן היסוד 34, 9214913
תל אביב: רחוב יהודה ונח מוזס 13 (בית אגיש רבד), 6744252.

פוסטים אחרונים

עקבו אחרינו

לקבלת ייעוץ משפטי ראשוני אנא השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

דילוג לתוכן